Aluguel de Curto Prazo no Japão 2026: Custo Total de 1 Mês

Aviso ao leitor: este é um guia sobre um mecanismo jurídico exclusivamente japonês. Se você já alugou um imóvel nos Estados Unidos, em Portugal ou no Brasil, provavelmente presume que é possível negociar um contrato de aluguel residencial por qualquer prazo, inclusive de apenas algumas semanas. No Japão, isso não é uma questão de negociação com o proprietário — é uma questão de lei. "Fui transferido e vou morar aqui só por 3 meses. Dá para alugar um apartamento comum por pouco tempo?" Este artigo foi escrito para quem se faz essa pergunta. A resposta direta: não é possível, por lei, contratar um "futsū shakuya" (普通借家, aluguel residencial comum) limitando o prazo a "apenas 1 mês". O artigo 29, parágrafo 1º, da Shakuchi Shakuya Hō (借地借家法, Lei de Arrendamento de Terrenos e Edifícios) determina que qualquer arrendamento de edifício com prazo inferior a 1 ano seja tratado, por força de lei, como um "arrendamento sem prazo definido" — independentemente do que as partes tenham combinado no papel. Por isso, na prática, quem precisa de moradia por poucos meses no Japão só tem dois caminhos: um contrato de "teiki shakuya" (定期借家, aluguel residencial por prazo determinado) ou um "monthly mansion" (apartamento mobiliado com contrato mensal). Neste guia, calculamos o custo total de ficar 1, 3 e 6 meses usando estatísticas oficiais do governo japonês e tabelas de preços públicas de operadoras do setor, mostrando com números exatos onde cada opção compensa mais.

Os pontos principais deste artigo

• No aluguel comum (futsū shakuya), um contrato de "apenas 1 mês" não existe legalmente — ele é automaticamente tratado como um contrato sem prazo definido (Shakuchi Shakuya Hō, artigo 29, §1º). Só é possível fixar o prazo em blocos de 1 mês através de um contrato de aluguel por prazo determinado, o teiki shakuya (mesma lei, artigo 38, §1º, segunda parte).
• Para ficar apenas 1 mês, o custo real do aluguel comum é de aproximadamente ¥284.957 (aprox. R$ 9.973,50), enquanto um monthly mansion (Leopalace21, categoria H, 30 dias) sai por cerca de ¥182.930 (aprox. R$ 6.402,55) — o monthly mansion é cerca de ¥100.000 (aprox. R$ 3.500,00) mais barato.
• A inversão acontece por volta do 4º mês. A partir daí, mesmo pagando caução (shikikin) e "luvas" não reembolsáveis (reikin), o aluguel comum passa a sair mais barato — aos 6 meses, a diferença já chega a cerca de ¥70.000 (aprox. R$ 2.450,00) a favor do aluguel comum.
• Locações residenciais com prazo inferior a 1 mês, assim como hospedagens enquadradas na Lei de Hotéis e Estalagens (旅館業法), estão sujeitas ao imposto sobre consumo japonês (消費税, shōhizei — equivalente a um IVA/ICMS nacional de 10%), conforme o parecer nº 6226 da Receita Nacional do Japão (国税庁, Agência Nacional de Tributos). Ou seja: pelo mesmo valor pago, a carga tributária pode mudar completamente dependendo de como o contrato é redigido.
• O minpaku (民泊, aluguel de temporada tipo Airbnb regulamentado por lei japonesa) tem um teto de 180 dias por ano, mas a ocupação real por imóvel cadastrado gira em torno de apenas 107 dias por ano (dado anualizado, Agência de Turismo do Japão, resultados de abril-maio de 2026). Esse modelo simplesmente não foi desenhado para servir de moradia principal.

O que é aluguel de curto prazo no Japão? As 4 formas de alugar um imóvel por apenas 1 mês

No Japão, "aluguel de curto prazo" (短期賃貸, tanki chintai) é um termo genérico usado no mercado para descrever a garantia de moradia por um período curto — de algumas semanas a poucos meses. É importante entender, porém, que "aluguel de curto prazo" não é uma categoria jurídica própria. Diferentemente de países onde existe uma modalidade legal específica de "aluguel temporário" com regras próprias, no sistema japonês você precisa se encaixar em uma das quatro estruturas contratuais já existentes:

1. Aluguel comum (futsū shakuya, 普通借家): o prazo mínimo efetivo é de 1 ano. Mesmo que o contrato declare um prazo menor, a lei o trata como um contrato sem prazo definido.
2. Contrato de prazo determinado (teiki shakuya, 定期借家): se firmado por escrito, o prazo pode ser fixado a partir de 1 mês. Não há renovação automática — ao fim do prazo, o contrato simplesmente se extingue.
3. Monthly mansion (マンスリーマンション): apartamentos com móveis, eletrodomésticos e, geralmente, contas de água/luz/gás já incluídas no pacote. Alguns operadores atuam sob um contrato de locação normal; outros operam sob o regime da Lei de Hotéis e Estalagens (旅館業法, Ryokan Gyō Hō), como se fossem um estabelecimento de hospedagem.
4. Plano de estadia longa de hotel: juridicamente, é um contrato de hospedagem, não de locação. Não é possível transferir o registro de residência (jūminhyō) para esse endereço, e incidem tanto o imposto sobre consumo quanto, em muitos municípios, uma taxa de hospedagem (宿泊税, shukuhakuzei).

