تُعد إدارة العقارات من الأساليب التي تحظى باهتمام باعتبارها من وسائل إدارة الأصول التي يسهل نسبيًا تحقيق النجاح فيها. ومع ذلك، ليست حالات الإخفاق في إدارة الأصول نادرة عند خوض تجربة تشغيل العقارات لأول مرة. ولتحقيق النجاح في إدارة العقارات، من الضروري دراسة طرق إدارة الإيجارات ووسائل تخفيف الأعباء التشغيلية مسبقًا. في هذا المقال، نلخّص طرق إدارة الإيجارات التي ينبغي التفكير فيها قبل بدء التشغيل، وكيفية تقليل أعباء الإدارة من خلال الاستفادة من شركات إدارة العقارات الإيجارية.
ما هي طرق إدارة الإيجارات المتاحة؟
يمكن تصنيف طرق إدارة الإيجارات إلى ثلاثة أنواع رئيسية: الإدارة الذاتية، والتفويض الإداري، والتأجير الرئيسي. ونظرًا لاختلاف خصائص كل طريقة بشكل كبير، فمن المهم تحديد الطريقة الأنسب لاحتياجاتك.
الإدارة الذاتية
هي الطريقة التي يتولى فيها المالك بنفسه إدارة العقار الإيجاري. وتتطلب مهارات وخبرة في إدارة الإيجارات، إذ تشمل إلى جانب استقطاب المستأجرين وتحصيل الإيجارات والتعامل مع الشكاوى، أعمال تنظيف المبنى وإصلاحه وأعمال إعادة العقار إلى حالته الأصلية وغيرها.
التفويض الإداري
هي طريقة تتيح تفويض إدارة الإيجارات وإدارة العمليات إلى شركة متخصصة مقابل دفع رسوم. كما يمكن الاكتفاء بـ"تفويض جزئي" يقتصر على بعض المهام الإدارية فقط، وفي حال تفويض الجانبين معًا يمكن إسناد مهام مثل فحص المستأجرين وأعمال التسويق كذلك. وتختلف تفاصيل الإدارة بحسب شركة الإدارة والخطة المعتمدة، لذا فإن اختيار شركة الإدارة يُعد أمرًا بالغ الأهمية.
التأجير الرئيسي
هي طريقة تقوم فيها شركة التأجير الرئيسي باستئجار العقار الإيجاري بالكامل وإدارة النشاط الإيجاري. ولا يحتاج المالك إلى التواصل مع المستأجرين على الإطلاق. كما أن قيمة الإيجار التي تدفعها شركة التأجير الرئيسي للمالك تختلف بحسب طريقة التعاقد.
ما مزايا وعيوب الإدارة الذاتية؟
أبرز ما يميز الإدارة الذاتية أنها تقلل التكاليف، لكنها في المقابل تتطلب الاستجابة على مدار 24 ساعة يوميًا و365 يومًا سنويًا.
المزايا
- عدم وجود رسوم تفويض إداري أو عمولات وساطة: يتيح ذلك الاحتفاظ بكامل دخل الإيجار كعائد للمالك
- القرب من المستأجرين: يسهل الإحاطة الدقيقة بحالة التشغيل ويساعد على رفع مستوى رضاهم
- سهولة ملاحظة الأعطال في العقار: كثرة التردد على العقار تتيح التعامل المبكر مع التقادم أو الأعطال
- اكتساب خبرة عملية في إدارة الإيجارات: يمكن تحصيل معرفة تفيد في استثمارات عقارية مستقبلية
العيوب
- الحاجة إلى الاستجابة على مدار 24 ساعة يوميًا و365 يومًا سنويًا: عند تكرار المشكلات يصبح العبء كبيرًا، كما ترتفع الكلفة الزمنية والمالية إذا كان العقار بعيدًا
- مخاطر تراكم استياء المستأجرين: قد يؤدي التأخر في الاستجابة أثناء الحالات الطارئة إلى إنهاء العقود
ما مزايا وعيوب التفويض الإداري؟
يتيح التفويض الإداري إسناد الإدارة إلى متخصصين، لكن تظل التكلفة وحسن اختيار شركة الإدارة عاملين حاسمين.
المزايا
- إسناد الأعمال والإدارة إلى متخصصين: مناسب للأشخاص المشغولين أو لمن يبدأون إدارة العقارات لأول مرة
- إمكانية إدارة عدة عقارات أو عقارات بعيدة: يمكن التشغيل دون القلق بشأن عدد العقارات أو مواقعها
- ملائم للمبتدئين: يتيح إدارة النشاط مع الاستفادة من خبرات المتخصصين
العيوب
- وجود رسوم تفويض إداري أو عمولات وساطة: وقد تنشأ أيضًا تكاليف إضافية مثل تكاليف الإصلاح أو رسوم الأنظمة
- صعوبة الإحاطة الدقيقة بأوضاع المستأجرين: مقارنة بالإدارة الذاتية، يكون من الأصعب متابعة التفاصيل
- أهمية التقييم الدقيق لشركة الإدارة: تختلف جودة الإدارة باختلاف الشركة والموظف المسؤول
ما مزايا وعيوب التأجير الرئيسي؟
يساعد التأجير الرئيسي على تفادي مخاطر الشواغر، لكنه يتطلب الانتباه إلى احتمال انخفاض الربحية.
