هذه مقالة تشرح القرض العقاري لشراء منزل في اليابان حيث تعيش أنت أو أقاربك. بالنسبة لقروض المنازل اليابانية، يتم حساب سعر الفائدة المطبق عن طريق طرح مبلغ التخفيض وفقًا لشروط العقد من سعر الفائدة القياسي المعروض في المتجر، لذلك لا يمكن مقارنة شروط السداد بمجرد النظر إلى الرقم المنخفض المعلن عنه. على عكس وجهة النظر الشائعة في الخارج والتي تتمثل في "مقارنة أسعار الفائدة المعروضة نفسها"، فمن الضروري التحقق من سعر الفائدة الأساسي ومبلغ التخفيض والشروط بعد نهاية الفترة كمجموعة. علاوة على ذلك، لا يمكن استخدام قروض الرهن العقاري السكني في اليابان للاستثمار في العقارات من حيث المبدأ، ويختلف الفحص وخصائص المنتج عن القروض المخصصة للعقارات المدرة للدخل.
مخاطر الاستثمار في ترميم العقارات المستعملة | 7 عناصر يجب التحقق منها أثناء العناية الواجبة قبل الشراء
حتى لو كان العائد المتوقع على رسومات البيع مرتفعًا، فمن الصعب اتخاذ قرار بشأن الاستثمار في تجديد عقار مستعمل إلا إذا حددت المبلغ الذي يمكنك إقراضه للعقار بعد البناء والمبلغ المتبقي لإجراء إصلاحات غير متوقعة. إن ما يصنع الفارق بين النجاح هو البحث قبل الشراء وليس المظهر الداخلي.
في هذه المقالة، سنقوم بتنظيم 7 عناصر للتحقق منها قبل الشراء، استنادًا إلى فحص الإسكان الحالي ونظام الإسكان/التجديد الحالي التابع لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة. ويعتبر سعر العقار وتكاليف البناء وفترة الشغور وإصلاحات ما بعد التشغيل بمثابة دخل ونفقات واحدة.
النقاط الرئيسية في هذا المقال
- نحن نحكم على أساس مبلغ الاستثمار الإجمالي، بما في ذلك الاستحواذ والبناء والشغور والإصلاحات أثناء الملكية، وليس العائد السطحي.
- بالنسبة للمنازل المنفصلة، تحقق من الإطار والسقف ومياه الأمطار والنمل الأبيض، وبالنسبة للوحدات السكنية، تحقق من لوائح الإدارة والمناطق المشتركة وتحديثات السباكة أولاً.
- التفتيش قبل بدء البناء والتوثيق الواضح للمتطلبات الأساسية للتقديرات سوف يقلل من مخاطر البناء الإضافي.
- سيتم التحقق من الإيجار بعد البناء بناءً على العقارات المنافسة وفترة الاستقدام، وليس المبلغ المطلوب.
ما هو الدخل والنفقات التي يجب أن تنظر إليها أولاً عند الاستثمار في تجديد عقار مستعمل؟
أول شيء تحتاج إلى إنشائه ليس مجرد جدول "سعر العقار + تكاليف الاقتناء + تكاليف البناء". هذه خطة مالية تتضمن التكاليف الثابتة خلال الفترة الشاغرة، وتكاليف التمويل، وتكاليف التوظيف، وأموال الطوارئ المتبقية بعد البناء، وتحديثات المعدات المستقبلية. كلما انخفضت تكلفة البناء، كلما ارتفع العائد. ينبغي التعامل مع العائدات قبل ترسيخ التقديرات على أنها افتراضية.
قبل الشراء، نقارن الإيجار بعد البناء مع شروط العقد/الاستقدام في الحي، ونأخذ في الاعتبار سيناريوهين: أحدهما يتم فيه تخفيض الإيجار، والآخر يتم فيه تمديد الشاغر. يرجى التحقق من القدرة التنافسية للتوظيف لكل عقار على حدة من كيفية تعيين الإيجار.
