Kurzzeitmiete in Japan 2026: Kosten für 1 Monat im Vergleich

Die kurzfristige Anmietung einer Wohnung ist eine Besonderheit des japanischen Mietrechts, für die es im deutschen, österreichischen oder schweizerischen Recht kein direktes Gegenstück gibt: Ein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag lässt sich in Japan rechtlich nicht auf einen einzelnen Monat befristen – unabhängig davon, was Vermieter und Mieterin vereinbaren wollen. Ein typischer Fall: Eine Versetzung steht fest, aber am neuen Standort wird man nur drei Monate bleiben. Lässt sich dafür eine gewöhnliche Wohnung kurzfristig anmieten? Dieser Artikel richtet sich an alle, die genau vor dieser Frage stehen, und an internationale Investorinnen und Investoren, die das japanische Miet- und Steuerrecht mit dem deutschsprachigen Raum vergleichen möchten. Das Ergebnis vorweg: Ein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag (futsū shakuya, 普通借家) lässt sich in Japan nicht rechtswirksam auf „nur einen Monat“ befristen. Grund ist Artikel 29 Absatz 1 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemiete (Shakuchi Shakuya-hō, 借地借家法, im Folgenden „Mietgesetz“): Eine Gebäudemiete mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr gilt danach zwingend als Mietverhältnis ohne vereinbarte Befristung – die Ein-Monats-Klausel wird schlicht ignoriert. Wer trotzdem kurzfristig wohnen möchte, hat in der Praxis nur zwei Optionen: einen befristeten Mietvertrag (teiki shakuya, 定期借家) oder eine möblierte Monatswohnung (Monthly Mansion). Im Folgenden werden die Gesamtkosten für 1, 3 und 6 Monate anhand offizieller Statistiken und veröffentlichter Preislisten von Anbietern durchgerechnet, damit Sie in Euro und Yen sehen, wo welche Variante günstiger ist.

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels

• Bei einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag (futsū shakuya, 普通借家) kommt „nur ein Monat“ rechtlich nicht zustande – er gilt automatisch als Mietverhältnis ohne feste Laufzeit (Mietgesetz Art. 29 Abs. 1). Nur ein befristeter Mietvertrag (teiki shakuya, 定期借家) kann in Monatsschritten begrenzt werden (Mietgesetz Art. 38 Abs. 1 Satz 2).
• Für einen Monat Miete liegt die reale Belastung bei einer gewöhnlichen Wohnung bei rund 284.957 Yen (ca. 1.657 €), bei einer möblierten Monatswohnung (Leopalace21, Kategorie H, 30 Tage) bei rund 182.930 Yen (ca. 1.064 €) – die Monatswohnung ist also um rund 100.000 Yen (ca. 593 €) günstiger.
• Der Umschlagpunkt liegt bei etwa vier Monaten. Danach lohnt sich die gewöhnliche Wohnung trotz Kaution und „Dankgeld“ (siehe unten) wieder mehr; bei sechs Monaten beträgt der Unterschied bereits rund 70.000 Yen (ca. 407 €) zugunsten der gewöhnlichen Miete.
• Die Vermietung von Wohnraum für weniger als einen Monat sowie die Vermietung von Einrichtungen, die unter das Beherbergungsgewerbegesetz (Ryokan-gyō-hō, 旅館業法) fallen, unterliegen der japanischen Verbrauchsteuer (Shōhizei, 消費税, vergleichbar mit der Mehrwertsteuer/USt, aktuell 10 %; Quelle: Nationale Steuerbehörde, Kokuzei-chō, 国税庁, Tax Answer Nr. 6226). Bei gleichem Zahlbetrag ändert sich dadurch die tatsächliche steuerliche Belastung erheblich.
• Private Kurzzeitvermietung (minpaku, 民泊) ist gesetzlich auf 180 Tage pro Jahr gedeckelt, real liegt die durchschnittliche Auslastung pro angemeldeter Wohneinheit aber nur bei umgerechnet rund 107 Tagen im Jahr (Japanische Tourismusbehörde, Kankō-chō, 観光庁, Ist-Werte April–Mai 2026). Als dauerhafter Lebensmittelpunkt ist dieses Modell nicht konzipiert.

Was ist Kurzzeitmiete in Japan? Vier Wege, für nur einen Monat zu wohnen

„Kurzzeitmiete“ ist in Japan kein eigener rechtlicher Vertragstyp, sondern ein Sammelbegriff für Wohnlösungen, die von vornherein auf wenige Wochen bis wenige Monate ausgelegt sind. In der Praxis läuft es auf eine von vier Varianten hinaus – und schon hier zeigt sich ein Unterschied zum deutschsprachigen Mietrecht: Während in Deutschland, Österreich und der Schweiz ein befristeter Mietvertrag mit sachlichem Grund (z. B. Eigenbedarf, Zeitmietvertrag nach § 575 BGB) grundsätzlich frei vereinbart werden kann, verlangt das japanische Recht für eine echte Befristung einen eigenen, formstrengen Vertragstyp.

