Bei einem Umzug in Japan denken die meisten Mieter zuerst an die Anfangskosten der neuen Wohnung – Kaution, Maklerprovision, Vorauszahlung der Miete. Leicht übersehen wird dabei ein zweiter, oft überraschend hoher Posten: die Auszugskosten (taikyo hiyō) für die aktuelle Mietwohnung. Wer versteht, wie diese Kosten zustande kommen und was als üblicher Marktpreis gilt, kann überhöhte Forderungen erkennen und den Auszug entspannter gestalten.
Was sind Auszugskosten bei einer Mietwohnung in Japan?
Als Auszugskosten bezeichnet man in Japan die Zahlungen, die beim Verlassen einer Mietwohnung für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (genjō kaifuku) anfallen. Konkret setzen sie sich aus zwei Bestandteilen zusammen: den Reparaturkosten für Einrichtungsgegenstände und Ausstattung sowie den Kosten für die professionelle Endreinigung der Wohnung. Anders als beim deutschen Konzept der Schönheitsreparaturen, bei dem es meist um Tapezieren und Streichen geht, umfasst genjō kaifuku in Japan grundsätzlich jede Abweichung vom Zustand bei Einzug – abzüglich der normalen Abnutzung, die dem Vermieter zur Last fällt.
Was bedeutet die Pflicht zur Wiederherstellung des Originalzustands?
Die Pflicht zur Wiederherstellung des Originalzustands bedeutet, dass die Wohnung beim Auszug wieder in den Zustand versetzt werden muss, in dem sie bei Einzug übergeben wurde. Wichtig ist jedoch: gewöhnliche Abnutzung und alterungsbedingte Verschleißerscheinungen fallen nicht in den Verantwortungsbereich des Mieters. Ein typisches Beispiel ist die leichte Verfärbung der Wand hinter dem Kühlschrank durch Wärmeabgabe – das gilt als normale Abnutzung. Schäden hingegen, die durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit entstanden sind – etwa Schimmel durch unterlassenes Lüften bei Kondenswasserbildung oder Beschädigungen durch falsche Nutzung der Ausstattung – muss der Mieter tragen.
Kosten für die professionelle Endreinigung
Dies sind die Kosten für eine professionelle Reinigung nach dem Auszug, die Küche, Toilette, Bad und andere Nassbereiche umfasst. Selbst wenn die Wohnung während der Mietzeit sehr sauber gehalten wurde, ist diese Fachreinigung für den nächsten Mieter grundsätzlich erforderlich und wird in aller Regel dem Mieter in Rechnung gestellt.
Wie hoch sind die üblichen Auszugskosten?
Die Höhe der Auszugskosten hängt von der Wohnungsgröße und dem Grundriss ab. Die folgende Tabelle zeigt die gängigen Richtwerte für die Endreinigung:
| Grundriss | Übliche Kosten für die Endreinigung |
| Einzimmerwohnung / 1K | 15.000–30.000 Yen |
| 1DK / 1LDK | 20.000–40.000 Yen |
| 2DK / 2LDK | 30.000–50.000 Yen |
| 3DK / 3LDK | 50.000–80.000 Yen |
Rechnet man die Reparaturkosten hinzu, liegen die durchschnittlichen Gesamt-Auszugskosten bei einer Einzimmerwohnung bis 1LDK bei rund 50.000 Yen, bei 2K bis 2LDK bei rund 80.000 Yen und ab 3DK bei rund 90.000 Yen.
Wie werden die Auszugskosten konkret berechnet?
Die Höhe der Auszugskosten richtet sich in Japan vor allem nach zwei Faktoren: der Nutzungsdauer der Ausstattung und dem Vorhandensein einer Sondervereinbarung im Mietvertrag.
Wie die Nutzungsdauer den Eigenanteil verringert
Für Tapeten wird in Japan üblicherweise eine Nutzungsdauer von sechs Jahren angesetzt. Zieht ein Mieter drei Jahre nach dem Bezug einer neuen Wohnung aus, hat sich der Wert der Tapete bereits um die Hälfte verringert. Von Erneuerungskosten in Höhe von 60.000 Yen müsste der Mieter in diesem Fall also nur 30.000 Yen selbst tragen. Grundsätzlich gilt: Je länger die Wohndauer, desto geringer der finanzielle Eigenanteil beim Auszug – ganz unabhängig davon, wie die Wohnung tatsächlich genutzt wurde.
