La gestión inmobiliaria es un método que ha llamado la atención por ser relativamente propenso al éxito dentro de las opciones de administración de activos. Sin embargo, en una primera experiencia de inversión inmobiliaria, no son pocos los casos en los que la administración de activos fracasa. Para tener éxito en la gestión inmobiliaria, es necesario estudiar con antelación los métodos de gestión de alquileres y las formas de reducir la carga operativa. En esta ocasión, resumimos los métodos de gestión de alquileres que conviene considerar antes de iniciar la operación, así como las formas de reducir la carga de gestión mediante el uso de una empresa de administración de alquileres.
¿Qué métodos existen para la gestión de alquileres?
Los métodos de gestión de alquileres se dividen, en términos generales, en tres: autogestión, gestión delegada y subarrendamiento.Dado que cada uno tiene características muy distintas, es importante identificar cuál se adapta mejor a usted.
Autogestión
Es el método en el que el propio propietario se encarga de la gestión del alquiler. Se requieren habilidades y experiencia en gestión de alquileres y, además de la captación de inquilinos, el cobro de rentas y la atención de reclamaciones, también debe ocuparse personalmente de la limpieza y reparación del edificio, así como de las obras de restitución del estado original.
Gestión delegada
Es un método que permite delegar la gestión de alquileres y la gestión operativa mediante el pago de honorarios a una empresa encargada.También es posible optar por una "delegación parcial" para encomendar solo las tareas de gestión, y si se delegan ambas áreas, puede dejar incluso la evaluación de inquilinos y las labores de captación. El contenido de la gestión varía según la empresa administradora y el plan contratado, por lo que elegir bien a la empresa es fundamental.
Subarrendamiento
Es un método en el que una empresa de subarrendamiento toma en alquiler todo el inmueble y lleva a cabo la explotación del arrendamiento.El propietario no necesita mantener ningún tipo de contacto con los inquilinos. La renta que la empresa de subarrendamiento paga al propietario varía según la forma de contrato.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la autogestión?
Aunque la autogestión permite reducir costos, el punto más relevante es que exige atención las 24 horas del día, los 365 días del año.
Ventajas
- No hay costos de gestión delegada ni comisiones de intermediación:puede conservar íntegramente los ingresos por renta
- La relación con los inquilinos es más cercana:le permite comprender bien la situación operativa y facilita mejorar la satisfacción
- Es más fácil detectar problemas en la propiedad:como visita el inmueble con frecuencia, puede responder con rapidez al deterioro o las averías
- Se adquiere conocimiento práctico sobre gestión de alquileres:puede obtener conocimientos útiles para futuras operaciones inmobiliarias
Desventajas
- Se requiere atención las 24 horas del día, los 365 días del año:si los problemas se acumulan, la carga es grande, y en inmuebles lejanos también aumentan el tiempo y los costos
- Existe el riesgo de que se acumulen insatisfacciones de los inquilinos:si la respuesta en una emergencia se retrasa, puede derivar en desocupación
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la gestión delegada?
Aunque la gestión delegada permite confiar la administración a profesionales, es importante evaluar bien los costos y a la empresa administradora.
Ventajas
- Puede dejar las tareas operativas y de gestión en manos de profesionales:resulta fácil de iniciar incluso para personas ocupadas o para quienes se estrenan en la gestión inmobiliaria
- Es posible gestionar varios inmuebles o inmuebles lejanos:puede operar sin preocuparse por la cantidad de propiedades ni por su ubicación
- Es amigable para principiantes:permite gestionar mientras aprende el conocimiento práctico de los profesionales
Desventajas
- Se generan costos de gestión delegada y comisiones de intermediación:también pueden surgir gastos adicionales, como costos de reparación o cargos por sistemas
- Es difícil comprender con detalle la situación de los inquilinos:en comparación con la autogestión, resulta más complicado confirmar el estado detallado
- Es importante evaluar correctamente a la empresa administradora:la calidad de la gestión varía según la empresa y la persona responsable
¿Cuáles son las ventajas y desventajas del subarrendamiento?
