Was ist Mietverwaltung? Merkmale und Auswahl von Selbstverwaltung, Verwaltungsbeauftragung und Sublease

Das Immobilienmanagement gilt als eine Anlagemethode, mit der sich im Vergleich zu anderen Formen der Vermögensanlage relativ gut Erfolge erzielen lassen. Dennoch kommt es gerade bei einer ersten Immobilienanlage nicht selten zu Fehlschlägen in der Vermögensverwaltung. Um mit dem Immobilienmanagement erfolgreich zu sein, ist es notwendig, sich im Vorfeld mit Methoden der Mietverwaltung und mit Wegen zur Verringerung der Managementbelastung vertraut zu machen. In diesem Beitrag fassen wir Methoden der Mietverwaltung, die man vor dem Start des Managements bedenken sollte, sowie Wege zusammen, durch die sich die Belastung des Managements durch die Nutzung einer Mietverwaltungsgesellschaft verringern lässt.

Welche Methoden der Mietverwaltung gibt es?

Die Methoden der Mietverwaltung lassen sich grob in drei Kategorien einteilen: Selbstverwaltung, Verwaltungsbeauftragung und Sublease.Da sich ihre Merkmale deutlich unterscheiden, ist es wichtig, die für die eigene Situation passende Methode sorgfältig auszuwählen.

Selbstverwaltung

Dies ist eine Methode, bei der der Eigentümer die Mietverwaltung selbst übernimmt. Dafür sind Fähigkeiten und Erfahrung in der Mietverwaltung erforderlich. Neben der Mieterakquise, dem Einzug der Miete und der Bearbeitung von Beschwerden übernimmt man auch die Reinigung und Instandsetzung des Gebäudes sowie Wiederherstellungsarbeiten beim Auszug selbst.

Verwaltungsbeauftragung

Dies ist eine Methode, bei der gegen Zahlung einer Gebühr an die beauftragte Gesellschaft die Mietverwaltung und die betrieblichen Verwaltungsaufgaben ausgelagert werden können.Es ist auch eine „teilweise Beauftragung“ möglich, bei der nur bestimmte Verwaltungsaufgaben übertragen werden. Werden beide Bereiche beauftragt, können sogar die Prüfung von Mietinteressenten und Vermietungsaufgaben übernommen werden. Da sich der Verwaltungsumfang je nach Verwaltungsgesellschaft und Tarif unterscheidet, ist die Auswahl der Verwaltungsgesellschaft besonders wichtig.

Sublease

Dies ist eine Methode, bei der eine Sublease-Gesellschaft die Mietimmobilie vollständig anmietet und die Vermietung bewirtschaftet.Für Eigentümer entfällt dabei jegliche direkte Kommunikation mit den Mietern. Die Miete, die die Sublease-Gesellschaft an den Eigentümer zahlt, variiert je nach Vertragsmodell.

Was sind die Vor- und Nachteile der Selbstverwaltung?

Der größte Punkt bei der Selbstverwaltung ist, dass sich zwar Kosten senken lassen, zugleich jedoch eine Erreichbarkeit an 24 Stunden und 365 Tagen im Jahr erforderlich wird.

Vorteile

• Es fallen keine Verwaltungs- oder Vermittlungsgebühren an:Die gesamten Mieteinnahmen bleiben als eigener Ertrag erhalten
• Die Distanz zu den Mietern ist gering:Die Betriebssituation lässt sich genau erfassen, was leichter zu einer höheren Zufriedenheit führt
• Mängel an der Immobilie werden leichter erkannt:Da man die Immobilie häufiger aufsucht, kann auf Alterung und Defekte frühzeitig reagiert werden
• Know-how in der Mietverwaltung wird aufgebaut:Man erwirbt Wissen, das sich für die künftige Immobilienbewirtschaftung nutzen lässt

Nachteile

• Eine Erreichbarkeit an 24 Stunden und 365 Tagen im Jahr ist erforderlich:Häufen sich Probleme, steigt die Belastung stark an; bei weiter entfernten Objekten nehmen zudem Zeit- und Kostenaufwand zu
• Es besteht das Risiko wachsender Unzufriedenheit bei Mietern:Wenn in Notfällen die Reaktion verzögert ist, kann dies zu Auszügen führen

Was sind die Vor- und Nachteile der Verwaltungsbeauftragung?

Bei der Verwaltungsbeauftragung kann die Verwaltung zwar Fachleuten überlassen werden, gleichzeitig sind jedoch die Kosten und die sorgfältige Auswahl der Verwaltungsgesellschaft entscheidend.

Vorteile

• Betrieb und Verwaltung können Fachleuten überlassen werden:Auch für vielbeschäftigte Personen oder bei einem ersten Einstieg in das Immobilienmanagement leicht zu beginnen
• Die Verwaltung mehrerer oder weit entfernter Objekte ist möglich:Die Bewirtschaftung ist möglich, ohne sich um Anzahl oder Lage der Objekte sorgen zu müssen
• Einsteigerfreundlich:Das Management ist möglich, während man das Know-how von Fachleuten lernt

Nachteile

• Es fallen Verwaltungs- und Vermittlungsgebühren an:Zusätzliche Kosten wie Reparaturkosten oder Systemgebühren können ebenfalls entstehen
• Die Situation der Mieter ist schwerer zu überblicken:Im Vergleich zur Selbstverwaltung ist eine detaillierte Einsicht schwieriger
• Die Auswahl der Verwaltungsgesellschaft ist entscheidend:Die Qualität der Verwaltung variiert je nach Unternehmen und zuständiger Person

Was sind die Vor- und Nachteile von Sublease?