1. Gewöhnlicher Wohnraummietvertrag (futsū shakuya, 普通借家): Mindestlaufzeit faktisch ein Jahr. Wird eine kürzere Laufzeit vereinbart, gilt der Vertrag als unbefristet.
2. Befristeter Mietvertrag (teiki shakuya, 定期借家): Bei schriftlichem Vertragsschluss lässt sich die Laufzeit auf einen Monat begrenzen. Eine automatische Verlängerung gibt es nicht.
3. Möblierte Monatswohnung (Monthly Mansion): Meist inklusive Möbel, Haushaltsgeräten und Nebenkosten. Manche Anbieter betreiben diese Wohnungen nicht als klassisches Mietverhältnis, sondern als Einrichtung nach dem Beherbergungsgewerbegesetz (Ryokan-gyō-hō, 旅館業法) – ein Unterschied, der weiter unten für Meldewesen und Steuer entscheidend wird.
4. Langzeitangebote von Hotels: Rechtlich ein Beherbergungsvertrag, kein Mietvertrag. Eine Ummeldung des Wohnsitzes (Jūminhyō, 住民票, das japanische Melderegister) ist nicht möglich, und es fallen sowohl Verbrauchsteuer als auch eine kommunale Übernachtungssteuer an.

Private Kurzzeitvermietung (minpaku, 民泊) – das japanische Pendant zu Airbnb-artigen Angeboten – ist gesetzlich auf 180 Tage pro Jahr begrenzt und damit eher eine Beherbergungsform als eine Wohnlösung. Welche der vier Varianten die richtige ist, entscheidet sich fast immer an der Frage „Wie viele Monate werde ich dort wohnen?“. Beginnen wir daher mit den Zahlen.

[Stand 2026] Gesamtkosten für 1, 3 und 6 Monate im Vergleich

Vorab das Ergebnis: Bis zu drei Monaten ist die möblierte Monatswohnung günstiger, ab dem vierten Monat lohnt sich die gewöhnliche Wohnung mehr. Die folgende Tabelle beruht auf einer Modellrechnung mit Daten des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (Kokudo Kōtsū-shō, 国土交通省, kurz MLIT) sowie der veröffentlichten Preisliste von Leopalace21, einem der größten Anbieter möblierter Monatswohnungen in Japan.

Zahlentabelle 1: Gesamtkosten-Simulation nach Mietform

Die Werte zur gewöhnlichen Wohnraummiete stammen aus dem MLIT-Bericht „Untersuchung zur Wohnungsmarktdynamik im Geschäftsjahr Reiwa 7 (2025)“ (veröffentlicht im Juli 2026; erfasst private Mietwohnungen in den drei Großräumen Tokio, Osaka, Nagoya). Die Werte zur Monatswohnung basieren auf der Preisliste „Kurzzeitplan bei Monatsverträgen“ von Leopalace21 (Stand: 1. Dezember 2023) zuzüglich Schlüsselwechselgebühr und Monats-Ausgleichsgebühr. Die Hotelwerte entstammen dem offiziellen Toyoko-Inn-Monatsplan (Stand: August 2026). Umrechnungskurs: 1 € ≈ 172 ¥ (Stand: August 2026, gerundet, nur zur Orientierung).

Rechenbeispiel 1: Bei nur einem Monat kostet die gewöhnliche Miete real rund 284.957 Yen (ca. 1.657 €)

Die Kostenaufstellung der gewöhnlichen Miete im Detail: Laut derselben MLIT-Untersuchung lag die durchschnittliche Monatsmiete für Haushalte in privaten Mietwohnungen bei 83.381 Yen (ca. 485 €, Median 74.000 Yen/ca. 430 €), die Nebenkostenpauschale (Kyōekihi, 共益費) im Schnitt bei 4.837 Yen (ca. 28 €) im Monat. Kaution, „Dankgeld“ und Maklerprovision fallen jeweils überwiegend in Höhe von genau einer Monatsmiete an, sofern sie überhaupt erhoben werden.

• Miete 83.381 ¥ (ca. 485 €) + Nebenkostenpauschale 4.837 ¥ (ca. 28 €)
• Kaution/Depositum (shikikin, 敷金) 83.381 ¥ (ca. 485 €, entspricht einer Monatsmiete)
• „Dankgeld“ (reikin, 礼金) 83.381 ¥ (ca. 485 €, entspricht einer Monatsmiete)
• Maklerprovision 83.381 ¥ (ca. 485 €, entspricht einer Monatsmiete)
• Sonstige Kosten 29.977 ¥ (ca. 174 €)
• Gesamtzahlung: 368.338 ¥ (ca. 2.142 €). Wird die Kaution vollständig zurückerstattet, liegt die reale Belastung bei 284.957 ¥ (ca. 1.657 €) (zzgl. eventueller Rückbaukosten beim Auszug).

Zum Vergleich der Kurzzeitplan von Leopalace21 (Kategorie H, 30 Tage): Der Gesamtpreis inklusive Steuer liegt bei 152.900 ¥ (ca. 889 €). Addiert man die Schlüsselwechselgebühr von 16.500 ¥ (ca. 96 €) sowie die bei Vertragsabschluss einmalig fällige Monats-Ausgleichsgebühr von 451 ¥ (ca. 2,62 €) pro Tag × 30 Tage = 13.530 ¥ (ca. 79 €), ergibt sich ein Gesamtbetrag von 182.930 ¥ (ca. 1.064 €). Wasser, Strom und Gas sind in der Regel bereits enthalten, eine Anschaffung von Möbeln und Geräten entfällt. Für nur einen Monat ist die Monatswohnung damit um rund 100.000 Yen (ca. 593 €) günstiger. Für deutschsprachige Leser lohnt der Vergleich mit dem eigenen Markt: Anders als in Deutschland, wo eine Kaution nach § 551 BGB gesetzlich auf höchstens drei Monatsmieten (netto kalt) gedeckelt ist und in Raten gezahlt werden darf, kennt das japanische Recht keine gesetzliche Obergrenze für das „Dankgeld“ – es ist zudem, anders als eine Kaution, grundsätzlich nicht rückzahlbar.

