Custo da terraplenagem no Japão: a tabela oficial 2026

Para investidores brasileiros e portugueses habituados a comprar terrenos já prontos para construir, a ideia de "terreno em estado bruto" — floresta, área agrícola ou encosta — como investimento imobiliário costuma soar exótica. No Japão, porém, esse tipo de terreno é comum, e existe algo ainda mais incomum do ponto de vista de um investidor estrangeiro: um órgão do governo publica, todos os anos, uma tabela oficial de preços unitários que permite calcular o custo da terraplenagem antes mesmo de solicitar um orçamento a uma construtora.

Terraplenagem (造成工事, kōsei kōji) é o conjunto de obras que transforma uma floresta, uma área agrícola ou uma encosta em um terreno pronto para receber uma edificação. No Japão, esse processo é tão padronizado que a Receita Federal japonesa (国税庁, Kokuzeichō — o equivalente funcional à Receita Federal do Brasil ou à Autoridade Tributária e Aduaneira de Portugal) publica uma "tabela de valores de custo de urbanização de terreno residencial" (宅地造成費の金額表, takuchi zōsei-hi no kingaku-hyō) com o preço por metro quadrado de cada etapa da obra. Basta multiplicar esse preço unitário pela área do seu terreno, pela altura do aterro e pelo comprimento do muro de arrimo para chegar a uma estimativa confiável, sem depender apenas da palavra de um empreiteiro. Para o ano fiscal de Reiwa 8 (令和8年, 2026), em Tóquio, os valores são: nivelamento ¥800/m² (aprox. R$ 27,20), aterro ¥8.000/m³ (aprox. R$ 272,00) e muro de contenção ¥91.800/m² (aprox. R$ 3.121,20).

Este artigo foi escrito para quem herdou ou comprou um terreno no Japão e está diante de uma decisão: fazer a terraplenagem e depois vender ou alugar, ou vender o terreno como está. Vamos mostrar quanto custa, quanto essa conta varia entre as regiões do Japão, a partir de que tamanho de obra é preciso pedir autorização ao governo, e como o valor gasto com a terraplenagem pode reduzir o imposto de renda no momento da venda. Cada afirmação vem acompanhada do número e da fórmula de cálculo, com base em fontes oficiais japonesas.

Os pontos principais deste artigo

O custo da terraplenagem pode ser estimado pela tabela oficial da Receita Federal japonesa ("宅地造成費の金額表"). Para o ano fiscal de Reiwa 8 (2026), em Tóquio: nivelamento ¥800/m² (aprox. R$ 27,20), aterro ¥8.000/m³ (aprox. R$ 272,00) e muro de contenção ¥91.800/m² (aprox. R$ 3.121,20).
O preço unitário varia por província (equivalente a um estado) e é revisado todos os anos. O muro de contenção custa ¥80.000/m² (aprox. R$ 2.720,00) na província de Fukuoka contra ¥91.800/m² (aprox. R$ 3.121,20) em Tóquio — em Tóquio, o valor subiu cerca de 12,0% em dois anos, de ¥82.000 (Reiwa 6) para ¥91.800 (Reiwa 8).
Um terreno de 400 m², com 1 m de aterro e 60 m de muro de arrimo, custa cerca de ¥9.028.000 (aprox. R$ 306.950,00) em Tóquio — ¥22.570/m² (aprox. R$ 767,40).
O valor gasto com terraplenagem pode ser somado ao custo de aquisição do terreno na hora de calcular o imposto sobre o ganho de capital na venda. Registrar ¥9.028.000 (aprox. R$ 306.950,00) em despesas comprovadas reduz o imposto em cerca de ¥1.834.038 (aprox. R$ 62.360,00) no caso de venda de longo prazo.
Dentro das áreas sob regulamentação de obras de urbanização de terreno residencial, qualquer obra com aterro acima de 1 m, corte de terreno acima de 2 m ou área superior a 500 m² está sujeita à autorização prevista na Lei de Regulamentação de Aterros (盛土規制法).

Nota sobre conversão cambial: todos os valores em reais (R$) usados neste artigo são aproximados, calculados com a cotação de referência de ¥1 ≈ R$ 0,034 (R$ 1 ≈ ¥29,4), com base no câmbio de 15 de agosto de 2026. Use-os apenas como referência de ordem de grandeza; para decisões de investimento, consulte a cotação do dia.

O que é terraplenagem (造成工事)? Um processo genuinamente japonês para preparar um terreno bruto

Isso é algo genuinamente japonês: no Brasil e em Portugal, quando se fala em "loteamento" ou "parcelamento do solo" (regulado no Brasil pela Lei 6.766/1979), o foco está na divisão jurídica da gleba e na infraestrutura urbana — ruas, saneamento, drenagem. No Japão, o termo 造成工事 (kōsei kōji) tem um sentido mais físico e técnico: é o conjunto de obras que transforma um terreno que, no estado em que se encontra, não pode receber uma construção, em um terreno pronto para uso residencial ou como estacionamento. Corta-se a vegetação de uma área florestal, nivela-se a inclinação, aterra-se a parte mais baixa com terra trazida de fora, constrói-se um muro de contenção para evitar desmoronamento e, por fim, nivela-se o terreno. Só depois de concluídas essas etapas é que a conversa sobre construir uma edificação começa.

O ponto importante é que a terraplenagem não é "uma obra", mas um conjunto de cinco obras de natureza distinta. Para entender o custo, é preciso decompor essas cinco etapas e multiplicar o preço unitário de cada uma pela sua respectiva quantidade. Compreender essa lógica é o que permite a um investidor, mesmo sem experiência em construção civil, avaliar se o orçamento apresentado por uma empreiteira japonesa é razoável ou está inflado.

