2026年日本土地造成費用怎麼算？國稅局單價表解析

把山林、農地或傾斜地整理成可以蓋房子的建地，這類工程在日本稱為「造成工事」（即土地整地與造成工程）。這是日本特有的一套稅務估價機制：日本國稅廳（國税庁）每年會公布《宅地造成費の金額表》，只要用自己土地的面積、覆土高度、擋土牆長度，乘上表中公布的每平方公尺單價，投資人就能在向廠商索取報價之前，自行概算出造成費用——這種由稅務機關統一公布、可直接套用計算的公定單價表，在台灣、香港的土地開發估價實務中並不存在，當地通常仍需委託估價師逐案鑑價。以2026年（令和8年）東京都為例，整地費為每平方公尺800日圓，覆土費為每立方公尺8,000日圓，擋土牆（土止）費為每平方公尺91,800日圓。

本文寫給透過繼承或購買取得日本土地、正在猶豫「要造成後活用，還是維持現況出售」的讀者。造成費用究竟要花多少錢？各都道府縣的價差有多大？工程規模達到多少就需要申請許可？出售時稅負又會如何變化？以下四個問題，全部以官方一手資料的數字與計算公式呈現。

本文重點

造成費用可透過日本國稅廳《宅地造成費の金額表》概算。2026年（令和8年）東京都的單價為：整地費每平方公尺800日圓、覆土費每立方公尺8,000日圓、擋土牆費每平方公尺91,800日圓。
單價因都道府縣而異，且每年調整。擋土牆費福岡縣為每平方公尺80,000日圓，東京都則為91,800日圓；東京都的單價從2024年（令和6年）分的82,000日圓起算，兩年內上漲約12.0%。
以400平方公尺、覆土1公尺、擋土牆60公尺的土地為例，在東京都的官方估算總額為9,028,000日圓（約新台幣189.6萬元，每平方公尺22,570日圓），可作為公定參考基準。
造成費用可計入出售土地時的「取得費」（成本基礎）。若能認列902.8萬日圓（約新台幣189.6萬元）的造成費，長期讓渡（持有超過5年出售）的稅額可減少約183.4萬日圓（約新台幣38.5萬元）。
在「宅地造成等工事規制區域」內，只要覆土超過1公尺、切土超過2公尺、面積超過500平方公尺，三者中有一項成立，就必須取得「盛土規制法」（填土管制法）的許可。

（文中新台幣金額為概算，採匯率約1日圓≈0.21新台幣，基準日為2026年8月，實際匯率請以當日銀行牌告為準；主要日圓總額之後以括號附上參考換算，個別項目單價維持日圓原幣。順帶一提，台灣不動產慣用的面積單位「坪」，換算約為1坪≈3.3057平方公尺，供讀者對照文中的㎡數字）

什麼是「造成工事」？把土地整理成可建築狀態的工程總稱

「造成工事」是日本的統稱用語，指的是把原本無法直接蓋房子的土地，整理成可作為建地或停車場使用狀態的所有工程。砍伐山林中的樹木、削平傾斜地、在低窪處填土、築起擋土牆以防止崩塌，最後將地面整平——這一連串作業完成之後，才輪到蓋房子的討論。對台灣、香港的讀者來說，這個概念類似於「整地」加上「擋土／邊坡工程」的組合，但日本的特殊之處在於，國稅局為這整套工程訂出了逐項可套用的公定單價，讓屋主與投資人有一套官方數字可以核對廠商報價。

重要的是，造成工事並不是「單一一項工程」，而是五項性質不同的作業組合。理解費用時，也要拆成這五項，分別用各自的單價乘上數量計算。掌握這一點，才能自行判斷廠商的報價單究竟是偏高還是合理。

造成工事包含的五項工程，與單價表項目的對應關係

日本國稅廳的《宅地造成費の金額表》，剛好把造成工事分成五個項目訂定單價。工程內容與單價表項目的對應如下：

工程	內容	單價表項目	單價單位
整地	將凹凸不平的地面整平。若先進行覆土，之後的整地作業也包含在內	整地費	日圓／㎡（需整地的面積）
伐採・除根	砍伐樹木並清除樹根等。若在整地工程中即可一併清除樹木，則不另計此項	伐採・除根費	日圓／㎡（需伐採・除根的面積）
地盤改良	針對覆蓋濕田等軟弱表土的土地，穩定其地盤	地盤改良費	日圓／㎡（需地盤改良的面積）
覆土	將低於道路面的土地，以搬入的土砂填埋至道路面高度	覆土費（土盛費）	日圓／㎥（覆土的體積）
擋土	築造擋土牆，防止已填入的土砂流失或崩塌	擋土費（土止費）	日圓／㎡（擋土牆的面積）

