日本土地造成费怎么算：国税厅单价表教你自测（2026年版）

把山林、农地、坡地整理成可以盖房子的建筑用地，这道工序在日本被称为"造成工事"（zōsei kōji，即"土地整备/平整工程"，指从荒地、坡地改造为可建房宅地的全部工序）。这是日本不动产制度里一项独有的费用体系：只要用国税厅（日本的国家税务机关，相当于中国的国家税务总局）每年公布的《宅地造成费金额表》中的每平方米单价，乘以自己土地的面积、垫土高度、挡土墙长度，就能在拿到施工报价单之前自己先算出大概费用——这种"政府逐年公布全国统一测算单价"的做法，在中国的土地开发实务中并不存在，投资者通常只能依赖开发商或施工方的报价。以2026年（令和8年）东京都为例：整地费800日元/平方米（约合39元人民币，按1元人民币≈20.5日元测算，2026年8月参考汇率，下同）、垫土费8,000日元/立方米（约合390元人民币）、挡土墙费91,800日元/平方米（约合4,478元人民币）。

本文写给那些通过继承或购买获得了一块土地、正在犹豫"要不要先整地再利用，还是维持现状直接卖掉"的读者。这里还要提醒中国大陆投资者一个制度性差异：中国大陆的住宅用地实行70年使用权（部分商业用地40〜50年），到期需要申请续期；而日本的不动产实行永久所有权（永久产权），土地一旦购入即归个人永久所有，可以世代继承，不存在使用年限。这意味着在日本，为土地支付的造成费用不是"租期内的临时改善"，而是对一项永久资产的长期资本投入——这笔钱花下去，收益周期要用"一辈子甚至几代人"的尺度来衡量，而不是"到期归还前还能用多久"。本文用四个问题回答造成决策：费用到底是多少、地区差异有多大、多大规模需要审批、出售时税负如何变化——每一点都给出官方一手数据和计算公式。

本文要点

造成费用可以用国税厅《宅地造成费金额表》来估算。2026年（令和8年分）东京都的整地费为800日元/平方米，垫土费为8,000日元/立方米，挡土费为91,800日元/平方米。
单价因都道府县而异，且每年都会调整。挡土费福冈县为80,000日元/平方米，东京都为91,800日元/平方米；东京都的这一单价在两年内（令和6年分→令和8年分）上涨了约12.0%。
以400平方米、垫土1米、挡土墙60米的土地为例，东京都的官方估算总额为9,028,000日元（约合44.0万元人民币），折合每平方米22,570日元（约合1,101元人民币）。
造成费用可以计入出售土地时的取得成本（取得费）。如能计入902.8万日元（约合44.0万元人民币），长期转让的情况下税额可减少约1,834,038日元（约合8.9万元人民币）。
在宅地造成等工事规制区域内，只要垫土超过1米、挖土超过2米、或面积超过500平方米中的任意一项，就属于《盛土规制法》的许可对象。

什么是"造成工事"？——把土地整理成可建房宅地的一整套工程

造成工事，指的是把那些"原样无法盖房子"的土地，整理成可以作为宅地或停车场使用的状态所需要的全部工程的统称。砍伐山林里的树木、削平坡度、在低洼处垫土、修筑挡土墙防止塌方，最后把地面整平——这一整套作业完成之后，才谈得上建筑本身的规划。

需要理解的关键是，造成工事并不是"一项工程"，而是五项性质不同的作业的集合。看费用时，也要拆成这五项，分别用单价乘以数量来计算。理解了这一点，才能自己判断施工方报价单里的金额是偏高还是合理。

造成工事所含的5项工程，与单价表项目的对应关系

国税厅《宅地造成费金额表》正好把造成工事分成5个项目分别定价。工程内容与单价表项目的对应关系如下表所示。

工程	内容	单价表费目	单价单位
整地	平整凹凸不平的地面。如果之前做过垫土，之后的平整作业也算在内	整地费	日元/㎡（需整地的面积）
伐采・抜根	砍伐树木并清除树根等。如果整地工程中已经能清除树木，则不再单独计入	伐采・抜根费	日元/㎡（需伐采・抜根的面积）
地基改良	稳固被水田等软弱表土覆盖的地基	地基改良费	日元/㎡（需地基改良的面积）
垫土	用运入的土砂把低于路面的土地填高到与路面同高	垫土费	日元/㎥（垫土体积）
挡土	修筑挡土墙，防止填入的土砂流失或塌方	挡土费	日元/㎡（挡土墙面积）

