房地产经营作为资产运用方式之一，被认为是相对更容易取得成果的方法。然而，首次进行房地产运用时，资产运用失败的情况也并不少见。要想在房地产经营中取得成功，就有必要提前学习租赁管理的方法，以及减轻经营负担的方式等内容。本文汇总了在经营开始前需要思考的租赁管理方式，以及通过利用租赁管理公司来减轻经营负担的方法。
租赁管理有哪些方式？
租赁管理的方法大致可分为自主管理、委托管理和包租三种。由于各自特点差异较大，判断哪种方式更适合自己非常重要。
自主管理
这是由业主本人进行租赁管理的方法。需要具备租赁管理的技能与经验，除招募租户、回收租金、处理投诉外，还要自行负责建筑清扫、维修以及恢复原状工程等工作。
委托管理
这是通过向受托公司支付手续费，将租赁管理及相关运营工作交由其负责的方法。也可以选择仅委托管理业务的“部分委托”，如同时委托两方面工作，还可将租户审查与招租业务一并交由对方处理。管理内容会因管理公司和方案不同而有所差异，因此选择管理公司十分关键。
包租
这是由包租公司整栋或整体承租租赁物业，并开展租赁经营的方法。业主无需与租户直接联系。包租公司向业主支付的租金会因合同方式不同而有所差异。
自主管理的优点与缺点是什么？
自主管理虽然能够控制成本，但其最大的特点在于需要做到全年无休、随时应对。
优点
- 无需支付管理委托费和中介手续费：租金收入都可以作为自己的收益
- 与租户距离更近：能够切实掌握运营状况，也更容易推动满意度提升
- 更容易发现物业问题：由于前往物业现场的机会较多，可以更早应对老化和故障
- 能够积累租赁管理经验：可以掌握今后房地产运用中可持续发挥作用的知识
缺点
- 需要全年无休、随时应对：一旦问题接连发生，负担会很重，若物业在远方，时间与费用成本也会增加
- 存在租户不满累积的风险：紧急情况应对迟缓时，可能导致退租
委托管理的优点与缺点是什么？
委托管理的优势在于可将管理交给专业方，但成本以及甄别管理公司的能力同样重要。
优点
- 可将业务和管理交由专业人士负责：即使工作繁忙，或是首次进行房地产经营，也更容易开展
- 可以管理多处或异地物业：无需过度在意物业数量或所在地，也能持续运营
- 对初学者更友好：可以一边学习专业经验，一边推进经营
缺点
- 需要支付管理委托费和中介手续费：有时还会产生维修费用、系统费用等附加成本
- 较难掌握租户状况：与自主管理相比，较难确认细致的实际情况
- 甄别管理公司非常重要：不同公司和负责人之间，管理质量可能存在差异
包租的优点与缺点是什么？
包租虽然可以规避空置风险，但也需要注意收益性下降的问题。
优点
- 无需承担管理业务：每月只需确认汇款即可
- 减轻广告费和恢复原状费用负担：在部分情况下，管理公司也会承担一定成本
- 规避空置和拖欠风险：无论空置户数多少，都能获得一定的租金收入保障
缺点
- 可能发生租金调整纠纷：每两年一次的调整中，也可能出现租金下调
- 收益性下降：保障比例通常在80%至90%左右，到手收益会少于自主管理
- 免责期内没有收入：可能出现1个月至半年左右没有租金保障的期间
- 租户筛选受限：有时租户会在未与业主确认的情况下被确定
选择租赁管理公司时的要点是什么？
选择一家优质的租赁管理公司，是房地产经营成功的关键。请重点确认以下四个要点。
- 获客能力：确认其为填补空置采取了哪些举措，并查看入住率和空置期的数据
- 业务范围：在签约前确认是否能够委托其负责全部管理业务
- 性价比：向多家公司索取报价后再进行比较判断。对于明显低于市场水平的公司需要保持谨慎
- 经营状况：由于需要托付租金收入，因此确认其信用度十分重要
大型公司与区域深耕型公司的区别
大型公司的优势在于高效的获客能力和完善的支持体制，但也存在负责人调动的风险。区域深耕型公司的魅力在于更理解当地特性、沟通咨询更顺畅，但在引入新服务方面，有时会落后于大型公司。
租赁管理公司的手续费行情大约是多少？
管理手续费的一般水平约为租金的5%。不过，由于手续费会因业务范围不同而有差异，因此有必要同时确认收费比例与业务范围。
为了实现轻松无压的租赁管理，选择一家值得信赖的管理公司十分重要。另外，也建议事先了解与租赁管理相关的法律法规。
常见问题（FAQ）
将租赁管理委托给管理公司时，费用大约是多少？
管理手续费的一般水平约为租金的5%。例如，若是每户租金10万日元、共10户的公寓，每月大约会有5万日元作为手续费被扣除。由于会因业务范围和合同内容而变化，建议比较多家公司后再做判断。
包租合同与委托管理有什么区别？
包租是由管理公司整体承租物业，并在不受空置影响的情况下保障一定租金。委托管理则是在业主保有物业所有权和租金设定权限的前提下，将管理业务交由管理公司处理的形式。
首次进行房地产经营时，自主管理和委托管理哪种更好？
对于初学者而言，更推荐委托管理。这样既能一边学习专业经验一边经营，也能将问题应对交由专业方负责，因此更容易与本职工作并行。
更换管理公司时有哪些注意事项？
确认与当前管理公司的合同内容（解约条件、交接期间）后，有计划地推进向租户通知、钥匙交接等切换手续非常重要。
推荐同时阅读