要特別留意的是，只有覆土費是以體積（立方公尺）計價，其餘四項都是以面積（平方公尺）計價。覆土費的計算公式為「面積×平均高度×單價」；擋土費同樣是「擋土牆長度×平均高度×單價」，與土地面積本身無關。若把單位搞混，概算金額可能會偏差達數百萬日圓（約數十萬新台幣）之譜。

需要造成工事的土地：四種典型情況

需要造成工事的土地，通常有明確的類型。第一種，是樹木茂密的山林地。除了伐採・除根費之外，若有傾斜，還會產生傾斜地造成費（建議一併參考〈購買地目為山林土地時的法規限制與災害風險判斷〉一文）。

第二種，是市街地內的農地。要把旱田或水田變更為建地，必須先取得農地轉用許可或辦理申報，而原本是水田的土地，往往還需要進行地盤改良。第三種，是傾斜地。第四種，是位置低於道路的土地，這種情況會產生覆土費與擋土費這兩項金額最高的費用。

造成工事的費用行情｜從國稅廳《2026年（令和8年）宅地造成費の金額表》看每平方公尺單價

造成費用的官方參考基準，可以在日本國稅廳轄下各地國稅局每年公布的《宅地造成費の金額表》中查到。這份表格原本的用途，是在計算遺產稅、贈與稅時，用來評估市街地內的農地或山林地價值——從「當作建地計算的價值」中，扣除相當於造成費用的金額。由於這是各地國稅局根據當地實際行情、逐年訂定的官方數字，比坊間的行情文章更具根據性。對台灣、香港的投資人而言，這相當於官方版的「造地成本估算表」，且是全國統一按地區公布、每年更新，這種制度在台灣的地價評估或香港的差餉物業估價中並沒有直接對應的做法。

平坦地造成費單價（東京都・2026年令和8年分）

費目	造成類別	金額
整地費	每平方公尺需整地面積	800日圓
伐採・除根費	每平方公尺需伐採・除根面積	1,100日圓
地盤改良費	每平方公尺需地盤改良面積	2,300日圓
覆土費	每立方公尺從外部搬入土砂進行覆土的體積	8,000日圓
擋土費	每平方公尺需擋土的擋土牆面積	91,800日圓

出處：日本國稅廳「令和8年分財產評價基準書東京都宅地造成費の金額表」（網頁／PDF）

從這張表可以看出，費用占比最大的是擋土費，單價約為整地費的115倍，因此是否需要擋土牆，會讓總額出現數量級的差距。若正在評估位置低於道路的土地，建議先從測量擋土牆的長度與高度著手。

傾斜地造成費單價（依傾斜度區分・東京都・2026年令和8年分）

有傾斜的土地，不是逐項費目加總，而是依傾斜度採用每平方公尺的整合單價計算。

傾斜度	金額（日圓／㎡）
超過3度、未滿或等於5度	24,300
超過5度、未滿或等於10度	29,000
超過10度、未滿或等於15度	45,600
超過15度、未滿或等於20度	63,400
超過20度、未滿或等於25度	70,200
超過25度、未滿或等於30度	76,500

出處：日本國稅廳「令和8年分財產評價基準書東京都宅地造成費の金額表」表2

此單價已包含整地費、覆土費、擋土費三項。但不包含伐採・除根費，因此若土地上有樹木，須另外加計平坦地的伐採・除根費（東京都為每平方公尺1,100日圓）。此外，傾斜度3度以下的土地，不適用傾斜地單價，而是以平坦地單價計算。

自己土地的傾斜度，可以透過高低差與進深來判定。國稅廳的判定表如下：

傾斜度	高度÷進深	進深20公尺時的高低差
超過3度、未滿或等於5度	超過0.0524、未滿或等於0.0875	約超過1.05公尺、未滿或等於約1.75公尺
超過5度、未滿或等於10度	超過0.0875、未滿或等於0.1763	約超過1.75公尺、未滿或等於約3.53公尺
超過10度、未滿或等於15度	超過0.1763、未滿或等於0.2679	約超過3.53公尺、未滿或等於約5.36公尺
超過15度、未滿或等於20度	超過0.2679、未滿或等於0.3640	約超過5.36公尺、未滿或等於約7.28公尺
超過20度、未滿或等於25度	超過0.3640、未滿或等於0.4663	約超過7.28公尺、未滿或等於約9.33公尺
超過25度、未滿或等於30度	超過0.4663、未滿或等於0.5774	約超過9.33公尺、未滿或等於約11.55公尺

測量的起點，是離欲估價土地最近的道路面高度。舉例來說，若土地進深20公尺、距道路面有3公尺高低差，計算為3÷20＝0.15，屬於「超過5度、未滿或等於10度」的區間。

這份單價表是用來做什麼的？使用前必須理解的前提

有一點必須誠實告知讀者。這份金額表，原本只是用於計算遺產稅、贈與稅時，扣除市街地農地等財產評價中造成費用的官方依據，並不是實際工程的報價金額本身。其法源依據，是《財產評價基本通達》中有關市街地農地等評價規定的條文（日本國稅廳「財產評價基本通達第3節農地及農地上存在之權利」）。

