日本短期租屋2026｜1個月總費用比較

「調職剛確定，但只會在當地住3個月，能不能用一般公寓合約簽短期？」這是台灣、香港讀者初次接觸日本租屋制度時最常見的疑問。這裡要先說明一個日本特有的法律限制：在日本，用「普通借家契約」（一般房屋租約）把租期訂為「只租1個月」，在法律上是不成立的。這與台灣、香港常見的「租期由雙方自由約定」完全不同——日本《借地借家法》第29條第1項規定，凡是把建物租賃期間訂為不滿1年的普通借家契約，一律視為「未定期限的租賃」。因此在日本要短期租屋，實務上只有「定期借家契約」或「月租公寓（Monthly Mansion）」兩種選擇。以下將以官方統計與業者公開價目表，試算租1個月、3個月、6個月的總費用，用具體金額告訴你哪一種在什麼期間比較划算。

本文重點

• 在日本，普通借家契約無法「只租1個月」，會被視為未定期限的租賃（《借地借家法》第29條第1項）。能以1個月為單位設定租期的，是定期借家契約（同法第38條第1項後段）。
• 只租1個月時，一般租屋的實質負擔約為28.5萬日圓（約NT$6.0萬），月租公寓（Leopalace21 H等級・30天）約為18.3萬日圓（約NT$3.8萬），月租公寓便宜約10萬日圓。
• 兩者費用出現逆轉的分水嶺約在4個月。超過這個期間，即使加計押金、禮金，一般租屋仍比月租公寓便宜，6個月時價差擴大到約7萬日圓（約NT$1.5萬）。
• 租期未滿1個月的住宅出租，以及依《旅館業法》認定的設施出租，須課徵消費稅（日本國稅廳Tax Answer No.6226）。即使支付金額相同，稅負也不同。
• 民泊（住宅出租型民宿）雖然全年上限180天，但每間申報住宅的實際運作天數換算成年僅約107天（觀光廳，令和8年4〜5月實績）。並非設計來作為長期生活據點的制度。

什麼是「短期租屋」？在日本租1個月房子的4種方法

「短期租屋」是指以數週到數個月的短期間為前提確保住所的統稱，但日本法律上並沒有「短期租屋」這種契約類型。實務上必須從以下4種方式中擇一。

1. 一般租屋（普通借家契約，futsū shakuya）：租期須滿1年以上。即使合約寫未滿1年，也一律視為未定期限的契約。
2. 定期借家契約（teiki shakuya keiyaku，定期租賃合約）：只要以書面簽約，最短可從1個月起訂租期，且不會自動續約。
3. 月租公寓（Monthly Mansion）：多為附家具家電、包水電網路的形式。有些是一般租賃契約，也有些是依《旅館業法》（ryokan gyōhō，日本的旅宿業法）核准的設施。
4. 飯店的長住方案：性質上屬於住宿契約，無法遷入戶籍（住民票），且須加計消費稅與住宿稅。

民泊（Minpaku，住宅出租型民宿）全年營業上限為180天，性質上更接近住宿設施而非長期住所。該選哪一種，幾乎完全取決於「打算住幾個月」。以下先從金額切入比較。

【2026年版】1個月、3個月、6個月的總費用比較

先講結論：租期在3個月以內選月租公寓較划算，超過4個月則一般租屋較便宜。下表是根據日本國土交通省（MLIT，日本國土交通省）統計與Leopalace21公開價目表試算而成。

數值表①：不同租屋方式的總費用試算

一般租屋數據源自日本國土交通省《令和7年度住宅市場動向調查報告書》（令和8年7月公布，民間租賃住宅以三大都市圈為對象）之實際金額；月租公寓則以Leopalace21《月租合約短期方案價目表》（資訊揭露日2023年12月1日）之公開金額，加計換鎖費與月租調整金計算；飯店部分則原樣引用東橫INN官方月住方案（2026年8月公布內容）所載折扣條件。

試算①：只租1個月，一般租屋約28.5萬日圓（約NT$6.0萬）

先列出一般租屋的費用明細。同一份調查顯示，入住民間租賃住宅家庭的月租金平均為83,381日圓（中位數74,000日圓），管理費平均月付4,837日圓。押金、禮金、仲介手續費在有支付的家庭中，最常見的金額都是「剛好1個月租金」。

• 房租 83,381日圓 ＋ 管理費 4,837日圓
• 押金・保證金 83,381日圓（1個月份）
• 禮金 83,381日圓（1個月份）
• 仲介手續費 83,381日圓（1個月份）
• 其他費用 29,977日圓
• 支付總額368,338日圓。若假設押金全額退還，實質負擔為284,957日圓（約NT$6.0萬，另需負擔退租時的原狀恢復費）