请特别留意，只有垫土费是按体积（立方米）计价，其余4项都是按面积（平方米）计价。垫土费的计算公式是"面积×平均高度×单价"；挡土费同样是"挡土墙长度×平均高度×单价"，与土地面积本身无关。如果把这两种计价单位搞混，估算结果可能会偏差几百万日元（约合十几万元人民币）。

哪些土地通常需要造成工事？四种典型情形

需要造成的土地有几种明显的类型。第一种是树木茂密的山林。这类土地除了要伐采、抜根，如果还带坡度，还需要额外支付坡地造成费（可参考本站另一篇文章《地目为山林的土地购买法规限制与灾害风险判断》）。

第二种是市区里的农地。把旱地或水田变成宅地，需要事先取得农地转用许可或办理申报手续，而且曾是水田的土地往往还需要地基改良。第三种是坡地。第四种是位置低于路面的土地——这种情况下会同时产生垫土费和挡土费这两项金额最高的费用。

造成工事的费用行情——从国税厅《2026年度（令和8年分）宅地造成费金额表》看每平方米单价

造成费用的官方参考基准，可以在国税厅（下辖各地"国税局"）每年公布的《宅地造成费金额表》中查到。这份表原本是用来在计算继承税、赠与税时，为市区内的农地或山林估值——从"按宅地计算的价格"中扣除相应的造成费用而设的。因为是各地国税局结合当地实际情况、逐年制定的，所以比民间的行情文章更有依据。这一点也是日本不动产估值体系的一个特色：中国大陆的土地增值税、遗产及赠与相关制度中，并没有类似"每年由税务机关公布全国统一造成费单价表"的对应工具。

平地的造成费单价（东京都・2026年度/令和8年分）

费目	造成区分	金额
整地费	需整地面积每平方米	800日元
伐采・抜根费	需伐采・抜根面积每平方米	1,100日元
地基改良费	需地基改良面积每平方米	2,300日元
垫土费	从外部运入土砂进行垫土时，每立方米体积	8,000日元
挡土费	需要挡土时，挡土墙每平方米面积	91,800日元

资料来源：国税厅《2026年度（令和8年分）财产评价基准书东京都宅地造成费金额表》（网页版／PDF）

从这张表可以看出，费用里占大头的是挡土费——单价约是整地费的115倍，因此是否需要挡土墙，会让总费用的数量级完全不同。如果正在考虑一块低于路面的土地，请先从测量挡土墙的长度和高度开始。

坡地的造成费单价（按坡度分类・东京都・2026年度/令和8年分）

有坡度的土地，不按项目分别累加，而是按坡度对应的每平方米综合单价来计算。

坡度	金额（日元/㎡）
大于3°且不超过5°	24,300
大于5°且不超过10°	29,000
大于10°且不超过15°	45,600
大于15°且不超过20°	63,400
大于20°且不超过25°	70,200
大于25°且不超过30°	76,500

资料来源：国税厅《2026年度（令和8年分）财产评价基准书东京都宅地造成费金额表》表2

这个单价已经把整地费、垫土费、挡土费全部包含在内。但不包含伐采・抜根费，如果土地上有树木，需要另外加上平地的伐采・抜根费（东京都为1,100日元/平方米）。此外，坡度在3度以下的土地，不按坡地单价计算，而是直接套用平地单价。

自己土地的坡度，可以用"高低差÷进深"来判定。国税厅的判定表如下。

坡度	高度÷进深	进深20米时的高低差
大于3°且不超过5°	超过0.0524 至0.0875以下	超过约1.05米至约1.75米以下
大于5°且不超过10°	超过0.0875 至0.1763以下	超过约1.75米至约3.53米以下
大于10°且不超过15°	超过0.1763 至0.2679以下	超过约3.53米至约5.36米以下
大于15°且不超过20°	超过0.2679 至0.3640以下	超过约5.36米至约7.28米以下
大于20°且不超过25°	超过0.3640 至0.4663以下	超过约7.28米至约9.33米以下
大于25°且不超过30°	超过0.4663 至0.5774以下	超过约9.33米至约11.55米以下

测量的起点，是评估对象土地距离最近的道路路面高度。举例来说，一块进深20米的土地，如果与路面的高低差是3米，那么3÷20＝0.15，属于"大于5°且不超过10°"这一档。

这张单价表是用来做什么的？——使用前必须了解的前提

有一点想坦诚地告诉大家：这份金额表，本质上只是继承税、赠与税财产评估时用来扣除造成费用的估算基准，并不等于实际施工报价单上的金额。它的法律依据是《财产评价基本通达》中关于市区农地等的评估规定（国税厅《财产评价基本通达第3节农地及农地之上权利》）。