實際工程費用，會因重機能否進場、餘土的搬運距離、擋土牆結構、工期長短等因素而有所增減。儘管如此，這份表格依然是各地國稅局每年根據實際情況訂定的官方數字。我們建議把它當作收到廠商報價單時「核對合理性的量尺」來使用：若有項目與此單價明顯偏離，就請廠商提出書面說明理由。光是這一步，就能大幅提升議價時的品質。

造成費用因都道府縣而異多少？八個都道府縣單價比較

即使是同樣的工程，日本各都道府縣訂定的單價也不相同。差距最大的是擋土費：2026年（令和8年）分，福岡縣為每平方公尺80,000日圓，東京都與神奈川縣則為91,800日圓，每平方公尺相差11,800日圓（約1.15倍）。若擋土牆長度為60公尺，光是這項單價差，總額就會差約70萬日圓（約新台幣14.7萬元）。這種同一制度下、跨區域仍存在明顯價差的情況，與台灣不動產市場「同縣市甚至同行政區，價格也可能因地段、建商而大幅波動」的邏輯不同——日本這裡比的是官方公布、逐年更新的統一單價表，差異來源相對透明，可以逐項追蹤。

平坦地宅地造成費都道府縣比較（2026年令和8年分）

都道府縣	整地費（日圓／㎡）	伐採・除根費（日圓／㎡）	地盤改良費（日圓／㎡）	覆土費（日圓／㎥）	擋土費（日圓／㎡）
東京都	800	1,100	2,300	8,000	91,800
神奈川縣	800	1,100	2,300	8,000	91,800
埼玉縣	800	1,100	2,300	8,100	90,600
愛知縣	800	1,100	2,200	8,100	89,200
大阪府	700	1,100	2,200	7,700	84,200
兵庫縣	700	1,100	2,200	7,700	84,200
福岡縣	700	1,100	2,300	7,700	80,000
北海道	700	1,100	2,600	7,400	88,800

出處：日本國稅廳「令和8年分財產評價基準書」各都道府縣宅地造成費の金額表（神奈川縣／埼玉縣／愛知縣／大阪府／兵庫縣／福岡縣／北海道）

值得注意的是北海道。覆土費在八個都道府縣中最便宜，每立方公尺僅7,400日圓，但地盤改良費卻是最高的每平方公尺2,600日圓，擋土費也達到每平方公尺88,800日圓，逼近首都圈水準。可以解讀為寒帶地區的凍脹對策，反映在地盤改良的單價上。換句話說，並不能單純地說「地方一定比較便宜」。

傾斜地宅地造成費都道府縣比較（2026年令和8年分）

傾斜度	東京都神奈川縣	埼玉縣	愛知縣	大阪府兵庫縣	福岡縣	北海道
超過3度、未滿或等於5度	24,300	24,000	22,800	22,800	22,500	24,800
超過5度、未滿或等於10度	29,000	28,600	27,500	27,200	27,000	30,100
超過10度、未滿或等於15度	45,600	45,100	44,000	45,000	44,600	47,600
超過15度、未滿或等於20度	63,400	62,900	61,100	63,200	61,800	66,700
超過20度、未滿或等於25度	70,200	69,600	67,500	69,800	68,300	73,800
超過25度、未滿或等於30度	76,500	75,100	71,200	73,900	71,800	76,900

單位為日圓／㎡。出處：同上各都道府縣宅地造成費の金額表表2

在傾斜地部分，可以清楚看出一個趨勢：無論哪個傾斜度，北海道的單價都是最高，福岡縣或愛知縣則最低。以「超過5度、未滿或等於10度」為例，北海道為30,100日圓，福岡縣為27,000日圓，每平方公尺相差3,100日圓。若土地面積為500平方公尺，這項差異就等於155萬日圓（約新台幣32.6萬元）。

兵庫縣・大阪府單價｜近畿圈造成工事的參考基準

考量到不少讀者是在近畿圈評估造成工事，這裡再整理一次大阪府與兵庫縣的數字。兩府縣平坦地單價相同：整地費每平方公尺700日圓、伐採・除根費1,100日圓、地盤改良費2,200日圓、覆土費每立方公尺7,700日圓、擋土費每平方公尺84,200日圓。傾斜地單價也相同，「超過5度、未滿或等於10度」為每平方公尺27,200日圓。

例如兵庫縣川西市一帶的土地，適用的就是這個兵庫縣單價，屬於國稅局訂定的基準值。與首都圈相比，擋土費每平方公尺便宜7,600日圓，傾斜地則便宜1,800日圓／㎡。

造成費用實際要多少？從面積與高度推算總額的計算範例

造成費用的總額，就是「數量×單價」逐項加總的結果。國稅廳公布的PDF中附有官方計算範例，我們先原封不動地呈現這些範例；只要把自己土地的數字代入，就能直接得到概算金額。