Vale ainda mencionar o minpaku (民泊), o aluguel de temporada regulamentado que muitos leitores conhecem por meio de plataformas como Airbnb: ele tem um teto legal de 180 dias por ano e funciona, na prática, como hospedagem turística — não como moradia. Qual dessas quatro opções escolher depende quase inteiramente de uma única variável: por quantos meses você vai realmente morar ali. É por isso que começamos pelos números.

[Edição 2026] Comparando o custo total de 1, 3 e 6 meses

Adiantando a conclusão: até 3 meses, o monthly mansion sai mais barato; a partir de 4 meses, o aluguel comum passa a compensar mais. A tabela abaixo é uma simulação construída a partir de estatísticas do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, Kokudo Kōtsū-shō, conhecido pela sigla MLIT) e da tabela de preços públicos da Leopalace21, uma das maiores operadoras de monthly mansion do país.

Tabela numérica 1: simulação do custo total por tipo de aluguel

Aluguel comum: elaborado a partir dos valores reais do relatório "Pesquisa sobre Tendências do Mercado Habitacional — exercício de 2025" do MLIT (divulgado em julho de 2026, dados de moradias privadas alugadas nas três grandes áreas metropolitanas do Japão). Monthly: valores públicos da "Tabela de Preços do Plano de Curto Prazo — Contrato Monthly" da Leopalace21 (informação vigente em 1º de dezembro de 2023), acrescidos da taxa de troca de fechadura e do ajuste monthly. Hotel: condições de desconto conforme divulgadas oficialmente no plano Monthly do Toyoko Inn (conteúdo publicado em agosto de 2026).
Câmbio de referência usado neste artigo: ¥1 ≈ R$ 0,035 (base: 16/08/2026). Trata-se de uma taxa aproximada para fins de comparação — consulte a cotação do dia antes de qualquer decisão financeira.

Exemplo de cálculo 1: alugando por apenas 1 mês, o aluguel comum custa cerca de ¥284.957 (R$ 9.973,50)

Vamos detalhar o aluguel comum item a item. Segundo a mesma pesquisa do MLIT, o aluguel mensal médio pago por famílias que se mudaram para uma moradia privada alugada foi de ¥83.381 (aprox. R$ 2.918,34) — com mediana de ¥74.000 (aprox. R$ 2.590,00) — e a taxa de condomínio/manutenção (kyōekihi) ficou em média em ¥4.837 (aprox. R$ 169,30) por mês. Entre as famílias que pagaram caução, reikin e comissão de imobiliária, o valor mais comum em cada categoria foi, coincidentemente, "exatamente 1 mês de aluguel".

• Aluguel ¥83.381 (aprox. R$ 2.918,34) + condomínio ¥4.837 (aprox. R$ 169,30)
• Caução / shikikin ¥83.381 (aprox. R$ 2.918,34) — equivalente a 1 mês de aluguel
• Luvas / reikin ¥83.381 (aprox. R$ 2.918,34) — equivalente a 1 mês de aluguel, não reembolsável
• Comissão da imobiliária ¥83.381 (aprox. R$ 2.918,34) — equivalente a 1 mês de aluguel
• Outras despesas ¥29.977 (aprox. R$ 1.049,20)
• Valor total pago: ¥368.338 (aprox. R$ 12.891,83). Supondo a devolução integral da caução, o custo real fica em ¥284.957 (aprox. R$ 9.973,50) — sem contar eventuais custos de reforma/limpeza na saída (genjō kaifuku, restauração ao estado original)

Já o plano de curto prazo da Leopalace21 (categoria H, 30 dias) tem valor total, com impostos, de ¥152.900 (aprox. R$ 5.351,50). Somando a taxa de troca de fechadura de ¥16.500 (aprox. R$ 577,50) e o ajuste monthly, cobrado de uma vez no ato do contrato, de ¥451 (aprox. R$ 15,79) por dia × 30 dias = ¥13.530 (aprox. R$ 473,55), chega-se a ¥182.930 (aprox. R$ 6.402,55). Em geral, água, luz e gás já estão incluídos, e não é preciso comprar móveis ou eletrodomésticos. Ou seja: para ficar apenas 1 mês, o monthly mansion é cerca de ¥100.000 (aprox. R$ 3.500,00) mais barato.