实际的工程费用，会因为重型机械能否进场、余土的运输距离、挡土墙的结构、工期长短而上下浮动。但即便如此，它终究是各地国税局按地区逐年制定的官方数值。我们建议把它当作"核验报价单是否合理的尺子"来用——收到施工方报价单后，如果某个项目的单价明显偏离这个基准，就请对方说明理由，交涉的质量会完全不同。

造成费用在各都道府县之间差多少？——8个都道府县单价对比

同样的工程，各都道府县设定的单价并不相同。差距最大的是挡土费：2026年度（令和8年分），福冈县为80,000日元/平方米，东京都、神奈川县则为91,800日元/平方米，每平方米相差11,800日元（约合575元人民币，约1.15倍）。如果挡土墙长度是60米，仅这一项差额就会造成约70万日元（约合3.4万元人民币）的总费用差距。

平地宅地造成费都道府县比较（2026年度/令和8年分）

都道府县	整地费（日元/㎡）	伐采・抜根费（日元/㎡）	地基改良费（日元/㎡）	垫土费（日元/㎥）	挡土费（日元/㎡）
东京都	800	1,100	2,300	8,000	91,800
神奈川县	800	1,100	2,300	8,000	91,800
埼玉县	800	1,100	2,300	8,100	90,600
爱知县	800	1,100	2,200	8,100	89,200
大阪府	700	1,100	2,200	7,700	84,200
兵库县	700	1,100	2,200	7,700	84,200
福冈县	700	1,100	2,300	7,700	80,000
北海道	700	1,100	2,600	7,400	88,800

资料来源：国税厅《2026年度（令和8年分）财产评价基准书》各都道府县宅地造成费金额表（神奈川县／埼玉县／爱知县／大阪府／兵库县／福冈县／北海道）

有意思的是北海道。垫土费在这8个都道府县里最便宜，只要7,400日元/立方米，但地基改良费却是最贵的2,600日元/平方米，挡土费也高达88,800日元/平方米，逼近首都圈水平。可以推测，这是因为寒冷地区特有的"冻胀"防治措施，被反映进了地基改良的单价里。也就是说，"地方一定更便宜"这种笼统的说法并不成立。

坡地宅地造成费都道府县比较（2026年度/令和8年分）

坡度	东京都神奈川县	埼玉县	爱知县	大阪府兵库县	福冈县	北海道
大于3°且不超过5°	24,300	24,000	22,800	22,800	22,500	24,800
大于5°且不超过10°	29,000	28,600	27,500	27,200	27,000	30,100
大于10°且不超过15°	45,600	45,100	44,000	45,000	44,600	47,600
大于15°且不超过20°	63,400	62,900	61,100	63,200	61,800	66,700
大于20°且不超过25°	70,200	69,600	67,500	69,800	68,300	73,800
大于25°且不超过30°	76,500	75,100	71,200	73,900	71,800	76,900

单位为日元/平方米。资料来源同上，各都道府县宅地造成费金额表表2。

在坡地部分，所有坡度档位都呈现出同样的趋势：北海道单价最高，福冈县或爱知县最低。以"大于5°且不超过10°"为例，北海道为30,100日元，福冈县为27,000日元，每平方米相差3,100日元（约合151元人民币）。如果是500平方米的土地，这项差额就相当于155万日元（约合7.6万元人民币）。

兵库县・大阪府的单价｜考虑在近畿圈造成时的参考基准

考虑在近畿圈进行造成的读者不少，这里再单独整理一下大阪府和兵库县的数值。两府县的平地单价完全一致：整地费700日元/平方米，伐采・抜根费1,100日元/平方米，地基改良费2,200日元/平方米，垫土费7,700日元/立方米，挡土费84,200日元/平方米。坡地单价也相同，"大于5°且不超过10°"这一档为27,200日元/平方米。

如果是兵库县内的土地（例如川西市），这个兵库县单价就是国税局制定的基准值。与首都圈相比，挡土费便宜7,600日元/平方米，坡地部分也便宜1,800日元/平方米。

造成费用到底是多少？——用面积和高度算出总额的实例

造成费用的总额，就是"数量×单价"的加总。国税厅公布的PDF里附有官方计算范例，我们先原样呈现，之后只需把自己土地的数字代入，就能得到大致估算。

计算范例①：400平方米・垫土1米・挡土墙60米的情况（东京都・2026年度/令和8年分）

假设是一块正方形土地，一面临路，开间20米、进深20米（共400平方米），需要垫土1米以达到路面高度，除临路一面外的三面（合计60米）需要修筑挡土墙。

费目	计算公式	金额
整地费	400㎡ × 800日元	320,000日元
垫土费	400㎡ × 1m × 8,000日元	3,200,000日元
挡土费	60m × 1m × 91,800日元	5,508,000日元
合计	－	9,028,000日元
每平方米	9,028,000日元 ÷ 400㎡	22,570日元