計算範例①：400平方公尺・覆土1公尺・擋土牆60公尺（東京都・2026年令和8年分）

這是一塊臨路一面、面寬20公尺、進深20公尺的正方形土地（400平方公尺），需要覆土1公尺至道路面高度，並在扣除臨路面的其餘三面（合計60公尺）建造擋土牆的案例。

費目	計算式	金額
整地費	400㎡ × 800日圓	320,000日圓
覆土費	400㎡ × 1m × 8,000日圓	3,200,000日圓
擋土費	60m × 1m × 91,800日圓	5,508,000日圓
合計	－	9,028,000日圓（約新台幣189.6萬元）
每㎡平均	9,028,000日圓 ÷ 400㎡	22,570日圓

出處：日本國稅廳「令和8年分財產評價基準書東京都宅地造成費の金額表」平坦地宅地造成費計算範例

擋土費占總額的61%。從這個例子就能清楚看出，擋土牆的長度與高度，是決定總額的關鍵結構。建議一併參考〈覆土工程每平方公尺單價與產生額外費用的情況〉一文，了解擋土牆與餘土條件如何牽動總額變化。

計算範例②：傾斜度9度・480平方公尺・全面積需伐採除根（東京都・2026年令和8年分）

這是相對於道路地表傾斜度9度、面積480平方公尺、全部面積都需要伐採・除根的土地案例。

傾斜度對應的造成費：9度屬於「超過5度、未滿或等於10度」，故為每平方公尺29,000日圓
伐採・除根費：480㎡ × 1,100日圓＝ 528,000日圓
每平方公尺造成費：29,000日圓＋（528,000日圓 ÷ 480㎡）＝每平方公尺30,100日圓
總額：30,100日圓 × 480㎡＝14,448,000日圓（約新台幣303.4萬元）

第1至3項是國稅廳PDF所刊載的官方計算範例，第4項則是我們依面積回推的總金額。與平坦地計算範例（每平方公尺22,570日圓）相比，僅僅9度的傾斜，每平方公尺單價就高出約33%。若正在評估是否取得傾斜地，建議優先確認這項單價差異。

計算範例③：同樣工程改用大阪府單價計算

將計算範例①完全相同的條件（400平方公尺・覆土1公尺・擋土牆60公尺），改用大阪府・兵庫縣的單價計算如下。

費目	計算式	金額
整地費	400㎡ × 700日圓	280,000日圓
覆土費	400㎡ × 1m × 7,700日圓	3,080,000日圓
擋土費	60m × 1m × 84,200日圓	5,052,000日圓
合計	－	8,412,000日圓（約新台幣176.7萬元）
每㎡平均	8,412,000日圓 ÷ 400㎡	21,030日圓

與東京都的9,028,000日圓相比，差額為616,000日圓（約新台幣12.9萬元），比率約6.8%。「地區不同，造成費用也會不同」這種說法常常只停留在感覺層面，但只要用公開單價計算，就能像這樣具體以金額呈現。

收到報價單後的核對步驟

拿到廠商的報價單之後，建議依照下列順序拆解檢查。

把報價單的每一行拆成「數量」與「單價」。若有以「一式」計價的項目，要求廠商提供明細
確認整地、伐採除根、地盤改良是否已換算為「面積×日圓／㎡」，覆土是否為「面積×高度×日圓／㎥」，擋土是否為「擋土牆長度×高度×日圓／㎡」
將各項單價，與該都道府縣的宅地造成費の金額表逐項核對
若有項目與單價表落差明顯，請廠商以書面說明理由（例如：進場道路狹窄、餘土處理場距離遠、擋土牆結構特殊等）
確認餘土處理費、臨時設施費、雜項經費，是否與上述單價出現重複計算

要確認數量本身是否正確，前提是先確定土地界址與面積。若面積尚未確定就取得報價，核算的基礎就會不穩固，建議先參考〈確定測量的費用行情與價差成因〉一文。

造成費用是否正在上漲？從東京都三年趨勢觀察漲幅

造成費用的公告單價正在上升。東京都從2024年（令和6年）分到2026年（令和8年）分的兩年間，擋土費從82,000日圓漲到91,800日圓，漲幅約12.0%；地盤改良費從2,000日圓漲到2,300日圓，漲幅15.0%。也就是說，光是取得報價的時間點不同，實際金額就可能因此波動數十萬日圓（約數萬至十餘萬新台幣）之譜。

東京都宅地造成費三年趨勢（2024年令和6年分→2026年令和8年分）

費目	令和6年分	令和7年分	令和8年分	兩年間變化
整地費（日圓／㎡）	800	800	800	±0%
伐採・除根費（日圓／㎡）	1,000	1,100	1,100	+10.0%
地盤改良費（日圓／㎡）	2,000	2,100	2,300	+15.0%
覆土費（日圓／㎥）	7,500	7,800	8,000	+6.7%
擋土費（日圓／㎡）	82,000	83,600	91,800	+12.0%
傾斜地超過5度、未滿或等於10度（日圓／㎡）	26,100	27,400	29,000	+11.1%

