No investimento imobiliario e no desenvolvimento de terrenos, a obra de aterro e um dos custos iniciais inevitaveis.Se a decisao for tomada apenas com base no preco de aquisicao do terreno, ha o risco de que custos adicionais, como aterro, nivelamento e melhoramento do solo, aumentem de forma inesperada e comprometam todo o plano de rentabilidade.Neste artigo, explicamos a estrutura de custos da obra de aterro e os pontos centrais para reduzir despesas.
Quais fatores fazem o custo da obra de aterro variar?
O custo da obra de aterro varia significativamente em funcao dos fatores abaixo.
- Desnivel e grau de inclinacao do terreno: quanto maior o desnivel, maior o volume de aterro e o custo de contencao do solo
- Necessidade de obra de contencao do solo: reforco para evitar desmoronamentos causados por chuvas intensas e desastres
- Margem intermediaria: quanto mais empresas houver entre a contratante principal e a executora, maior tende a ser o custo
- Necessidade de descarte do solo excedente: custo para descartar o solo excedente gerado pelo corte do terreno
- Condicao do solo: em terrenos sem uso por longos periodos ou com solo fragil, pode ser necessario melhoramento do solo
Qual e a faixa de preco das obras? Comparacao por regiao
Principais itens de custo para preparacao do terreno (media nacional):
| Item da obra | Referencia de custo (por m2) |
|---|---|
| Custo de nivelamento (inclui corte de vegetacao, remocao de raizes e melhoramento do solo) | aprox. 78.100 ienes/m2 |
| Custo de aterro (em terreno plano) | aprox. 50.300 ienes/m2 |
| Custo de contencao do solo | aprox. 55.000 ienes/m2 |
Faixa de custo de aterro por jurisdicao da Receita Nacional (valor de referencia)
Com base na tabela de custos de preparacao de terrenos urbanos divulgada pela Agencia Nacional de Tributacao:
| Regiao | Referencia de custo de aterro (por m2) |
|---|---|
| Toquio | 4.200 ienes/m2 |
| Osaka | 4.000 ienes/m2 |
| Nagoya | 4.100 ienes/m2 |
| Fukuoka | 3.800 ienes/m2 |
| Sapporo | 3.700 ienes/m2 |
Em terrenos com desnivel ou inclinacao, ha casos em que o custo supera amplamente os valores acima.
Quais itens de obra tendem a gerar custos adicionais?
Custo de corte de arvores e remocao de raizes
Se houver arvores no terreno, e necessario nao apenas cortar, mas tambem remover as raizes.Em especial, se a remocao das raizes for omitida, pode haver novo crescimento posteriormente, elevando os custos das etapas seguintes.
Custo de melhoramento do solo
Solos frageis e terrenos sem uso por longos periodos podem nao ter resistencia suficiente para sustentar a edificacao. A necessidade pode ser verificada com antecedencia por meio de investigacao geotecnica (ensaio de sondagem tipo sueco).
Custo de muro de arrimo
Se for determinado que e necessario um muro de arrimo para evitar o escoamento de terra para as vias ao redor, surgirao custos adicionais. O valor tambem varia bastante conforme o tipo de muro de arrimo (formato L, gravidade etc.).
Tres pontos para o investidor reduzir o custo do aterro
1. Solicitar cotacoes comparativas de varias empresas
Obter cotacoes comparativas de pelo menos tres empresas permite identificar o preco adequado e negociar valores.Nao avalie apenas o menor preco; confirme tambem o historico de execucao, o conteudo da garantia e a estrutura de subcontratacao.
2. Realizar uma investigacao detalhada do terreno com antecedencia
Ao aprofundar a investigacao do terreno antes da compra (historico da area, solo, desnivel e interferencias enterradas), e possivel evitar custos adicionais inesperados apos a aquisicao. Isso tambem pode servir como base para negociar o preco do terreno.
3. Entender e supervisionar pessoalmente o conteudo da obra
Compreender o detalhamento do orcamento e ter conhecimento para distinguir por conta propria o que e necessario do que nao e ajuda a evitar obras excessivas e cobrancas indevidas.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. A obra de aterro afeta o calculo do imposto sobre heranca?
Sim. Em alguns casos, o custo de preparacao do terreno urbano pode ser deduzido na avaliacao do terreno para fins de imposto sobre heranca.Consulte um contador tributarista tomando como referencia a tabela de custos de preparacao de terrenos urbanos da Agencia Nacional de Tributacao.
Q2. Qual e o melhor momento para realizar a obra de aterro?
Na estacao chuvosa (periodo de chuvas e temporada de tufos), o solo tende a ficar mais frouxo e a eficiencia do trabalho cai, por isso a epoca seca (outono ao inverno) e mais adequada. Estruture o cronograma com folga, em linha com o plano de construcao.
Q3. Se houver recalque do terreno apos a obra de aterro, de quem e a responsabilidade?
Quando decorre de falha da construtora, a responsabilidade e da propria construtora; porem, quando decorre das caracteristicas do terreno, muitas vezes o onus recai sobre o proprietario.Confirme por escrito, sem falta, a investigacao geotecnica antes da obra e as condicoes de garantia apos a execucao.