As cinco obras que compõem a terraplenagem e sua correspondência com a tabela oficial de preços

A tabela de valores de custo de urbanização de terreno residencial da Receita Federal japonesa divide a terraplenagem em exatamente cinco itens, cada um com seu preço unitário. A obra e o item correspondente na tabela se relacionam da seguinte forma:

Obra	Descrição	Item na tabela oficial	Unidade do preço
Nivelamento	Nivela um terreno com desníveis. Quando há aterro, inclui também o nivelamento posterior	Custo de nivelamento (整地費)	¥/m² (área a nivelar)
Desmatamento e remoção de raízes	Corta árvores e remove raízes. Não é cobrado quando a remoção já está incluída no nivelamento	Custo de desmatamento e remoção de raízes (伐採・抜根費)	¥/m² (área a desmatar)
Melhoria do solo	Estabiliza o solo de terrenos com camada superficial frágil, como antigos arrozais úmidos	Custo de melhoria do solo (地盤改良費)	¥/m² (área a melhorar)
Aterro	Preenche, com terra trazida de fora, um terreno mais baixo que a rua até o nível da via	Custo de aterro (土盛費)	¥/m³ (volume do aterro)
Contenção	Constrói um muro de arrimo para evitar erosão ou desmoronamento da terra aterrada	Custo de contenção (土止費)	¥/m² (área do muro)

Vale destacar: apenas o custo de aterro é cobrado por volume (m³); os outros quatro itens são cobrados por área (m²). O custo de aterro se calcula como "área × altura média × preço unitário". O custo de contenção também não depende da área do terreno, e sim do "comprimento da face do muro × altura média × preço unitário". Confundir essas unidades pode distorcer a estimativa em centenas de milhares de ienes — ou, em reais, em dezenas de milhares.

Os tipos de terreno mais comuns que exigem terraplenagem

Terrenos que precisam de terraplenagem no Japão seguem padrões bem definidos. Investidores estrangeiros que compram terrenos rurais ou florestais japoneses por preços aparentemente baixos devem entender esses padrões antes de calcular o retorno do investimento.

O primeiro padrão é a área florestal (山林, sanrin) coberta de vegetação. Além do desmatamento e da remoção de raízes, se houver inclinação, soma-se o custo de terraplenagem para encostas (veja também nosso guia sobre regulamentação e riscos de desastres na compra de terrenos classificados como floresta).

O segundo padrão é a área agrícola (農地, nōchi) em zona urbana. Para converter uma horta ou arrozal em terreno residencial, é necessário primeiro obter autorização ou fazer uma notificação de conversão de uso agrícola — e terrenos que já foram arrozais frequentemente exigem melhoria do solo. O terceiro padrão é a encosta. O quarto padrão é o terreno situado abaixo do nível da rua, caso em que surgem os dois itens mais caros: o custo de aterro e o custo de contenção.

Quanto custa a terraplenagem: o preço por m² segundo a tabela oficial de Reiwa 8 (2026) da Receita Federal japonesa

A referência oficial para o custo da terraplenagem é a "tabela de valores de custo de urbanização de terreno residencial" (宅地造成費の金額表), publicada todos os anos por cada delegacia regional da Receita Federal japonesa. Diferente do Brasil, onde o valor venal de um imóvel para fins de ITBI é calculado pela prefeitura, no Japão esse valor por m² foi criado para outro propósito: abater, do valor de um terreno agrícola ou florestal situado em área urbana, o custo estimado de transformá-lo em terreno residencial, no cálculo do imposto sobre herança (相続税) e do imposto sobre doação (贈与税). Como cada delegacia regional define esse valor anualmente com base nas condições reais do mercado local, essa tabela tem uma base mais sólida do que qualquer estimativa de mercado publicada por uma imobiliária privada.

Preço unitário da terraplenagem em terreno plano (Tóquio, Reiwa 8 / 2026)

Item	Base de cálculo	Valor
Custo de nivelamento	Por m² de área a nivelar	¥800
Custo de desmatamento e remoção de raízes	Por m² de área a desmatar	¥1.100
Custo de melhoria do solo	Por m² de área a melhorar	¥2.300
Custo de aterro	Por m³ de volume, quando a terra é trazida de fora	¥8.000
Custo de contenção	Por m² de área do muro, quando é necessário conter a terra	¥91.800

Fonte: Receita Federal japonesa, "Tabela de valores de referência patrimonial de Reiwa 8 — Tóquio — Tabela de custo de urbanização de terreno residencial" (página / PDF)

Essa tabela deixa claro que o custo de contenção é o item que mais pesa no total — cerca de 115 vezes o valor do custo de nivelamento. Ou seja, a necessidade (ou não) de um muro de arrimo é o que faz o valor total mudar de ordem de grandeza. Se você está avaliando um terreno abaixo do nível da rua, comece medindo o comprimento e a altura do muro de contenção necessário.

Preço unitário da terraplenagem em encosta, por grau de inclinação (Tóquio, Reiwa 8 / 2026)

Terrenos com inclinação não são calculados item por item; usam um preço unitário abrangente por m², de acordo com o grau de inclinação.

Grau de inclinação	Valor (¥/m²)
Acima de 3° até 5°	24.300
Acima de 5° até 10°	29.000
Acima de 10° até 15°	45.600
Acima de 15° até 20°	63.400
Acima de 20° até 25°	70.200
Acima de 25° até 30°	76.500

Fonte: Receita Federal japonesa, "Tabela de valores de referência patrimonial de Reiwa 8 — Tóquio — Tabela de custo de urbanização de terreno residencial", Tabela 2

Esse preço unitário já inclui nivelamento, aterro e contenção. O custo de desmatamento e remoção de raízes, porém, não está incluído — em terrenos com vegetação, é preciso somar separadamente o valor de terreno plano (¥1.100/m² em Tóquio, aprox. R$ 37,40). Além disso, um terreno com inclinação de até 3° é calculado pelo preço unitário de terreno plano, e não pelo de encosta.

O grau de inclinação do seu terreno pode ser calculado a partir do desnível e da profundidade. A tabela de referência da Receita Federal japonesa é a seguinte:

Grau de inclinação	Altura ÷ profundidade	Desnível para 20 m de profundidade
Acima de 3° até 5°	Acima de 0,0524 até 0,0875	Aprox. acima de 1,05 m até 1,75 m
Acima de 5° até 10°	Acima de 0,0875 até 0,1763	Aprox. acima de 1,75 m até 3,53 m
Acima de 10° até 15°	Acima de 0,1763 até 0,2679	Aprox. acima de 3,53 m até 5,36 m
Acima de 15° até 20°	Acima de 0,2679 até 0,3640	Aprox. acima de 5,36 m até 7,28 m
Acima de 20° até 25°	Acima de 0,3640 até 0,4663	Aprox. acima de 7,28 m até 9,33 m
Acima de 25° até 30°	Acima de 0,4663 até 0,5774	Aprox. acima de 9,33 m até 11,55 m

O ponto de referência para a medição é a altura do trecho da rua mais próximo do terreno avaliado. Em um terreno com 20 m de profundidade e desnível de 3 m em relação ao nível da rua, o cálculo é 3 ÷ 20 = 0,15, o que corresponde à faixa "acima de 5° até 10°".