出處：日本國稅廳「財產評價基準書東京都宅地造成費の金額表」（令和6年分／令和7年分／令和8年分）

把這個趨勢套用到計算範例①的條件上，變化會更具體。400平方公尺・覆土1公尺・擋土牆60公尺的總額，用令和6年分單價計算為8,240,000日圓（約新台幣173萬元）。用令和8年分單價計算則為9,028,000日圓（約新台幣189.6萬元）。同一塊土地、同樣的工程，兩年間增加了788,000日圓（約新台幣16.5萬元，漲幅約9.6%）。

報價單的有效期限與動工時機該怎麼判斷

在單價處於上升階段時，報價單的有效期限本身就是一項實質成本。我們建議確認以下三點。

有效期限的明文記載：是「報價後3個月內有效」，還是「動工前皆有效」，動工延遲時需要負擔的追加費用會完全不同
是否有價格調整條款：確認合約中是否有將建材價格或人工成本變動反映到工程款的條款，若有，發動條件是什麼
取得許可所需的時間：盛土規制法或開發許可的審查期間，可能讓報價到動工之間相隔數個月。應以這段期間為基準，反推該先申請許可還是先取得報價

出售土地時的造成費用｜由誰負擔，稅務上如何處理

要先造成後出售，還是維持現況出售，判斷關鍵在於造成費用能否轉嫁到售價上。而且，只要完成造成工程，所支付的造成費用就可以計入日本「讓渡所得」（即出售不動產的資本利得）的「取得費」（成本基礎）之中。這一點會大幅左右出售後實際到手的金額。對熟悉台灣「房地合一稅」制度的讀者來說，這裡的邏輯類似——取得成本認列得越完整，課稅所得就越低——但日本的「取得費」範圍與計算方式，與台灣房地合一稅的成本認列規則並不完全相同，細節將在下文說明。

先造成後出售、或維持現況出售的判斷依據

判斷依據	先造成後出售	維持現況出售
預期買方	個人（自建自住族群）	不動產公司・營造公司等業者
對價格的反映	造成費較容易加到售價中，但無法保證全額轉嫁	買方以自行造成為前提，價格會扣除相當於造成費的金額
賣方的資金負擔	須先支出工程費用，出售前無法回收	無須支出
到出售為止的期間	需加上工程期間與取得許可的時間	較短
賣方承擔的風險	造成後未能以預期價格售出、或發生追加工程	買方選擇有限，議價能力較弱

判斷順序上，建議先向不動產公司確認維持現況是否有買方願意承接，再將該提示價格與「造成後預期售價－造成費用」相比。如果差額不足以彌補造成過程中的風險，維持現況出售就是較合理的選擇。若想先釐清土地的活用方式，可參考〈以收益性・節稅・風險・轉用性四個面向比較土地活用方式的思考架構〉一文。

造成費用可以計入讓渡所得的「取得費」

日本國稅廳的稅務問答（タックスアンサー）No.3252明確指出，「為了土地填埋、覆土、整地而支付的造成費用」屬於可計入取得費的項目（日本國稅廳 No.3252「屬於取得費的項目」）。但若已計入事業所得等的必要經費，就不能重複認列。

另一方面，若無法確定取得費，還有一種方法是以讓渡價額的5%作為概算取得費（日本國稅廳 No.3258「取得費不明時的處理」）。制度的結構是：比較實際金額（購入款＋造成費等）與概算取得費5%這兩種算法，選擇較有利的一方申報。造成費用的收據是否留存，會直接決定可以選擇的方案範圍。與台灣房地合一稅中「無法提示成本證明時，按最高不超過成交價一定比例概算」的邏輯有相似之處，但日本此處的概算比例固定為5%，且與實額比較後可自由選擇對己方有利的一方，這是申報時務必留意的差異點。

計算範例④：能否計入造成費用，稅額會差多少

以讓渡價額3,000萬日圓（約新台幣630萬元）、購入款1,000萬日圓（約新台幣210萬元，附契約書）、造成費9,028,000日圓（約新台幣189.6萬元）、不考慮讓渡費用為前提計算。稅率採長期讓渡所得20.315%（所得稅15%＋復興特別所得稅＋住民稅5%）與短期讓渡所得39.63%（所得稅30%＋復興特別所得稅＋住民稅9%）。

情境	取得費	課稅讓渡所得	長期20.315%	短期39.63%
A 不計入造成費	1,000萬日圓	2,000萬日圓	4,063,000日圓	7,926,000日圓
B 加計造成費902.8萬日圓	1,902.8萬日圓	1,097.2萬日圓	2,228,962日圓	4,348,204日圓
差額	－	－	1,834,038日圓（約新台幣38.5萬元）	3,577,796日圓（約新台幣75.1萬元）

