택지조성비 시세 2026｜국세청 단가표로 계산하는 법

이 글에서 다루는 '택지조성비 금액표(宅地造成費の金額表, たくちぞうせいひのきんがくひょう)'는 일본 국세청(国税庁, 고쿠제이초)이 상속세・증여세 평가를 위해 매년 공표하는 일본 고유의 행정 자료입니다. 한국에는 이에 정확히 대응하는 제도가 없어, 처음 접하는 해외 투자자에게는 다소 낯설게 느껴질 수 있습니다. 하지만 이 단가표를 이해하면, 산림・농지・경사지처럼 그대로는 건물을 지을 수 없는 일본 토지를 택지로 정비하는 '조성공사(造成工事, ぞうせいこうじ)' 비용을 견적서를 받기 전에 스스로 개산할 수 있습니다. 계산법은 단순합니다. 국세청이 공표하는 1㎡당 단가에 자신의 토지 면적・성토(盛土, もりど: 흙을 쌓아 올리는 작업)의 높이・옹벽(擁壁)의 길이를 곱하면 됩니다. 2026년(레이와 8년)분 도쿄도 기준으로는 정지비(整地費) 800엔/㎡, 성토비(盛土費) 8,000엔/㎥, 토지막이비(土止費, 옹벽 공사비) 91,800엔/㎡입니다.

이 글은, 상속이나 매입으로 취득한 토지를 '조성해서 활용할지, 현황 그대로 매각할지' 고민하는 분들을 위해 쓰였습니다. 비용이 얼마나 드는지, 지역별로 얼마나 차이가 나는지, 허가가 필요한 규모는 어디부터인지, 매각 시 세금이 어떻게 달라지는지. 이 네 가지를 모두 공적인 1차 정보의 수치와 계산식으로 제시합니다.

이 글의 포인트

조성비용은 국세청 '택지조성비 금액표'로 개산할 수 있습니다. 2026년(레이와 8년)분 도쿄도는 정지비 800엔/㎡, 성토비 8,000엔/㎥, 토지막이비 91,800엔/㎡입니다.
단가는 도도부현마다 다르며 매년 개정됩니다. 토지막이비는 후쿠오카현 80,000엔/㎡인 데 비해 도쿄도는 91,800엔/㎡로, 도쿄도는 2024년(레이와 6년)분 82,000엔에서 2년 만에 약 12.0% 올랐습니다.
400㎡・성토 1m・옹벽 60m의 토지라면, 도쿄도 기준 총액 9,028,000엔(1㎡당 22,570엔)이 공적인 기준이 되며, 원화로는 약 8,396만 원(1엔≈9.3원, 2026년 8월 15일 기준 환율)에 해당합니다.
조성비용은 토지를 매각할 때 취득비에 산입할 수 있습니다. 902.8만 엔을 계상할 수 있다면, 장기양도 기준 세액이 약 183.4만 엔(약 1,706만 원) 낮아집니다.
택지조성등공사규제구역 내에서는, 성토 1m 초과・절토 2m 초과・면적 500㎡ 초과 중 어느 하나에라도 해당하면 성토규제법의 허가 대상이 됩니다.

한국 투자자를 위한 참고: 한국의 전세(傳貰) 제도는 일본에 존재하지 않습니다. 한국에서는 매입 자금의 상당 부분을 전세보증금으로 조달하는 레버리지 전략이 일반적이지만, 일본의 임대차 시장은 월세(家賃) 중심이며 전세에 해당하는 목돈 예치 제도가 없습니다. 따라서 토지를 매입해 조성공사까지 진행하는 경우, 매입 대금과 조성 공사비 전액을 자기자본 또는 은행 대출(레버리지)로 조달해야 합니다. 이는 조성비가 전세보증금으로 상쇄되지 않고 고스란히 대출 원금에 반영된다는 의미이며, 이 글에서 다루는 단가 계산이 자금 조달 계획에서 왜 중요한지를 보여줍니다.

조성공사란? 택지로 사용할 수 있는 상태로 정비하는 모든 공사를 부르는 말

조성공사(造成工事, ぞうせいこうじ)란 그대로는 건물을 지을 수 없는 토지를, 택지나 주차장으로 이용할 수 있는 상태로 정비하는 모든 공사를 아우르는 명칭입니다. 산림의 수목을 벌채하고, 경사면을 깎아내고, 낮은 부분에 흙을 쌓아 올리고(성토), 무너지지 않도록 옹벽을 쌓고, 마지막으로 지면을 평평하게 고르는 작업. 이 일련의 공정이 끝나야 비로소 건축 이야기가 시작됩니다.

중요한 점은 조성공사가 '하나의 공사'가 아니라, 성격이 다른 5가지 작업의 집합이라는 사실입니다. 비용을 파악할 때도 이 5가지 항목으로 분해해 각각의 단가와 수량을 곱합니다. 이 구조를 이해해두면 시공업체의 견적서가 비싼지 적정한지를 스스로 판단할 수 있게 됩니다.

조성공사에 포함되는 5가지 공사와 비용 단가표의 대응 관계

국세청의 택지조성비 금액표(宅地造成費の金額表)는 조성공사를 정확히 5개 항목으로 나누어 단가를 정하고 있습니다. 공사 내용과 단가표 항목의 대응 관계는 다음과 같습니다.