资料来源：国税厅《2026年度（令和8年分）财产评价基准书东京都宅地造成费金额表》平地宅地造成费计算范例

挡土费占了总额的61%。仅这一个例子就能清楚看出：挡土墙的长度和高度，决定了总费用的大小。也可以参考本站另一篇文章《垫土工程每平方米单价与额外费用的产生情形》，了解挡土墙和余土条件如何影响总费用（按参考汇率折算，9,028,000日元约合44.0万元人民币）。

计算范例②：坡度9度・480平方米・全区域伐采抜根的情况（东京都・2026年度/令和8年分）

道路的地表相对坡度为9度、面积480平方米、全部面积都需要伐采・抜根的土地案例。

坡度对应的造成费：9度属于"大于5°且不超过10°"，因此为29,000日元/平方米
伐采・抜根费：480㎡ × 1,100日元＝ 528,000日元
每平方米造成费：29,000日元＋（528,000日元 ÷ 480㎡）＝ 30,100日元/平方米
总额：30,100日元 × 480㎡＝ 14,448,000日元（约合70.5万元人民币）

第1〜3项是国税厅PDF里的官方计算范例，第4项是我们按面积把它换算回总额。与平地的计算范例（每平方米22,570日元）相比可以看到，仅仅9度这样一个不算陡的坡度，就让每平方米单价高出了33%。在判断是否要买入一块坡地时，请先确认这个单价差。

计算范例③：同样的工程，用大阪府的单价计算

把计算范例①完全相同的条件（400平方米・垫土1米・挡土墙60米），换成大阪府・兵库县的单价来计算。

费目	计算公式	金额
整地费	400㎡ × 700日元	280,000日元
垫土费	400㎡ × 1m × 7,700日元	3,080,000日元
挡土费	60m × 1m × 84,200日元	5,052,000日元
合计	－	8,412,000日元
每平方米	8,412,000日元 ÷ 400㎡	21,030日元

与东京都的9,028,000日元相比，相差616,000日元（约合3.0万元人民币），比例约为6.8%。"地区不同，造成费用也不同"这种说法常常只是一种感性印象，但只要用公开单价来计算，就能像这样用具体金额来展现。

拿到报价单之后的核验步骤

拿到施工方的报价单后，请按以下顺序拆解。

把报价单的每一行拆成"数量"和"单价"。如果有笼统列出的一揽子项目，请对方提供明细
确认整地・伐采抜根・地基改良是否已换算成"面积×日元/㎡"，垫土是否已换算成"面积×高度×日元/㎥"，挡土是否已换算成"挡土墙长度×高度×日元/㎡"
把各项单价，与该都道府县的宅地造成费金额表逐一对照
对于偏差较大的项目，请对方以书面说明理由（例如进场道路狭窄、余土处理场地较远、挡土墙结构特殊等）
确认余土处理费・临时设施费・综合管理费等，是否与上述单价存在重复计算

要核实数量本身是否准确，前提是边界和面积已经确定。如果在面积还不明确的状态下就拿报价单，核验的基础就会不稳，建议先参考本站《确定测量的费用行情与产生费用差异的原因》一文。

造成费用在涨吗？——从东京都近3年数据看涨幅

造成费的官方公布单价正在上涨。在东京都，从令和6年分到令和8年分的两年间，挡土费从82,000日元涨到91,800日元，涨幅约12.0%；地基改良费从2,000日元涨到2,300日元，涨幅15.0%。这意味着，仅仅是拿报价单的时间点不同，实际金额就可能相差几十万日元。

东京都宅地造成费 3年变化（令和6年分→令和8年分）

费目	令和6年分	令和7年分	令和8年分	2年间的变化
整地费（日元/㎡）	800	800	800	±0%
伐采・抜根费（日元/㎡）	1,000	1,100	1,100	+10.0%
地基改良费（日元/㎡）	2,000	2,100	2,300	+15.0%
垫土费（日元/㎥）	7,500	7,800	8,000	+6.7%
挡土费（日元/㎡）	82,000	83,600	91,800	+12.0%
坡地大于5°且不超过10°（日元/㎡）	26,100	27,400	29,000	+11.1%