Para quem vem de mercados como o brasileiro ou o português, essa diferença de estrutura chama atenção: no Brasil, a caução costuma equivaler a até 3 meses de aluguel e é devolvida ao fim do contrato; em Portugal, o valor típico também gira em torno de 1 a 2 meses. No Japão, além da caução (shikikin, que em teoria é devolvida), existe o reikin — literalmente "dinheiro de agradecimento" ao proprietário — que nunca é devolvido, seja qual for a duração da estadia. Para o investidor ou inquilino estrangeiro, esse é um dos primeiros pontos de choque cultural na hora de orçar uma mudança para o Japão.

Exemplo de cálculo 2: a inversão acontece por volta do 4º mês

Conforme o período se estende, o quadro muda. Isso acontece porque, no aluguel comum, a caução, o reikin e a comissão da imobiliária são pagos uma única vez, enquanto no monthly mansion a diária se acumula proporcionalmente ao número de dias. Em forma de equação:

• Aluguel comum (custo real) = ¥88.218 (aprox. R$ 3.087,63) × número de meses + ¥196.739 (aprox. R$ 6.885,87)
• Monthly (categoria H) = ¥122.430 (aprox. R$ 4.285,05) × número de meses + ¥60.500 (aprox. R$ 2.117,50)

As duas linhas se cruzam quando o número de meses é aproximadamente 3,98 — ou seja, cerca de 4 meses (em torno de 120 dias). Aos 4 meses, o aluguel comum fica em ¥549.611 (aprox. R$ 19.236,39) contra ¥550.220 (aprox. R$ 19.257,70) do monthly — praticamente empatados. Aos 6 meses, o aluguel comum custa ¥726.047 (aprox. R$ 25.411,65) contra ¥795.080 (aprox. R$ 27.827,80) do monthly, uma diferença que já chega a cerca de ¥70.000 (aprox. R$ 2.450,00). Como regra prática: até 3 meses, monthly mansion; a partir de 5 meses, aluguel comum ou contrato de prazo determinado; por volta de 4 meses, a decisão depende das condições específicas do imóvel.

Por que não é possível alugar "um apartamento por apenas 1 mês" com um contrato comum

Antes de falar em valores, vale entender por que a porta se fecha logo na primeira conversa com a imobiliária — isso ajuda a negociar com mais rapidez. O motivo está na Shakuchi Shakuya Hō (借地借家法, Lei de Arrendamento de Terrenos e Edifícios), a legislação japonesa que rege locações de terrenos e edifícios desde 1992.

Artigo 29, §1º da Shakuchi Shakuya Hō: prazo inferior a 1 ano é tratado como "sem prazo definido"

O artigo 29, §1º, da lei estabelece que "o arrendamento de edifício cujo prazo seja fixado em menos de 1 ano é considerado um arrendamento de edifício sem prazo definido". Em outras palavras: mesmo que inquilino e proprietário concordem por escrito com "eu saio em 1 mês", essa cláusula de prazo simplesmente perde validade, e o contrato se transforma automaticamente em um contrato sem prazo definido.

Em um contrato sem prazo definido, o inquilino pode, a qualquer momento, notificar o proprietário sobre a intenção de rescindir. Mas o artigo 617, §1º, item 2, do Código Civil japonês (民法, Minpō) determina que, no caso de edifícios, o contrato só se extingue 3 meses após a data da notificação. É comum o próprio contrato prever um aviso prévio de "1 mês", pois cláusulas mais favoráveis ao inquilino do que a lei são válidas. Ainda assim, do ponto de vista do proprietário, não há razão para alugar sem caução e sem reikin a alguém cuja data de saída é incerta. Essa é a verdadeira razão pela qual se costuma dizer "não aceitamos aluguel de curto prazo".

Para um leitor familiarizado com o mercado imobiliário brasileiro ou português, isso é bem diferente do que costuma acontecer em casa: no Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) permite, na prática, contratos residenciais com prazos livremente negociados entre as partes, inclusive de poucos meses, desde que ambas concordem. Em Portugal, contratos de arrendamento habitacional também podem ter prazos curtos por acordo. No Japão, a lei intervém diretamente na vontade das partes: mesmo com consentimento mútuo, um prazo abaixo de 1 ano no aluguel comum simplesmente não produz efeito jurídico. É uma proteção histórica ao inquilino, herdada de um período do pós-guerra em que a escassez de moradia tornava os locatários extremamente vulneráveis — mas que, hoje, acaba sendo o principal obstáculo para quem só precisa de um teto por poucos meses.