光是有沒有保留收據，長期讓渡的稅額就會差約183.4萬日圓（約新台幣38.5萬元），短期讓渡則差約357.8萬日圓（約新台幣75.1萬元）。此外，若完全沒有取得費相關資料，只能以概算取得費5%（150萬日圓，約新台幣31.5萬元）申報，課稅讓渡所得會變成2,850萬日圓，長期稅額為5,789,775日圓（約新台幣121.6萬元）。與能夠使用實額的情境B相比，差額達3,560,813日圓（約新台幣74.8萬元）。

稅率的法源依據為日本國稅廳 No.3208「長期讓渡所得稅額的計算」及日本國稅廳 No.3211「短期讓渡所得稅額的計算」。實際申報時，特別扣除額與讓渡費用也會產生影響，建議先參考〈不動產出售的讓渡所得與確定申告所需文件〉一文，再洽詢稅理士（日本的稅務士）確認細節。

收據・合約書・工程照片該保留到什麼時候

要把造成費用計入取得費，需要能夠證明支出的資料。而出售往往是在工程完成的10年後、20年後才發生，並不罕見。建議以下資料，保留到該筆土地出售為止：

工程承攬合約書，若有變更合約，一併保留
收據・匯款明細（工程款、設計費、許可申請手續費）
報價單與最終的完工明細（能夠依費目區分工程內容的資料）
動工前・施工中・完工時的照片
完工檢查合格證、許可通知書等行政文件

造成工事需要許可嗎？用規模數字來判斷

只要符合覆土超過1公尺形成的崖坡、切土超過2公尺形成的崖坡、或盛土・切土面積超過500平方公尺這三項條件的其中之一，就需要取得「盛土規制法」的許可（適用於宅地造成等工事規制區域內）。接下來，我們整理成可以用數字自行判斷工程是否屬於許可對象的形式。

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）許可對象規模

正式名稱為《宅地造成及び特定盛土等規制法》（簡稱「盛土規制法」，可理解為《住宅用地開發及特定填土工程管制法》），於2022年（令和4年）5月27日公布、2023年（令和5年）5月26日施行，是將原本的《宅地造成等規制法》更名並全面修正而成（日本國土交通省「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」入口網頁）。這部法律是2021年靜岡縣熱海市因違法棄置土砂引發重大土石流災害後修法而成，目的是全面納管過去監理死角中的填土行為——這是理解日本近年為何大幅收緊造成工事許可門檻的背景。

工程內容	宅地造成等工事規制區域內	特定盛土等規制區域內
形成崖坡的覆土	高度超過1公尺	高度超過2公尺
形成崖坡的切土	高度超過2公尺	高度超過5公尺
同時進行覆土與切土所形成的崖坡	高度超過2公尺	高度超過5公尺
不形成崖坡的覆土	高度超過2公尺	高度超過5公尺
覆土或切土的面積	超過500平方公尺	超過3,000平方公尺
土石堆置（高度與面積）	最大高度超過2公尺且面積超過300平方公尺	最大高度超過5公尺且面積超過1,500平方公尺
土石堆置（僅面積）	最大堆置面積超過500平方公尺	最大堆置面積超過3,000平方公尺

出處：日本國土交通省「盛土規制法體系圖」（政令第3條・第4條）。特定盛土等規制區域內的許可對象規模，得由地方條例訂定更小的規模（法第32條）。

審查時會確認申請人的資力與信用、施工能力、全體土地所有權人的同意（法第12條・第30條）、工程是否符合技術基準（法第13條・第31條）。此外，動工前必須向周邊地區居民進行說明周知（法第11條・第29條）。

罰則並不算輕。違反者最重可處3年以下拘禁刑或最高1,000萬日圓（約新台幣210萬元）以下罰金；若違反者為法人，依「兩罰規定」最高可處3億日圓（約新台幣6,300萬元）以下罰金（法第55條至第61條）。無許可即動工的風險，遠遠不是工程費用本身可以相提並論的等級。對台灣讀者而言，這個罰則強度與台灣《水土保持法》《山坡地保育利用條例》對違法開發的裁罰邏輯類似，但日本目前的裁罰上限明顯更高，反映出2021年熱海土石流事故後，日本社會對填土工程風險的高度警戒。

都市計畫法第29條開發許可的面積基準

若造成工事屬於「以建築物興建為主要目的而變更土地區劃形質」的行為，還需要一併考慮都市計畫法的開發許可。

區域	需要開發許可的規模
市街化區域	1,000平方公尺以上（三大都市圈的既成市街地・近郊整備地帶等為500平方公尺以上）。可依條例下修至300平方公尺
市街化調整區域	原則上所有開發行為皆須許可
非線引都市計畫區域	3,000平方公尺以上。可依條例下修至300平方公尺
準都市計畫區域	3,000平方公尺以上。可依條例下修至300平方公尺
都市計畫區域及準都市計畫區域外	1公頃以上