Rechenbeispiel 2: Der Umschlagpunkt liegt bei rund vier Monaten

Mit zunehmender Mietdauer verschiebt sich das Bild. Bei der gewöhnlichen Miete fallen Kaution, „Dankgeld“ und Maklerprovision nur einmal an, während sich bei der Monatswohnung der Tagessatz linear aufsummiert. Als Formel:

• Gewöhnliche Miete (real) = 88.218 ¥ (ca. 513 €) × Anzahl Monate + 196.739 ¥ (ca. 1.144 €)
• Monatswohnung (Kategorie H) = 122.430 ¥ (ca. 712 €) × Anzahl Monate + 60.500 ¥ (ca. 352 €)

Beide Formeln schneiden sich bei etwa 3,98 Monaten, also nach rund vier Monaten (etwa 120 Tage). Nach vier Monaten liegen die Beträge mit 549.611 ¥ (ca. 3.195 €) für die gewöhnliche Miete gegenüber 550.220 ¥ (ca. 3.199 €) für die Monatswohnung fast gleichauf. Nach sechs Monaten beträgt die gewöhnliche Miete 726.047 ¥ (ca. 4.221 €) gegenüber 795.080 ¥ (ca. 4.622 €) bei der Monatswohnung – ein Unterschied von rund 70.000 Yen (ca. 407 €). Als Faustregel gilt: Bis drei Monate lohnt sich die Monatswohnung, ab fünf Monaten eher die gewöhnliche oder die befristete Miete. Der Bereich um vier Monate hängt vom konkreten Objekt ab.

Warum lässt sich eine Wohnung in Japan nicht einfach für „nur einen Monat“ mieten?

Bevor es um Geld geht, lohnt ein Blick auf den rechtlichen Grund für die Ablehnung an der Vertragstür – wer ihn kennt, verhandelt schneller. Die Antwort liegt im japanischen Mietgesetz (Shakuchi Shakuya-hō, 借地借家法) und unterscheidet sich strukturell vom deutschen Wohnraummietrecht des BGB, das grundsätzlich vom unbefristeten Mietverhältnis als Normalfall ausgeht, aber auch echte Befristungen unter bestimmten Voraussetzungen zulässt.

Mietgesetz Art. 29 Abs. 1: Unter einem Jahr gilt als „ohne Befristung“

Artikel 29 Absatz 1 des Gesetzes bestimmt: „Eine Gebäudemiete mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr gilt als Gebäudemiete ohne festgelegte Laufzeit.“ Vereinbaren Vermieter und Mieterin also „Auszug nach einem Monat“, wird diese Befristung schlicht unwirksam – der Vertrag wandelt sich automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis um.

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis kann die Mieterin jederzeit kündigen; nach Artikel 617 Absatz 1 Nummer 2 des japanischen Zivilgesetzbuches (Minpō, 民法) endet die Gebäudemiete jedoch erst drei Monate nach Zugang der Kündigung. Vertraglich wird häufig eine kürzere Frist von einem Monat vereinbart – zugunsten der Mieterin abweichende Klauseln sind wirksam. Aus Sicht der Vermieterin bleibt dennoch unklar, wann die Mieterin tatsächlich auszieht; ein Grund, ohne Kaution und „Dankgeld“ an jemanden zu vermieten, dessen Auszugstermin offen ist, gibt es kaum. Das ist der eigentliche Grund, warum kurzfristige Vermietung so oft abgelehnt wird. Zum Vergleich: Auch im deutschen Mietrecht gilt für unbefristete Wohnraummietverträge eine gesetzliche Kündigungsfrist der Vermieterseite von mindestens drei Monaten (§ 573c BGB, je nach Mietdauer bis zu neun Monate) – der Grundgedanke des Kündigungsschutzes ist ähnlich, doch anders als in Japan lässt sich in Deutschland eine echte Befristung ohne den Umweg über einen eigenen Vertragstyp vereinbaren, sofern ein gesetzlicher Sachgrund vorliegt.

Befristeter Mietvertrag (teiki shakuya, Art. 38 Abs. 1): Auch ein Monat ist möglich

Artikel 38 Absatz 1 erlaubt es, bei schriftlichem Vertragsschluss – etwa per notarieller Urkunde – eine Mietdauer ohne Verlängerungsanspruch festzulegen, und ergänzt: „In diesem Fall findet die Regelung des Artikels 29 Absatz 1 keine Anwendung.“ Weil Artikel 29 Absatz 1 hier ausdrücklich ausgeschlossen wird, lässt sich die Laufzeit frei auf einen Monat, drei Monate oder jede andere Dauer festlegen. Das ist der Grund, warum Kurzzeitmiete in der Praxis über befristete Mietverträge abgewickelt wird – vergleichbar mit einem deutschen Zeitmietvertrag, allerdings mit deutlich strengeren Formvorschriften.

Es gibt jedoch Voraussetzungen: Die Vermieterin muss vorab ein gesondertes Schriftstück aushändigen, das ausdrücklich erklärt, dass der Vertrag ohne Verlängerung mit Ablauf der Frist endet, und dies mündlich erläutern (Art. 38 Abs. 3). Unterbleibt diese Erklärung, ist die Vereinbarung „ohne Verlängerung“ unwirksam (Art. 38 Abs. 5) – der Vertrag wird faktisch wieder zu einem gewöhnlichen, unbefristeten Mietverhältnis. Ein Vertragsmuster stellt das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus mit dem „Musterformular für befristete Wohnraummietverträge“ (Stand: März 2018) zur Verfügung. Eine ausführliche Einordnung des gesamten Systems finden Sie unter Befristeter Mietvertrag (teiki shakuya): Aufbau, Vor- und Nachteile und Unterschied zwischen gewöhnlichem und befristetem Mietvertrag.