Com um contrato de prazo determinado (teiki shakuya, artigo 38, §1º), é possível fechar por apenas 1 mês

O artigo 38, §1º, da mesma lei permite que, desde que o contrato seja formalizado por escrito — inclusive por escritura pública —, seja estipulado que não haverá renovação, e complementa: "nesse caso, não se aplica o disposto no artigo 29, §1º". Como a regra do artigo 29, §1º deixa de valer, o prazo pode ser fixado livremente em 1 mês, 3 meses, ou qualquer outro período. É por isso que o aluguel de curto prazo, quando estruturado como locação de verdade (e não como monthly mansion sob regime hoteleiro), normalmente usa o teiki shakuya.

Há, porém, um requisito formal rigoroso. O proprietário é obrigado a entregar previamente ao inquilino um documento por escrito explicando que o contrato não será renovado e se extinguirá ao fim do prazo (artigo 38, §3º); se essa explicação não for feita, a cláusula de "sem renovação" perde validade (§5º do mesmo artigo). O modelo oficial desse documento — o "Contrato-Padrão de Locação Residencial por Prazo Determinado" (定期賃貸住宅標準契約書) — está disponível publicamente desde março de 2018, publicado pelo MLIT. O panorama completo desse regime está detalhado nos artigos Como funciona o contrato de prazo determinado (teiki shakuya): vantagens e desvantagens e Aluguel comum x aluguel por prazo determinado: as diferenças.

Vale um dado que surpreende quem chega de fora: segundo a mesma pesquisa do MLIT, apenas 2,0% das famílias que alugaram uma moradia privada no Japão usaram o regime de teiki shakuya, e 54,4% delas disseram simplesmente não conhecer esse tipo de contrato. Para quem quer alugar por pouco tempo, vale a pena perguntar diretamente se aquele imóvel específico aceita teiki shakuya — muitas imobiliárias sequer oferecem essa opção de forma proativa, simplesmente porque a maioria dos clientes japoneses nunca pergunta por ela.

Locação para uso temporário (artigo 40): quando ela pode ser usada

O artigo 40 da mesma lei estabelece que "as disposições deste capítulo não se aplicam quando for evidente que o arrendamento do edifício foi feito para uso temporário". O exemplo típico é uma moradia provisória durante uma obra de reforma, ou um escritório eleitoral alugado para uma campanha, com finalidade e prazo claramente definidos. Em troca de perder as proteções da Shakuchi Shakuya Hō, o prazo do contrato passa a ser livremente negociável. Porém, se o uso é "evidentemente temporário" é algo avaliado pela realidade concreta da situação — não basta o proprietário e o inquilino simplesmente concordarem entre si que é "temporário" no papel.

Tabela comparativa 1: fluxograma por tipo de contrato

Fontes: Shakuchi Shakuya Hō — Lei de Arrendamento de Terrenos e Edifícios (busca de leis e-Gov), Código Civil japonês — Minpō (idem), Receita Nacional do Japão, parecer nº 6226.

Os 3 motivos pelos quais quanto mais curto o período, mais caro fica — e os valores exatos

Diz-se, de forma genérica, que aluguel de curto prazo "sai mais caro". O problema é que raramente se explica "por quê" e "quanto exatamente". Vamos separar em três motivos, cada um com números.

Motivo 1: os custos iniciais incidem inteiros, não importa quão curto seja o período

Caução, reikin e comissão da imobiliária não são proporcionais ao número de meses. Mesmo morando só 1 mês, você paga o equivalente a 1 mês inteiro em cada uma dessas rubricas — o que faz a proporção desses custos sobre o aluguel disparar quanto mais curta for a estadia.

Fonte: MLIT, "Pesquisa sobre Tendências do Mercado Habitacional — exercício de 2025" (julho de 2026). Respostas de famílias moradoras de imóveis privados alugados nas três grandes áreas metropolitanas do Japão.

A comissão da imobiliária, ao menos, tem um teto legal. O item 3 da Notificação nº 1552 do antigo Ministério da Construção (建設省告示第1552号) determina que a soma da comissão recebida de ambas as partes em uma intermediação de locação não pode ultrapassar 1 mês de aluguel, e que, em imóveis residenciais, salvo consentimento prévio do cliente, a imobiliária só pode cobrar até 0,5 mês (metade) de aluguel de uma única parte. Se a imobiliária apresentar uma cobrança de 1 mês inteiro, vale perguntar quando exatamente esse "consentimento prévio" foi obtido — é um detalhe frequentemente pulado. O tema da economia nos custos iniciais está detalhado em Custos iniciais do aluguel no Japão: o que compõe e como economizar.

Para o leitor lusófono, é útil comparar: em Portugal, a comissão de mediação imobiliária residencial costuma ser negociada livremente entre as partes, sem um teto legal federal equivalente. No Brasil, a taxa de corretagem normalmente é de responsabilidade do proprietário (não do inquilino), o que já muda completamente a lógica de quem paga o quê. No Japão, o inquilino frequentemente arca com boa parte da comissão — e é exatamente esse ponto que a Notificação nº 1552 tenta limitar.

