부동산 경영은 자산 운용 가운데서도 비교적 성공하기 쉬운 방법으로 주목받고 있습니다. 그러나 처음 부동산을 운용할 때에는 자산 운용에 실패하는 사례도 적지 않습니다. 부동산 경영에서 성공하려면 임대 관리 방법과 경영 부담을 줄이는 방법 등을 사전에 공부해 둘 필요가 있습니다. 이번에는경영 전에 생각해 두어야 할 임대 관리 방법과, 임대 관리회사를 활용해 경영 부담을 줄이는 방법을 정리했습니다.
임대 관리에는 어떤 방법이 있는가?
임대 관리 방법은 자가 관리, 관리 위탁, 서브리스의 3가지로 크게 나눌 수 있습니다.각각의 특징이 크게 다르므로 자신에게 맞는 방법을 정확히 판단하는 것이 중요합니다.
자가 관리
오너 본인이 임대 관리를 직접 수행하는 방법입니다. 임대 관리에 관한 기술과 경험이 요구되며, 입주자 모집·임대료 회수·민원 대응에 더해 건물 청소와 수선, 원상회복 공사 등도 스스로 진행합니다.
관리 위탁
위탁 회사에 수수료를 지불함으로써 임대 관리와 업무 관리를 맡길 수 있는 방법입니다.관리 업무만 맡기는 "일부 위탁"도 가능하며, 둘 다 위탁할 경우에는 입주자 심사와 모집 업무까지 맡길 수 있습니다. 관리 내용은 관리회사와 플랜에 따라 다르므로 관리회사 선정이 중요합니다.
서브리스
서브리스 회사가 임대 부동산을 일괄 임차하여 임대 경영을 수행하는 방법입니다.오너는 입주자와 직접 연락할 필요가 전혀 없습니다. 서브리스 회사가 오너에게 지급하는 임대료는 계약 방식에 따라 달라집니다.
자가 관리의 장점과 단점은 무엇인가?
자가 관리는 비용을 절감할 수 있는 반면, 24시간 365일 대응이 필요하다는 점이 가장 큰 포인트입니다.
장점
- 관리 위탁비와 중개 수수료가 들지 않음:임대료 수입을 모두 자신의 몫으로 가져갈 수 있습니다
- 입주자와의 거리가 가까움:운영 상황을 정확히 파악할 수 있어 만족도 향상으로 이어지기 쉽습니다
- 부동산의 이상을 빠르게 발견하기 쉬움:현장을 방문할 기회가 많아 노후화나 고장에 신속히 대응할 수 있습니다
- 임대 관리 노하우를 익힐 수 있음:향후 부동산 운용에 활용할 수 있는 지식을 습득할 수 있습니다
단점
- 24시간 365일 대응이 필요:문제가 계속되면 부담이 커지고, 원거리 부동산의 경우 시간과 비용도 많이 듭니다
- 입주자 불만이 쌓일 위험:긴급 상황에서 대응이 늦어지면 퇴거로 이어질 우려가 있습니다
관리 위탁의 장점과 단점은 무엇인가?
관리 위탁은 전문가에게 관리를 맡길 수 있는 반면, 비용과 관리회사를 선별하는 안목이 중요합니다.
장점
- 업무와 관리를 전문가에게 맡길 수 있음:바쁜 분이나 처음 부동산 경영을 시작하는 분도 접근하기 쉽습니다
- 여러 채·원거리 부동산 관리 가능:부동산의 수나 위치를 크게 신경 쓰지 않고 운영할 수 있습니다
- 초보자에게 친화적:전문가의 노하우를 배우면서 경영할 수 있습니다
단점
- 관리 위탁비와 중개 수수료가 발생:수선 비용이나 시스템 이용료 등 추가 비용이 발생할 수도 있습니다
- 입주자 상황을 파악하기 어려움:자가 관리에 비해 세부적인 상황 확인이 어렵습니다
- 관리회사 선별이 중요:회사와 담당자에 따라 관리 품질에 차이가 있습니다
서브리스의 장점과 단점은 무엇인가?