المزايا
- عدم الحاجة إلى أعمال الإدارة: يكفي التأكد من التحويلات الشهرية فقط
- تخفيف عبء تكاليف الإعلان وإعادة العقار إلى حالته الأصلية: في بعض الحالات تتحمل شركة الإدارة جزءًا من تكاليف محددة
- تفادي مخاطر الشواغر والتأخر في السداد: يتم ضمان دخل إيجاري ثابت بغض النظر عن عدد الوحدات الشاغرة
العيوب
- احتمال حدوث مشكلات عند مراجعة قيمة الإيجار: قد تنخفض القيمة الإيجارية عند المراجعة التي تتم مرة كل عامين
- انخفاض الربحية: تبلغ نسبة الضمان عادة نحو 80% إلى 90%، ما يجعل صافي العائد أقل من الإدارة الذاتية
- عدم وجود دخل خلال فترة الإعفاء: قد تنشأ فترة بلا ضمان للإيجار تمتد من شهر واحد إلى نحو ستة أشهر
- قيود على اختيار المستأجرين: قد يتم تحديد المستأجرين دون الرجوع إلى المالك
ما النقاط المهمة عند اختيار شركة إدارة إيجارات؟
يشكل اختيار شركة إدارة إيجارات جيدة مفتاح النجاح في إدارة العقارات. تحقق من النقاط الأربع التالية.
- القدرة على استقطاب المستأجرين: التحقق من الجهود المبذولة لملء الشواغر، ومراجعة بيانات نسب الإشغال ومدد الشغور
- نطاق الأعمال: التأكد قبل التعاقد من إمكانية إسناد جميع أعمال الإدارة
- الكفاءة من حيث التكلفة: الحصول على عروض أسعار من عدة شركات ومقارنتها. ويجب الحذر من الشركات التي تقل أسعارها كثيرًا عن متوسط السوق
- الوضع الإداري والمالي: نظرًا لإيداع دخل الإيجار لديها، فإن التحقق من مستوى الموثوقية أمر مهم
الفرق بين الشركات الكبرى والشركات المحلية المتخصصة
تتميز الشركات الكبرى بكفاءة الاستقطاب وهيكل الدعم، لكنها قد تنطوي على مخاطر تغيير الموظف المسؤول بسبب التنقلات الوظيفية. أما الشركات المحلية المتخصصة فتتميز بفهمها لخصائص المنطقة وسهولة التشاور معها، لكنها قد تتأخر عن الشركات الكبرى في إدخال الخدمات الجديدة.
ما متوسط رسوم شركات إدارة الإيجارات؟
يبلغ متوسط رسوم الإدارة نحو 5% من قيمة الإيجار. ومع ذلك، نظرًا لاختلاف الرسوم بحسب نطاق الأعمال، فمن المهم التحقق من النسبة ونطاق الخدمات معًا.
ولتحقيق إدارة إيجارات خالية من الضغوط، فإن اختيار شركة إدارة موثوقة أمر أساسي. كما ينبغي الإحاطة مسبقًا بـاللوائح القانونية المتعلقة بإدارة الإيجارات.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
كم تبلغ تكلفة تفويض إدارة الإيجارات إلى شركة إدارة؟
يبلغ متوسط رسوم الإدارة نحو 5% من قيمة الإيجار. فعلى سبيل المثال، إذا كان لديك مبنى شقق يضم 10 وحدات بإيجار قدره 100 ألف ين للوحدة، فسيُخصم نحو 50 ألف ين شهريًا كرسوم. ونظرًا لاختلاف ذلك بحسب نطاق الأعمال وشروط التعاقد، فمن الأفضل المقارنة بين عدة شركات.
ما الفرق بين عقد التأجير الرئيسي والتفويض الإداري؟
في التأجير الرئيسي، تقوم شركة الإدارة باستئجار العقار بالكامل وتضمن إيجارًا ثابتًا بغض النظر عن وجود شواغر. أما في التفويض الإداري، فيحتفظ المالك بملكية العقار وصلاحية تحديد قيمة الإيجار، مع إسناد الأعمال الإدارية إلى شركة متخصصة.
في أول تجربة لإدارة العقارات، أيهما أفضل: الإدارة الذاتية أم التفويض الإداري؟
يوصى للمبتدئين بالتفويض الإداري. فهو يتيح إدارة النشاط مع الاستفادة من خبرات المتخصصين، كما يمكن إسناد التعامل مع المشكلات إليهم، مما يسهل التوفيق بين الاستثمار العقاري والعمل الأساسي.
ما النقاط التي يجب الانتباه إليها عند تغيير شركة الإدارة؟
من المهم التحقق من شروط العقد مع شركة الإدارة الحالية، مثل شروط الإلغاء وفترة التسليم، والتخطيط لإجراءات الانتقال مثل إخطار المستأجرين وتسليم المفاتيح بشكل منظم.