相較之下，Leopalace21短期方案（H等級・30天）含稅總額為152,900日圓，加上換鎖費16,500日圓，以及入住時一次付清的月租調整金每天451日圓×30天＝13,530日圓，合計182,930日圓（約NT$3.8萬）。原則上不需另付水電瓦斯費，也不用購買家具家電。換算下來，只租1個月的話，月租公寓便宜約10萬日圓。這與台灣常見的短租雅房或整層住宅「押一付一」模式不同——日本一般租屋的押金、禮金、仲介手續費三筆費用皆以「1個月房租」為單位分別計算，短租者等於一次負擔約三個月租金的初期成本。

試算②：約4個月是損益兩平點

租期拉長後情況就會反轉，因為一般租屋的押金、禮金、仲介手續費只在簽約時付一次，而月租公寓的每日單價則會隨天數持續累加。以算式表示如下：

• 一般租屋（實質負擔）＝ 88,218日圓 × 月數 ＋ 196,739日圓
• 月租公寓（H等級）＝ 122,430日圓 × 月數 ＋ 60,500日圓

兩者費用相等的月數約為3.98個月，也就是約4個月（120天前後）。以4個月計算，一般租屋為549,611日圓，月租公寓為550,220日圓，幾乎打平；到了6個月，一般租屋為726,047日圓、月租公寓為795,080日圓，價差擴大到約7萬日圓（約NT$1.5萬）。概略而言，3個月以內選月租公寓、5個月以上選一般租屋或定期借家較划算，4個月前後則要視物件條件而定。

為什麼在日本無法用一般租約「只租1個月」公寓

在談金額之前，先了解為什麼一開始就會被拒絕受理，這樣後續交涉也會更順利。理由出在日本的《借地借家法》。

《借地借家法》第29條第1項：未滿1年一律視為「未定期限」

該法第29條第1項規定：「租期訂為未滿1年的建物租賃，視為未定期限的建物租賃。」也就是說，即使租客與房東約定「1個月後退租」，這項期限約定本身無效，契約會自動轉為未定期限契約。

在未定期限的契約下，租客隨時可以提出解約，但依《民法》第617條第1項第2號規定，建物租賃須自提出解約通知日起滿3個月後才終止。實務上契約多半會另外約定「提前1個月通知」，這類對租客有利的特約是有效的。即便如此，站在房東的立場，把房子租給一個不知何時才會搬走的人，卻不收押金、禮金，並不合理。這才是「短租行不通」的真正原因。對於習慣台灣、香港租約多以固定租期＋押一付一（或押二付一）為常態的讀者來說，這種「未定期限、隨時可解約」的預設狀態相當陌生——也正因如此，日本房東才更需要押金、禮金作為風險緩衝。

定期借家契約（第38條第1項）：1個月也能簽約

該法第38條第1項規定，只要以公證書等書面方式簽約，就可以約定「不續約」，並接著規定「此情況下，不適用第29條第1項之規定」。由於排除了第29條第1項的適用，租期無論訂為1個月或3個月都能直接生效。這正是短期租屋多半以定期借家契約形式簽訂的原因。

不過這有前提要件。房東必須事先交付並說明「不續約、期滿即終止」的書面文件（第38條第3項），若欠缺此項說明，「不續約」的約定本身即屬無效（同條第5項）。日本國土交通省公布了《定期租賃住宅標準契約書》（平成30年3月版）供參考。制度的整體介紹可參見〈定期借家契約的架構與優缺點〉與〈普通借家與定期借家的差異〉兩篇文章。

另外，同一份調查顯示，入住民間租賃住宅的家庭中，實際使用定期借家制度的比例僅2.0%，回答「不知道有這項制度」的家庭則高達54.4%。想短租的人，更值得主動詢問物件是否可簽定期借家契約。

《借地借家法》第40條：以「臨時使用」為目的的例外情形

該法第40條規定：「本章規定，於明確以臨時使用為目的而締結建物租賃契約之情形，不適用之。」典型例子是施工期間的臨時住所，或選舉事務所這類目的與期間都很明確的情況。雖然失去《借地借家法》的保護，但租期可以自由設定。只是「是否明確屬於臨時使用」須依實際狀況判斷，並非房東、租客雙方合意即可成立。