出處：日本國土交通省「開發許可制度概要」（法第29條）

實務上重要的是兩項制度之間的關係。取得都市計畫法第29條的開發許可後，即視為已取得盛土規制法的許可・辦妥申報（法第15條・第27條・第34條）。因此，若規模已達到需要開發許可的門檻，實務上就會以開發許可為主軸來安排整體程序。自己的土地位於哪個區域，建議搭配〈用途地域13種分類與土地活用的關係〉一文，並對照都市計畫圖確認。

造成農地時的農地轉用許可

若造成對象是農地，在動工前必須先辦理農地轉用手續。核准權限屬於都道府縣知事，或由農林水產大臣指定的市町村長，若面積超過4公頃，則須與農林水產大臣協議。

農地區分	對應的農地類型	是否可轉用
農用地區域內農地	市町村農業振興地域整備計畫所劃定區域內的農地	原則禁止轉用。須先辦理自農用地區域除外（區域變更）
第1種農地	集團農地、土地改良事業對象農地等生產力高的優良農地	原則不許可
第2種農地	非土地改良事業對象、小規模且生產力較低的農地等	於難以選址第3種農地時許可
第3種農地	位於市街地內的農地等	原則許可
市街化區域內農地	市街化區域內的農地	非許可制，改採向農業委員會申報制

出處：日本農林水產省「農業振興地域制度與農地轉用許可制度概要」／日本農林水產省「農地轉用許可制度說明」

自用轉用適用農地法第4條，涉及買賣或租賃則適用同法第5條。轉用完成後還會涉及地目變更登記，建議一併參考〈23種地目與變更手續實務〉一文，掌握整體流程。對台灣投資人來說，這一整套「農地區分＋轉用許可」制度，比台灣《農業發展條例》下的農地變更程序更為細緻分層，且審核標準以生產力等級為核心，而非單純以土地座落區位判斷，這是評估日本農地型土地時特別需要留意之處。

四步驟：許可需求檢查清單

確認是否為農地。若登記地目與現況皆為農地，須先向農業委員會確認農地區分（農用地區域內／第1種／第2種／第3種／市街化區域內）。這一步可能就會卡關，因此建議最先調查
確認都市計畫區域類別與面積。市街化區域達1,000平方公尺以上（三大都市圈相應地區為500平方公尺以上）、市街化調整區域原則上一律適用、區域外則1公頃以上，皆屬開發許可對象。同時向市町村確認是否有條例下修規模
確認是否位於盛土規制法的規制區域內。透過都道府縣或市的主管單位所公告的指定圖，確認屬於宅地造成等工事規制區域，或特定盛土等規制區域
依高度與面積對照基準。覆土超過1公尺（特定盛土等規制區域為超過2公尺）、切土超過2公尺（同超過5公尺）、面積超過500平方公尺（同超過3,000平方公尺），只要符合其中一項即需要許可。若已取得開發許可，盛土規制法的許可・申報即視為已辦妥

造成工事的流程，以及發包前應確認的項目

從動工到完工的流程

造成工事依照下列順序進行。以下同時列出各階段應確認的重點。

現場調查與測量：確定界址、面積、高低差、傾斜度。這些數字將成為報價的計算依據
申請許可：依前述檢查清單，依序申請農地轉用、開發許可、盛土規制法許可
確認重機進場道路：大型重機能否進場，會影響工法與費用。無法進場時，須改用小型機具分批施工，工期與費用都會增加
伐採除根與餘土處理：清除樹木，並將產生的土砂搬出
切土・覆土：依設計高度削平或填土
擋土牆施工：建造防止覆土流失・崩塌的擋土結構
滾壓與整地：以滾壓機夯實地盤，將地面整平
完工檢查：盛土規制法訂有中間檢查與完工檢查・確認的規定（法第17條・第18條・第36條・第37條）

餘土處理與產業廢棄物管理票（マニフェスト）

造成工事會產生剩餘土方（餘土）。土砂本身不屬於廢棄物，但若混入混凝土碎塊或建築廢材等異物，就會被認定為產業廢棄物，此時必須透過「產業廢棄物管理票」（日文：マニフェスト，即產業廢棄物流向追蹤憑證）確認處理流程。

若處理不當，身為排出事業者的一方可能須負連帶責任。建議在簽約階段，就以書面確認餘土的處理地點、搬運距離、處理費用明細、以及管理票副本的交付方式。處理費用往往會另外加計在工程費之外，若事後才發現，總額很容易超出原本的預期。