Motivo 2: o plano de curto prazo tem diária de 20% a 25% mais cara

Mesmo dentro do mesmo imóvel, a diária muda conforme o prazo do contrato. Cruzando a tabela de preços pública da Leopalace21, a diferença fica evidente.

Fonte: Leopalace21, "Tabela de Preços do Plano de Curto Prazo — Contrato Monthly" (informação vigente em 1º de dezembro de 2023) e "Tabela de Preços do Plano de Longo Prazo — Contrato Monthly" (informação vigente em 1º de setembro de 2023, versão 2), elaboração própria.

Um detalhe fácil de deixar passar é o ajuste monthly (マンスリー調整金). No plano curto, ele é de ¥451 (aprox. R$ 15,79) por dia, contra ¥149 (aprox. R$ 5,22) por dia no plano longo. Em 30 dias, isso soma ¥13.530 (aprox. R$ 473,55); convertendo para 180 dias na tarifa de curto prazo, chegaria a ¥81.180 (aprox. R$ 2.841,30). Não basta olhar só a diária — os encargos que se acumulam proporcionalmente aos dias também precisam entrar na conta, senão a estimativa do valor total sai errada.

Motivo 3: períodos inferiores a 1 mês são tributados em 10% de imposto sobre consumo

Em regra, a locação residencial no Japão é isenta de imposto sobre consumo (消費税, shōhizei). No entanto, o parecer nº 6226 da Receita Nacional do Japão exclui dessa isenção dois casos: quando o período do contrato é inferior a 1 mês e quando o imóvel se enquadra como um estabelecimento sujeito à Lei de Hotéis e Estalagens (旅館業法). O mesmo parecer deixa claro que "weekly mansions" e apartamentos de temporada em áreas turísticas não ficam isentos mesmo que o período de uso seja igual ou superior a 1 mês, e que o minpaku também está sujeito à tributação, por se enquadrar como hospedagem.

Fonte: Receita Nacional do Japão, parecer nº 6226, "Locação residencial" (legislação vigente em 1º de abril de 2025).

A diferença entre "29 dias" e "31 dias" muda o tratamento tributário do contrato inteiro. A definição exata do prazo é, portanto, um ponto que afeta diretamente o valor final — não é só um detalhe burocrático.

Por que um "monthly mansion" pode não ser, juridicamente, uma "locação"

O termo "monthly mansion" não descreve, por si só, a natureza jurídica do contrato. Às vezes é mesmo um contrato de locação; outras vezes, o imóvel é operado como um estabelecimento sob a Lei de Hotéis e Estalagens (旅館業法, Ryokan Gyō Hō). Essa diferença tem impacto direto sobre duas coisas: se você pode transferir seu registro de residência (jūminhyō) para lá, e se incide imposto sobre consumo.

Os 2 requisitos da Lei de Hotéis e Estalagens e a notificação de 1988

Os requisitos que caracterizam "o negócio de hospedar pessoas" (人を宿泊させる営業), segundo a Lei de Hotéis e Estalagens, foram fixados por uma notificação de 31 de março de 1986 do então Ministério da Saúde e Bem-Estar do Japão (Divisão de Saúde Pública, Circular Eishi nº 44), com dois critérios:

1. Considerando o modelo de gestão do estabelecimento como um todo — inclusive os cômodos ocupados pelos hóspedes —, é socialmente reconhecido que a responsabilidade pela manutenção sanitária recai sobre o operador.
2. Como regra do negócio, os hóspedes que utilizam o estabelecimento não têm ali sua residência principal (seikatsu no honkyo).

Diante de uma consulta do governo metropolitano de Tóquio sobre se esses dois critérios se aplicavam a "weekly mansions", o mesmo órgão respondeu, em uma segunda notificação — "Sobre dúvidas na aplicação da Lei de Hotéis e Estalagens" (23 de janeiro de 1988, Circular Eishi nº 23) — que é aceitável tratar esses imóveis como estabelecimentos sujeitos à Lei de Hotéis e Estalagens. A consulta se referia especificamente a estabelecimentos cuja unidade mínima de estadia era de 1 semana ou mais, com a maioria dos hóspedes ficando de fato apenas 1 a 2 semanas, formados majoritariamente por funcionários em viagem curta de trabalho, estagiários e candidatos a concursos e vestibulares. O entendimento foi de que, mesmo em contratos onde a limpeza durante a estadia é feita pelo próprio hóspede, a parte essencial da gestão sanitária — como a limpeza na troca de hóspedes e o cuidado com roupas de cama — continua sob responsabilidade do operador.

