不動產經營是在資產運用之中，相對較容易取得成果而備受關注的一種方式。然而，首次進行不動產運用時，資產運用失敗的案例也並不少見。若要在不動產經營上取得成功，就有必要事先學習租賃管理的方法，以及降低經營負擔的做法。本文整理了在經營前應先思考的租賃管理方式，以及透過使用租賃管理公司來減輕經營負擔的方法。
租賃管理有哪些方式？
租賃管理的方法，大致可分為自主管理、委託管理與包租代管三種。由於各自的特徵差異很大，判斷哪一種方式適合自己非常重要。
自主管理
這是由屋主自行進行租賃管理的方法。此方式需要具備租賃管理的技能與經驗，除了招募租客、租金收取、處理投訴之外，建物清潔、修繕以及恢復原狀工程等，也都需要自己處理。
委託管理
這是向受託公司支付手續費，將租賃管理與業務管理委託出去的方法。也可以只委託管理業務本身，稱為「部分委託」；若兩者都委託，連租客審查與招租業務也能一併交由對方處理。管理內容會因管理公司與方案而異，因此選擇管理公司非常重要。
包租代管
這是由包租代管公司整批承租租賃物件，並進行租賃經營的方法。屋主完全不需要與租客聯繫。包租代管公司支付給屋主的租金，會因契約方式不同而有所差異。
自主管理的優點與缺點是什麼？
自主管理雖然可以壓低費用，但最大的重點在於必須全年無休、24小時對應。
優點
- 不需支付管理委託費與仲介手續費：租金收入都可以成為自己的收益
- 與租客距離較近：能確實掌握營運狀況，也較容易提升滿意度
- 較容易察覺物件問題：由於前往物件的機會較多，能及早因應老化或故障
- 能累積租賃管理的實務知識：可以習得未來不動產運用也能活用的知識
缺點
- 需要24小時、全年無休的應對：若問題接連發生，負擔會很大；若物件位於遠方，也會增加時間與費用成本
- 租客不滿累積的風險：緊急狀況下若應對延遲，可能導致退租
委託管理的優點與缺點是什麼？
委託管理雖然可以把管理交給專業團隊，但成本與管理公司的判斷同樣重要。
優點
- 可將業務與管理交由專業團隊處理：即使工作繁忙，或是第一次經營不動產的人，也較容易開始
- 可管理多處或遠方物件：不必過度在意物件數量或地點即可運用
- 對初學者較友善：能一邊學習專業經驗，一邊推進經營
缺點
- 需要支付管理委託費與仲介手續費：有時還會產生修繕費或系統費等額外成本
- 較難掌握租客的狀況：與自主管理相比，較難確認細部情況
- 判斷管理公司是否合適非常重要：不同公司與負責人之間，管理品質會有差異
包租代管的優點與缺點是什麼？
包租代管雖然可以避開空屋風險，但也需要留意收益性下降。
優點
- 不需要處理管理業務：每月只需確認匯款即可
- 減輕廣告費與恢復原狀費用負擔：也有部分情況是由管理公司負擔一定成本
- 可避免空屋與欠租風險：不論空屋數量多少，都能保障一定的租金收入
缺點
- 可能發生租金調整相關糾紛：每兩年一次的調整中，租金也可能下調
- 收益性下降：保證比率約為80～90％，實際到手收入會比自主管理少
- 免責期間內沒有收入：可能會出現1個月至半年左右沒有租金保證的期間
- 租客篩選的限制：有時會在未向屋主確認的情況下決定租客
選擇租賃管理公司時的重點是什麼？
選擇一家優質的租賃管理公司，是不動產經營成功的關鍵。請檢查以下4個重點。
- 集客力：確認其為填補空屋採取了哪些措施，並查看入住率與空屋期間等數據
- 業務範圍：在簽約前確認是否能將所有管理業務都交由對方處理
- 性價比：向多家公司索取報價後再比較檢討。對於低於行情太多的公司要多加留意
- 經營狀況：由於需要託付租金收入，因此確認其信用度很重要
大型公司與地區密著型公司的差異
大型公司的優勢在於高效率的集客能力與支援體制，但也存在負責人異動調職的風險。地區密著型公司的魅力則在於理解在地特性，且更容易進行諮詢，不過在導入新服務方面，有時可能會落後於大型公司。
租賃管理公司的手續費行情大約是多少？
管理手續費的行情約為租金的5％。不過，由於手續費會隨業務範圍不同而有差異，因此除了比例之外，也務必要一併確認業務範圍。
無壓力的租賃管理要得以實現，選擇值得信賴的管理公司同樣重要。此外，也建議事先掌握與租賃管理相關的法規。
常見問題（FAQ）
將租賃管理委託給管理公司時，費用是多少？
管理手續費的行情約為租金的5％。例如，若是每戶租金10萬日圓、共10戶的公寓，每月大約會扣除5萬日圓作為手續費。由於會依業務範圍與契約內容而變動，建議比較多家公司。
包租代管契約與委託管理有什麼不同？
包租代管是由管理公司整批承租物件，並且無論是否有空屋，都保證一定租金。委託管理則是在屋主維持物件所有權與租金設定權限的情況下，將管理業務委託出去的形式。
第一次經營不動產時，自主管理與委託管理哪一種較好？
對初學者而言，較建議採用委託管理。因為能一邊學習專業經驗，一邊進行經營，且問題應對也能交由對方處理，因此更容易與本業兼顧。
更換管理公司時，有哪些注意事項？
確認目前與管理公司之間的契約內容（解約條件、交接期間），並且有計畫地推進通知租客、移交鑰匙等切換程序，這一點非常重要。