공사	내용	금액표 항목	단가 단위
정지(整地)	요철이 있는 지면을 고른다. 성토를 한 경우는 그 후의 정지 작업도 포함	정지비	엔/㎡（정지가 필요한 면적）
벌채・발근(伐採・抜根)	수목을 벌채하고 뿌리 등을 제거한다. 정지 공사에서 수목을 제거할 수 있는 경우는 계상하지 않음	벌채・발근비	엔/㎡（벌채・발근이 필요한 면적）
지반개량(地盤改良)	습지 등 연약한 표토로 덮인 토지의 지반을 안정시킨다	지반개량비	엔/㎡（지반개량이 필요한 면적）
성토(盛土)	도로보다 낮은 토지를 반입한 토사로 도로면 높이까지 메운다	성토비	엔/㎥（성토의 체적）
토지막이(土止め)	쌓은 토사의 유출이나 붕괴를 막는 옹벽을 쌓는다	토지막이비（土止費）	엔/㎡（옹벽의 면적）

주의해야 할 점은, 성토비만 체적(㎥) 단가이고 나머지 4개 항목은 면적(㎡) 단가라는 사실입니다. 성토비는 '면적×평균 높이×단가'로 계산합니다. 토지막이비 또한 '옹벽 면의 길이×평균 높이×단가'로 계산하며, 토지의 면적과는 무관합니다. 이 단위의 차이를 혼동하면 개산 금액이 수백만 엔(수천만 원) 단위로 어긋날 수 있습니다.

조성공사가 필요해지는 토지의 전형적인 패턴

조성이 필요해지는 토지에는 뚜렷한 유형이 있습니다. 첫째, 수목이 우거진 산림입니다. 벌채・발근에 더해 경사가 있는 경우는 경사지로서의 조성비가 추가로 발생합니다（지목이 산림인 토지 매입 시의 법규제와 재해 리스크 판단도 함께 확인해 주십시오）.

둘째, 시가지 내 농지입니다. 밭이나 논을 택지로 만들려면 농지전용(農地転用)의 허가 또는 신고가 먼저 필요하며, 수전(水田)이었던 토지는 지반개량을 동반하는 경우가 적지 않습니다. 셋째, 경사지입니다. 넷째, 도로보다 낮은 위치에 있는 토지로, 이 경우 성토비와 토지막이비라는 가장 고액인 두 항목이 발생합니다.

조성공사 비용 시세｜국세청 '2026년(레이와 8년)분 택지조성비 금액표'로 보는 1㎡ 단가

조성비용의 공적인 기준은, 국세청이 각 국세국(国税局, 지방 국세 관할청)별로 매년 공표하는 '택지조성비 금액표'로 확인할 수 있습니다. 이는 상속세・증여세에서 시가지 농지나 시가지 산림을 평가할 때, 택지로서의 가액에서 공제하는 조성비 상당액을 정한 것입니다. 지역별・연도별로 국세국이 실제 시세를 반영해 설정하기 때문에, 민간의 시세 기사보다 근거가 명확합니다. 한국의 국세청 기준시가(공시지가) 제도와 개념은 비슷하지만, 한국에는 '조성 전 상태의 토지를 조성 후 가액에서 역산해 공제하는' 이런 형태의 전국 통일 단가표는 없다는 점에서 일본 특유의 제도라 할 수 있습니다.

평지의 조성비 단가(도쿄도・2026년분)

비목	조성구분	금액
정지비	정지가 필요한 면적 1㎡당	800엔
벌채・발근비	벌채・발근이 필요한 면적 1㎡당	1,100엔
지반개량비	지반개량이 필요한 면적 1㎡당	2,300엔
성토비	다른 곳에서 토사를 반입해 성토하는 경우의 체적 1㎥당	8,000엔
토지막이비	토지막이가 필요한 경우의 옹벽 면적 1㎡당	91,800엔

출처: 국세청(国税庁, 고쿠제이초) '2026년(레이와 8년)분 재산평가기준서 도쿄도 택지조성비 금액표(財産評価基準書東京都宅地造成費の金額表)'（게재 페이지／PDF）

이 표를 보면 비용의 대부분을 차지하는 것이 토지막이비임을 알 수 있습니다. 정지비의 약 115배에 달하는 단가이므로, 옹벽이 필요한지 여부에 따라 총액의 자릿수 자체가 달라집니다. 도로보다 낮은 토지를 검토 중이라면, 먼저 옹벽의 길이와 높이를 측정하는 것부터 시작하십시오.

경사지의 조성비 단가(경사도별・도쿄도・2026년분)

경사가 있는 토지는 비목별로 합산하는 방식이 아니라, 경사도에 따른 1㎡당 포괄 단가로 계산합니다.

경사도	금액（엔／㎡）
3도 초과 5도 이하	24,300
5도 초과 10도 이하	29,000
10도 초과 15도 이하	45,600
15도 초과 20도 이하	63,400
20도 초과 25도 이하	70,200
25도 초과 30도 이하	76,500

출처: 국세청 '2026년(레이와 8년)분 재산평가기준서 도쿄도 택지조성비 금액표' 표2

이 단가에는 정지비・성토비・토지막이비가 모두 포함되어 있습니다. 다만 벌채・발근비는 포함되지 않으므로, 수목이 있는 토지는 평지의 벌채・발근비(도쿄도 1,100엔/㎡)를 별도로 가산합니다. 또한 경사도 3도 이하인 토지는 경사지가 아니라 평지 단가로 계산합니다.

자신의 토지의 경사도는 고저차와 안길이(안쪽으로의 깊이)로 판정할 수 있습니다. 국세청의 판정표는 다음과 같습니다.

경사도	높이÷안길이	안길이 20m일 때의 고저차
3도 초과 5도 이하	0.0524 초과 0.0875 이하	약 1.05m 초과 약 1.75m 이하
5도 초과 10도 이하	0.0875 초과 0.1763 이하	약 1.75m 초과 약 3.53m 이하
10도 초과 15도 이하	0.1763 초과 0.2679 이하	약 3.53m 초과 약 5.36m 이하
15도 초과 20도 이하	0.2679 초과 0.3640 이하	약 5.36m 초과 약 7.28m 이하
20도 초과 25도 이하	0.3640 초과 0.4663 이하	약 7.28m 초과 약 9.33m 이하
25도 초과 30도 이하	0.4663 초과 0.5774 이하	약 9.33m 초과 약 11.55m 이하

측정의 기준점은 평가 대상 토지에 가장 가까운 도로면의 높이입니다. 안길이 20m인 토지에서 도로면으로부터 고저차가 3m라면 3÷20=0.15이므로, '5도 초과 10도 이하'에 해당합니다.