Dá para transferir o registro de residência? E isso muda o preço?

A possibilidade de transferir o registro de residência (jūminhyō) não é uma decisão discricionária da prefeitura — ela depende de se aquele endereço é, de fato, sua residência principal. Uma estadia de poucas semanas a trabalho ou treinamento, mantendo residência fixa em outro lugar, não caracteriza residência principal. Já quem se muda por 3 meses a trabalho e efetivamente vive ali no dia a dia normalmente pode — e deve — transferir o registro.

A política de preços dos operadores também se divide por esse critério. A tabela de preços do plano de curto prazo da Leopalace21 registra explicitamente que os valores publicados se referem a uso que não seja residencial (como segunda residência ou uso temporário), e que, para uso residencial, o preço deve ser confirmado diretamente com a loja. Ou seja: dependendo de você pretender ou não transferir o registro de residência para lá, o valor cotado pode mudar. Vale a pena informar com precisão a finalidade da estadia já no momento da inscrição, para evitar divergências mais adiante.

É possível usar o minpaku como moradia de curto prazo? A realidade em 2026

Em resumo: funciona bem para estadias de poucos dias a cerca de 1 semana, mas não é adequado como moradia por vários meses. Além do teto legal de 180 dias de oferta por ano, a ocupação real gira em torno da metade disso.

Tabela numérica 2: 42.070 imóveis cadastrados, ocupação real de cerca de 107 dias por ano

Fonte: Agência de Turismo do Japão, "Situação de implementação da Lei de Novos Negócios de Hospedagem Residencial" (posição em 15 de julho de 2026, dados de ocupação de 1º de abril a 31 de maio de 2026), elaboração própria.

17,9 dias em 2 meses, anualizado de forma simples, dá cerca de 107 dias por ano. Isso representa apenas cerca de 60% do teto legal de 180 dias, e mais de um terço de todos os registros já foi encerrado. A proporção de 62,4% de hóspedes estrangeiros também deixa claro que o público-alvo previsto é o turista, não o morador. O minpaku simplesmente não foi desenhado como um sistema para servir de base de vida por vários meses.

Em muitos condomínios (mansion) no Japão, o regulamento interno (kanri kiyaku) proíbe explicitamente o minpaku. Esse ponto está detalhado em Restrições ao minpaku em condomínios e os riscos do regulamento interno.

O minpaku em "zona especial" de Osaka encerrou novos cadastros em 29 de maio de 2026

Uma mudança regulatória de 2026 que vale acompanhar de perto envolve especificamente a cidade de Osaka. A prefeitura de Osaka decidiu, na 2ª reunião de sua equipe de projeto em 30 de setembro de 2025, encerrar novos cadastros do chamado "minpaku de zona especial" (tokku minpaku, um regime de hospedagem de estrangeiros vinculado às zonas econômicas especiais nacionais), e obteve, em 28 de novembro de 2025, a aprovação do primeiro-ministro para a alteração do plano de zoneamento. Com isso, novos cadastros do minpaku de zona especial foram encerrados em 29 de maio de 2026. Estabelecimentos já cadastrados antes dessa data continuam operando normalmente.

Tabela comparativa 2: recomendação por finalidade e duração

Os valores totais são estimativas baseadas na Tabela numérica 1 deste artigo. O valor real varia conforme a região, o imóvel e a época do ano.

Do pedido ao check-in: o passo a passo de um monthly mansion

Imóveis de curto prazo, do início da busca até a mudança, costumam levar bem menos tempo do que o aluguel comum. Por outro lado, algumas coisas que seriam óbvias no aluguel tradicional simplesmente não são possíveis aqui. Vamos ao passo a passo.

1. Buscar o imóvel: o filtro principal costuma ser o trajeto até o trabalho ou o local de prova. Como a disponibilidade muda diariamente, vale manter mais de uma opção em mente.
2. Inscrição e contrato: é preciso apresentar documento de identidade. Em contratos individuais, pode ser exigido um fiador solidário (rentai hoshōnin).
3. Pagamento antecipado e integral: taxa de uso do imóvel, taxas administrativas, troca de fechadura etc. são pagas de uma vez, por transferência. Parcelamento normalmente não é oferecido.
4. Retirada das chaves e mudança: as chaves são entregues após a confirmação do pagamento. Luz, gás e água costumam já estar ligados, e não é preciso fazer o processo de desligamento na saída.