比較表①：各契約類型的分項比較

資料來源：《借地借家法》（e-Gov法令検索，日本電子政府法令檢索系統）、《民法》（同上）、日本國稅廳Tax Answer No.6226整理製作。

租期越短越貴的3個理由與具體金額

常聽人說短租比較貴，但「為什麼貴、貴多少」卻很少被講清楚，以下分成3點並附上具體金額說明。

理由1：初期費用不論租期長短都要全額支付

押金、禮金、仲介手續費並不會依租期月數打折。就算只住1個月，也要付整整1個月份，因此租期越短，這些費用佔租金的比例就越高。

資料來源：日本國土交通省《令和7年度住宅市場動向調查報告書》（令和8年7月）。民間租賃住宅入住家庭（三大都市圈）之回答。

仲介手續費有法定上限。建設省告示第1552號第三項規定，居間仲介租賃時，可向委託雙方合計收取的報酬總額以「不超過1個月租金」為限，住宅用建物在未事先取得承諾的情況下，向單方收取的金額不得超過0.5個月租金。若業者要求收取1個月份手續費，租客可以確認對方是何時取得這項「事先承諾」的。省錢技巧另可參考〈租屋初期費用的組成與省錢方法〉一文。

理由2：短期方案的每日單價貴20〜25%

即使是同一物件，租期不同單價也不同。比對Leopalace21的公開價目表就能清楚看出差異。

資料來源：Leopalace21《月租合約短期方案價目表》（資訊揭露日2023年12月1日）及《同長期方案價目表》（資訊揭露日2023年9月1日ver.2）整理製作。

容易被忽略的是月租調整金：短期方案每天451日圓（含稅），長期方案每天只要149日圓（含稅）。30天累計13,530日圓，若換算成180天的短期單價則高達81,180日圓。除了每日單價之外，隨天數累加的附帶費用也要一併確認，總額估算才不會失準。

理由3：未滿1個月須課10%消費稅

住宅出租原則上免課消費稅，但日本國稅廳Tax Answer No.6226將租期未滿1個月的情形與依《旅館業法》規定屬於旅館業設施出租的情形排除在免稅範圍之外。該說明並明確指出，Weekly公寓、渡假型公寓即使使用期間滿1個月以上仍不適用免稅，民泊因屬於旅館業的一種，同樣不在免稅範圍內。

資料來源：日本國稅廳Tax Answer「No.6226 住宅の貸付け（住宅出租）」（令和7年4月1日現行法令等）。

「29天」與「31天」的稅務待遇完全不同。租期怎麼設定，短短幾天之差就會直接反映在金額上——這點與台灣租屋合約通常不區分月數長短課稅的做法明顯不同。

月租公寓不一定屬於「租賃」——有時是住宿設施

「月租公寓」這個名稱本身並不代表契約性質。它可能是一般租賃契約，也可能是依《旅館業法》核准營業的設施。這項差異會直接影響能否遷入戶籍，以及是否須課消費稅。

《旅館業法》的2項要件與昭和63年通知

《旅館業法》所稱「使人住宿的營業」，依昭和61年3月31日厚生省生活衛生局指導課長通知（衛指第44號）須符合以下2項要件：

1. 就設施整體的管理、經營型態而言，依社會通念認定住宿者所在房間在內的整體設施衛生管理責任由營業者負擔
2. 原則上以使用該住宿設施的住宿者，在該房間並無生活根據地為前提營業

針對東京都詢問這2項要件是否適用於Weekly公寓，厚生省生活衛生局指導課長通知〈關於旅館業法運用上的疑義〉（昭和63年1月29日 衛指第23號）回覆可作為《旅館業法》適用對象設施處理。該詢問所指的設施，使用天數單位為1週以上，實際上以1〜2週的短期使用為主，使用者多為公司短期出差員工、研習生、應考生。即使契約約定住宿期間的清潔由使用者自行負責，換宿清潔、寢具管理等衛生管理的基本部分仍應視為營業者的責任——這項見解因此獲得認可。

能不能遷入戶籍？遷入與否會不會影響價格？

能否遷入戶籍（住民票），不是由地方政府自由裁量，而是取決於該處是否為生活根據地。若只是因出差、研習停留數週，自宅另有他處，就不構成生活根據地；反之，若因單身赴任住3個月且生活重心確實在當地，遷入戶籍才是合理做法。這與台灣、香港的「戶籍地」概念不同——日本的住民票登記地會直接影響地方稅、健保、選舉權等行政事務，因此判斷標準格外嚴謹。