资料来源：国税厅《财产评价基准书东京都宅地造成费金额表》（令和6年分／令和7年分／令和8年分）

把这个变化套进计算范例①的条件，差距会变得更具体。同样是400平方米・垫土1米・挡土墙60米，令和6年分单价的总额是8,240,000日元，令和8年分则是9,028,000日元。同一块地、同样的工程，两年间上涨了788,000日元（约合3.8万元人民币，约9.6%）。

如何判断报价单的有效期和开工时机

在单价处于上涨阶段时，报价单的有效期本身就是一项实质成本。我们建议确认以下三点。

有效期是否明确标注：是"报价后3个月内有效"，还是"直到开工前都有效"，会直接影响开工延迟时的追加负担
是否有价格联动条款：合同中是否有条款，会把材料价格或人工费的变动反映到工程款上，如果有，触发条件是什么
取得许可所需的时间：《盛土规制法》或开发许可的审查周期，可能会让报价单发出到实际开工之间相差数月。先申请许可还是先拿报价单，需要根据这段周期来倒推安排

卖地时的造成费用——谁来承担，税务上如何处理

是先造成再卖，还是维持现状直接卖，判断的关键在于造成费用能否转嫁到售价上。而且，一旦选择造成，支付的造成费用是可以计入转让所得（讓渡所得，jōto shotoku，日本对不动产处置所得的法律用语，类似"资本利得"）的取得成本（取得费，shutokuhi）的。这一点，会大幅左右出售土地时实际到手的金额。

这里有一个和中国大陆制度明显不同的地方：中国大陆的个人转让房地产，转让的通常是"使用权及地上建筑物"，税费体系以营业税/增值税、土地增值税、个人所得税为主，很少有"把整地费用直接计入转让所得的取得成本、进而合法降低应纳税额"这样清晰、可自行计算的公开路径。而日本的讓渡所得制度，允许纳税人凭发票、合同等原始凭证，把造成费这类资本性支出直接计入取得成本，从而降低应纳税所得额，计算方式公开透明，国税厅还提供了明确的官方指引。

先造成后卖，还是维持现状直接卖——判断的五个维度

判断维度	先造成后卖	维持现状直接卖
预计买方	个人（自己盖房居住的群体）	不动产公司・建筑公司等法人
对价格的影响	容易把造成费加到售价里，但不保证能全额转嫁	以买方自行造成为前提，价格里会扣除相应的造成费
卖方的资金负担	需要先垫付工程款，卖出前无法回收	无需垫付
到成交为止的时间	需要加上工期和取得许可所需的时间	较短
卖方承担的风险	造成后未必能按预想价格卖出，也可能出现追加工程	买方范围有限，议价能力较弱

判断的顺序，建议先向不动产公司确认维持现状是否有买家愿意接手，再把对方给出的报价与"造成后的预估价格－造成费用"做比较。如果差额撑不起造成带来的风险，维持现状出售就是更合理的选择。如果想先梳理清楚土地利用方式本身，可以参考本站《从收益性・节税・风险・可转用性四个维度比较土地利用方式》的思路。

造成费用可以计入转让所得的取得成本

国税厅税务问答（タックスアンサー）No.3252 明确指出，可计入取得成本的项目中包括"为填埋、垫土、平整土地而支付的造成费用"（国税厅 No.3252《属于取得费的项目》）。但已经计入事业所得等必要经费的部分，不能重复计算。

另一方面，如果取得成本无法确定，也可以用转让价额的5%作为概算取得成本（国税厅 No.3258《取得费不明时怎么办》）。实际金额（购买价款＋造成费等）与5%概算取得成本相比，选择对纳税人更有利的一方——这就是这项制度的结构。造成费的发票是否留存，直接决定了你有没有这个"选择权"。

计算范例④：能否计入造成费用，税额差多少

假设转让价额3,000万日元（约合146.3万元人民币）、购买价款1,000万日元（约合48.8万元人民币，有合同为证）、造成费902.8万日元（约合44.0万元人民币），不考虑转让费用。税率采用长期转让所得20.315%（所得税15%＋复兴特别所得税＋居民税5%）和短期转让所得39.63%（所得税30%＋复兴特别所得税＋居民税9%）。

情形	取得成本	应纳税转让所得	长期20.315%	短期39.63%
A 不计入造成费	1,000万日元	2,000万日元	4,063,000日元	7,926,000日元
B 加算造成费902.8万日元	1,902.8万日元	1,097.2万日元	2,228,962日元	4,348,204日元
差额	－	－	1,834,038日元	3,577,796日元