Para que serve exatamente esta tabela de preços? O pressuposto por trás dos números

É importante ser transparente sobre um ponto: esta tabela de valores não é o orçamento real de uma obra de terraplenagem. Ela define apenas o valor do custo de urbanização a ser deduzido no cálculo do imposto sobre herança e do imposto sobre doação. A base legal está nas normas de avaliação de terrenos agrícolas em área urbana da Diretriz Básica de Avaliação Patrimonial (財産評価基本通達) da Receita Federal japonesa (Receita Federal japonesa, "Diretriz Básica de Avaliação Patrimonial, Seção 3 — Terrenos agrícolas e direitos sobre eles").

O custo real de uma obra varia de acordo com fatores como a existência de acesso para máquinas pesadas, a distância de transporte do material excedente, a estrutura do muro de contenção e o prazo da obra. Ainda assim, trata-se de um número oficial, definido anualmente por região pela autoridade fiscal japonesa. Na INA&Associates, recomendamos usar essa tabela como uma "régua para validar orçamentos" ao receber uma proposta de uma empreiteira: se algum item se afasta muito desse preço de referência, pergunte ao prestador de serviço o motivo. Só essa pergunta já muda a qualidade da negociação — algo especialmente valioso para um investidor que está à distância, sem conhecimento local do mercado de construção japonês.

Quanto o custo da terraplenagem varia entre as províncias do Japão: comparação entre oito regiões

Mesmo para o mesmo tipo de obra, o preço unitário é definido separadamente por província (都道府県, todōfuken — a divisão administrativa japonesa equivalente a um estado). A maior diferença está no custo de contenção: em Reiwa 8, é de ¥80.000/m² (aprox. R$ 2.720,00) na província de Fukuoka contra ¥91.800/m² (aprox. R$ 3.121,20) em Tóquio e Kanagawa — uma diferença de ¥11.800/m² (aprox. R$ 401,20), cerca de 1,15 vez. Em uma obra com 60 m de muro de contenção, só essa diferença já representa cerca de ¥708.000 (aprox. R$ 24.070,00).

Comparação do custo de terraplenagem em terreno plano, por província (Reiwa 8 / 2026)

Província	Nivelamento (¥/m²)	Desmat./remoção de raízes (¥/m²)	Melhoria do solo (¥/m²)	Aterro (¥/m³)	Contenção (¥/m²)
Tóquio	800	1.100	2.300	8.000	91.800
Kanagawa	800	1.100	2.300	8.000	91.800
Saitama	800	1.100	2.300	8.100	90.600
Aichi	800	1.100	2.200	8.100	89.200
Osaka	700	1.100	2.200	7.700	84.200
Hyogo	700	1.100	2.200	7.700	84.200
Fukuoka	700	1.100	2.300	7.700	80.000
Hokkaido	700	1.100	2.600	7.400	88.800

Fonte: Receita Federal japonesa, "Tabela de valores de referência patrimonial de Reiwa 8" — tabela de custo de urbanização de terreno residencial de cada província (Kanagawa / Saitama / Aichi / Osaka / Hyogo / Fukuoka / Hokkaido)

Hokkaido chama a atenção. O custo de aterro é o mais baixo entre as oito províncias, ¥7.400/m³ (aprox. R$ 251,60), mas o custo de melhoria do solo é o mais alto, ¥2.600/m² (aprox. R$ 88,40), e o custo de contenção, ¥88.800/m² (aprox. R$ 3.019,20), se aproxima do nível da região metropolitana de Tóquio. Isso provavelmente reflete o custo extra de proteção contra o congelamento do solo (凍上, tōjō) em clima frio — um fator técnico que não existe na maior parte do território brasileiro e português. Ou seja, não se pode simplesmente presumir que "no interior, ou em regiões mais frias, tudo é mais barato".

Comparação do custo de terraplenagem em encosta, por província (Reiwa 8 / 2026)

Grau de inclinação	Tóquio Kanagawa	Saitama	Aichi	Osaka Hyogo	Fukuoka	Hokkaido
Acima de 3° até 5°	24.300	24.000	22.800	22.800	22.500	24.800
Acima de 5° até 10°	29.000	28.600	27.500	27.200	27.000	30.100
Acima de 10° até 15°	45.600	45.100	44.000	45.000	44.600	47.600
Acima de 15° até 20°	63.400	62.900	61.100	63.200	61.800	66.700
Acima de 20° até 25°	70.200	69.600	67.500	69.800	68.300	73.800
Acima de 25° até 30°	76.500	75.100	71.200	73.900	71.800	76.900

Unidade: ¥/m². Fonte: mesmas tabelas de custo de urbanização de terreno residencial de cada província citadas acima, Tabela 2.

Em terrenos com inclinação, Hokkaido é sempre a província mais cara, e Fukuoka ou Aichi costumam ser as mais baratas, em todos os graus de inclinação. Na faixa "acima de 5° até 10°", Hokkaido custa ¥30.100/m² (aprox. R$ 1.023,40) contra ¥27.000/m² (aprox. R$ 918,00) em Fukuoka — uma diferença de ¥3.100/m² (aprox. R$ 105,40). Em um terreno de 500 m², essa diferença já representa cerca de ¥1.550.000 (aprox. R$ 52.700,00).

Preço unitário em Osaka e Hyogo: referência para quem avalia terraplenagem na região de Kansai

Como muitos investidores avaliam terraplenagem na região de Kansai, vale detalhar os valores de Osaka e Hyogo separadamente. Nas duas províncias, o preço em terreno plano é idêntico: nivelamento ¥700/m² (aprox. R$ 23,80), desmatamento e remoção de raízes ¥1.100/m² (aprox. R$ 37,40), melhoria do solo ¥2.200/m² (aprox. R$ 74,80), aterro ¥7.700/m³ (aprox. R$ 261,80) e contenção ¥84.200/m² (aprox. R$ 2.862,80). Em encosta, o valor também é o mesmo, com ¥27.200/m² (aprox. R$ 924,80) na faixa "acima de 5° até 10°".

Para um terreno na cidade de Kawanishi ou em qualquer outro município da província de Hyogo, este é o valor de referência definido pela delegacia regional da Receita Federal japonesa. Em comparação com a região metropolitana de Tóquio, o custo de contenção é ¥7.600/m² (aprox. R$ 258,40) mais barato, e em terreno inclinado, a diferença é de ¥1.800/m² (aprox. R$ 61,20).