이 단가표는 무엇을 위한 금액인가｜사용할 때의 전제

솔직히 짚고 넘어가야 할 점이 있습니다. 이 금액표는 어디까지나 상속세・증여세의 재산평가에서 공제하는 조성비 금액을 정한 것이며, 실제 공사의 견적 금액 그 자체는 아닙니다. 근거는 재산평가기본통달(財産評価基本通達)의 시가지 농지 등 평가 규정에 있습니다（국세청 '재산평가기본통달 제3절 농지 및 농지 위에 존재하는 권리'）.

실제 공사비는 중장비 반입로의 유무, 잔토(残土) 운반 거리, 옹벽의 구조, 공사 기간 등에 따라 오르내립니다. 그렇다 해도, 국세국이 지역별로 매년 설정한 공적인 수치라는 사실은 변하지 않습니다. 저희는 이 단가표를, 견적서를 받았을 때 '타당성을 검산하는 잣대'로 활용하시길 권합니다. 이 단가에서 크게 벗어난 항목이 있다면 그 이유를 시공업체에 설명하도록 요청하십시오. 그것만으로도 협상의 질이 달라집니다.

조성비용은 도도부현별로 얼마나 다른가｜8개 도도부현 단가 비교

같은 공사라도 단가는 도도부현(都道府県, 일본의 광역 행정구역)별로 다르게 설정되어 있습니다. 금액 차이가 가장 큰 항목은 토지막이비로, 2026년(레이와 8년)분은 후쿠오카현 80,000엔/㎡인 데 비해 도쿄도・가나가와현은 91,800엔/㎡로, 1㎡당 11,800엔(약 1.15배)의 차이가 있습니다. 옹벽 60m 공사라면 이 차이만으로도 약 70만 엔(약 651만 원, 1엔≈9.3원 환산)이 움직입니다.

평지 택지조성비 도도부현별 비교(2026년분)

도도부현	정지비 （엔／㎡）	벌채・발근비 （엔／㎡）	지반개량비 （엔／㎡）	성토비 （엔／㎥）	토지막이비 （엔／㎡）
도쿄도	800	1,100	2,300	8,000	91,800
가나가와현	800	1,100	2,300	8,000	91,800
사이타마현	800	1,100	2,300	8,100	90,600
아이치현	800	1,100	2,200	8,100	89,200
오사카부	700	1,100	2,200	7,700	84,200
효고현	700	1,100	2,200	7,700	84,200
후쿠오카현	700	1,100	2,300	7,700	80,000
홋카이도	700	1,100	2,600	7,400	88,800

출처: 국세청 '2026년(레이와 8년)분 재산평가기준서' 각 도도부현 택지조성비 금액표（가나가와현／사이타마현／아이치현／오사카부／효고현／후쿠오카현／홋카이도）

흥미로운 곳은 홋카이도입니다. 성토비는 8개 도도부현 중 가장 저렴한 7,400엔/㎥이지만, 지반개량비는 가장 높은 2,600엔/㎡이며, 토지막이비도 88,800엔/㎡로 수도권에 근접합니다. 한랭지의 동상(凍上, 겨울철 지반이 얼어 부풀어 오르는 현상) 대책이 지반개량 단가에 반영된 것으로 해석할 수 있습니다. 즉 '지방이라고 무조건 저렴하다'고는 말할 수 없다는 뜻입니다.

경사지 택지조성비 도도부현별 비교(2026년분)

경사도	도쿄도 가나가와현	사이타마현	아이치현	오사카부 효고현	후쿠오카현	홋카이도
3도 초과 5도 이하	24,300	24,000	22,800	22,800	22,500	24,800
5도 초과 10도 이하	29,000	28,600	27,500	27,200	27,000	30,100
10도 초과 15도 이하	45,600	45,100	44,000	45,000	44,600	47,600
15도 초과 20도 이하	63,400	62,900	61,100	63,200	61,800	66,700
20도 초과 25도 이하	70,200	69,600	67,500	69,800	68,300	73,800
25도 초과 30도 이하	76,500	75,100	71,200	73,900	71,800	76,900

단위는 엔／㎡. 출처: 위와 동일한 각 도도부현 택지조성비 금액표 표2

경사지에서는 모든 경사도 구간에서 홋카이도가 가장 높고, 후쿠오카현 또는 아이치현이 가장 저렴한 경향이 뚜렷하게 나타납니다. '5도 초과 10도 이하' 구간으로 비교하면 홋카이도 30,100엔에 후쿠오카현 27,000엔으로, 1㎡당 3,100엔의 차이입니다. 500㎡ 토지라면 155만 엔(약 1,442만 원)의 차이가 됩니다.

효고현・오사카부 단가｜긴키권에서 조성을 검토하는 경우의 기준값

긴키권(近畿圏, 오사카・교토・고베를 중심으로 한 간사이 지역)에서 조성을 검토하는 투자자가 많기 때문에, 오사카부와 효고현의 수치를 다시 한번 정리합니다. 두 부현의 평지 단가는 동일하며, 정지비 700엔/㎡, 벌채・발근비 1,100엔/㎡, 지반개량비 2,200엔/㎡, 성토비 7,700엔/㎥, 토지막이비 84,200엔/㎡입니다. 경사지 단가도 동일하며, '5도 초과 10도 이하'가 27,200엔/㎡입니다.

가와니시시(川西市)를 비롯한 효고현 내 토지라면, 이 효고현 단가가 국세국이 정한 기준값입니다. 수도권과 비교하면 토지막이비는 7,600엔/㎡ 저렴하고, 경사지는 1,800엔/㎡ 저렴한 수준입니다.

조성비용은 얼마가 되는가｜면적과 높이로 총액을 산출하는 계산 예시

조성비용의 총액은 '수량×단가'를 더한 값입니다. 국세청 PDF에 공식 계산 예시가 게재되어 있으므로, 우선 그것을 그대로 살펴보겠습니다. 자신의 토지 수치로 바꿔 넣으면 그대로 개산 금액이 됩니다.