仅仅是有没有保留发票这一点，长期转让的情况下税额相差约1,834,038日元（约合8.9万元人民币），短期转让则相差约3,577,796日元（约合17.5万元人民币）。更极端的情况是：如果完全没有任何能证明取得成本的资料，只能按5%概算取得成本（150万日元，约合7.3万元人民币）申报，那么应纳税转让所得会变成2,850万日元，长期税额为5,789,775日元（约合28.2万元人民币）。与能使用实际金额的B情形相比，差额高达3,560,813日元（约合17.4万元人民币）。

税率的法律依据是国税厅 No.3208《长期转让所得税额的计算》和国税厅 No.3211《短期转让所得税额的计算》。实际申报时，特别扣除额和转让费用也会产生影响，建议先确认本站《不动产出售的转让所得与确定申告》一文，再咨询日本的税理士（注册税务师）。

发票・合同・施工照片要保存到什么时候

要把造成费用计入取得成本，需要能证明支出的资料。土地往往是在工程完成10年、20年之后才出售，并不罕见。建议把下列资料一直保存到这块地脱手为止。

工程承包合同书，以及如有变更合同，一并保存变更文件
发票・转账明细（工程款、设计费、许可申请手续费）
报价单与最终的竣工工程量明细（能按费目区分工程内容的资料）
开工前・施工中・完工时的照片
竣工验收合格证、许可通知书等行政文件

造成工事需要审批吗？——用规模数值来判断

在宅地造成等工事规制区域内，只要符合"垫土超过1米会形成陡坎的工程""挖土超过2米会形成陡坎的工程""面积超过500平方米的垫土或挖土"这三项中的任意一项，就需要取得《盛土规制法》的许可。接下来，我们按数值逐项说明如何判断自己的工程是否属于审批对象。

《盛土规制法》（宅地造成及特定盛土等规制法）的许可对象规模

这部法律的正式名称是《宅地造成及特定盛土等规制法》（Moridokisei-hō，日本国内通称"盛土规制法"），于令和4年（2022年）5月27日公布、令和5年（2023年）5月26日施行，是在原有的《宅地造成等规制法》基础上更名并全面修订而来（国土交通省（日本的国土交通部）"宅地造成及特定盛土等规制法"专题页）。这部法律出台的直接背景，是2021年静冈县热海市因非法堆填土方失控引发的重大山体滑坡灾害——这类由人为盛土管理失控导致的重大伤亡事故，促使日本从原本较窄的"区域许可制"，升级为覆盖更广的全国性规制体系，这也是理解这部法律为何如此严格的关键背景。

工程内容	宅地造成等工事规制区域内	特定盛土等规制区域内
产生陡坎的垫土	高度超过1m	高度超过2m
产生陡坎的挖土	高度超过2m	高度超过5m
同时进行垫土和挖土产生的陡坎	高度超过2m	高度超过5m
不产生陡坎的垫土	高度超过2m	高度超过5m
垫土或挖土的面积	超过500㎡	超过3,000㎡
堆放土石（高度与面积）	最大高度超过2m且面积超过300㎡	最大高度超过5m且面积超过1,500㎡
堆放土石（仅面积）	最大堆放面积超过500㎡	最大堆放面积超过3,000㎡

资料来源：国土交通省《盛土规制法体系图》（政令第3条・第4条）。特定盛土等规制区域内的许可对象规模，地方政府可以通过条例规定为比这更小的规模（法第32条）。

审查时会确认申请人的资力・信用、施工能力、全体土地所有者的同意（法第12条・第30条）、工程是否符合技术标准（法第13条・第31条）。此外，动工前还要求向周边地区居民做说明周知。

罚则并不轻。对违法行为人，最高可处3年以下拘禁刑或1,000万日元（约合48.8万元人民币）以下罚金；对违法者所属的法人，适用两罚制，最高可处3亿日元（约合1,463.4万元人民币）以下罚金（法第55条〜第61条）。无许可擅自开工的风险，完全不是工程费用本身能相提并论的。

《都市计划法》第29条开发许可的面积基准

如果造成工程属于"主要以建筑物建设为目的而进行的土地区划形质变更"，还需要一并考虑《都市计划法》的开发许可。

区域	需要开发许可的规模
市街化区域	1,000㎡以上（三大都市圈的既成市街地・近郊整备地带等为500㎡以上）。地方政府可通过条例下调至300㎡
市街化调整区域	原则上所有开发行为都需要许可
非线引都市计划区域	3,000㎡以上。可通过条例下调至300㎡
准都市计划区域	3,000㎡以上。可通过条例下调至300㎡
都市计划区域及准都市计划区域外	1公顷以上