Quanto custa no total: exemplos de cálculo a partir da área e da altura do terreno

O custo total da terraplenagem é uma simples soma de "quantidade × preço unitário". O PDF oficial da Receita Federal japonesa traz exemplos de cálculo prontos — vamos reproduzi-los primeiro, exatamente como publicados. Basta substituir os números pelos do seu próprio terreno para chegar a uma estimativa.

Exemplo de cálculo 1: terreno de 400 m², com 1 m de aterro e 60 m de muro de contenção (Tóquio, Reiwa 8 / 2026)

Terreno quadrado de 400 m² (20 m de frente por 20 m de profundidade), com um dos lados voltado para a rua, exigindo 1 m de aterro até o nível da via e um muro de contenção nos outros três lados (totalizando 60 m, já excluído o lado que dá para a rua).

Item	Fórmula	Valor
Custo de nivelamento	400 m² × ¥800	¥320.000
Custo de aterro	400 m² × 1 m × ¥8.000	¥3.200.000
Custo de contenção	60 m × 1 m × ¥91.800	¥5.508.000
Total	—	¥9.028.000
Por m²	¥9.028.000 ÷ 400 m²	¥22.570

Fonte: Receita Federal japonesa, "Tabela de valores de referência patrimonial de Reiwa 8 — Tóquio — Tabela de custo de urbanização de terreno residencial", exemplo de cálculo do custo de urbanização em terreno plano

Em reais, esse total equivale a aproximadamente R$ 306.950,00 (¥9.028.000 × 0,034), ou cerca de R$ 767,40 por m². O custo de contenção sozinho responde por 61% do valor total. Esse único exemplo já deixa claro que o comprimento e a altura do muro de arrimo são o que determina o valor final da obra. Vale conferir também nosso artigo sobre preço por m² do aterro e os casos em que surgem custos adicionais, que detalha como o muro de contenção e a terra excedente afetam o total.

Exemplo de cálculo 2: inclinação de 9°, 480 m², com desmatamento e remoção de raízes em toda a área (Tóquio, Reiwa 8 / 2026)

Terreno com inclinação de 9° em relação ao nível da rua, área de 480 m², com necessidade de desmatamento e remoção de raízes em toda a extensão.

Custo de terraplenagem por inclinação: 9° está na faixa "acima de 5° até 10°", portanto ¥29.000/m² (aprox. R$ 986,00)
Custo de desmatamento e remoção de raízes: 480 m² × ¥1.100 = ¥528.000 (aprox. R$ 17.950,00)
Custo de terraplenagem por m²: ¥29.000 + (¥528.000 ÷ 480 m²) = ¥30.100/m² (aprox. R$ 1.023,40)
Total: ¥30.100 × 480 m² = ¥14.448.000 (aprox. R$ 491.230,00)

Os passos 1 a 3 são o exemplo de cálculo oficial publicado no PDF da Receita Federal japonesa; o passo 4 é o valor total que calculamos multiplicando pela área. Comparado ao exemplo de terreno plano (¥22.570/m², aprox. R$ 767,40), uma inclinação de apenas 9° já encarece o custo por m² em 33%. Ao avaliar a aquisição de um terreno inclinado, essa diferença de preço unitário é o primeiro número a checar.

Exemplo de cálculo 3: a mesma obra, calculada com os valores de Osaka

Vamos repetir exatamente as mesmas condições do exemplo 1 (400 m², 1 m de aterro, 60 m de muro de contenção), mas usando os preços unitários de Osaka e Hyogo.

Item	Fórmula	Valor
Custo de nivelamento	400 m² × ¥700	¥280.000
Custo de aterro	400 m² × 1 m × ¥7.700	¥3.080.000
Custo de contenção	60 m × 1 m × ¥84.200	¥5.052.000
Total	—	¥8.412.000
Por m²	¥8.412.000 ÷ 400 m²	¥21.030

A diferença em relação ao valor de Tóquio, ¥9.028.000, é de ¥616.000 (aprox. R$ 20.940,00), ou cerca de 6,8%. A afirmação de que "o custo de terraplenagem muda de região para região" costuma ficar no campo da percepção subjetiva — mas, com os preços oficiais, dá para colocar isso em números concretos, algo raro de se encontrar publicamente em outros países.

Como conferir um orçamento recebido de uma construtora

Ao receber o orçamento de uma empreiteira, sugerimos decompô-lo na seguinte ordem:

Separe cada linha do orçamento em "quantidade" e "preço unitário". Se houver alguma linha lançada como "verba" ou "pacote fechado", peça o detalhamento
Confirme se nivelamento, desmatamento/remoção de raízes e melhoria do solo estão expressos como "área × ¥/m²", se aterro está como "área × altura × ¥/m³" e se contenção está como "comprimento do muro × altura × ¥/m²"
Compare cada preço unitário com a tabela oficial de custo de urbanização de terreno residencial da respectiva província
Para qualquer item com grande divergência, peça por escrito a justificativa (acesso restrito para máquinas, distância até o local de descarte de terra excedente, estrutura especial do muro, etc.)
Verifique se o custo de descarte de terra excedente, as despesas com instalações provisórias e as despesas gerais não estão duplicando algo que já está embutido nos preços unitários acima

Para confirmar se a própria quantidade (a área) está correta, é preciso primeiro ter os limites e a área do terreno confirmados por um levantamento topográfico oficial. Se o orçamento for feito com uma área ainda incerta, toda a base da conferência desmorona — por isso, recomendamos verificar antes o preço médio de um levantamento topográfico com demarcação de limites (確定測量) e os motivos das diferenças de custo.

O custo da terraplenagem está subindo? A evolução em Tóquio nos últimos três anos fiscais

O preço unitário oficial da terraplenagem está em trajetória de alta. Em Tóquio, entre Reiwa 6 e Reiwa 8 (dois anos), o custo de contenção subiu de ¥82.000 para ¥91.800, cerca de 12,0%, e o custo de melhoria do solo subiu de ¥2.000 para ¥2.300, 15,0%. Ou seja, só a diferença no momento de pedir o orçamento já pode mudar o valor final em centenas de milhares de ienes — o equivalente a alguns milhares de reais.