계산 예시 ① 400㎡・성토 1m・옹벽 60m인 경우(도쿄도・2026년분)

한 면이 도로에 접한 정면 20m・안길이 20m의 정사각형 토지(400㎡)로, 도로면까지 1m의 성토가 필요하고, 도로면을 제외한 세 면(합계 60m)에 옹벽이 필요한 사례입니다.

비목	계산식	금액
정지비	400㎡ × 800엔	320,000엔
성토비	400㎡ × 1m × 8,000엔	3,200,000엔
토지막이비	60m × 1m × 91,800엔	5,508,000엔
합계	－	9,028,000엔
1㎡당	9,028,000엔 ÷ 400㎡	22,570엔

출처: 국세청 '2026년(레이와 8년)분 재산평가기준서 도쿄도 택지조성비 금액표' 평지 택지조성비 계산 예시

총액의 61%를 토지막이비가 차지하고 있습니다. 옹벽의 길이와 높이가 총액을 결정하는 구조라는 사실이, 이 한 가지 사례에서도 명확히 드러납니다. 성토공사의 ㎡ 단가와 추가비용이 발생하는 경우도 함께 확인하시면, 옹벽과 잔토 조건에 따라 총액이 어떻게 움직이는지 더 명확히 파악하실 수 있습니다. 참고로 이 계산 예시의 총액 9,028,000엔은 약 8,396만 원(1엔≈9.3원, 2026년 8월 15일 기준 환율)에 해당하며, 앞서 설명한 대로 일본에는 전세 제도가 없어 이 금액 전액을 자기자본 또는 대출로 조달해야 합니다.

계산 예시 ② 경사도 9도・480㎡・전면 벌채발근인 경우(도쿄도・2026년분)

도로 지표면에 대해 경사도 9도, 면적 480㎡, 전체 면적에 대해 벌채・발근이 필요한 토지의 사례입니다.

경사도에 관한 조성비: 9도는 '5도 초과 10도 이하'에 해당하므로 29,000엔/㎡
벌채・발근비: 480㎡ × 1,100엔 ＝ 528,000엔
1㎡당 조성비: 29,000엔 ＋（528,000엔 ÷ 480㎡）＝ 30,100엔/㎡
총액: 30,100엔 × 480㎡＝ 14,448,000엔

1~3번은 국세청 PDF에 게재된 공식 계산 예시이며, 4번은 저희가 이를 면적으로 환산해 되돌린 금액입니다. 평지의 계산 예시(1㎡당 22,570엔)와 비교하면, 경사도 9도라는 얼마 되지 않는 기울기만으로도 1㎡당 33% 높아진다는 것을 알 수 있습니다. 총액 14,448,000엔은 약 1억 3,437만 원(1엔≈9.3원 환산)에 해당합니다. 경사지 매입을 판단할 때는 이 단가 차이를 가장 먼저 확인하십시오.

계산 예시 ③ 같은 공사를 오사카부 단가로 계산하면

계산 예시 ①과 완전히 동일한 조건(400㎡・성토 1m・옹벽 60m)을, 오사카부・효고현 단가로 계산합니다.

비목	계산식	금액
정지비	400㎡ × 700엔	280,000엔
성토비	400㎡ × 1m × 7,700엔	3,080,000엔
토지막이비	60m × 1m × 84,200엔	5,052,000엔
합계	－	8,412,000엔
1㎡당	8,412,000엔 ÷ 400㎡	21,030엔

도쿄도의 9,028,000엔과의 차이는 616,000엔(약 573만 원), 비율로는 약 6.8%입니다. '지역이 바뀌면 조성비도 달라진다'는 이야기는 흔히 막연한 인상으로 이야기되곤 하지만, 공표 단가로 계산하면 이렇게 구체적인 금액으로 제시할 수 있습니다.

견적서를 받았을 때의 검산 절차

시공업체의 견적서를 받으면 다음 순서로 분해해 보십시오.

견적서의 각 항목을 '수량'과 '단가'로 나눈다. 일괄 계상된 항목이 있다면 세부 내역을 요청한다
정지・벌채발근・지반개량은 '면적×엔/㎡', 성토는 '면적×높이×엔/㎥', 토지막이는 '옹벽 길이×높이×엔/㎡'로 환산되어 있는지 확인한다
각 단가를 해당 도도부현의 택지조성비 금액표와 대조한다
차이가 큰 항목에 대해서는 그 이유(반입로가 좁다, 잔토 처분장이 멀다, 옹벽 구조가 특수하다 등)를 서면으로 설명받는다
잔토 처분비・가설비・제경비가 위 단가와 중복 계상되지 않았는지 확인한다

수량 자체가 정확한지 확인하려면 경계와 면적의 확정이 전제되어야 합니다. 면적이 불명확한 상태로 견적을 받으면 검산의 토대 자체가 무너지므로, 확정측량(確定測量)의 비용 시세와 비용 차이가 발생하는 이유도 미리 확인해 두시면 안심할 수 있습니다.

조성비용은 오르고 있는가｜도쿄도 3개년 추이로 보는 가격 상승

조성비의 공표 단가는 상승하고 있습니다. 도쿄도에서는 2024년(레이와 6년)분부터 2026년(레이와 8년)분까지 2년 사이에, 토지막이비가 82,000엔에서 91,800엔으로 약 12.0%, 지반개량비가 2,000엔에서 2,300엔으로 15.0% 올랐습니다. 견적을 받는 시점이 조금만 달라져도 실제 금액이 수십만 엔(수백만 원) 단위로 움직인다는 뜻입니다.