Laut derselben Untersuchung nutzten allerdings nur 2,0 % der Haushalte in privaten Mietwohnungen das System des befristeten Mietvertrags, und 54,4 % gaben an, das System überhaupt nicht zu kennen. Wer kurzfristig mieten möchte, sollte deshalb aktiv nachfragen, ob ein Objekt als befristeter Mietvertrag angeboten wird – die meisten Vermieterinnen bieten es nicht von sich aus an.

Gebäudemiete zu vorübergehendem Gebrauch (Art. 40): Wann sie greift

Artikel 40 bestimmt: „Die Vorschriften dieses Abschnitts finden keine Anwendung, wenn eindeutig feststeht, dass die Gebäudemiete zu einem vorübergehenden Gebrauch erfolgt.“ Typische Fälle sind eine Übergangswohnung während einer Bauphase oder ein Wahlkampfbüro, bei denen Zweck und Zeitraum von vornherein klar begrenzt sind. Im Gegenzug für den Wegfall des mietrechtlichen Schutzes lässt sich die Laufzeit hier völlig frei vereinbaren. Ob ein „eindeutig vorübergehender Gebrauch“ tatsächlich vorliegt, wird jedoch nach den tatsächlichen Umständen beurteilt – eine bloße Vereinbarung zwischen den Parteien genügt dafür nicht.

Vergleichstabelle 1: Entscheidungsbaum nach Vertragstyp

Quellen: Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemiete (e-Gov Gesetzesdatenbank), Japanisches Zivilgesetzbuch (dieselbe Datenbank), Nationale Steuerbehörde, Tax Answer Nr. 6226.

Drei Gründe, warum Kurzzeitmiete teurer wird – und wie viel genau

Dass Kurzzeitmiete teurer ist, hört man oft. Warum genau und in welcher Höhe, wird selten erklärt. Hier folgt die Aufschlüsselung in drei Punkten mit konkreten Beträgen.

Grund 1: Die Einstiegskosten fallen unabhängig von der Mietdauer in voller Höhe an

Kaution, „Dankgeld“ und Maklerprovision sind nicht anteilig zur Mietdauer gestaffelt. Auch wer nur einen Monat bleibt, zahlt jeweils den vollen Monatsbetrag – dadurch steigt der Anteil dieser Einmalkosten an der Gesamtmiete bei kurzer Mietdauer sprunghaft an.

Quelle: MLIT, „Untersuchung zur Wohnungsmarktdynamik im Geschäftsjahr Reiwa 7 (2025)“ (Juli 2026). Antworten von Haushalten in privaten Mietwohnungen (drei Großräume).

Für die Maklerprovision gilt eine gesetzliche Obergrenze: Nach Punkt 3 der Bekanntmachung Nr. 1552 des früheren Bauministeriums (Kensetsu-shō Kokuji Dai 1552-gō, 建設省告示第1552号) darf die Gesamtprovision, die ein Makler von beiden Vertragsparteien zusammen für die Vermittlung erhält, eine Monatsmiete nicht übersteigen; bei Wohngebäuden darf zudem von einer einzelnen Partei höchstens eine halbe Monatsmiete verlangt werden, außer wenn diese Partei vorab ausdrücklich zugestimmt hat. Wird Ihnen ein voller Monat in Rechnung gestellt, lohnt sich die Nachfrage, wann genau diese Zustimmung eingeholt wurde. Zum Sparpotenzial insgesamt finden Sie mehr unter Nebenkosten beim Mietvertragsabschluss: Aufschlüsselung und Spartipps. Zum Vergleich für deutschsprachige Leser: In Deutschland ist die Maklerprovision beim Wohnungsmietvertrag durch das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG) grundsätzlich von der auftraggebenden Partei zu tragen – meist also von der Vermieterseite –, während in Japan sowohl Vermieterin als auch Mieterin regelmäßig jeweils bis zu einer halben Monatsmiete zahlen.

Grund 2: Kurzzeitpläne kosten pro Tag 20–25 % mehr

Selbst bei derselben Wohnung ändert sich der Tagessatz je nach Vertragsdauer. Ein Abgleich der veröffentlichten Preislisten von Leopalace21 macht den Unterschied deutlich.

Quelle: Leopalace21, „Kurzzeitplan bei Monatsverträgen“ (Stand: 1. Dezember 2023) und „Langzeitplan bei Monatsverträgen“ (Stand: 1. September 2023, Version 2).

Leicht zu übersehen ist die Monats-Ausgleichsgebühr: Im Kurzzeitplan liegt sie bei 451 ¥ (ca. 2,62 €, inkl. Steuer) pro Tag, im Langzeitplan nur bei 149 ¥ (ca. 0,87 €, inkl. Steuer). Bei 30 Tagen macht das 13.530 ¥ (ca. 79 €), bei 180 Tagen auf Kurzzeitbasis umgerechnet 81.180 ¥ (ca. 472 €). Nicht nur der Tagessatz, sondern auch diese tageszahlabhängigen Nebenkosten sollten in die Gesamtkalkulation einfließen, damit die Schätzung nicht daneben liegt.