서브리스는 공실 위험을 회피할 수 있는 한편, 수익성 저하에 주의가 필요합니다.
장점
- 관리 업무가 불필요:매월 송금 여부만 확인하면 됩니다
- 광고비와 원상회복 비용 부담 경감:일정 비용을 관리회사가 부담하는 경우도 있습니다
- 공실·연체 위험 회피:공실 수와 관계없이 일정한 임대료 수입이 보장됩니다
단점
- 임대료 재조정 관련 분쟁 가능성:2년에 1회 재검토 시 임대료가 낮아질 수도 있습니다
- 수익성 저하:보장 비율은 약 80~90% 수준으로, 자가 관리보다 실수령액이 적어집니다
- 면책 기간 중에는 수입 없음:1개월~반년 정도 임대료 보장이 없는 기간이 발생합니다
- 입주자 선정의 제한:오너 확인 없이 입주자가 결정되는 경우가 있습니다
임대 관리회사를 선택할 때의 포인트는 무엇인가?
좋은 임대 관리회사를 선택하는 것이 부동산 경영 성공의 핵심입니다.아래 4가지 포인트를 확인해 보시기 바랍니다.
- 집객력:공실을 채우기 위해 어떤 노력을 하고 있는지, 입주율과 공실 기간 데이터를 확인
- 업무 범위:모든 관리 업무를 맡길 수 있는지 계약 전에 확인합니다
- 비용 대비 효율:여러 회사에서 견적을 받아 비교 검토합니다. 시세보다 지나치게 저렴한 회사는 주의가 필요합니다
- 경영 상태:임대료 수입을 맡기게 되므로 신뢰도 확인이 중요합니다
대형사와 지역 밀착형의 차이
대형사는 효율적인 집객력과 지원 체계가 강점이지만, 담당자 전근에 따른 리스크가 있습니다. 지역 밀착형은 지역 특성에 대한 이해와 상담의 용이성이 매력이지만, 새로운 서비스 도입에서는 대형사보다 뒤처질 수 있습니다.
임대 관리회사의 수수료 시세는 어느 정도인가?
관리 수수료의 시세는 임대료의 약 5%입니다.다만 업무 범위에 따라 수수료 폭이 있을 수 있으므로, 비율과 업무 범위를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
스트레스 없는 임대 관리를 실현하기 위해서도 신뢰할 수 있는 관리회사 선택이 중요합니다. 또한 임대 관리 관련 법규도 사전에 파악해 두시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
임대 관리를 관리회사에 위탁할 경우 비용은 얼마인가요?
관리 수수료의 시세는 임대료의 약 5%입니다. 예를 들어 월세 10만 엔의 10세대 아파트라면 매월 약 5만 엔이 수수료로 차감됩니다. 업무 범위와 계약 내용에 따라 달라지므로 여러 회사를 비교해 보시기 바랍니다.
서브리스 계약과 관리 위탁의 차이는 무엇인가요?
서브리스는 관리회사가 부동산을 일괄 임차하여 공실 여부와 관계없이 일정한 임대료를 보장합니다. 관리 위탁은 오너가 부동산 소유권과 임대료 설정 권한을 유지한 채 관리 업무를 위탁하는 형태입니다.
처음 부동산 경영을 시작할 때는 자가 관리와 관리 위탁 중 어느 쪽이 더 좋은가요?
초보자에게는 관리 위탁을 권장합니다. 전문가의 노하우를 배우면서 경영할 수 있고, 문제 대응도 맡길 수 있어 본업과 병행하기가 수월해집니다.
관리회사를 변경할 때 주의할 점은 무엇인가요?
현재 관리회사와의 계약 내용(해지 조건·인계 기간)을 확인하고, 입주자 통지와 열쇠 인계 등 전환 절차를 계획적으로 진행하는 것이 중요합니다.
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