Evolução do custo de terraplenagem em Tóquio (Reiwa 6 → Reiwa 8)

Item	Reiwa 6	Reiwa 7	Reiwa 8	Variação em 2 anos
Nivelamento (¥/m²)	800	800	800	±0%
Desmat./remoção de raízes (¥/m²)	1.000	1.100	1.100	+10,0%
Melhoria do solo (¥/m²)	2.000	2.100	2.300	+15,0%
Aterro (¥/m³)	7.500	7.800	8.000	+6,7%
Contenção (¥/m²)	82.000	83.600	91.800	+12,0%
Encosta 5°–10° (¥/m²)	26.100	27.400	29.000	+11,1%

Fonte: Receita Federal japonesa, "Tabela de valores de referência patrimonial — Tóquio — Tabela de custo de urbanização de terreno residencial" (Reiwa 6 / Reiwa 7 / Reiwa 8)

Aplicando essa evolução ao exemplo de cálculo 1, o efeito fica ainda mais concreto. Para o mesmo terreno de 400 m², com 1 m de aterro e 60 m de contenção, o total pelos preços de Reiwa 6 era ¥8.240.000 (aprox. R$ 280.160,00). Pelos preços de Reiwa 8, é ¥9.028.000 (aprox. R$ 306.950,00). Ou seja, para o mesmo terreno e a mesma obra, o custo aumentou ¥788.000 (aprox. R$ 26.790,00, cerca de 9,6%) em apenas dois anos.

Como avaliar a validade do orçamento e o momento de início da obra

Em um cenário de preços em alta, o prazo de validade do orçamento é, na prática, um custo. Recomendamos confirmar três pontos:

O prazo de validade está explícito: "3 meses após a emissão" é diferente de "válido até o início da obra" — e isso muda o impacto de um eventual atraso no início dos trabalhos
Existe cláusula de reajuste: verifique se há previsão de repasse de variação no preço de materiais ou mão de obra ao valor contratado, e, se houver, quais são as condições que a acionam
Prazo para obtenção das autorizações: o tempo de análise da Lei de Regulamentação de Aterros ou da licença de loteamento/urbanização pode abrir um intervalo de vários meses entre o orçamento e o início da obra. A ordem entre pedir a autorização e fechar o orçamento deve ser definida considerando esse prazo

O custo da terraplenagem na hora de vender o terreno: quem paga e como funciona o imposto

A decisão entre fazer a terraplenagem antes de vender ou vender o terreno como está depende de uma pergunta: é possível repassar o custo da terraplenagem para o preço de venda? E, quando a terraplenagem é feita, o valor pago pode ser somado ao custo de aquisição no cálculo do imposto sobre o ganho de capital (譲渡所得, jōto shotoku) — algo que, no Brasil, se aproxima da apuração do imposto sobre ganho de capital na alienação de bens, e em Portugal, das mais-valias imobiliárias. Esse é um fator que pode alterar significativamente o valor líquido recebido na venda.

Critérios para decidir entre vender após a terraplenagem ou vender o terreno como está

Critério	Vender após terraplenagem	Vender como está
Comprador típico	Pessoa física (que vai construir a própria casa)	Empresas do setor imobiliário ou de construção
Reflexo no preço	É mais fácil repassar o custo da terraplenagem, mas o repasse integral não é garantido	O preço já vem com o valor da terraplenagem descontado, pois o comprador fará a obra por conta própria
Desembolso do vendedor	Paga a obra adiantado. Só recupera o valor na venda	Nenhum desembolso
Prazo até a venda	Soma-se o tempo da obra e o tempo de obtenção das autorizações	Mais curto
Risco assumido pelo vendedor	Não conseguir vender pelo preço esperado após a obra, ou surgirem obras adicionais	Menos compradores em potencial, com menor poder de negociação de preço

A ordem recomendada é: primeiro, verificar com uma imobiliária se existe comprador para o terreno como está, e depois comparar esse preço com "o preço estimado após a terraplenagem menos o custo da terraplenagem". Se a diferença não compensar o risco da obra, vender como está costuma ser a opção mais racional. Para quem ainda está organizando as opções de uso do terreno, pode ajudar nosso texto sobre como comparar o uso do terreno pelos quatro eixos de rentabilidade, economia tributária, risco e flexibilidade de conversão.

O custo da terraplenagem pode ser somado ao custo de aquisição para fins de imposto sobre ganho de capital

A Receita Federal japonesa, no informativo tributário No. 3252, indica explicitamente que "o valor pago para aterrar, preencher com terra ou nivelar o terreno" integra o custo de aquisição (取得費, shutokuhi) (Receita Federal japonesa, No. 3252 "O que compõe o custo de aquisição"). A exceção é quando esse valor já foi lançado como despesa dedutível de renda empresarial — nesse caso, não pode ser contabilizado duas vezes.

Por outro lado, quando o custo de aquisição não é conhecido, existe a opção de considerar 5% do valor de venda como custo de aquisição estimado (Receita Federal japonesa, No. 3258 "Quando o custo de aquisição é desconhecido"). A lógica é: compara-se o valor real (preço de compra + custo de terraplenagem, entre outros) com o custo de aquisição estimado de 5%, e escolhe-se o que for mais vantajoso. Ter guardado o recibo da terraplenagem é o que determina se essa opção sequer existe para você.

Exemplo de cálculo 4: quanto muda o imposto quando o custo da terraplenagem é ou não contabilizado

Vamos calcular com as seguintes premissas: valor de venda de ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.020.000,00), preço de compra de ¥10.000.000 (aprox. R$ 340.000,00, com contrato comprovando a compra), custo de terraplenagem de ¥9.028.000 (aprox. R$ 306.950,00), sem considerar despesas de venda. As alíquotas usadas são as do ganho de capital de longo prazo, 20,315% (15% de imposto de renda + adicional de reconstrução + 5% de imposto municipal de residentes), e do ganho de capital de curto prazo, 39,63% (30% + adicional + 9%) — uma distinção entre curto e longo prazo que não tem equivalente direto na legislação brasileira ou portuguesa sobre ganho de capital imobiliário, mas que no Japão pesa muito no cálculo final.

Caso	Custo de aquisição	Ganho tributável	Longo prazo 20,315%	Curto prazo 39,63%
A — sem contabilizar terraplenagem	¥10.000.000	¥20.000.000	¥4.063.000	¥7.926.000
B — somando ¥9.028.000 de terraplenagem	¥19.028.000	¥10.972.000	¥2.228.962	¥4.348.204
Diferença	—	—	¥1.834.038	¥3.577.796

Só o fato de ter guardado o recibo já gera uma diferença de cerca de ¥1.834.038 (aprox. R$ 62.360,00) em uma venda de longo prazo, e de ¥3.577.796 (aprox. R$ 121.650,00) em uma venda de curto prazo. Além disso, se não houver nenhum documento que comprove o custo de aquisição e a declaração usar o custo de aquisição estimado de 5% (¥1.500.000, aprox. R$ 51.000,00), o ganho tributável sobe para ¥28.500.000, e o imposto de longo prazo passa a ¥5.789.775 (aprox. R$ 196.850,00). A diferença em relação ao caso B, que usou o valor real, é de ¥3.560.813 (aprox. R$ 121.070,00).

