不動産経営は、資産運用の中でも比較的成功をしやすいと注目されている方法です。しかし、初めての不動産の運用では資産運用に失敗するケースも少なくありません。不動産の経営で成功するためには、賃貸管理の方法や経営の負担を軽減する方法などを事前に勉強しておく必要があります。今回は経営前に考えておきたい賃貸管理の方法や、賃貸管理会社の利用で経営の負担を軽減する方法をまとめています。
賃貸管理にはどのような方法があるのか？
賃貸管理の方法は、自己管理・管理委託・サブリースの3つに大別されます。それぞれ特徴が大きく異なるため、自分に合う方法を見極めることが大切です。
自己管理
オーナー自身が賃貸の管理を行う方法です。賃貸管理のスキルや経験が求められ、入居者募集・家賃回収・クレーム対応に加え、建物の掃除や修繕、原状回復工事なども自分で行います。
管理委託
委託会社に手数料を支払うことで、賃貸管理と業務管理を委託できる方法です。管理業務のみを任せる「一部委託」も可能で、両方委託した場合は入居者審査や募集業務までお任せできます。管理の内容は管理会社やプランによって異なるので、管理会社選びが重要です。
サブリース
サブリース会社が賃貸物件を一括借り上げし、賃貸経営を行う方法です。オーナーは入居者と連絡を取り合う必要が一切ありません。サブリース会社がオーナーへ支払う家賃は契約方法によって異なります。
自己管理のメリット・デメリットとは？
自己管理は費用を抑えられる反面、24時間365日の対応が必要になる点が最大のポイントです。
メリット
- 管理委託費や仲介手数料がかからない：家賃収入をすべて自分の取り分にできます
- 入居者との距離が近い：運用状況をしっかり把握でき、満足度向上につなげやすい
- 物件の不具合に気付きやすい：物件に出向く機会が多いため、老朽化や故障にいち早く対応可能
- 賃貸管理のノウハウが身に付く：将来の不動産運用に活かせる知識を習得できます
デメリット
- 24時間365日の対応が必要：トラブルが続くと負担が大きく、遠方の物件では時間も費用もかかります
- 入居者の不満が溜まるリスク：緊急時に対応が遅れると退去につながる恐れがあります
管理委託のメリット・デメリットとは？
管理委託はプロに管理を任せられる反面、コストと管理会社の見極めが重要です。
メリット
- 業務と管理をプロにお任せできる：忙しい人や初めての不動産経営でも始めやすい
- 複数・遠方の物件管理が可能：物件の数や場所を気にせず運用できます
- 初心者にやさしい：プロのノウハウを学びながら経営できます
デメリット
- 管理委託費や仲介手数料がかかる：修繕費用やシステム料など追加費用が発生することも
- 入居者の状況が把握しづらい：自己管理に比べ詳細な状況確認が難しい
- 管理会社の見極めが重要：会社・担当者により管理の質に差があります
サブリースのメリット・デメリットとは？
サブリースは空室リスクを回避できる一方、収益性の低下に注意が必要です。
メリット
- 管理業務が不要：毎月の送金確認のみで済みます
- 広告料や原状回復費の負担軽減：一定のコストを管理会社が負担するケースもあります
- 空室・滞納リスクの回避：空室数に関わらず一定の家賃収入が保証されます
デメリット
- 賃料見直しトラブルの可能性：2年に1回の見直しで賃料が下がることも
- 収益性の低下：保証率は80〜90％程度で、自己管理より手取りが少なくなります
- 免責期間中は収入なし：1ヶ月〜半年程度、家賃保証がない期間が発生します
- 入居者選定の制限：オーナーへの確認なく入居者が決まる場合があります
賃貸管理会社を選ぶ際のポイントとは？
良い賃貸管理会社を選ぶことが、不動産経営成功のカギです。以下の4つのポイントをチェックしましょう。
- 集客力：空室を埋めるためにどんな取り組みをしているか、入居率や空室期間のデータを確認
- 業務範囲：すべての管理業務を任せられるか契約前に確認する
- コスパの良さ：複数会社から見積もりを取って比較検討する。相場より安い会社には注意
- 経営状態：家賃収入を預けるため、信用度の確認が重要
大手と地域密着型の違い
大手は効率的な集客力とサポート体制が強みですが、担当者の転勤リスクがあります。地域密着型は地域特性への理解と相談のしやすさが魅力ですが、新サービスの導入では大手に後れを取ることがあります。
賃貸管理会社の手数料相場はどれくらいか？
管理手数料の相場は家賃の約5％です。ただし、業務範囲によって手数料に幅があるため、割合と業務範囲を一緒に確認することが重要です。
ストレスフリーな賃貸管理を実現するためにも、信頼できる管理会社選びが大切です。また、賃貸管理に関する法規制も事前に把握しておきましょう。
よくある質問（FAQ）
賃貸管理を管理会社に委託する場合の費用はいくらですか？
管理手数料の相場は家賃の約5％です。例えば家賃10万円の10戸アパートなら、毎月約5万円が手数料として差し引かれます。業務範囲や契約内容によって変動するため、複数社で比較しましょう。
サブリース契約と管理委託の違いは何ですか？
サブリースは管理会社が物件を一括借り上げし、空室に関わらず一定の家賃を保証します。管理委託はオーナーが物件の所有権と家賃設定の権限を維持したまま、管理業務を委託する形態です。
初めての不動産経営では自己管理と管理委託どちらが良いですか？
初心者には管理委託がおすすめです。プロのノウハウを学びながら経営でき、トラブル対応も任せられるため、本業と両立しやすくなります。
管理会社を変更する際の注意点は？
現在の管理会社との契約内容（解約条件・引き継ぎ期間）を確認し、入居者への通知や鍵の受け渡しなど切り替え手続きを計画的に進めることが重要です。