Aunque el subarrendamiento permite evitar el riesgo de vacantes, es necesario prestar atención a la disminución de la rentabilidad.
Ventajas
- No se requieren tareas de gestión:basta con confirmar la transferencia mensual
- Se reduce la carga de costos de publicidad y restitución del estado original:en algunos casos, la empresa administradora asume una parte de estos costos
- Se evitan los riesgos de vacancia y mora:se garantiza un ingreso fijo por renta sin importar el número de unidades vacías
Desventajas
- Puede haber problemas relacionados con la revisión de la renta:en la revisión que suele hacerse una vez cada dos años, la renta puede bajar
- Disminuye la rentabilidad:la tasa de garantía suele ser de alrededor del 80 al 90 %, y el ingreso neto es menor que con la autogestión
- No hay ingresos durante el periodo de exención:puede generarse un periodo de entre un mes y medio año sin garantía de renta
- Existen limitaciones en la selección de inquilinos:en algunos casos, los inquilinos se determinan sin consultar al propietario
¿Qué puntos deben considerarse al elegir una empresa de administración de alquileres?
Elegir una buena empresa de administración de alquileres es la clave del éxito en la gestión inmobiliaria.Revise los siguientes cuatro puntos.
- Capacidad de atracción de clientes:verifique qué iniciativas lleva a cabo para cubrir vacantes y confirme los datos de ocupación y del tiempo de vacancia
- Alcance de las tareas:antes de firmar el contrato, confirme si puede delegar todas las tareas de administración
- Buena relación costo-beneficio:solicite cotizaciones a varias empresas y compárelas. Conviene tener cuidado con las empresas mucho más baratas que el promedio del mercado
- Situación financiera:como dejará en sus manos los ingresos por renta, es importante confirmar su nivel de confianza
Diferencia entre grandes empresas y empresas arraigadas en la comunidad
Las grandes empresas tienen como fortaleza una capacidad eficiente de captación y una sólida estructura de apoyo, pero existe el riesgo de cambios de personal a causa de traslados. Las empresas arraigadas en la comunidad destacan por su comprensión de las características locales y por la facilidad para consultar, aunque en la incorporación de nuevos servicios pueden quedar rezagadas frente a las grandes empresas.
¿Cuál es el nivel habitual de honorarios de una empresa de administración de alquileres?
El nivel habitual de la comisión de administración es de aproximadamente el 5 % de la renta.Sin embargo, como el monto de la comisión varía según el alcance de las tareas, es importante confirmar conjuntamente el porcentaje y el contenido del servicio.
Para hacer realidad una gestión de alquileres sin estrés, también es fundamental elegir una empresa administradora en la que pueda confiar. Además, conviene conocer con antelación las normativas relacionadas con la gestión de alquileres.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto cuesta delegar la gestión de alquileres a una empresa administradora?
El nivel habitual de la comisión de administración es de aproximadamente el 5 % de la renta. Por ejemplo, en un edificio de 10 departamentos con una renta de 100.000 yenes por unidad, se descontarán aproximadamente 50.000 yenes al mes como comisión. Como esto varía según el alcance de las tareas y el contenido del contrato, conviene comparar varias empresas.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de subarrendamiento y la gestión delegada?
En el subarrendamiento, la empresa administradora toma en alquiler todo el inmueble y garantiza una renta fija independientemente de que haya vacantes. En la gestión delegada, el propietario mantiene la titularidad del inmueble y la facultad de fijar la renta, mientras delega las tareas de administración.
Si es mi primera experiencia en gestión inmobiliaria, ¿qué es mejor: autogestión o gestión delegada?
Para quienes comienzan, se recomienda la gestión delegada. Permite administrar mientras aprende el conocimiento práctico de los profesionales y, además, deja en sus manos la respuesta ante problemas, lo que facilita compatibilizarlo con la actividad principal.
¿Qué precauciones deben tomarse al cambiar de empresa administradora?
Es importante revisar el contenido del contrato con la empresa administradora actual, incluidas las condiciones de cancelación y el periodo de traspaso, y avanzar de manera planificada con los trámites de cambio, como la notificación a los inquilinos y la entrega de llaves.