業者的收費方式也會因此不同。Leopalace21短期方案價目表載明，公開價格適用於非居住目的（如第二住所或臨時利用等），若以居住為目的使用，價格須另洽門市確認。是否打算遷入戶籍，會直接影響業者報出的金額。申請時如實告知使用目的，可以避免事後的認知落差。

民泊能否作為短期住所？2026年的實際狀況

結論是：適合數天到1週左右的短期停留，但不適合作為數個月的住所。原因除了全年供給天數上限180天之外，實際運作天數大約只有上限的一半。

數值表②：申報住宅42,070件，實際運作換算年約107天

資料來源：觀光廳〈住宅宿泊事業法施行狀況〉（令和8年7月15日時點，住宿實績為令和8年4月1日〜5月31日）整理製作。

2個月17.9天，單純換算成年約為107天。相對於180天的上限，實際使用率僅約6成，且申報案件中已有超過三分之一停業。外國人比例高達62.4%，也顯示主要使用者是觀光客，而非把民泊當作數個月生活據點的制度設計。

不少分售大樓的管理規約明文禁止民泊營業，這部分可參考〈大樓民泊規範與管理規約風險〉一文。

大阪市特區民泊已於令和8年5月29日停止新申請

2026年的一項制度變動值得留意：大阪市在令和7年9月30日第2次專案小組會議上，決議停止受理特區民泊新申請，並於令和7年11月28日取得日本內閣總理大臣核准變更區域計畫。因此自令和8年5月29日起，大阪市特區民泊已停止受理新申請。在此之前已取得核准的設施，仍可依原規定繼續營業。

比較表②：依用途、租期挑選的建議

總費用為本文數值表①試算之參考金額，實際金額依地區、物件、時期而異。

從申請到入住月租公寓的流程

短期物件從開始找房到入住的時間，通常比一般租屋短很多。但相對地，一般租屋理所當然能做的一些事，在短租物件上卻做不到。以下依序整理。

1. 找物件：以通勤地點、考場為軸心篩選候選。空房狀況每天在變動，建議同時保留多個候選物件。
2. 申請・簽約：需準備身分證明文件。個人簽約時，部分業者會要求連帶保證人。
3. 費用一次付清：房間使用費、手續費、換鎖費等會匯總一次匯款，原則上不接受分期付款。
4. 領取鑰匙・入住：確認匯款後即可領取鑰匙。多數物件水電瓦斯已事先開通，退租時也不需辦理停用手續。

最大的限制是無法事先看房。因為直到入住前一刻，前一位使用者可能都還住在裡面，只能靠照片與格局圖判斷。正因如此，以下項目值得在申請前直接向承辦人員確認：

• 網路連線的種類與速度（若要在家遠端工作，這是攸關生死的問題）
• 洗衣機、冰箱、微波爐是否齊全，以及廚具、餐具能否另外租借
• 洗劑、衛生紙等消耗品是否已備妥
• 樓層、有無自動門鎖、有無宅配置物櫃
• 寢具是否已含在費用內，或須另外付費

家具家電齊全、初期費用相對較低、審查也比較容易通過——這正是短租物件的價值所在。但這份便利，是用「無法事先看房」這項資訊落差換來的。事先能問的都先問清楚，就等於直接降低了踩雷的機率。

簽約前該確認的7項重點

我們認為，把缺點先攤開來講清楚，最終才是對雙方都有利的做法。以下7點是短期契約中事後最容易產生糾紛的地方。

1. 是否有事前說明書面：定期借家契約若欠缺「不續約」的書面交付與說明，該項約定本身會無效（《借地借家法》第38條第5項）。
2. 解約預告期間：須提前幾天通知，契約才會在何時終止，這要以天數具體確認。
3. 違約金與退款範圍：已預付的款項中，哪些部分不會退還。一般而言手續費不退還是常見規定。
4. 水電瓦斯的計費方式：屬於定額包含還是實報實銷。若為定額，須確認上限與超額時的結算方式。
5. 隨天數累加的附帶費用：調整金、清潔費、同住人加收費用等，都會直接影響總費用。
6. 退租時的清潔費與原狀恢復：一般租屋中，退租時最常見的糾紛第一名是「修繕費用計算不透明」（16.9%）。
7. 入住人數與人數上限：超過人數上限可能被加收費用，甚至構成違約。

另外，同一份調查顯示，租屋期間曾遇到困擾的家庭比例為25.1%，簽約時最常見的困擾第一名是「押金、禮金等金錢負擔」（48.0%）。只要事先把金錢條件白紙黑字寫清楚，多數糾紛都能避免。

