Sufrir para pagar la hipoteca, sentir incertidumbre sobre los fondos para la jubilación o necesitar una suma importante de dinero: en esas situaciones, el leaseback (sale and leaseback) permite obtener financiación sin desprenderse de la vivienda propia. En este artículo, organizamos el mecanismo, las ventajas y los riesgos del leaseback desde la perspectiva de inversores y propietarios.
¿Qué es el leaseback? Explicación del mecanismo
El leaseback es un método de transacción inmobiliaria en el que, después de vender la vivienda propia a una empresa de leaseback, se alquila la misma propiedad para seguir residiendo en ella. Su denominación formal es "sale and leaseback". Su mayor característica es que permite seguir viviendo en la vivienda mientras se obtiene una suma global mediante la venta.
Flujo del mecanismo:
- El vendedor vende el inmueble a una empresa de leaseback y recibe el precio de venta en un solo pago
- La titularidad de la propiedad se transfiere a la empresa
- El vendedor firma un contrato de arrendamiento con la empresa y continúa residiendo mientras paga un alquiler mensual
- Si existe una cláusula de recompra, también es posible volver a comprar en el futuro
Además de casas unifamiliares y apartamentos en propiedad horizontal, también puede aplicarse a inmuebles poseídos con fines distintos al residencial.
¿Cuáles son las ventajas de utilizar el leaseback?
Permite obtener fondos mientras se sigue viviendo en la propia casa
La mayor ventaja es que se puede asegurar una suma global sin necesidad de mudarse. En una venta ordinaria, buscar una nueva vivienda y mudarse es imprescindible, pero con el leaseback no se requiere asumir ese coste de cambio de vivienda. Además, es menos probable que el entorno conozca el hecho de la venta.
Desaparece la obligación de pagar el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico
Al transferir la titularidad a la empresa, el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico pasan a ser carga del nuevo propietario. El vendedor solo paga el alquiler mensual, lo que reduce la carga de los gastos de mantenimiento.
Puede destinarse a fondos para amortizar la hipoteca
Para utilizar el leaseback, es necesario cancelar la hipoteca sobre la vivienda. Es posible liquidar el préstamo en un solo pago con el importe de la venta y destinar el saldo restante a gastos de vida, gastos médicos o gastos educativos.
¿Cuáles son los riesgos y desventajas del leaseback?
El importe de venta tiende a ser inferior al precio de mercado
Dado que la empresa asume el riesgo de impago del alquiler y la obligación de responder a una recompra, por lo general el precio de venta se fija por debajo del de una venta ordinaria. Incluso si se logra un importe de venta suficiente, hay casos en los que el alquiler aumenta en proporción.
En muchos casos, el alquiler resulta más alto que el de la zona
Dado que el alquiler se determina en función de múltiples factores, como el importe de venta del inmueble y las condiciones del mercado, en muchos casos resulta más caro que las viviendas de alquiler del entorno. En particular, en inmuebles con un saldo hipotecario elevado, es necesario aumentar el precio de venta, y el alquiler también tiende a subir. Si se prevé una residencia a largo plazo, también debe considerarse el riesgo de que el importe total del alquiler supere la suma global recibida.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Qué es el leaseback?
A. El leaseback (sale and leaseback) es un método de transacción en el que, después de vender la vivienda propia a una empresa, se firma un contrato de arrendamiento para seguir viviendo en la misma propiedad. Permite continuar residiendo sin necesidad de mudarse mientras se recibe el precio de venta en un solo pago.
Q. Si utilizo un leaseback, ¿quién paga el impuesto sobre bienes inmuebles?
A. Después de la venta, la titularidad se transfiere a la empresa, por lo que el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico corren a cargo del nuevo propietario (la empresa). La carga del vendedor queda limitada al alquiler.
Q. ¿El precio de venta en un leaseback es el mismo que en una venta ordinaria?
A. En general, es inferior al de una venta ordinaria. Esto se debe a que la empresa refleja en el precio el riesgo de impago del alquiler y el coste de responder a una recompra.
Q. ¿Puedo recomprar más adelante la vivienda que he vendido?
A. Es posible si existe una cláusula de recompra. Es importante confirmar en el momento del contrato el precio de recompra y las condiciones.
Q. ¿Para qué tipo de personas es adecuado el leaseback?
A. Es adecuado para quienes desean seguir viviendo en la vivienda a la que están acostumbrados, liquidar de una vez la hipoteca o asegurar fondos para la vida después de la jubilación. No obstante, si se parte de la premisa de una residencia a largo plazo, asegúrese de comparar siempre el coste total con el importe acumulado del alquiler.