A impossibilidade de visitar o imóvel antes é a maior limitação. Isso acontece porque, até pouco antes, o hóspede anterior ainda está morando ali — a decisão precisa ser tomada só com fotos e planta baixa. Justamente por isso, vale a pena perguntar diretamente ao atendente, antes de se inscrever, sobre os seguintes pontos:

• Tipo e velocidade da conexão de internet (para quem trabalha remoto, isso é praticamente decisivo)
• Se há máquina de lavar, geladeira e micro-ondas, e se dá para alugar utensílios de cozinha e louça
• Se itens de consumo, como detergente e papel higiênico, já estão disponíveis
• Andar, se tem porta eletrônica (auto-lock) e se há caixa de encomendas
• Se roupas de cama estão incluídas no valor ou são cobradas à parte

Vem com móveis e eletrodomésticos, exige menos custo inicial e a aprovação costuma ser mais fácil. Essa praticidade é o principal valor do imóvel de curto prazo. Mas essa mesma praticidade tem um custo: a falta de informação de não poder visitar antes. Perguntar tudo o que puder ser perguntado, por si só, já reduz bastante a chance de se arrepender depois.

7 pontos para conferir antes de assinar o contrato

Na nossa visão, compartilhar as desvantagens antes de fechar negócio acaba sendo bom para as duas partes. Nos contratos de curto prazo, os pontos que mais costumam gerar conflito depois são estes 7:

1. Existência do documento explicativo prévio: no teiki shakuya, se faltar a entrega e explicação do documento sobre a ausência de renovação, essa cláusula perde validade (Shakuchi Shakuya Hō, artigo 38, §5º).
2. Prazo de aviso prévio para rescisão: com quantos dias de antecedência é preciso avisar, e a partir de quando o contrato efetivamente termina. Confirme sempre em número de dias.
3. Multa e escopo do reembolso: até que ponto o valor pago antecipadamente não é devolvido. Em geral, taxas administrativas não são reembolsadas.
4. Tratamento das contas de água, luz e gás: se estão incluídas em valor fixo ou cobradas pelo consumo real. Se for valor fixo, confirme o teto e como é feito o acerto em caso de excedente.
5. Encargos proporcionais aos dias: ajuste monthly, taxa de limpeza, taxa adicional por morador extra — itens que impactam diretamente o valor final.
6. Taxa de limpeza e restauração ao sair (genjō kaifuku): no aluguel comum, o problema mais citado na saída do imóvel é a "cobrança pouco clara de custos de reparo" (16,9% dos casos).
7. Número de moradores e limite do imóvel: ultrapassar o limite de ocupantes pode gerar cobrança extra ou até quebra de contrato.

Vale um dado complementar da mesma pesquisa: 25,1% das famílias relataram ter tido algum problema durante a locação, e o problema mais comum na fase do contrato foi "encargo financeiro com caução e reikin" (48,0% dos casos). Deixar as condições financeiras bem definidas por escrito, sozinho, já evita boa parte dos conflitos.

O que acontece se você quiser rescindir antes do fim do contrato

É comum ouvir que "o que já foi pago adiantado não volta", mas isso não é exatamente correto — o tratamento varia conforme o tipo de contrato.

No contrato de prazo determinado (teiki shakuya), o artigo 38, §7º, da Shakuchi Shakuya Hō garante ao inquilino o direito de rescisão antecipada. Para imóveis residenciais com até 200 m² de área útil, se transferência de trabalho, tratamento de saúde, cuidado de familiar ou outra circunstância relevante tornarem difícil manter ali sua residência principal, o inquilino pode notificar a rescisão, e o contrato se extingue 1 mês após a data da notificação. Qualquer cláusula contratual mais desfavorável ao inquilino do que essa regra é nula (§8º do mesmo artigo). Mais detalhes em É possível rescindir um contrato de prazo determinado antes do fim? Formas e como agir.

No monthly mansion, tudo depende do regulamento (yakkan) do operador. No plano de curto prazo da Leopalace21, é possível rescindir antecipadamente com efeito 10 dias após a notificação; se o inquilino quiser uma data de saída anterior a esses 10 dias, precisa pagar, a título de taxa de uso e multa, o valor correspondente a esses 10 dias. Porém, os primeiros 30 dias contados do início do contrato ficam fora do escopo de reembolso, e a taxa administrativa monthly nunca é devolvida, em nenhuma hipótese. No plano longo, o prazo de aviso sobe para 30 dias.

No aluguel comum, a rescisão em si é sempre possível, mas é comum haver cláusula prevendo multa para rescisão antes de completar 1 ano. Os valores típicos e as situações em que essa cláusula é considerada nula estão detalhados em Multa por rescisão de contrato de aluguel: valores comuns e quando ela é nula.

Perguntas frequentes (FAQ)

P. É possível alugar um apartamento no Japão por apenas 1 mês?

Com um contrato de aluguel comum, não. Pelo artigo 29, §1º, da Shakuchi Shakuya Hō (Lei de Arrendamento de Terrenos e Edifícios), qualquer prazo fixado abaixo de 1 ano perde validade e o contrato passa a ser tratado como sem prazo definido. Para fixar o prazo em blocos de 1 mês, é preciso optar por um contrato de prazo determinado (teiki shakuya) ou por um monthly mansion.