想中途解約時該怎麼處理

「預付的費用一律不退」這種說法時常聽到，但並不精確——實際處理方式會依契約類型而異。

定期借家契約的情形，《借地借家法》第38條第7項賦予租客中途解約權。若為地板面積未滿200㎡的住宅用建物，因調職、療養、照護親屬等不得已事由，導致難以繼續以該處作為生活根據地時，租客可提出解約，自提出解約通知日起滿1個月後契約即終止。任何違反此規定、對租客不利的特約一律無效（同條第8項）。詳情可參見〈定期借家契約可否中途解約及應對方法〉。

月租公寓的情形則依約款規定。Leopalace21短期方案公開規定，中途解約時以提出解約通知日起第10天為解約日，若希望解約日提前於第10天，須另行支付相當於10天的房間使用費作為違約金。不過自契約開始日起30天內的費用不在退款範圍，月租手續費則在任何情況下都不退還。長期方案的預告期則延長為30天。

普通借家的情形雖然解約本身沒有問題，但有時契約會另訂「未滿1年解約須付違約金」的特約。金額水準與有效性判斷可參見〈租屋契約違約金行情與無效條件〉一文。

常見問題（FAQ）

Q. 在日本可以只租1個月公寓嗎？

用一般租賃契約無法做到。依《借地借家法》第29條第1項規定，訂為未滿1年的租期約定無效，會被視為未定期限的契約。若要以1個月為單位設定租期，必須選擇定期借家契約，或改租月租公寓。

Q. 只租1個月，一般租屋和月租公寓哪個比較便宜？

月租公寓比較便宜。一般租屋的實質負擔約284,957日圓（約NT$6.0萬），月租公寓（Leopalace21 H等級・30天）約182,930日圓（約NT$3.8萬），價差約10萬日圓。此外一般租屋還要另外負擔家具家電購置費與水電瓦斯的開通手續。

Q. 租超過幾個月，一般租屋才會比較划算？

大約4個月。因為押金、禮金、仲介手續費屬於一次性費用，租期越長，平均每月分攤到的成本就越低。以6個月來看，一般租屋726,047日圓，月租公寓則要795,080日圓，價差約7萬日圓（約NT$1.5萬）。

Q. 短期租屋的押金、禮金、仲介手續費有上限嗎？

仲介手續費有法定上限。依建設省告示第1552號規定，居間仲介可向雙方合計收取的報酬以不超過1個月租金為限，住宅用建物在未取得承諾的情況下，向單方收取的金額不得超過0.5個月租金。押金、禮金則沒有法定上限。

Q. 定期借家契約可以中途解約嗎？預付的租金會退還嗎？

若為地板面積未滿200㎡的住宅用途，因調職、療養、照護親屬等不得已事由，可提出解約申請，自申請日起滿1個月契約即終止（《借地借家法》第38條第7項）。此情況下，終止後剩餘期間對應的預付租金會列入結算對象。若無上述事由，則依契約條款規定辦理。

Q. 短期租屋可以遷入戶籍（住民票）嗎？

只要該處是生活根據地就能遷入。判斷標準不是地方政府的裁量，而是實際的生活狀態。若只是數週的出差停留，通常不會辦理遷入。民泊屬於《住宅宿泊事業法》下的住宿設施，無法遷入戶籍。部分業者的收費方式也會因是否以居住為目的而不同。

引用・參考資料

• 日本國土交通省（MLIT）〈令和7年度住宅市場動向調查報告書〉（令和8年7月）
• 《借地借家法》（e-Gov法令検索）
• 《民法》（e-Gov法令検索）
• 日本國稅廳（NTA） Tax Answer「No.6226 住宅の貸付け」
• 厚生省生活衛生局指導課長通知〈關於旅館業法運用上的疑義〉（昭和63年1月29日 衛指第23號）
• 觀光廳 民泊制度入口網站〈什麼是住宅宿泊事業法（民泊新法）？〉
• 觀光廳〈住宅宿泊事業法施行狀況〉（令和8年7月15日時點）
• 大阪市〈關於大阪市國家戰略特別區域外國人滯在設施經營事業停止受理新申請〉
• 建設省告示第1552號〈宅地建物取引業者就宅地或建物買賣等可收取之報酬額〉
• 日本國土交通省〈關於《定期賃貸住宅標準契約書》〉（平成30年3月版）
• Leopalace21〈月租合約短期方案價目表〉（資訊揭露日2023年12月1日）
• Leopalace21〈月租合約長期方案價目表〉（資訊揭露日2023年9月1日ver.2）
• 東橫INN〈月住方案〉（2026年8月時點公開內容）