Grund 3: Unter einem Monat wird die Verbrauchsteuer von 10 % fällig

Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich von der japanischen Verbrauchsteuer (Shōhizei, 消費税) befreit. Tax Answer Nr. 6226 der Nationalen Steuerbehörde nimmt jedoch zwei Fälle von dieser Befreiung aus: eine Mietdauer von weniger als einem Monat und die Vermietung von Einrichtungen, die unter das Beherbergungsgewerbegesetz fallen. Die Erläuterung stellt ausdrücklich klar, dass Wochenwohnungen (Weekly Mansions) und Ferienapartments auch bei einer Nutzungsdauer von einem Monat oder mehr nicht steuerbefreit sind, und dass auch private Kurzzeitvermietung (minpaku) unter das Beherbergungsgewerbegesetz fällt und damit ebenfalls nicht von der Steuer befreit ist.

Quelle: Nationale Steuerbehörde, Tax Answer „Nr. 6226 Vermietung von Wohnraum“ (Rechtsstand: 1. April 2025). Umrechnungskurs: 1 € ≈ 172 ¥.

Zwischen „29 Tagen“ und „31 Tagen“ ändert sich also die steuerliche Behandlung. Anders als im deutschen Umsatzsteuerrecht, wo die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich steuerfrei ist, kurzfristige Beherbergung (etwa Ferienwohnungen unter sechs Monaten) aber regelmäßig dem ermäßigten Steuersatz unterliegt, zieht das japanische Recht die Grenze nicht bei sechs Monaten, sondern bei genau einem Monat. Die Festlegung der Vertragsdauer ist damit ein Punkt, bei dem eine Differenz von wenigen Tagen unmittelbar den Zahlbetrag verändert.

Möblierte Monatswohnungen sind nicht immer „Miete“

Der Begriff „möblierte Monatswohnung“ beschreibt keine feste Rechtsform. Mal handelt es sich um einen klassischen Mietvertrag, mal wird die Wohnung als Einrichtung nach dem Beherbergungsgewerbegesetz betrieben. Dieser Unterschied wirkt sich unmittelbar auf die Wohnsitz-Ummeldung und die Verbrauchsteuer aus.

Die zwei Kriterien des Beherbergungsgewerbegesetzes und die Rundschreiben von 1988

Was als „Gewerbe der Beherbergung von Personen“ im Sinne des Beherbergungsgewerbegesetzes gilt, definiert ein Rundschreiben der Abteilung für öffentliche Hygiene des früheren Gesundheitsministeriums (Kōsei-shō, 厚生省) vom 31. März 1986 (Ei-shi Nr. 44) anhand zweier Kriterien:

1. Die Betreiberin trägt – gesamtbetrieblich betrachtet – nach allgemeiner Verkehrsauffassung die Verantwortung für die hygienische Instandhaltung der Einrichtung einschließlich der belegten Zimmer.
2. Die Einrichtung wird grundsätzlich so betrieben, dass die Gäste in dem genutzten Zimmer nicht ihren Lebensmittelpunkt haben.

Auf eine Anfrage der Präfektur Tokio, ob diese beiden Kriterien auch auf Wochenwohnungen (Weekly Mansions) anzuwenden seien, antwortete ein weiteres Rundschreiben derselben Abteilung „Zu Auslegungsfragen bei der Anwendung des Beherbergungsgewerbegesetzes“ (29. Januar 1988, Ei-shi Nr. 23): Es bestehe kein Bedenken, solche Einrichtungen als dem Beherbergungsgewerbegesetz unterliegend zu behandeln. Gegenstand der Anfrage waren Einrichtungen, deren Nutzungseinheit eine Woche oder mehr betrug, deren tatsächliche Nutzung aber überwiegend ein bis zwei Wochen dauerte, mit Gästen, die vor allem kurzfristig entsandte Angestellte, Praktikantinnen oder Prüfungskandidaten waren. Selbst wenn die Reinigung während des Aufenthalts vertraglich den Gästen obliegt, sei die Verantwortung für die grundlegende Hygiene – etwa Reinigung beim Gästewechsel und Verwaltung der Bettwäsche – weiterhin bei der Betreiberin zu sehen; auf dieser Grundlage wurde die Einordnung bestätigt.

Kann der Wohnsitz umgemeldet werden, und ändert sich dadurch der Preis?

Ob eine Wohnsitz-Ummeldung möglich ist, entscheidet nicht die Gemeinde nach eigenem Ermessen, sondern die Frage, ob sich dort tatsächlich der Lebensmittelpunkt befindet. Wer nur für einige Wochen dienstlich oder zu Fortbildungszwecken vor Ort ist und andernorts seinen eigentlichen Wohnsitz behält, hat dort keinen Lebensmittelpunkt. Wer dagegen für drei Monate versetzt wird und dort tatsächlich lebt, meldet sich sinnvollerweise um.

Auch die Preisgestaltung der Anbieter richtet sich danach: In der Preisliste des Leopalace21-Kurzzeitplans heißt es ausdrücklich, dass die veröffentlichten Preise für eine Nutzung außerhalb des dauerhaften Wohnens gelten (etwa als Zweitwohnsitz oder vorübergehende Nutzung) und dass bei einer Nutzung zu Wohnzwecken der Preis direkt beim Anbieter zu erfragen ist. Je nachdem, ob eine Ummeldung geplant ist oder nicht, kann sich der genannte Preis also unterscheiden. Es lohnt sich, den Nutzungszweck bei der Anfrage klar zu benennen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Kann man private Kurzzeitvermietung (minpaku) als kurzfristige Wohnung nutzen? Die Lage 2026

Kurz gesagt: Für einen Aufenthalt von wenigen Tagen bis rund einer Woche eignet sich minpaku, für ein mehrmonatiges Wohnen dagegen nicht. Der gesetzliche Deckel von 180 Tagen im Jahr kommt hinzu, dass die tatsächliche Auslastung real nur etwa die Hälfte davon erreicht.