敦親睦鄰説明，與盛土規制法要求的周邊居民周知義務

盛土規制法要求工程負責人向周邊地區居民進行周知（例如說明會等）（法第11條・第29條）。這既是法律上的程序，同時也是減少施工期間糾紛的實務做法。建議在動工前，以書面向居民說明工程內容、期間、作業時間、工程車動線、噪音與振動的預估程度，以及聯絡窗口。

此外，現場也被要求張貼標示牌（法第49條）。從外觀就能看出這是一項經核准的工程，也有助於安撫鄰近居民的不安。

結語｜造成費用可以自己用「單價×數量」核算

造成工事的費用，並不是非得詢問廠商才能知道的黑盒子。只要運用日本國稅廳每年公布的宅地造成費の金額表，整地、伐採除根、地盤改良、覆土、擋土這五個項目，各地區的官方單價都能查到。剩下要做的，只是把自己土地的面積、覆土高度、擋土牆長度代入計算而已。

以2026年（令和8年）東京都為例，400平方公尺・覆土1公尺・擋土牆60公尺的總額為9,028,000日圓（約新台幣189.6萬元），每平方公尺22,570日圓；若用大阪府・兵庫縣的單價計算則為8,412,000日圓（約新台幣176.7萬元）。帶著這些數字面對報價單，就能用自己的話，質疑哪個項目偏離了行情。工程完成之後，只要妥善保管收據，長期讓渡出售時的稅額就能減少約183.4萬日圓（約新台幣38.5萬元）。對透過繼承或投資取得日本土地的台灣、香港讀者而言，這套「公定單價＋取得費認列」的組合，是評估是否造成活用、以及規劃未來出售稅負時，少數可以自行驗算、不必完全仰賴當地業者說法的環節。

若仍在猶豫是否要進行造成，建議把「不造成、繼續持有」所需負擔的成本也一併納入比較。可參考〈空地「固定資產稅」（日本地價・房屋持有稅）最高變6倍的機制與因應對策〉一文，把持有成本與造成成本放在同一個基準上比較。

常見問題（FAQ）

Q. 造成工事的費用，每平方公尺大約多少錢？

以2026年（令和8年）東京都為例，官方單價為：整地費每平方公尺800日圓、伐採・除根費每平方公尺1,100日圓、地盤改良費每平方公尺2,300日圓。覆土費為每立方公尺8,000日圓（體積單價），擋土費為每平方公尺91,800日圓（擋土牆面積單價）。綜合以上項目，以400平方公尺・覆土1公尺・擋土牆60公尺的土地為例，總額約為9,028,000日圓（約新台幣189.6萬元），每平方公尺22,570日圓。單價會因都道府縣而異，且每年調整。

Q. 傾斜地的造成費用該怎麼計算？

傾斜地不是逐項費目加總，而是依傾斜度採用每平方公尺的整合單價計算。東京都2026年（令和8年）分，「超過5度、未滿或等於10度」為每平方公尺29,000日圓。此單價已包含整地費・覆土費・擋土費，但不含伐採・除根費，若土地上有樹木，須加計每平方公尺1,100日圓。傾斜度3度以下的土地，不適用傾斜地單價，改以平坦地單價計算。傾斜度可用「高低差÷進深」判定，進深20公尺、高低差3公尺時為0.15，屬於「超過5度、未滿或等於10度」的區間。

Q. 造成費用可以加到土地的出售價格上嗎？

無法保證全額轉嫁。若買方是個人，較容易對已完成造成的土地給予較高評價；但若買方是不動產公司等業者，通常會以自行造成為前提，從價格中扣除相當於造成費的金額，這是一般常見的做法。判斷時，建議將「維持現況出售的提示價格」與「造成後預期售價扣除造成費用後的金額」相比較。此外，由於造成費用可以計入讓渡所得的取得費，只要保留收據，出售時的稅負就能減輕。

Q. 造成工事在什麼樣的規模下，需要取得許可？

在宅地造成等工事規制區域內，只要符合下列任一項，就需要盛土規制法的許可：形成崖坡且高度超過1公尺的覆土、形成崖坡且高度超過2公尺的切土、不形成崖坡但高度超過2公尺的覆土、面積超過500平方公尺的覆土或切土。在特定盛土等規制區域內，對應的基準分別為超過2公尺・超過5公尺・超過5公尺・超過3,000平方公尺。無許可動工者，最重可處3年以下拘禁刑或最高1,000萬日圓（約新台幣210萬元）以下罰金，法人並處最高3億日圓（約新台幣6,300萬元）以下罰金。

Q. 要把農地造成為建地，該從哪裡開始？

應先向農業委員會確認農地區分。第3種農地原則許可；第2種農地在難以選址第3種農地時許可；第1種農地原則不許可；農用地區域內農地則禁止轉用，須先辦理自區域除外。市街化區域內的農地，不需許可，只要申報即可。核准權限屬於都道府縣知事或指定市町村長，面積超過4公頃須與農林水產大臣協議。實務上，通常要等轉用的可行性確定之後，才會進入造成工程的報價階段。