资料来源：国土交通省《关于开发许可制度》（法第29条）

实务上重要的是这两项制度之间的关系：一旦取得了《都市计划法》第29条的开发许可，就视为已经取得《盛土规制法》相应的许可或完成申报（法第15条・第27条・第34条）。因此，如果规模已经达到需要开发许可的标准，实务上应以开发许可为主线来安排手续。自己的土地属于哪个区域，可以结合本站《用途地域13个分类与土地利用的关系》一文，对照都市计划图确认。

农地造成时的农地转用许可

如果造成的对象是农地，动工前需要先办理农地转用手续。许可权人是都道府县知事，或经农林水产大臣指定的市町村长；面积超过4公顷时，需要与农林水产大臣（相当于中国的农业农村部）协商。

农地区分	对应的农地	是否可以转用
农用地区域内农地	由市町村的农业振兴地域整备计划划定的区域内农地	原则上禁止转用。转用前须先将其从农用地区域中排除（变更区域）
第1种农地	集中连片农地、土地改良事业对象农地等生产力较高的优质农地	原则上不予许可
第2种农地	非土地改良事业对象、生产力较低的小片农地等	无法选址于第3种农地时予以许可
第3种农地	位于市区内的农地等	原则上予以许可
市街化区域内农地	市街化区域内的农地	不需许可，改为向农业委员会申报

资料来源：农林水产省《农业振兴地域制度与农地转用许可制度概要》／农林水产省《关于农地转用许可制度》

如果是转用给自己使用，走的是《农地法》第4条的手续；如果涉及买卖或出租，则走同法第5条的手续。转用之后还会产生地目变更登记，建议一并确认本站《23种地目与变更登记实务》一文，了解整体流程。

四步核实审批必要性的检查清单

确认是否为农地。如果登记地目和现状都是农地，首先要到农业委员会确认农地区分（农用地区域内／第1种／第2种／第3种／市街化区域内）。这一步就可能直接卡住整个计划，所以要最先调查
确认都市计划区域的分类和面积。市街化区域内1,000平方米以上（三大都市圈的相应区域为500平方米以上）、市街化调整区域原则上不论面积、区域外则1公顷以上，都属于开发许可对象。是否有条例下调标准，也要向市町村确认
确认是否位于《盛土规制法》的规制区域内。是宅地造成等工事规制区域还是特定盛土等规制区域，需要在都道府县或市的主管部门查阅指定地图
按高度和面积对照标准。垫土超过1米（特定盛土等规制区域为超过2米）、挖土超过2米（同为超过5米）、面积超过500平方米（同为超过3,000平方米），只要符合其中之一就需要许可。如果已取得开发许可，《盛土规制法》的许可・申报视为已完成

造成工事的施工流程，以及发包前要确认的事项

从开工到完工的流程

造成工事按以下顺序推进，各阶段需要确认的要点一并列出。

现场调查与测量：确定边界、面积、高低差、坡度。这些数字将成为报价单里的数量
许可申请：按照上述检查清单，申请农地转用、开发许可、《盛土规制法》许可
确认重型机械进场道路：大型机械能否进场，会直接影响施工方法和费用。如果无法进场，就要改用小型机械分批施工，工期和费用都会增加
伐采・抜根与余土处理：清除树木，并把产生的土砂运出场外
挖土・垫土：按设计高度削低或垫高土地
挡土墙施工：修筑防止垫土流失、塌方的挡土结构
碾压与整地：用压路机夯实地基，把地面整平
竣工检查：《盛土规制法》规定了中间检查和竣工检查・确认程序（法第17条・第18条・第36条・第37条）

余土处理与产业废弃物管理票

造成工事会产生多余的土方（余土）。土砂本身不属于废弃物，但如果混入了混凝土碎块、废弃建材等异物，就会被当作产业废弃物处理，需要用产业废弃物管理票（マニフェスト，manifesuto，日本对危险废弃物转移追溯凭证的通称）来确认处理流程。

如果处理不当，可能会被追究作为排放方的责任。建议在签约阶段，就把余土的处理去向、运输距离、处理费明细、管理票副本的交付方式，用书面形式确认清楚。处理费往往会在工程费之外另行计入报价单，如果事后才发现，总费用很容易超出预期。

邻里说明，以及《盛土规制法》要求的周边居民告知义务

《盛土规制法》要求施工方对周边地区居民进行告知（说明会等）（法第11条・第29条）。这既是法律规定的程序，也是减少施工期间纠纷的实务做法。建议在动工前，用书面形式把工程内容、工期、作业时间、工程车辆动线、预计的噪音和振动、联系方式告知周边居民。