P. Para 1 mês, o que sai mais barato: aluguel comum ou monthly mansion?

O monthly mansion. O custo real do aluguel comum fica em cerca de ¥284.957 (aprox. R$ 9.973,50), contra cerca de ¥182.930 (aprox. R$ 6.402,55) do monthly (Leopalace21, categoria H, 30 dias) — uma diferença de aproximadamente ¥100.000 (aprox. R$ 3.500,00). No aluguel comum, ainda se somam os custos de compra de móveis e eletrodomésticos e os trâmites de contratação de água, luz e gás.

P. A partir de quantos meses o aluguel comum passa a compensar mais?

A partir de cerca de 4 meses. Como caução, reikin e comissão da imobiliária são cobrados uma única vez, quanto mais longo o período, menor fica o custo médio por mês. Aos 6 meses, o aluguel comum fica em ¥726.047 (aprox. R$ 25.411,65) contra ¥795.080 (aprox. R$ 27.827,80) do monthly, uma diferença de cerca de ¥70.000 (aprox. R$ 2.450,00).

P. Há algum teto legal para caução, reikin e comissão da imobiliária em aluguéis de curto prazo?

A comissão da imobiliária tem teto legal: pela Notificação nº 1552 do antigo Ministério da Construção, a soma cobrada de ambas as partes numa intermediação de locação não pode passar de 1 mês de aluguel, e, em imóveis residenciais, salvo consentimento prévio, uma única parte só pode ser cobrada em até 0,5 mês. Já a caução e o reikin não têm teto fixado por lei.

P. Um contrato de prazo determinado (teiki shakuya) pode ser rescindido antes do fim? O aluguel pago adiantado é devolvido?

Para imóveis residenciais com até 200 m², se transferência de trabalho, tratamento de saúde, cuidado de familiar ou outra circunstância relevante impedirem que o inquilino continue morando ali, ele pode notificar a rescisão, que se torna efetiva 1 mês depois (Shakuchi Shakuya Hō, artigo 38, §7º). Nesse caso, o valor de aluguel referente ao período posterior à rescisão entra no acerto de contas. Sem essas circunstâncias, prevalece o que estiver definido no contrato.

P. É possível transferir o registro de residência (jūminhyō) em uma locação de curto prazo?

Se aquele endereço for, de fato, sua residência principal, sim. O critério não é uma decisão discricionária da prefeitura, mas sim a realidade da situação de vida. Em uma estadia de poucas semanas a trabalho, normalmente não se transfere. Como o minpaku é classificado como estabelecimento de hospedagem pela Lei de Novos Negócios de Hospedagem Residencial, não é possível transferir o registro para lá. Dependendo do operador, o valor cobrado pode variar conforme a finalidade — residencial ou não — declarada.

Fontes e referências

• MLIT (Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão), "Pesquisa sobre Tendências do Mercado Habitacional — exercício de 2025" (julho de 2026)
• Shakuchi Shakuya Hō — Lei de Arrendamento de Terrenos e Edifícios (busca de leis e-Gov)
• Minpō — Código Civil japonês (busca de leis e-Gov)
• Receita Nacional do Japão (国税庁), parecer "No.6226 — Locação residencial"
• Ministério da Saúde e Bem-Estar do Japão, Divisão de Saúde Pública, "Sobre dúvidas na aplicação da Lei de Hotéis e Estalagens" (23 de janeiro de 1988, Circular Eishi nº 23)
• Agência de Turismo do Japão, Portal do Sistema de Minpaku, "O que é a Lei de Novos Negócios de Hospedagem Residencial (nova lei do minpaku)?"
• Agência de Turismo do Japão, "Situação de implementação da Lei de Novos Negócios de Hospedagem Residencial" (posição em 15 de julho de 2026)
• Prefeitura de Osaka, "Sobre o encerramento de novos cadastros do negócio de hospedagem de estrangeiros na zona econômica especial nacional de Osaka"
• Antigo Ministério da Construção, Notificação nº 1552, "Valor da remuneração que corretores de imóveis podem receber em operações de compra e venda de terrenos e edifícios"
• MLIT, "Sobre o 'Contrato-Padrão de Locação Residencial por Prazo Determinado'" (versão de março de 2018)
• Leopalace21, "Tabela de Preços do Plano de Curto Prazo — Contrato Monthly" (informação vigente em 1º de dezembro de 2023)
• Leopalace21, "Tabela de Preços do Plano de Longo Prazo — Contrato Monthly" (informação vigente em 1º de setembro de 2023, versão 2)
• Toyoko Inn, "Plano Monthly" (conteúdo publicado em agosto de 2026)