Zahlentabelle 2: 42.070 angemeldete Wohneinheiten, reale Auslastung umgerechnet nur rund 107 Tage im Jahr

Quelle: Japanische Tourismusbehörde, „Umsetzungsstand des Wohnraum-Vermietungsgesetzes“ (Stand: 15. Juli 2026; Belegungsdaten für den Zeitraum 1. April bis 31. Mai 2026).

17,9 Tage in zwei Monaten entsprechen hochgerechnet auf ein Jahr rund 107 Tagen. Von den erlaubten 180 Tagen wird damit nur etwa 60 % genutzt, und mehr als ein Drittel aller je angemeldeten Einheiten hat den Betrieb bereits wieder eingestellt. Auch der Ausländeranteil von 62,4 % zeigt: Die vorgesehene Zielgruppe sind Touristinnen und Touristen. Als mehrmonatiger Lebensmittelpunkt ist dieses System nicht angelegt.

In vielen japanischen Eigentumswohnanlagen ist minpaku zudem durch die Hausordnung (Kanri Kiyaku, 管理規約) ausdrücklich untersagt. Mehr dazu unter Regeln und Risiken privater Kurzzeitvermietung in Eigentumswohnanlagen.

Sonderzonen-minpaku in Osaka: Neuanmeldungen seit 29. Mai 2026 beendet

Als Regeländerung für 2026 ist die Entwicklung in Osaka bemerkenswert. Die Stadt Osaka beschloss auf der zweiten Sitzung des Projektteams am 30. September 2025, die Neuannahme von Anmeldungen für Sonderzonen-minpaku (im Rahmen der nationalen Strategiesonderzone) zu beenden, und erhielt am 28. November 2025 die Genehmigung des Ministerpräsidenten für die entsprechende Änderung des Gebietsplans. Damit wurden Neuanmeldungen für Sonderzonen-minpaku zum 29. Mai 2026 eingestellt. Einrichtungen, die bis zu diesem Stichtag genehmigt wurden, dürfen wie bisher weiterbetrieben werden.

Vergleichstabelle 2: Empfehlung nach Zweck und Zeitraum

Die Gesamtkosten sind Richtwerte auf Basis der Modellrechnung in Zahlentabelle 1 dieses Artikels. Die tatsächlichen Beträge variieren nach Region, Objekt und Saison.

Ein Hinweis für Investorinnen und Investoren aus dem deutschsprachigen Raum: Die hier dargestellten Kurzzeit- versus Langzeit-Kalkulationen betreffen die Mieterseite. Wer eine japanische Wohnung als Kapitalanlage hält und über die Vermietungsstrategie oder einen späteren Verkauf nachdenkt, sollte einen weiteren, strukturellen Unterschied zum deutschen Steuerrecht kennen: Nach § 23 EStG sind private Veräußerungsgewinne aus Immobilien in Deutschland nach Ablauf von zehn Jahren vollständig steuerfrei. In Japan hingegen halbiert eine Haltedauer von mehr als fünf Jahren beim Verkauf lediglich den Steuersatz auf Veräußerungsgewinne (von rund 39 % auf rund 20 %) – eine vollständige Steuerbefreiung wie in Deutschland gibt es nicht, unabhängig von der Haltedauer. Wer die Wirtschaftlichkeit japanischer Mietobjekte – ob kurzfristig oder langfristig vermietet – mit einer deutschen „zehn Jahre halten, dann steuerfrei verkaufen“-Logik plant, sollte diese Abweichung von Anfang an in die Renditerechnung einpreisen.

Vom Antrag bis zum Einzug bei der Monatswohnung

Bei Kurzzeitobjekten vergeht von der ersten Suche bis zum Einzug meist weniger Zeit als bei der gewöhnlichen Miete. Zugleich fehlen manche Selbstverständlichkeiten der gewöhnlichen Miete. Der Ablauf im Überblick:

1. Objektsuche: Die Wegstrecke zum Arbeitsplatz oder Prüfungsort ist meist das wichtigste Kriterium. Da sich die Verfügbarkeit täglich ändert, empfiehlt es sich, mehrere Alternativen im Blick zu behalten.
2. Antrag und Vertragsschluss: Ein Ausweisdokument wird benötigt. Bei Einzelverträgen wird gelegentlich eine Bürgin oder ein Bürge (rentai hoshōnin, 連帯保証人) verlangt.
3. Vorauszahlung aller Kosten: Nutzungsgebühr, sonstige Gebühren und Schlüsselwechselgebühr werden meist gesammelt überwiesen. Ratenzahlung ist in der Regel nicht vorgesehen.
4. Schlüsselübergabe und Einzug: Nach Zahlungseingang wird der Schlüssel übergeben. Strom, Gas und Wasser sind meist bereits angeschlossen, eine Abmeldung beim Auszug entfällt.