A base legal das alíquotas está no informativo tributário No. 3208 "Cálculo do imposto sobre ganho de capital de longo prazo" e no No. 3211 "Cálculo do imposto sobre ganho de capital de curto prazo" da Receita Federal japonesa. Na declaração real, deduções especiais e despesas de venda também entram na conta — por isso, depois de consultar nosso texto sobre ganho de capital na venda de imóveis e os documentos exigidos na declaração de imposto de renda, recomendamos conversar com um contador especializado em tributação japonesa (税理士, zeirishi).

Por quanto tempo guardar recibos, contratos e fotos da obra

Para contabilizar o custo da terraplenagem no custo de aquisição, é preciso ter documentos que comprovem o gasto. Não é raro que a venda do terreno aconteça 10 ou 20 anos depois da obra. Recomendamos guardar os seguintes documentos até o momento em que o terreno for vendido:

Contrato de empreitada da obra e, se houver, o documento de eventual aditivo
Recibos e comprovantes de transferência (valor da obra, honorários de projeto, taxas de autorização)
Orçamento e a planilha final de medição por item (documento que discrimina o conteúdo da obra por rubrica)
Fotos de antes, durante e depois da obra
Documentos administrativos, como o certificado de vistoria de conclusão e a notificação de autorização

Quando a terraplenagem exige autorização do governo japonês: os critérios numéricos

Se a obra envolve aterro com desnível acima de 1 m, corte de terra com desnível acima de 2 m, ou área de aterro ou corte superior a 500 m², é necessária autorização sob a Lei de Regulamentação de Aterros (盛土規制法), quando o terreno está dentro de uma área sob regulamentação de obras de urbanização de terreno residencial. A partir daqui, organizamos os critérios numéricos para que você mesmo consiga avaliar se a sua obra está sujeita a essa autorização.

Critérios de porte que exigem autorização sob a Lei de Regulamentação de Aterros e Certos Depósitos de Terra

O nome oficial da lei é "Lei de Regulamentação de Obras de Urbanização de Terreno Residencial e Certos Depósitos de Terra" (宅地造成及び特定盛土等規制法), abreviada como Lei de Regulamentação de Aterros (盛土規制法). Promulgada em 27 de maio de 2022 e em vigor desde 26 de maio de 2023, ela substituiu e reformulou por completo a antiga Lei de Regulamentação de Urbanização de Terreno Residencial (Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT), portal da Lei de Regulamentação de Aterros). Essa é uma legislação sem equivalente direto no Brasil ou em Portugal — mais próxima, em espírito, das normas geotécnicas e ambientais que regulam movimentação de terra, mas com um mecanismo de licenciamento específico, motivado por uma sucessão de desastres ligados a aterros mal executados no Japão.

Tipo de obra	Área sob regulamentação de urbanização de terreno residencial	Área sob regulamentação de certos depósitos de terra
Aterro que forma um talude/encosta	Altura acima de 1 m	Altura acima de 2 m
Corte que forma um talude/encosta	Altura acima de 2 m	Altura acima de 5 m
Talude formado por aterro e corte simultâneos	Altura acima de 2 m	Altura acima de 5 m
Aterro que não forma talude	Altura acima de 2 m	Altura acima de 5 m
Área de aterro ou corte	Acima de 500 m²	Acima de 3.000 m²
Depósito de terra e rocha (altura e área)	Altura máx. acima de 2 m e área acima de 300 m²	Altura máx. acima de 5 m e área acima de 1.500 m²
Depósito de terra e rocha (só área)	Área máxima acima de 500 m²	Área máxima acima de 3.000 m²

Fonte: Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, "Estrutura sistemática da Lei de Regulamentação de Aterros" (artigos 3 e 4 do decreto regulamentador). Dentro da área sob regulamentação de certos depósitos de terra, cada município pode, por lei local, definir critérios de porte ainda menores (artigo 32 da lei).

A análise do pedido de autorização verifica a capacidade financeira e a idoneidade do requerente, a capacidade técnica de execução, o consentimento de todos os proprietários do terreno (artigos 12 e 30 da lei) e a conformidade com os padrões técnicos da obra (artigos 13 e 31). Também é exigido, antes do início da obra, informar os moradores da vizinhança (artigos 11 e 29).

As penalidades não são leves. Quem realiza a obra sem autorização está sujeito a até 3 anos de pena de reclusão ou multa de até ¥10.000.000 (aprox. R$ 340.000,00), e a pessoa jurídica responsável pode ser multada em até ¥300.000.000 (aprox. R$ 10.200.000,00), sob o regime de responsabilidade agravada da empresa (artigos 55 a 61 da lei). O risco de iniciar uma obra sem autorização não é comparável ao custo da obra em si — é um risco de outra ordem de grandeza, algo que um investidor estrangeiro sem assessoria local dificilmente teria como prever.

Critério de área para a licença de urbanização do artigo 29 da Lei de Planejamento Urbano

Quando a terraplenagem se enquadra como "alteração na forma e na natureza jurídica de um lote de terreno, realizada principalmente para fins de construção de uma edificação", também é preciso avaliar a necessidade da licença de urbanização (開発許可, kaihatsu kyoka) prevista na Lei de Planejamento Urbano (都市計画法).

Zona	Porte que exige licença de urbanização
Zona de urbanização (市街化区域)	A partir de 1.000 m² (nas áreas urbanizadas centrais e de expansão das três grandes regiões metropolitanas, a partir de 500 m²). Município pode reduzir por lei local até 300 m²
Zona de restrição à urbanização (市街化調整区域)	Em princípio, qualquer obra de alteração de terreno
Área de planejamento urbano sem zoneamento definido	A partir de 3.000 m². Município pode reduzir por lei local até 300 m²
Área de quase-planejamento urbano	A partir de 3.000 m². Município pode reduzir por lei local até 300 m²
Fora da área de planejamento urbano e de quase-planejamento urbano	A partir de 1 hectare

Fonte: Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, "Sobre o sistema de licença de urbanização" (artigo 29 da lei)

Na prática, o ponto mais importante é a relação entre os dois sistemas. Quando a licença de urbanização (artigo 29 da Lei de Planejamento Urbano) é concedida, considera-se que a autorização ou a notificação exigida pela Lei de Regulamentação de Aterros também foi obtida (artigos 15, 27 e 34 da lei). Ou seja, se o porte da obra já exige licença de urbanização, o procedimento deve ser organizado a partir dela. Para saber em qual zona o seu terreno está localizado, consulte também nosso texto sobre as 13 categorias de zoneamento de uso e sua relação com o aproveitamento do terreno, junto com o mapa de planejamento urbano do município.