도쿄도 택지조성비 3개년 추이(2024년분→2026년분)

비목	2024년분	2025년분	2026년분	2년간 변화
정지비（엔／㎡）	800	800	800	±0%
벌채・발근비（엔／㎡）	1,000	1,100	1,100	+10.0%
지반개량비（엔／㎡）	2,000	2,100	2,300	+15.0%
성토비（엔／㎥）	7,500	7,800	8,000	+6.7%
토지막이비（엔／㎡）	82,000	83,600	91,800	+12.0%
경사지 5도초과10도이하（엔／㎡）	26,100	27,400	29,000	+11.1%

출처: 국세청 '재산평가기준서 도쿄도 택지조성비 금액표'（2024년(레이와 6년)분／2025년(레이와 7년)분／2026년(레이와 8년)분）

이 추이를 계산 예시 ①의 조건에 대입하면 변화가 더욱 구체적으로 드러납니다. 400㎡・성토 1m・옹벽 60m의 총액은, 2024년(레이와 6년)분 단가로는 8,240,000엔이었습니다. 2026년(레이와 8년)분에서는 9,028,000엔입니다. 같은 토지・같은 공사인데도 2년 사이에 788,000엔(약 733만 원, 약 9.6%) 늘어난 셈입니다.

견적의 유효기간과 착공 시기를 어떻게 판단할 것인가

단가가 상승 국면에 있을 때, 견적서의 유효기간은 실질적인 비용입니다. 저희는 다음 세 가지를 반드시 확인하고 있습니다.

유효기간의 명시: '견적 후 3개월'인지 '착공 시점까지 유효'인지에 따라, 착공이 지연됐을 때의 추가 부담이 달라집니다
슬라이드 조항(スライド条項, 자재・인건비 변동 반영 조항)의 유무: 자재 가격이나 인건비 변동을 공사 대금에 반영하는 조항이 있는지, 있다면 발동 조건은 무엇인지 확인합니다
허가 취득 소요 기간: 성토규제법이나 개발허가의 심사 기간을 고려하면, 견적부터 착공까지 몇 개월이 비는 경우가 있습니다. 허가 신청과 견적 중 어느 쪽을 먼저 진행할지는 이 기간을 역산해 판단합니다

토지를 매각할 때의 조성비용｜부담 주체와 세금 처리

조성 후 매각할지, 현황 그대로 매각할지는, 조성비를 매각 가격에 전가할 수 있는지 여부로 판단합니다. 그리고 조성을 한 경우, 지출한 조성비용은 양도소득(譲渡所得, 한국의 양도소득과 유사한 개념)의 취득비(取得費)에 산입할 수 있습니다. 이는 매각 시 실수령액을 크게 좌우하는 논점입니다.

조성 후 매각할지, 현황 그대로 매각할지의 판단 기준

판단 기준	조성 후 매각	현황 그대로 매각
예상 매수자	개인(직접 주택을 지을 계층)	부동산회사・건설회사 등 사업자
가격 반영	조성비를 얹기 쉽지만 전액 전가가 보장되지는 않음	매수자가 직접 조성하는 것을 전제로, 조성비 상당액을 차감한 가격이 됨
매도인의 자금 부담	공사비를 먼저 지출한다. 매각 전까지 회수할 수 없음	지출 없음
매각까지의 기간	공사 기간과 허가 취득 기간이 추가됨	짧음
매도인이 지는 리스크	조성 후 예상 가격에 팔리지 않거나 추가 공사가 발생함	매수자가 한정되어 가격 협상력이 약해짐

판단 순서로는, 우선 현황 그대로 매수자가 붙는지 부동산회사에 확인하고, 그 제시 가격과 '조성 후 예상 가격 − 조성비'를 비교합니다. 그 차액이 조성의 리스크에 걸맞지 않다면 현황 그대로 매각하는 선택이 합리적입니다. 여기서 표의 '매도인의 자금 부담' 항목을 한국 투자자의 관점에서 보충하자면, 한국에서는 재건축・재개발 사업 등에서 조합원이 전세보증금을 활용해 초기 부담을 줄이는 구조가 흔하지만, 일본의 토지 조성・매각 실무에는 그러한 보증금 레버리지 수단이 존재하지 않습니다. 조성 비용은 매도인이 순수하게 자기자본이나 대출로 선지출하고, 매각 대금을 받을 때까지 회수할 수 없는 '완전 선투자' 구조입니다. 토지의 활용 방법을 먼저 정리하고 싶다면, 수익성・절세・리스크・전용성의 4가지 축으로 토지 활용을 비교하는 사고방식이 참고가 됩니다.

조성비용은 양도소득의 취득비에 산입할 수 있다

국세청의 택스 앤서(タックスアンサー, 국세청의 세무 상담 자주묻는질문 시스템) No.3252는, 취득비에 포함되는 것으로 '토지의 매립이나 성토, 정지를 위해 지불한 조성비용'을 명시하고 있습니다（국세청 No.3252 취득비가 되는 것）. 다만 사업소득 등의 필요경비로 이미 산입한 금액은 중복 계상할 수 없습니다.

한편 취득비를 알 수 없는 경우에는 양도가액의 5%를 개산취득비(概算取得費)로 하는 방법이 있습니다（국세청 No.3258 취득비를 알 수 없을 때）. 실제 금액(매입 대금+조성비 등)과 개산취득비 5%를 비교해 유리한 쪽을 선택하는 구조입니다. 조성비 영수증이 남아 있는지 여부에 따라, 애초에 선택할 수 있는 옵션 자체가 달라집니다.

계산 예시 ④ 조성비를 계상할 수 있는지에 따라 세액은 얼마나 달라지는가

양도가액 3,000만 엔, 매입 대금 1,000만 엔(계약서 있음), 조성비 9,028,000엔, 양도비용은 고려하지 않는다는 전제로 계산합니다. 세율은 장기양도소득 20.315%(소득세 15%+부흥특별소득세+주민세 5%)와 단기양도소득 39.63%(소득세 30%+부흥특별소득세+주민세 9%)입니다. 참고로 한국의 양도소득세 세율 체계(보유 기간・조정대상지역 여부에 따른 누진세율)와는 산정 방식이 다르므로, 세율 자체를 직접 비교하기보다는 '취득비 산입 여부가 세액에 미치는 영향의 크기'에 주목해 주시기 바랍니다.