Die größte Einschränkung: Eine Besichtigung ist meist nicht möglich. Bis kurz vor dem Einzug wohnt oft noch die vorherige Mieterin dort, sodass nur Fotos und Grundriss zur Beurteilung bleiben. Umso mehr lohnt es sich, folgende Punkte vor der Anmeldung direkt bei der zuständigen Person zu erfragen:

• Art und Geschwindigkeit des Internetanschlusses (bei Homeoffice entscheidend)
• Vorhandensein von Waschmaschine, Kühlschrank und Mikrowelle sowie Möglichkeit, Küchenutensilien und Geschirr zu mieten
• Ob Verbrauchsmaterial wie Waschmittel und Toilettenpapier bereitgestellt wird
• Stockwerk, elektronisches Schließsystem und Vorhandensein einer Paketbox
• Ob Bettwäsche im Preis enthalten oder separat zu bezahlen ist

Möbel und Geräte sind vorhanden, die Einstiegskosten sind niedrig, und die Bonitätsprüfung fällt vergleichsweise milde aus – genau darin liegt der Reiz von Kurzzeitobjekten. Dieser Komfort geht jedoch mit dem Nachteil einher, dass keine Besichtigung möglich ist und entsprechend weniger Informationen vorliegen. Wer im Vorfeld gezielt nachfragt, senkt damit direkt das Risiko einer Fehlentscheidung.

Sieben Punkte, die vor Vertragsabschluss zu klären sind

Nach unserer Erfahrung zahlt es sich für beide Seiten aus, mögliche Nachteile schon vorab offen anzusprechen. Bei Kurzzeitverträgen entstehen Streitigkeiten am häufigsten an folgenden sieben Punkten:

1. Vorabinformation vorhanden?: Fehlt bei einem befristeten Mietvertrag die schriftliche Aushändigung und Erläuterung, dass der Vertrag ohne Verlängerung endet, ist diese Vereinbarung unwirksam (Mietgesetz Art. 38 Abs. 5).
2. Kündigungsfrist: Wie viele Tage im Voraus muss gekündigt werden, und wann endet der Vertrag dann konkret? Immer in Tagen nachfragen.
3. Vertragsstrafe und Rückerstattung: Welcher Teil der Vorauszahlung wird bei vorzeitiger Kündigung nicht erstattet? Gebühren werden häufig grundsätzlich nicht zurückerstattet.
4. Umgang mit Nebenkosten: Pauschal oder nach tatsächlichem Verbrauch? Bei Pauschale die Obergrenze und die Abrechnung bei Überschreitung klären.
5. Tageszahlabhängige Nebenkosten: Ausgleichsgebühr, Reinigungskosten, Zuschlag für Mitbewohnerinnen – Posten, die den Gesamtbetrag spürbar beeinflussen.
6. Endreinigung und Rückbaupflicht beim Auszug: Bei der gewöhnlichen Miete war der häufigste Streitpunkt beim Auszug „intransparente Rechnungen für Reparaturkosten“ (16,9 %).
7. Höchstbelegung: Eine Überschreitung der zulässigen Personenzahl kann Zusatzkosten oder einen Vertragsbruch bedeuten.

Zur Einordnung: Laut derselben Untersuchung hatten 25,1 % der Haushalte in Mietwohnungen bereits ein Problem, und der häufigste Streitpunkt beim Vertragsabschluss war mit 48,0 % die „finanzielle Belastung durch Kaution und Dankgeld“. Werden die finanziellen Bedingungen schriftlich geklärt, lassen sich viele dieser Konflikte von vornherein vermeiden.

Was passiert bei vorzeitiger Kündigung?

Häufig heißt es pauschal: „Vorausgezahlte Beträge werden nicht erstattet.“ Das trifft so pauschal nicht zu – die Regelung hängt vom Vertragstyp ab.

Beim befristeten Mietvertrag räumt Artikel 38 Absatz 7 des Mietgesetzes der Mieterin ein Recht zur vorzeitigen Kündigung ein: Bei Wohngebäuden mit einer Nutzfläche unter 200 m² kann die Mieterin kündigen, wenn ihr aufgrund einer Versetzung, einer Erkrankung, der Pflege eines Angehörigen oder eines vergleichbaren zwingenden Grundes die weitere Nutzung als Lebensmittelpunkt unzumutbar geworden ist; der Vertrag endet dann einen Monat nach Zugang der Kündigung. Zulasten der Mieterin abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (Art. 38 Abs. 8). Mehr dazu unter Vorzeitige Kündigung beim befristeten Mietvertrag: Möglichkeiten und Vorgehen.

Bei der Monatswohnung gelten die jeweiligen AGB. Im Kurzzeitplan von Leopalace21 wird veröffentlicht, dass eine vorzeitige Kündigung mit einer Frist von 10 Tagen ab Zugang der Kündigung möglich ist; wird ein kürzerer Termin gewünscht, sind die fehlenden Tage bis zu den 10 Tagen als Nutzungsgebühr und Vertragsstrafe zu zahlen. Die ersten 30 Tage ab Vertragsbeginn sind grundsätzlich von der Rückerstattung ausgeschlossen, und die Monatsgebühr wird in keinem Fall erstattet. Im Langzeitplan beträgt die Kündigungsfrist 30 Tage.

Bei der gewöhnlichen Miete ist eine Kündigung grundsätzlich jederzeit möglich, jedoch wird bei Kündigung innerhalb eines Jahres teils eine Vertragsstrafe vereinbart. Höhe und Wirksamkeit solcher Klauseln erläutert Vertragsstrafen bei Mietverträgen: Übliche Höhe und Unwirksamkeitsgründe.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F: Kann ich eine Wohnung in Japan für nur einen Monat mieten?

Mit einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag nicht. Nach Mietgesetz Art. 29 Abs. 1 ist eine Befristung unter einem Jahr unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet. Um die Laufzeit auf einen Monat zu begrenzen, braucht es entweder einen befristeten Mietvertrag oder eine möblierte Monatswohnung.