Autorização de conversão de uso quando o terreno a ser preparado é uma área agrícola

Se o terreno a ser preparado é uma área agrícola, antes da terraplenagem entra em cena o procedimento de conversão de uso agrícola (農地転用, nōchi ten'yō). A autoridade responsável é o governador da província ou o prefeito do município designado pelo Ministério da Agricultura, Florestas e Pesca do Japão; acima de 4 hectares, é necessária consulta a esse ministério.

Categoria da área agrícola	Área correspondente	Possibilidade de conversão
Área agrícola dentro de zona de promoção agrícola	Área definida no plano municipal de organização da zona de promoção agrícola	Conversão proibida, em princípio. Exige antes a exclusão da zona de promoção agrícola (alteração de zoneamento)
Área agrícola de 1ª categoria	Áreas agrícolas concentradas, terrenos de projetos de melhoria fundiária e outras áreas de alta produtividade	Não autorizada, em princípio
Área agrícola de 2ª categoria	Pequenos núcleos agrícolas de baixa produtividade, fora de projetos de melhoria fundiária	Autorizada quando não é viável localizar em área de 3ª categoria
Área agrícola de 3ª categoria	Áreas agrícolas dentro de zona urbana, entre outras	Autorizada, em princípio
Área agrícola em zona de urbanização	Área agrícola dentro da zona de urbanização	Não exige autorização, apenas notificação ao comitê agrícola

Fonte: Ministério da Agricultura, Florestas e Pesca do Japão, "Visão geral do sistema de zona de promoção agrícola e do sistema de autorização de conversão de uso agrícola" / Ministério da Agricultura, Florestas e Pesca do Japão, "Sobre o sistema de autorização de conversão de uso agrícola"

Quando a conversão é para uso próprio, aplica-se o artigo 4º da Lei de Terras Agrícolas; quando envolve compra e venda ou arrendamento, aplica-se o artigo 5º da mesma lei. Depois da conversão, também é necessário registrar a mudança de categoria do imóvel (地目, chimoku) — vale a pena consultar também nosso texto sobre as 23 categorias de uso do solo no registro de imóveis japonês e o procedimento de alteração para entender o fluxo completo.

Checklist de 4 passos para saber se você precisa de autorização

Verifique se o terreno é uma área agrícola. Se a categoria no registro e a situação real do terreno forem de área agrícola, primeiro confirme a categoria (zona de promoção agrícola / 1ª / 2ª / 3ª categoria / zona de urbanização) junto ao comitê agrícola local. Como esse pode ser um ponto de bloqueio total, verifique-o em primeiro lugar
Verifique a zona de planejamento urbano e a área do terreno. Na zona de urbanização, a partir de 1.000 m² (500 m² nas áreas centrais das três grandes regiões metropolitanas); na zona de restrição à urbanização, em princípio qualquer obra; fora da área de planejamento urbano, a partir de 1 hectare — todos sujeitos à licença de urbanização. Confirme também com o município se existe redução por lei local
Verifique se o terreno está dentro de uma área sob regulamentação da Lei de Regulamentação de Aterros. Consulte o mapa de designação da província ou do município para saber se é área de regulamentação de urbanização de terreno residencial ou de certos depósitos de terra
Aplique os critérios de altura e área. Se a obra envolve aterro acima de 1 m (2 m em área de depósitos), corte acima de 2 m (5 m), ou área acima de 500 m² (3.000 m²), é necessária autorização. Quando a licença de urbanização é obtida, a autorização/notificação da Lei de Regulamentação de Aterros é automaticamente considerada cumprida

Etapas da obra de terraplenagem e o que verificar antes de contratar

Do início ao fim da obra: o fluxo completo

A terraplenagem segue, em geral, esta sequência. Ao lado de cada etapa, indicamos o que deve ser verificado.

Vistoria de campo e levantamento topográfico: define os limites, a área, o desnível e o grau de inclinação. Esses números é que viram a quantidade usada no orçamento
Pedido de autorização: conversão de uso agrícola, licença de urbanização e autorização da Lei de Regulamentação de Aterros, conforme o checklist acima
Verificação do acesso para máquinas pesadas: a possibilidade (ou não) de entrada de máquinas grandes muda o método construtivo e o custo. Sem acesso, a obra é feita em etapas com máquinas menores, o que aumenta o prazo e o valor
Desmatamento, remoção de raízes e descarte de terra excedente: remoção da vegetação e transporte do material excedente gerado
Corte e aterro: a terra é cortada e aterrada até a altura definida em projeto
Execução do muro de contenção: construção do muro que impede o desmoronamento ou a erosão do material aterrado
Compactação e nivelamento: o solo é compactado com rolo compressor e a superfície, nivelada
Vistoria de conclusão: a Lei de Regulamentação de Aterros prevê vistorias intermediárias e de conclusão/confirmação (artigos 17, 18, 36 e 37 da lei)

Descarte de terra excedente e a folha de controle (manifesto)

Toda obra de terraplenagem gera terra excedente (残土, zando). A terra pura não é considerada resíduo, mas quando há mistura de restos de concreto, madeira ou outros materiais, ela passa a ser tratada como resíduo industrial, e é preciso acompanhar o processo por meio de uma folha de controle de resíduos industriais (産業廃棄物管理票, também chamada de "manifesto") — um mecanismo de rastreabilidade sem paralelo direto na legislação ambiental brasileira ou portuguesa, mas que cumpre um papel semelhante ao de um sistema formal de manifesto de transporte de resíduos.

Se o descarte for feito de forma irregular, o proprietário, na condição de gerador do resíduo, pode ser responsabilizado. Já na fase de contrato, confirme por escrito o destino da terra excedente, a distância de transporte, o detalhamento do custo de descarte e a forma de entrega da cópia do manifesto. Esse custo de descarte costuma ser somado ao orçamento à parte do valor da obra em si, e, quando só aparece depois, o valor total facilmente ultrapassa o esperado.

