Como ter sucesso na gestão de apartamentos?

A gestão de apartamentos é uma das modalidades mais populares de investimento imobiliário e oferece a atratividade de uma renda de aluguel estável. No entanto, para ter sucesso, é indispensável adquirir conhecimentos básicos e elaborar um planejamento cuidadoso.

Neste artigo, explicamos de forma abrangente as vantagens e desvantagens da gestão de apartamentos, os conhecimentos necessários para alcançar o sucesso, o fluxo da operação e os métodos de administração.

O que é a gestão de apartamentos?

A gestão de apartamentos é uma forma de investimento imobiliário em que o proprietário do prédio obtém renda de aluguel. Em comparação com o investimento em condomínios, é mais fácil começar com capital limitado, o que a torna adequada também para iniciantes em investimento imobiliário. Quando não se trata de uma atividade principal, é comum delegar a gestão a uma administradora.

Quais são as vantagens quando a gestão de apartamentos dá certo?

As seis principais vantagens obtidas em caso de sucesso são as seguintes.

Garantia de uma fonte de renda estável

Se você conseguir manter o imóvel totalmente ocupado, poderá receber renda mensal de aluguel e, após quitar o financiamento, isso se tornará uma importante fonte de lucro. Se a gestão estiver a cargo de uma administradora, também é possível conciliar com a atividade principal.

Função equivalente à de um seguro de vida

Ao aderir ao seguro de vida em grupo vinculado ao financiamento, em caso de imprevisto o apartamento e a renda de aluguel permanecem para a família.

Benefícios fiscais

Além da redução do imposto sobre ativos fixos e do imposto de planejamento urbano, também é possível esperar benefícios fiscais no imposto de renda por meio do lançamento da depreciação.

Planejamento sucessório

Como o valor de avaliação para imposto sobre herança de imóveis para locação é definido abaixo do de imóveis residenciais para uso próprio, é possível reduzir a carga sucessória ao converter ativos em dinheiro em apartamentos.

Financiamento com juros baixos

Como apartamentos novos têm uma vida útil remanescente longa, é possível estabelecer um prazo maior para o financiamento e reduzir a carga mensal de pagamento.

Dispersão do risco de vacância

Ao contrário do investimento em apartamentos de um cômodo, a gestão de um prédio inteiro de apartamentos conta com várias unidades, de modo que o risco de todas ficarem vagas ao mesmo tempo é extremamente baixo, permitindo uma dispersão de risco eficiente.

Quais desvantagens a gestão de apartamentos pode ter?

Além das vantagens, também é necessário compreender os riscos abaixo.

Risco de inadimplência do aluguel

Como medida para casos em que os inquilinos atrasam o pagamento do aluguel, é importante escolher uma administradora com garantia completa contra inadimplência de aluguel.

Risco de queda do aluguel e vacância

Na etapa do planejamento financeiro, considere a possibilidade de queda no valor do aluguel e realize reformas que mantenham o imóvel desejável mesmo com o passar dos anos, preservando assim o valor da propriedade.

Risco de falência da administradora

Embora seja raro, a falência de uma administradora pode causar aumento da vacância e interrupção da renda de aluguel. É importante escolher uma administradora com base empresarial estável.

Risco de desastres naturais

Confirme o mapa de risco e contrate um seguro adequado para minimizar os riscos.

Quais são os 7 pontos para ter sucesso na gestão de apartamentos?

1. Pesquisa de localização: investigar minuciosamente o entorno e as necessidades do público-alvo
2. Seleção criteriosa da administradora: verificar antecipadamente a capacidade de resposta e o tratamento de problemas
3. Capital próprio suficiente: preparar como referência uma entrada de 10% para imóveis novos e 20% para usados
4. Coleta rigorosa de informações: compreender por conta própria o estado do imóvel e as características da região
5. Otimização do investimento inicial: introduzir estrategicamente equipamentos populares (internet de alta velocidade, armários para encomendas etc.)
6. Uso de especialistas: obter orientação de construtoras e imobiliárias sobre planta e equipamentos
7. Plano financeiro de longo prazo: incluir também grandes despesas de reparo e variações de aluguel em um horizonte de 10 a 15 anos

Qual é o fluxo e quais são os custos da gestão de apartamentos?

Etapas até o início da operação

1. Seleção da construtora e elaboração do plano de projeto
2. Solicitação de aprovação da obra e início da construção
3. Captação de inquilinos (início de 3 a 6 meses antes da conclusão)
4. Análise dos candidatos, contrato e entrega

Estimativa de custos

• Custo principal da obra (70% a 80% do total): estrutura de madeira 760 mil a 980 mil ienes/tsubo, estrutura metálica 830 mil a 1,05 milhão de ienes/tsubo, RC 900 mil a 1,2 milhão de ienes/tsubo
• Custos adicionais de obra: cerca de 20% do custo principal da obra
• Despesas diversas: cerca de 5% do custo principal da obra (para 8 unidades, a referência é de 1 a 2 milhões de ienes)

Que tipos de métodos de administração de apartamentos existem?

Gestão terceirizada

É o método mais comum, e a faixa de mercado da taxa de administração é de aproximadamente 5% do aluguel. Você pode delegar desde a captação de inquilinos até uma ampla gama de tarefas, incluindo atendimento a reclamações.

Autogestão

Embora permita reduzir os custos de administração, exige que o próprio proprietário lide com todos os problemas e providencie os reparos, o que demanda tempo e conhecimento.

Locação integral (sublease)

É possível obter uma renda fixa independentemente de haver vacância, mas é preciso atenção porque as taxas são altas e o valor garantido é revisto a cada dois anos.

Perguntas frequentes (FAQ)

Quanto custa o investimento inicial para a gestão de apartamentos?

Depende da estrutura e da escala, mas além do custo principal da obra, são necessários custos adicionais de obra (cerca de 20% do principal) e despesas diversas (cerca de 5%). No caso de 8 unidades, somente as despesas diversas ficam em torno de 1 a 2 milhões de ienes.

É possível administrar apartamentos como atividade paralela?

Se a gestão for delegada a uma administradora, é plenamente possível conciliar com a atividade principal. Como é possível deixar a cargo da empresa desde a captação de inquilinos até o atendimento a reclamações, a carga do proprietário pode ser mantida no mínimo.

Qual é o ponto mais importante ao escolher uma administradora?

A capacidade de resposta rápida em caso de problemas e a existência de garantia contra inadimplência de aluguel são especialmente importantes. Compare várias empresas e confirme o histórico e o escopo de atendimento.