F: Was ist für einen Monat günstiger – gewöhnliche Miete oder Monatswohnung?

Die Monatswohnung. Die reale Belastung liegt bei der gewöhnlichen Miete bei rund 284.957 ¥ (ca. 1.657 €), bei der Monatswohnung (Leopalace21, Kategorie H, 30 Tage) bei rund 182.930 ¥ (ca. 1.064 €) – ein Unterschied von rund 100.000 ¥ (ca. 593 €). Bei der gewöhnlichen Miete kommen zudem Anschaffungskosten für Möbel/Geräte sowie die Anmeldung der Versorgungsverträge hinzu.

F: Ab wie vielen Monaten lohnt sich die gewöhnliche Miete mehr?

Ab etwa vier Monaten. Da Kaution, „Dankgeld“ und Maklerprovision nur einmalig anfallen, sinkt die anteilige Monatsbelastung mit zunehmender Dauer. Bei sechs Monaten stehen 726.047 ¥ (ca. 4.221 €) bei der gewöhnlichen Miete 795.080 ¥ (ca. 4.622 €) bei der Monatswohnung gegenüber – ein Unterschied von rund 70.000 ¥ (ca. 407 €).

F: Gibt es bei Kurzzeitmiete eine gesetzliche Obergrenze für Kaution, „Dankgeld“ und Maklerprovision?

Für die Maklerprovision ja: Nach Bekanntmachung Nr. 1552 des früheren Bauministeriums darf die von beiden Parteien zusammen gezahlte Vermittlungsgebühr eine Monatsmiete nicht übersteigen; bei Wohngebäuden sind es maximal 0,5 Monatsmieten je Partei, sofern keine vorherige Zustimmung zu einem höheren Anteil vorliegt. Für Kaution und „Dankgeld“ gibt es keine gesetzliche Obergrenze.

F: Kann ein befristeter Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden, und wird vorausgezahlte Miete erstattet?

Bei Wohnnutzung unter 200 m² und einem zwingenden Grund wie Versetzung, Erkrankung oder Pflege eines Angehörigen kann die Mieterin kündigen; der Vertrag endet einen Monat nach der Kündigung (Mietgesetz Art. 38 Abs. 7). In diesem Fall wird die auf die Zeit nach Vertragsende entfallende vorausgezahlte Miete verrechnet bzw. erstattet. Ohne einen solchen Grund gilt die vertragliche Regelung.

F: Kann ich bei Kurzzeitmiete meinen Wohnsitz ummelden?

Ja, sofern sich dort tatsächlich Ihr Lebensmittelpunkt befindet. Maßgeblich ist nicht das Ermessen der Gemeinde, sondern die tatsächlichen Lebensumstände. Bei einem mehrwöchigen Dienstreiseaufenthalt wird in der Regel nicht umgemeldet. Private Kurzzeitvermietung (minpaku) gilt als Beherbergungseinrichtung nach dem Wohnraum-Vermietungsgesetz und kann daher nicht als Wohnsitz gemeldet werden. Je nach Anbieter unterscheidet sich zudem die Preisgestaltung danach, ob eine dauerhafte Wohnnutzung vorliegt.

Quellen und weiterführende Materialien

• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), „Untersuchung zur Wohnungsmarktdynamik im Geschäftsjahr Reiwa 7 (2025)“ (令和7年度 住宅市場動向調査報告書, Juli 2026)
• Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemiete (借地借家法, e-Gov Gesetzesdatenbank)
• Japanisches Zivilgesetzbuch (民法, e-Gov Gesetzesdatenbank)
• Nationale Steuerbehörde (国税庁), Tax Answer „Nr. 6226 Vermietung von Wohnraum“ (No.6226 住宅の貸付け)
• Abteilung für öffentliche Hygiene des früheren Gesundheitsministeriums (厚生省生活衛生局指導課長通知), „Zu Auslegungsfragen bei der Anwendung des Beherbergungsgewerbegesetzes“ (旅館業法運用上の疑義について, 29. Januar 1988, Ei-shi Nr. 23)
• Japanische Tourismusbehörde (観光庁), Minpaku-Portal, „Was ist das Wohnraum-Vermietungsgesetz (minpaku-Gesetz)?“ (住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？)
• Japanische Tourismusbehörde (観光庁), „Umsetzungsstand des Wohnraum-Vermietungsgesetzes“ (住宅宿泊事業法の施行状況, Stand: 15. Juli 2026)
• Stadt Osaka (大阪市), „Beendigung der Neuannahme von Anmeldungen für das Geschäft der Beherbergung ausländischer Gäste in der nationalen Strategiesonderzone Osaka“ (大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について)
• Bekanntmachung Nr. 1552 des früheren Bauministeriums (建設省告示第1552号), „Höhe der Vergütung, die Immobilienmakler für die Vermittlung von Grundstücks- und Gebäudegeschäften erhalten dürfen“ (宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額)
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), „Zum ‚Musterformular für befristete Wohnraummietverträge‘“ (「定期賃貸住宅標準契約書」について, Stand: März 2018)
• Leopalace21, „Kurzzeitplan bei Monatsverträgen – Preisliste“ (マンスリー契約 短期プラン料金表, Stand: 1. Dezember 2023)
• Leopalace21, „Langzeitplan bei Monatsverträgen – Preisliste“ (マンスリー契約 長期プラン料金表, Stand: 1. September 2023, Version 2)
• Toyoko Inn, „Monatsplan“ (マンスリープラン, Stand: August 2026)