사례	취득비	과세양도소득	장기 20.315%	단기 39.63%
A 조성비를 계상하지 않음	1,000만엔	2,000만엔	4,063,000엔	7,926,000엔
B 조성비 902.8만엔을 가산	1,902.8만엔	1,097.2만엔	2,228,962엔	4,348,204엔
차액	－	－	1,834,038엔	3,577,796엔

영수증을 보관했는지 여부만으로, 장기양도라면 약 183.4만 엔(약 1,706만 원), 단기양도라면 약 357.8만 엔(약 3,327만 원)의 차이가 발생합니다. 더 나아가, 취득비를 증명할 자료가 전혀 없어 개산취득비 5%(150만 엔)로 신고한 경우, 과세양도소득은 2,850만 엔, 장기 세액은 5,789,775엔입니다. 실제 금액을 사용할 수 있었던 사례 B와의 차이는 3,560,813엔(약 3,311만 원)이 됩니다.

세율의 근거는 국세청 No.3208 장기양도소득 세액의 계산 및 국세청 No.3211 단기양도소득 세액의 계산입니다. 실제 신고에서는 특별공제나 양도비용도 영향을 미치므로, 부동산 매각의 양도소득과 확정신고에서 필요한 서류를 확인하신 후 세무사와 상담하시기 바랍니다.

영수증・계약서・공사 사진을 언제까지 보관해야 하는가

조성비를 취득비에 산입하려면 지출을 증명하는 자료가 필요합니다. 매각이 공사 후 10년, 20년 뒤가 되는 경우도 드물지 않습니다. 다음 자료는 해당 토지를 처분할 때까지 보관해 두시길 권합니다.

공사도급계약서(工事請負契約書), 변경계약이 있다면 그 서면
영수증・송금 명세(공사 대금, 설계비, 허가신청 수수료)
견적서와 최종 기성내역서(공사 내용을 비목별로 알 수 있는 자료)
착공 전・시공 중・완공 시 사진
준공검사필증, 허가통지서 등 행정 서류

조성공사에 허가가 필요한가｜규모 수치로 판정하기

성토(盛土) 1m 초과의 절벽을 발생시키는 공사, 절토(切土) 2m 초과의 절벽을 발생시키는 공사, 면적 500㎡ 초과의 성토 또는 절토, 이 중 어느 하나에라도 해당하면 성토규제법(盛土規制法)의 허가가 필요합니다(택지조성등공사규제구역 내인 경우). 이 성토규제법은 한국의 개발행위허가 제도 중 '토지의 형질변경(形質変更)' 허가와 규제 목적이 유사하지만, 심사 기준이 되는 수치와 소관 법률 체계는 서로 다릅니다. 지금부터는 자신의 공사가 허가 대상인지를 수치로 판정할 수 있도록 정리합니다.

성토규제법(택지조성 및 특정성토등규제법)의 허가 대상 규모

정식 명칭은 '택지조성 및 특정성토등규제법(宅地造成及び特定盛土等規制法)'으로, 줄여서 성토규제법(盛土規制法)이라 부릅니다. 2022년(레이와 4년) 5월 27일 공포, 2023년(레이와 5년) 5월 26일 시행으로, 기존의 택지조성등규제법을 명칭 변경 및 전면 개정한 것입니다（국토교통성(国土交通省, MLIT) 택지조성 및 특정성토등규제법 포털）.

공사 내용	택지조성등공사규제구역 내	특정성토등규제구역 내
절벽을 발생시키는 성토	높이 1m 초과	높이 2m 초과
절벽을 발생시키는 절토	높이 2m 초과	높이 5m 초과
성토와 절토를 동시에 시행해 발생하는 절벽	높이 2m 초과	높이 5m 초과
절벽을 발생시키지 않는 성토	높이 2m 초과	높이 5m 초과
성토 또는 절토의 면적	500㎡ 초과	3,000㎡ 초과
토석의 퇴적（높이와 면적）	최대높이 2m 초과 및 면적 300㎡ 초과	최대높이 5m 초과 및 면적 1,500㎡ 초과
토석의 퇴적（면적만）	최대퇴적면적 500㎡ 초과	최대퇴적면적 3,000㎡ 초과

출처: 국토교통성 '성토규제법의 체계도'（정령 제3조・제4조）. 특정성토등규제구역 내의 허가 대상 규모는 조례로 이보다 작은 규모로 정할 수 있습니다（법 제32조）.

심사에서는 자력・신용, 시공 능력, 토지소유자 전원의 동의（법 제12조・제30조）, 공사의 기술적 기준 적합 여부（법 제13조・제31조）가 확인됩니다. 또한 공사에 앞서 주변 지역 주민에 대한 사전 고지가 요구됩니다（법 제11조・제29조）.

벌칙은 결코 가볍지 않습니다. 위반 행위자에게는 최대 징역(拘禁刑) 3년 이하 또는 최대 벌금 1,000만 엔 이하, 위반자가 소속된 법인 등에는 법인 중과(法人重科)로 최대 벌금 3억 엔 이하가 규정되어 있습니다（법 제55조~제61조）. 무허가로 착공하는 리스크는 공사비와는 비교가 되지 않을 정도로 큽니다.

도시계획법 제29조 개발허가의 면적 기준

조성이 '주로 건축물의 건축 용도로 제공할 목적으로 시행하는 토지의 구획형질변경(区画形質の変更)'에 해당하는 경우는, 도시계획법(都市計画法)의 개발허가도 함께 검토해야 합니다. 한국의 '개발행위허가' 제도와 목적은 비슷하지만, 일본에서는 면적 기준이 도시계획 구역 구분에 따라 세분화되어 있다는 점이 특징입니다.