Comunicação com a vizinhança e a exigência legal de informar os moradores

A Lei de Regulamentação de Aterros exige que o responsável pela obra informe os moradores da região vizinha, geralmente por meio de uma reunião explicativa (artigos 11 e 29 da lei). Essa não é apenas uma exigência legal — é também uma prática que reduz conflitos durante o período de obra. Recomendamos comunicar por escrito, antes do início dos trabalhos, o conteúdo da obra, o prazo, o horário de funcionamento, o trajeto dos veículos, a previsão de ruído e vibração, e um contato para dúvidas.

Também é exigida a fixação de uma placa de identificação no canteiro de obras (artigo 49 da lei). O fato de a obra estar visivelmente autorizada, de fora, também transmite segurança à vizinhança.

Resumo: o custo da terraplenagem pode ser calculado por conta própria, usando "preço unitário × quantidade"

O custo de uma obra de terraplenagem no Japão não é algo que só se descobre perguntando a uma construtora. Usando a tabela de custo de urbanização de terreno residencial que a Receita Federal japonesa publica todo ano, é possível saber o preço unitário oficial, por região, de cada um dos cinco itens: nivelamento, desmatamento e remoção de raízes, melhoria do solo, aterro e contenção. A partir daí, basta multiplicar pela área do seu terreno, pela altura do aterro e pelo comprimento do muro de contenção.

Para o ano fiscal de Reiwa 8 (2026), em Tóquio, um terreno de 400 m² com 1 m de aterro e 60 m de muro de contenção custa ¥9.028.000 (aprox. R$ 306.950,00), ou ¥22.570 por m² (aprox. R$ 767,40). Pelos preços de Osaka e Hyogo, o valor cai para ¥8.412.000 (aprox. R$ 286.010,00). Com esses números em mãos diante de um orçamento, você consegue questionar, com argumentos próprios, qualquer item que fuja do valor de referência. E, depois da obra, guardar os recibos: só isso já muda o imposto na venda em cerca de ¥1.834.038 (aprox. R$ 62.360,00), no caso de uma venda de longo prazo.

Se a dúvida ainda é se vale a pena fazer a terraplenagem, compare também o custo de manter o terreno como está, sem a obra. Vale a pena conhecer o mecanismo pelo qual o IPTU japonês (固定資産税) de um terreno vazio pode chegar a até 6 vezes o valor normal, e as estratégias para reduzir esse impacto — assim, o custo de manter o terreno parado e o custo da terraplenagem entram na mesma régua de comparação.

Perguntas frequentes (FAQ)

P. Quanto custa a terraplenagem por m² no Japão?

Para o ano fiscal de Reiwa 8 (2026), em Tóquio, os preços oficiais são: nivelamento ¥800/m² (aprox. R$ 27,20), desmatamento e remoção de raízes ¥1.100/m² (aprox. R$ 37,40) e melhoria do solo ¥2.300/m² (aprox. R$ 78,20). O aterro é cobrado por volume, ¥8.000/m³ (aprox. R$ 272,00), e a contenção, por área do muro, ¥91.800/m² (aprox. R$ 3.121,20). Combinando esses itens, um terreno de 400 m² com 1 m de aterro e 60 m de muro de contenção custa cerca de ¥9.028.000 (aprox. R$ 306.950,00), ou ¥22.570/m² (aprox. R$ 767,40). O preço unitário muda de província para província e é revisado todo ano.

P. Como se calcula o custo de terraplenagem em um terreno inclinado?

Terreno inclinado não é calculado item por item — usa-se um preço unitário abrangente por m², de acordo com o grau de inclinação. Em Tóquio, no ano fiscal de Reiwa 8, a faixa "acima de 5° até 10°" custa ¥29.000/m² (aprox. R$ 986,00). Esse valor já inclui nivelamento, aterro e contenção, mas não inclui desmatamento e remoção de raízes — se houver vegetação, soma-se ¥1.100/m² (aprox. R$ 37,40). Terrenos com inclinação de até 3° são calculados pelo preço unitário de terreno plano, não pelo de encosta. O grau de inclinação se obtém por "desnível ÷ profundidade": com 20 m de profundidade e 3 m de desnível, o resultado é 0,15, que corresponde à faixa "acima de 5° até 10°".

P. É possível repassar o custo da terraplenagem para o preço de venda do terreno?

O repasse integral não é garantido. Quando o comprador é uma pessoa física, é mais fácil que ela reconheça valor em um terreno já pronto para construir; quando o comprador é uma empresa do setor imobiliário ou de construção, o mais comum é que o preço já venha com o valor da terraplenagem descontado, já que a empresa fará a obra por conta própria. Para decidir, compare o preço oferecido pelo terreno como está com "o preço estimado após a terraplenagem, menos o custo da obra". Vale lembrar que o custo da terraplenagem pode ser somado ao custo de aquisição no cálculo do imposto sobre ganho de capital — guardar os recibos reduz a carga tributária na venda.

P. A partir de que porte a terraplenagem exige autorização do governo japonês?

Dentro de uma área sob regulamentação de obras de urbanização de terreno residencial, é necessária autorização sob a Lei de Regulamentação de Aterros quando a obra envolve: aterro com desnível acima de 1 m formando talude, corte com desnível acima de 2 m formando talude, aterro sem talude com desnível acima de 2 m, ou área de aterro ou corte superior a 500 m². Em área sob regulamentação de certos depósitos de terra, os critérios sobem para acima de 2 m, 5 m, 5 m e 3.000 m², respectivamente. Trabalhar sem autorização é passível de até 3 anos de reclusão ou multa de até ¥10.000.000 (aprox. R$ 340.000,00), com multa de até ¥300.000.000 (aprox. R$ 10.200.000,00) para a empresa responsável.

P. Por onde começar para transformar uma área agrícola em terreno residencial?

Comece confirmando a categoria da área agrícola junto ao comitê agrícola local. Área agrícola de 3ª categoria é autorizada, em princípio; a de 2ª categoria é autorizada quando não há alternativa viável em área de 3ª categoria; a de 1ª categoria não é autorizada, em princípio; e a área dentro de uma zona de promoção agrícola tem a conversão proibida, exigindo primeiro a exclusão dessa zona. Área agrícola dentro da zona de urbanização não precisa de autorização, apenas de notificação. A autoridade responsável é o governador da província ou o prefeito do município designado; acima de 4 hectares, entra a consulta ao Ministério da Agricultura, Florestas e Pesca do Japão. Só depois de a conversão estar encaminhada é que faz sentido pedir o orçamento da terraplenagem.