此外，现场还被要求张贴标识牌（法第49条）。让外界能一眼看出这是一项经过许可的合法工程，本身也有助于让周边居民安心。

总结：造成费用可以用"单价×数量"自己核算

造成工事的费用，并不是非要问过施工方才能知道的黑箱数字。只要用国税厅每年公布的宅地造成费金额表，就能查到整地、伐采抜根、地基改良、垫土、挡土这5个项目在各地区的官方单价，剩下的只是把自己土地的面积、垫土高度、挡土墙长度代入相乘。对中国大陆投资者而言，这套"政府逐年公布、全国统一格式、可自行代入计算"的公开单价体系，本身就是理解日本不动产透明度的一个具体切口。

2026年度（令和8年分）的东京都，400平方米・垫土1米・挡土墙60米的地块，造成费用约为9,028,000日元（约合44.0万元人民币），每平方米22,570日元（约合1,101元人民币）；如果按大阪府・兵库县的单价计算，则是8,412,000日元（约合41.0万元人民币）。带着这些数字去面对施工方的报价单，就能用自己的语言指出哪个项目偏离了行情。而工程完成之后，只要保存好发票，出售时的税额就能因此减少——长期转让的情况下大约能省下183.4万日元（约合8.9万元人民币）。别忘了，这笔支出发生在一块您可以永久拥有、世代传承的土地上，这也是它值得被认真核算、认真保留凭证的根本原因。

如果还在犹豫要不要造成，建议把"不造成、维持现状持有"的负担也一并比较。参考本站《空地固定资产税最高涨至6倍的机制与应对策略》一文，可以把持有成本和造成成本放在同一个尺度上比较。

常见问题（FAQ）

Q. 造成工事每平方米的费用是多少？

2026年度（令和8年分）东京都的官方单价为：整地费800日元/平方米（约合39元人民币），伐采・抜根费1,100日元/平方米（约合54元人民币），地基改良费2,300日元/平方米（约合112元人民币）。垫土费为8,000日元/立方米（约合390元人民币，体积单价），挡土费为91,800日元/平方米（约合4,478元人民币，挡土墙面积单价）。把这些组合起来，一块400平方米・垫土1米・挡土墙60米的土地，总费用大约是9,028,000日元（约合44.0万元人民币），每平方米22,570日元（约合1,101元人民币）。单价因都道府县而异，且每年都会调整。

Q. 坡地的造成费用怎么计算？

坡地不按项目累加，而是按坡度对应的每平方米单价计算。以东京都2026年度（令和8年分）为例，"大于5°且不超过10°"这一档为29,000日元/平方米（约合1,415元人民币）。这个单价已包含整地费、垫土费、挡土费，但不含伐采・抜根费，如果地上有树木需另加1,100日元/平方米。坡度3度以下的土地，不按坡地单价计算，而是套用平地单价。坡度可用"高低差÷进深"判定，进深20米、高低差3米时为0.15，属于"大于5°且不超过10°"这一档。

Q. 造成费用可以加到土地的出售价格里吗？

不保证能全额转嫁。如果买方是个人，比较容易认可已造成土地的价值；但如果买方是不动产公司等法人，通常会以"自己造成"为前提，从报价中扣除相应的造成费。判断时，建议把"维持现状出售的报价"与"造成后的预估价格减去造成费"做对比。另外，造成费用可以计入转让所得的取得成本，只要保留发票，出售时的税负就能减轻。

Q. 造成工事在什么规模下需要审批？

在宅地造成等工事规制区域内，只要符合以下任意一项，就需要《盛土规制法》的许可：垫土超过1米形成陡坎、挖土超过2米形成陡坎、不形成陡坎但垫土超过2米、垫土或挖土面积超过500平方米。在特定盛土等规制区域内，对应的基准分别是超过2米、超过5米、超过5米、超过3,000平方米。无许可施工，最高可处3年以下拘禁刑或1,000万日元（约合48.8万元人民币）以下罚金，对法人则适用两罚制，最高可处3亿日元（约合1,463.4万元人民币）以下罚金。

Q. 把农地造成为宅地，第一步该做什么？

第一步是到农业委员会确认农地区分。第3种农地原则上予以许可，第2种农地在无法选址于第3种农地时予以许可，第1种农地原则上不予许可，农用地区域内农地禁止转用、需先将其从区域中排除。市街化区域内的农地不需要许可，只需申报即可。许可权人是都道府县知事或经指定的市町村长，面积超过4公顷时需与农林水产大臣协商。等转用的可行性明确之后，再去获取造成工程的报价，才是合理的顺序。