Para que a operação de apartamentos e prédios residenciais alugados seja bem-sucedida, escolher uma administradora confiável é o ponto mais importante para a estabilidade da receita. Neste artigo explicamos, sob uma ótica prática, o papel da administradora, as vantagens da delegação e os pontos a verificar na escolha.
Que tipo de empresa é uma administradora de imóveis para aluguel?
Uma administradora de imóveis para aluguel é uma empresa especializada que se encarrega, em nome do proprietário, da gestão e operação de apartamentos e prédios residenciais alugados. Ela cobre um amplo escopo de tarefas: captação de inquilinos, trâmites contratuais, recebimento dos aluguéis, atendimento a problemas em equipamentos e até o acerto na saída. As leis imobiliárias são complexas e é difícil para o proprietário lidar sozinho sem conhecimento especializado, por isso a administradora é indispensável para tornar a operação locatícia mais fluida.
Quais são as vantagens de delegar à administradora?
Ao delegar à administradora, é possível reduzir significativamente a carga de trabalho do proprietário. As vantagens concretas são as seguintes:
- Realização do recebimento mensal dos aluguéis e da cobrança de inadimplência (em parceria com empresas de garantia de aluguel, também é possível o pagamento sub-rogado)
- Resposta rápida a falhas em equipamentos e a conflitos entre inquilinos
- Captação de inquilinos, atendimento a visitas e elaboração da documentação contratual em um único ponto
O que considerar ao escolher uma administradora?
Ao escolher, verifique como prioridade se ela conhece as tendências do mercado da região do imóvel e se tem capacidade suficiente de captação. Mais do que o reconhecimento de uma grande marca, é importante saber se a equipe responsável de fato conhece as tendências dessa região. Para não se arrepender após delegar, sempre compare múltiplas empresas.
Três pontos a verificar
- Capacidade de atendimento na região: consegue explicar concretamente os valores médios de aluguel e a demanda no entorno do imóvel?
- Capacidade de captação: verifique o número de anúncios em portais principais, a qualidade das fotos e o histórico de retorno
- Transparência do plano de gestão: estão claros o conteúdo e os custos de planos como gestão de cobranças, garantia e sublocação?
Comparação de planos de gestão: principais modalidades e referência de custos
Os planos oferecidos pelas administradoras dividem-se, em linhas gerais, em três tipos.
- Gestão de cobrança: 3 a 4 % do aluguel. Apenas recebimento e cobrança de inadimplência
- Gestão com garantia: 5 a 6 % do aluguel. Aluguel garantido independentemente de vacâncias ou inadimplência
- Sublocação (locação em bloco): modalidade estável em que o proprietário recebe cerca de 80 a 90 % do aluguel. Contudo, é essencial verificar as condições do contrato
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Qual é o valor de mercado dos custos da administradora?
Varia conforme o plano, mas, em geral, o modelo de gestão de cobrança fica entre 3 e 5 % do aluguel e o modelo com garantia entre 5 e 6 %.
P. É melhor uma grande administradora ou uma com forte presença local?
O mais importante é escolher quem é forte na região do imóvel. Mesmo grandes empresas têm sua eficácia reduzida pela metade se a equipe responsável não conhecer bem a região. A força das administradoras de presença local é o amplo conhecimento da equipe sobre o território.
P. Quais são os cuidados em um contrato de sublocação?
A sublocação atrai pela estabilidade da receita, mas em alguns casos há cláusulas que permitem revisar o aluguel durante o período de contrato. Antes de assinar, verifique sempre as condições de revisão e os requisitos para rescisão.
P. É possível trocar de administradora?
É possível. No entanto, há prazos de contrato e requisitos de aviso prévio para rescisão, por isso é necessário verificar previamente as cláusulas de rescisão no contrato de mandato de gestão.