구역	개발허가가 필요한 규모
시가화구역	1,000㎡ 이상（3대 도시권의 기성 시가지・근교정비지대 등은 500㎡ 이상）. 조례로 300㎡까지 인하 가능
시가화조정구역	원칙적으로 모든 개발행위
비구분 도시계획구역	3,000㎡ 이상. 조례로 300㎡까지 인하 가능
준도시계획구역	3,000㎡ 이상. 조례로 300㎡까지 인하 가능
도시계획구역 및 준도시계획구역 외	1ha 이상

출처: 국토교통성 '개발허가제도에 대하여'（법 제29조）

실무상 중요한 점은 두 제도의 관계입니다. 개발허가(도시계획법 제29조)를 받으면, 성토규제법의 허가・신고를 받은 것으로 간주됩니다（법 제15조・제27조・제34조）. 따라서 개발허가가 필요한 규모라면 그쪽을 축으로 절차를 구성하게 됩니다. 자신의 토지가 어느 구역에 속하는지는, 용도지역 13분류와 토지 활용의 관계와 함께 도시계획도를 통해 확인하십시오.

농지를 조성하는 경우의 농지전용허가

조성 대상이 농지라면, 조성공사에 앞서 농지전용(農地転用) 절차가 필요합니다. 허가권자는 도도부현지사 또는 농림수산대신이 지정하는 시정촌장이며, 4ha를 초과하는 경우는 농림수산대신과 협의하도록 되어 있습니다.

농지구분	해당 농지	전용 가부
농용지구역 내 농지	시정촌의 농업진흥지역정비계획으로 설정된 구역 내 농지	원칙적으로 전용 금지. 전용하려면 농용지구역에서의 제외(구역 변경)가 필요
제1종 농지	집단농지, 토지개량사업 대상 농지 등 생산성이 높은 우량 농지	원칙적으로 불허가
제2종 농지	토지개량사업 대상이 아닌 소규모 집단의 생산력이 낮은 농지 등	제3종 농지 입지가 곤란한 경우 허가
제3종 농지	시가지에 있는 농지 등	원칙적으로 허가
시가화구역 내 농지	시가화구역 내 농지	허가가 아닌 농업위원회 신고제

출처: 농림수산성(農林水産省, MAFF) '농업진흥지역제도와 농지전용허가제도의 개요'／농림수산성 '농지전용허가제도에 대하여'

본인이 직접 사용하기 위해 전용하는 경우는 농지법 제4조, 매매나 임대차를 동반하는 경우는 동법 제5조의 절차를 따릅니다. 전용 후에는 지목(地目) 변경등기도 발생하므로, 23종류의 지목과 변경 절차 실무도 함께 확인해 두시면 전체 흐름을 파악하기 쉽습니다.

4단계 허가 필요 여부 체크리스트

농지 여부를 확인한다. 등기 지목과 현황이 농지라면, 먼저 농지구분(농용지구역 내/제1종/제2종/제3종/시가화구역 내)을 농업위원회에서 확인합니다. 이 단계에서 진행이 막힐 가능성이 있으므로 가장 먼저 조사합니다
도시계획구역의 구분과 면적을 확인한다. 시가화구역은 1,000㎡ 이상(3대 도시권 해당 지역은 500㎡ 이상), 시가화조정구역은 원칙적으로 전부, 구역 외는 1ha 이상이면 개발허가 대상입니다. 조례에 의한 인하 여부도 시정촌에 확인합니다
성토규제법의 규제구역 내인지 확인한다. 택지조성등공사규제구역인지 특정성토등규제구역인지를, 도도부현 또는 시 담당 부서의 지정도에서 조사합니다
높이와 면적을 기준에 대입한다. 성토 1m 초과(특정성토등규제구역은 2m 초과), 절토 2m 초과(동 5m 초과), 면적 500㎡ 초과(동 3,000㎡ 초과) 중 어느 하나에 해당하면 허가가 필요합니다. 개발허가를 받는 경우, 성토규제법의 허가・신고는 받은 것으로 간주됩니다

조성공사의 절차와 발주 전에 확인할 항목

착공부터 완공까지의 흐름

조성공사는 다음 순서로 진행됩니다. 각 단계에서 확인해야 할 사항도 함께 제시합니다.

현장조사와 측량: 경계, 면적, 고저차, 경사도를 확정합니다. 이 수치가 견적의 수량이 됩니다
허가 신청: 농지전용, 개발허가, 성토규제법의 허가를 위 체크리스트에 따라 신청합니다
중장비 반입로 확인: 대형 중장비가 진입할 수 있는지 여부에 따라 공법과 비용이 달라집니다. 진입할 수 없는 경우는 소형 장비를 이용한 분할 시공이 되어 공사 기간과 비용이 늘어납니다
벌채・발근과 잔토 처분: 수목 제거와 발생한 토사의 반출을 실시합니다
절토・성토: 설계 높이에 맞춰 흙을 깎고 쌓습니다
옹벽 시공: 성토의 유출・붕괴를 막는 토지막이(옹벽)를 구축합니다
다짐과 정지: 롤러로 지반을 다지고 지면을 고릅니다
준공검사: 성토규제법에서는 중간검사와 준공검사・확인이 규정되어 있습니다（법 제17조・제18조・제36조・제37조）

잔토 처분과 매니페스트(産業廃棄物管理票)

조성공사에서는 잉여 토사(잔토, 残土)가 발생합니다. 토사 자체는 폐기물에 해당하지 않지만, 콘크리트 조각이나 폐자재 등의 이물질이 섞여 있는 경우는 산업폐기물로 취급되어, 처리 흐름을 산업폐기물관리표(産業廃棄物管理票, 통칭 매니페스트)로 확인해야 할 필요가 생깁니다. 한국의 건설폐기물 처리계획서・인계서 제도와 취지는 비슷하지만, 매니페스트는 일본 폐기물처리법(廃棄物処理法)에 근거한 별도의 전표 관리 체계입니다.

부적절한 처분이 이루어진 경우, 배출사업자로서의 책임을 추궁당할 수 있습니다. 계약 단계에서 잔토의 처분처, 운반 거리, 처분비 내역, 매니페스트 사본의 교부 방법을 서면으로 확인해 두십시오. 처분비는 공사비와는 별도로 견적에 추가되는 경우가 많아, 나중에 밝혀지면 총액이 예상을 초과할 수 있습니다.