Mit Sublease lässt sich das Leerstandsrisiko vermeiden, gleichzeitig ist jedoch auf eine sinkende Rentabilität zu achten.

Vorteile

• Keine Verwaltungsaufgaben erforderlich:Es genügt, lediglich die monatlichen Überweisungen zu bestätigen
• Geringere Belastung durch Werbekosten und Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands:In manchen Fällen übernimmt die Verwaltungsgesellschaft einen Teil dieser festen Kosten
• Vermeidung von Leerstands- und Mietrückstandsrisiken:Unabhängig von der Zahl leerstehender Einheiten wird ein bestimmtes Mieteinkommen garantiert

Nachteile

• Mögliche Konflikte bei Mietanpassungen:Bei der Überprüfung alle zwei Jahre kann die Miete sinken
• Sinkende Rentabilität:Die Garantierate liegt bei etwa 80 bis 90 %, sodass der Nettoertrag geringer ausfällt als bei der Selbstverwaltung
• Während der haftungsfreien Zeit keine Einnahmen:Es kann ein Zeitraum von etwa einem Monat bis zu einem halben Jahr ohne Mietgarantie entstehen
• Einschränkungen bei der Auswahl der Mieter:Es kann vorkommen, dass über Mieter ohne Rücksprache mit dem Eigentümer entschieden wird

Worauf sollte man bei der Auswahl einer Mietverwaltungsgesellschaft achten?

Die Wahl einer guten Mietverwaltungsgesellschaft ist der Schlüssel zum Erfolg im Immobilienmanagement.Prüfen Sie die folgenden vier Punkte.

• Akquisitionskraft:Prüfen Sie, welche Maßnahmen zur Verringerung von Leerstand ergriffen werden und sehen Sie sich Daten zu Belegungsquote und Leerstandszeiten an
• Leistungsumfang:Prüfen Sie vor Vertragsabschluss, ob sämtliche Verwaltungsaufgaben übertragen werden können
• Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis:Holen Sie Angebote von mehreren Unternehmen ein und vergleichen Sie diese sorgfältig. Bei ungewöhnlich günstigen Anbietern ist Vorsicht geboten
• Wirtschaftliche Stabilität:Da Sie Mieteinnahmen anvertrauen, ist die Prüfung der Vertrauenswürdigkeit besonders wichtig

Unterschied zwischen großen Anbietern und regional verankerten Unternehmen

Große Anbieter zeichnen sich durch effiziente Akquisitionskraft und starke Supportstrukturen aus, jedoch besteht das Risiko, dass Ansprechpartner versetzt werden. Regional verankerte Unternehmen überzeugen durch ihr Verständnis der lokalen Besonderheiten und die leichte Erreichbarkeit für Beratungen, können jedoch bei der Einführung neuer Dienstleistungen gegenüber großen Anbietern ins Hintertreffen geraten.

Wie hoch sind die marktüblichen Gebühren einer Mietverwaltungsgesellschaft?

Die marktübliche Verwaltungsgebühr liegt bei etwa 5 % der Miete.Da die Gebühren je nach Leistungsumfang variieren, ist es wichtig, den Prozentsatz immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang zu prüfen.

Stressfreie Mietverwaltung setzt voraus, dass eine verlässliche Verwaltungsgesellschaft ausgewählt wird. Zudem sollte man sich vorab auch mit den gesetzlichen Regelungen zur Mietverwaltung vertraut machen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Kosten, wenn die Mietverwaltung an eine Verwaltungsgesellschaft ausgelagert wird?

Die marktübliche Verwaltungsgebühr liegt bei etwa 5 % der Miete. Bei einem Apartmenthaus mit zehn Einheiten und einer Monatsmiete von 100.000 Yen werden beispielsweise monatlich rund 50.000 Yen als Gebühr abgezogen. Da die Höhe je nach Leistungsumfang und Vertragsinhalt variiert, sollte ein Vergleich mehrerer Unternehmen erfolgen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Sublease-Vertrag und einer Verwaltungsbeauftragung?

Bei einem Sublease mietet die Verwaltungsgesellschaft die Immobilie vollständig an und garantiert unabhängig vom Leerstand eine bestimmte Miete. Bei der Verwaltungsbeauftragung behält der Eigentümer das Eigentum an der Immobilie sowie die Befugnis zur Festlegung der Miethöhe und lagert lediglich die Verwaltungsaufgaben aus.

Ist bei einem ersten Immobilienmanagement Selbstverwaltung oder Verwaltungsbeauftragung besser?

Für Einsteiger ist eine Verwaltungsbeauftragung empfehlenswert. So lässt sich die Bewirtschaftung durchführen, während man das Know-how von Fachleuten lernt, und auch die Bearbeitung von Problemen kann überlassen werden, wodurch sich das Modell leichter mit dem Hauptberuf vereinbaren lässt.

Worauf ist bei einem Wechsel der Verwaltungsgesellschaft zu achten?

Wichtig ist, die Vertragsinhalte mit der aktuellen Verwaltungsgesellschaft zu prüfen, etwa Kündigungsbedingungen und Übergabezeitraum, und den Umstellungsprozess einschließlich der Benachrichtigung der Mieter und der Schlüsselübergabe planvoll voranzutreiben.