Utilizar de forma eficaz o terreno que se possui é uma estratégia patrimonial importante que está diretamente ligada à redução do imposto sobre ativos fixos, à garantia de renda estável e às medidas de sucessão. Para comparar e escolher formas de utilização do terreno, é indispensável avaliar com base em quatro eixos: rentabilidade, efeito fiscal, risco e flexibilidade de conversão.
Por que vale a pena considerar a utilização do terreno?
Se o terreno permanecer vazio, a exceção do imposto sobre ativos fixos para terrenos residenciais pode não ser aplicada, e o valor de avaliação tributável pode chegar a até 6 vezes. Ao utilizar o terreno, é possível reduzir impostos e ao mesmo tempo gerar receita.
Quatro eixos de avaliação para comparar formas de utilização do terreno
Rentabilidade
A rentabilidade é calculada como receita (aluguéis, tarifas de estacionamento) menos despesas (custos de construção, impostos e manutenção). Como a taxa de retorno é calculada com base na ocupação total, é indispensável fazer simulações considerando a taxa de vacância.
Benefícios fiscais
Os principais tributos que podem ser reduzidos com a construção de imóveis para locação são: imposto sobre herança (regra especial para pequenos terrenos residenciais), imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano. Como manter o terreno vazio maximiza a carga tributária, é importante estimar o efeito fiscal antes de tomar a decisão de investimento.
Risco
É necessário compreender com antecedência a variação dos juros do financiamento para apartamentos, as mudanças na demanda por locação e o potencial futuro da região. Elabore um plano de fluxo de caixa considerando o pior cenário possível, como vacância prolongada, aumento dos juros e crescimento dos custos de reparo.
Flexibilidade de conversão
Imóveis para locação têm baixa flexibilidade de conversão devido às restrições da legislação locatícia, e uma vez que haja inquilinos, não é possível despejá-los unilateralmente. Por outro lado, os estacionamentos se caracterizam por contratos curtos, de 2 a 3 anos, o que facilita a conversão.
Principais formas de utilização do terreno e suas características
Operação de apartamentos para locação
É viável tanto em terrenos amplos quanto em terrenos menores e, em áreas com demanda locatícia, pode gerar renda estável. Para reduzir o risco de vacância, a escolha de uma área competitiva e as especificações do imóvel são fatores essenciais.
Locação de casas individuais
Permite definir aluguéis mais altos do que apartamentos e pode atrair contratos de longo prazo de famílias. No entanto, a desvantagem é o risco de longos períodos de vacância e a impossibilidade de diluir esse risco entre várias unidades.
Locação de escritórios
Permite definir aluguéis mais altos do que imóveis residenciais e, em alguns casos, pode ser construída em terrenos onde moradias não são permitidas. No entanto, é preciso atenção ao fato de que o impacto em caso de vacância é grande e o efeito de economia fiscal, como no imposto sobre herança, é baixo.
Operação de instalações de cuidados
A demanda social é alta e o risco de vacância é baixo. Em alguns casos, também é possível obter subsídios e incentivos fiscais. É necessário um terreno de certo porte, e o risco de continuidade da operação devido à escassez de cuidadores também deve ser considerado.
Como usar sites de comparação de utilização do terreno
Se houver dúvida sobre qual método é o mais adequado, vale a pena usar sites de comparação de utilização do terreno. Com um único cadastro, é possível reunir propostas de várias empresas e fazer uma comparação objetiva. No entanto, é importante avaliar depois de examinar cuidadosamente as premissas de cada proposta, como taxa de retorno estimada, taxa de vacância e custos de reparo.
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Perguntas frequentes (FAQ)
O que acontece com o imposto sobre ativos fixos se o terreno permanecer vazio?
Como a medida de redução para terrenos residenciais não se aplica, o imposto sobre ativos fixos pode chegar a até 6 vezes o valor de um terreno com residência construída.
Qual forma de utilização do terreno oferece o maior efeito de economia fiscal?
A construção de apartamentos e condomínios para locação pode gerar economia em vários tributos, como imposto sobre herança, imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano, sendo a opção com maior potencial de benefício fiscal no conjunto.
Quais são as vantagens da operação de estacionamentos?
A principal vantagem é o baixo investimento inicial e a alta flexibilidade de conversão. É possível rentabilizar sem assumir o risco de construir um edifício, embora o efeito fiscal seja limitado.
Como funcionam os critérios de análise para financiamento de apartamentos?
São avaliados o valor de garantia do terreno e da edificação, a rentabilidade do plano de negócios e a situação financeira do solicitante. Quanto maior a proporção de recursos próprios, mais fácil tende a ser a aprovação.
Qual área de terreno é necessária para operar uma instalação de cuidados?
Isso varia de acordo com o tipo de instalação, mas, em geral, cerca de 200 a 500 m² para day service e de 300 a 600 m² para group home são referências comuns.