인근 설명과 성토규제법이 요구하는 주변 주민에 대한 고지

성토규제법은 공사시행자(工事主)에게 주변 지역 주민에 대한 고지(설명회 등)를 요구하고 있습니다（법 제11조・제29조）. 이는 법률상의 절차인 동시에, 공사 기간 중 분쟁을 줄이는 실무이기도 합니다. 공사 내용, 기간, 작업 시간, 공사 차량의 동선, 소음・진동 예상치, 연락처를 착공 전에 문서로 전달하시길 권합니다.

또한 현장에는 표지판 게시가 요구됩니다（법 제49조）. 허가를 받은 공사임이 외부에서 보이는 것은, 인근 주민의 안심으로도 이어집니다.

정리｜조성비용은 '단가×수량'으로 스스로 검산할 수 있다

조성공사의 비용은 시공업체에 물어봐야만 알 수 있는 것이 아닙니다. 국세청이 매년 공표하는 택지조성비 금액표를 활용하면, 정지・벌채발근・지반개량・성토・토지막이 5개 항목 각각에 대해 지역별 공적 단가를 알 수 있습니다. 이후에는 자신의 토지 면적, 성토 높이, 옹벽 길이를 곱하기만 하면 됩니다.

2026년(레이와 8년)분 도쿄도라면, 400㎡・성토 1m・옹벽 60m로 9,028,000엔(약 8,396만 원), 1㎡당 22,570엔. 오사카부・효고현 단가라면 8,412,000엔(약 7,823만 원). 이 숫자를 가지고 견적서를 마주하면, 어느 항목이 시세에서 벗어나 있는지 자신의 언어로 질문할 수 있습니다. 그리고 공사 후에는 영수증을 보관합니다. 그것만으로도 매각 시 세액이 장기양도 기준 약 183.4만 엔(약 1,706만 원) 달라집니다.

조성 여부 자체를 아직 고민 중이시라면, 조성하지 않고 계속 보유했을 때의 부담도 함께 비교해 보십시오. 나대지의 고정자산세가 최대 6배가 되는 구조와 경감책을 알아두시면, 보유 비용과 조성 비용을 같은 기준선에서 비교할 수 있게 됩니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 조성공사 비용은 1㎡당 얼마입니까?

2026년(레이와 8년)분 도쿄도 기준으로는 정지비 800엔/㎡, 벌채・발근비 1,100엔/㎡, 지반개량비 2,300엔/㎡가 공적 단가입니다. 성토비는 8,000엔/㎥(체적 단가), 토지막이비는 91,800엔/㎡(옹벽 면적 단가)입니다. 이를 조합한 총액의 기준은, 400㎡・성토 1m・옹벽 60m 토지에서 9,028,000엔(약 8,396만 원), 1㎡당 22,570엔입니다. 단가는 도도부현마다 다르며 매년 개정됩니다.

Q. 경사지의 조성비용은 어떻게 계산합니까?

경사지는 비목별 합산이 아니라, 경사도에 따른 1㎡ 단가로 계산합니다. 도쿄도・2026년분 기준으로는 5도 초과 10도 이하가 29,000엔/㎡입니다. 이 단가에는 정지비・성토비・토지막이비가 포함되지만 벌채・발근비는 포함되지 않으므로, 수목이 있는 경우 1,100엔/㎡를 가산합니다. 경사도 3도 이하인 토지는 경사지가 아닌 평지 단가로 계산합니다. 경사도는 '고저차÷안길이'로 판정할 수 있으며, 안길이 20m에 고저차 3m라면 0.15가 되어 5도 초과 10도 이하에 해당합니다.

Q. 조성비용은 토지 매각 가격에 반영할 수 있습니까?

전액 전가가 보장되지는 않습니다. 매수자가 개인이라면 이미 조성이 완료된 토지의 가치를 인정하기 쉬운 반면, 매수자가 부동산회사 등 사업자라면 직접 조성하는 것을 전제로 조성비 상당액을 차감한 가격을 제시하는 것이 일반적입니다. 판단할 때는 현황 그대로의 제시 가격과 '조성 후 예상 가격에서 조성비를 뺀 금액'을 비교하십시오. 참고로 조성비용은 양도소득의 취득비에 산입할 수 있으므로, 영수증을 보관해 두면 매각 시 세부담이 가벼워집니다.

Q. 조성공사에 허가가 필요해지는 것은 어느 정도 규모입니까?

택지조성등공사규제구역 내에서는, 높이 1m 초과의 절벽을 발생시키는 성토, 높이 2m 초과의 절벽을 발생시키는 절토, 절벽을 발생시키지 않는 높이 2m 초과의 성토, 면적 500㎡ 초과의 성토 또는 절토 중 어느 하나에라도 해당하면 성토규제법의 허가가 필요합니다. 특정성토등규제구역 내에서는 각각 2m 초과・5m 초과・5m 초과・3,000㎡ 초과가 기준이 됩니다. 무허가 공사에는 최대 징역 3년 이하 또는 최대 벌금 1,000만 엔 이하, 법인 중과로 최대 벌금 3억 엔 이하가 규정되어 있습니다.

Q. 농지를 택지로 조성하는 경우, 무엇부터 시작합니까?

농업위원회에서 농지구분을 확인하는 것부터 시작합니다. 제3종 농지라면 원칙적으로 허가, 제2종 농지라면 제3종 농지 입지가 곤란한 경우 허가, 제1종 농지는 원칙적으로 불허가, 농용지구역 내 농지는 전용 금지로 구역에서의 제외가 먼저 필요합니다. 시가화구역 내 농지는 허가가 아닌 신고로 충분합니다. 허가권자는 도도부현지사 또는 지정시정촌장이며, 4ha를 초과하는 경우는 농림수산대신과의 협의가 들어갑니다. 전용 전망이 선 뒤에 조성 견적을 받는 순서가 됩니다.

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