Ausnahmen durch Sondervereinbarungen
Enthält der Mietvertrag eine Sondervereinbarung – etwa die Klausel, dass bei Rauchen in der Wohnung die vollständigen Kosten für die Erneuerung von Wand- und Deckentapete vom Mieter zu tragen sind – kann der Mieter unabhängig von der Nutzungsdauer zur vollen Kostenübernahme verpflichtet sein. Wer einen Mietvertrag in Japan unterschreibt, sollte solche Sonderklauseln daher unbedingt genau prüfen, bevor er unterschreibt.
Welche Kosten trägt der Mieter – und welche nicht?
Folgende Fälle fallen typischerweise in den Verantwortungsbereich des Mieters:
- Kratzer, die beim Verschieben oder Aufstellen von Möbeln entstanden sind
- Fett- und Schimmelflecken durch vernachlässigte Reinigung
- Risse in Schiebetüren (fusuma) oder Papierschiebewänden (shōji)
- Schäden durch unbeachtet gelassene Wasserlecks
- Wände oder Böden, die durch eigenmächtige Heimwerkerarbeiten nicht mehr in den Originalzustand zurückversetzt werden können
In folgenden Fällen muss der Mieter nicht zahlen:
- Kleine Löcher in der Wand, etwa von Reißnägeln
- Abdrücke im Boden durch das Gewicht von Möbeln und Elektrogeräten
- Leichte Verfärbungen der Wand durch die Wärmeabstrahlung von Fernseher oder Kühlschrank
- Ausbleichen von Wänden oder Böden durch Sonneneinstrahlung
- Innenreinigung der Klimaanlage
Was tun bei einer überhöhten Rechnung für die Auszugskosten?
Wer den Eindruck hat, unangemessen hohe Auszugskosten in Rechnung gestellt zu bekommen, sollte wie folgt vorgehen:
- Im Leitfaden des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zu Streitfällen rund um die Wiederherstellung des Originalzustands prüfen, ob der eigene Fall dort behandelt wird
- Vom Vermieter oder der Hausverwaltung eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten verlangen
- Bei anhaltender Uneinigkeit die japanische Verbraucher-Hotline (Rufnummer 188) oder die gemeinnützige Japan Rental Housing Management Association kontaktieren
Wie lassen sich die Auszugskosten von vornherein gering halten?
Mit ein paar Gewohnheiten während der Mietzeit lassen sich die späteren Auszugskosten spürbar senken:
- Beim Einzug Fotos von bereits vorhandenen Kratzern und Flecken machen und aufbewahren
- Nassbereiche regelmäßig reinigen, um Schimmelbildung von vornherein zu vermeiden
- Beim Anbringen von Bildern oder Dekoration nur dünne Reißnägel statt größerer Nägel oder Schrauben verwenden
- Bei Haustieren Wände und Böden konsequent schützen, etwa durch Schutzfolien oder Matten
- Vor dem Auszug selbst so weit wie möglich reinigen, was zumutbar ist
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Bekomme ich die Kaution beim Auszug zurückerstattet?
Liegen die Auszugskosten innerhalb des Kautionsbetrags, wird die Differenz erstattet. Da die Kosten für die Endreinigung jedoch in aller Regel abgezogen werden, ist eine vollständige Rückerstattung der gesamten Kaution eher die Ausnahme.
Wann werden die Auszugskosten fällig?
Üblicherweise erfolgt die Abrechnung innerhalb von ein bis zwei Monaten nach dem Auszug. Wird der Betrag mit der Kaution verrechnet, erhält der Mieter entweder eine Rückerstattung der Differenz oder es wird eine Nachzahlung fällig.
Darf ich die Wiederherstellung des Originalzustands selbst durchführen?
Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausgeführt werden müssen, kann eine eigenständige Durchführung durch den Mieter einen Vertragsverstoß darstellen. Einfache Reinigungsarbeiten sind in der Regel unproblematisch, von größeren eigenständigen Reparaturen sollte man jedoch absehen.
Werden die Auszugskosten günstiger, wenn ich zehn Jahre oder länger in der Wohnung gelebt habe?
Ja. Ist die Nutzungsdauer der Ausstattung bereits abgelaufen, sinkt deren Restwert rechnerisch auf einen symbolischen Betrag von einem Yen. Bei normaler Nutzung fällt der Eigenanteil an den Reparaturkosten dann nur noch minimal aus.