ما الذي يجب أن أتحقق منه أثناء الفحص؟
التفتيش هو مسح لفهم حالة وجودة المنزل الحالي في وقت المعاملة. أنشأت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة نظام تدريب للمهندسين للتحقيق في حالة المساكن القائمة، وتعمل على تطوير أولئك الذين سيكونون قادرين على إجراء التحقيق. لن يحدد الفحص البصري وحده تكلفة البناء، ولكنه سيكون نقطة انطلاق للتحقق من حالة الهيكل والسقف/الجدران الخارجية والتسريبات وتحت الأرضيات والمعدات، وتحديد المناطق التي تتطلب فحصًا إضافيًا.
بالنسبة للمنازل التي تضم أسرة واحدة، تحقق من وجود العفن وأضرار النمل وطرق تسرب مياه الأمطار؛ بالنسبة للمباني السكنية، يجب التحقق من الحدود بين المناطق الخاصة والمشتركة، وتحديث تاريخ أنابيب إمدادات المياه والصرف الصحي. ولا يتم تحديد أي عيوب يتم العثور عليها فقط فيما إذا كان من الممكن إصلاحها، بل يتم تضمينها في الإيرادات والنفقات كزيادة عن فترة البناء والتكاليف المطلوبة قبل تعيين المستأجرين.
لماذا ألقي نظرة على لوائح الإدارة والمناطق المشتركة أولاً بالنسبة للوحدات السكنية المصنفة؟
قد لا تتمكن من تغيير الغرفة بحرية. تحقق من لوائح الإدارة ولوائح الاستخدام الخاصة بدرجة عزل الصوت لمواد الأرضيات، والأيام والساعات التي يمكن فيها إنجاز العمل، وإخطارات جمعية الإدارة، والقيود المفروضة على العمل على الأنابيب والهيكل. قد تكون الموافقة مطلوبة حتى بالنسبة لأعمال البناء في المناطق الخاصة التي تؤثر على المناطق المشتركة أو الطوابق العلوية والسفلية.
وفي الوقت نفسه، تحقق من خطة الإصلاح طويلة المدى، وصندوق احتياطي الإصلاح، ومحضر الاجتماع العام الأخير. حتى لو قمت بتحديث التصميم الداخلي، فإن قرارك الاستثماري سيتغير إذا كانت تكلفة إصلاح المبنى بأكمله، بما في ذلك الجدران الخارجية والسقف وإمدادات المياه والصرف الصحي، كبيرة.
كيف يمكنك إدارة تكاليف البناء الإضافية؟
عندما يتعلق الأمر بالعمل الإضافي، فإننا لا ننهي الأمر بعبارة "لا يمكن مساعدته لأنه ليس ما توقعناه"، بل نتعامل مع التقديرات بشكل منفصل. يتم تحديد العناصر التي سيتم تأكيدها بعد الهدم، وما إذا كان يمكن إعادة استخدام المعدات الموجودة أم لا، واللوازم الموردة، وتطبيق جمعية الإدارة، والتخلص من مواد النفايات، والتعامل معها في حالة تمديد فترة البناء بشكل واضح في التقدير. بدلاً من مجرد مقارنة الأسعار من شركات متعددة، من المهم مواءمة شروط العمل والاستبعاد المضمنة.
ويتطلب مشروع تعزيز إصلاح الإسكان عالي الجودة الذي تنفذه الحكومة على المدى الطويل أيضًا عمليات تفتيش ما قبل البناء، وخطط الصيانة، وإنشاء تاريخ البناء. يختلف مدى توافر الدعم حسب السنة والعقار والمشغل، لذا يرجى التحقق من المعلومات الرسمية وشركة البناء قبل أخذها في الاعتبار عند اتخاذ قرار الشراء.
كيف يتم التحقق من الإيجار والخروج بعد التجديد؟
مجرد تحديث الديكور الداخلي لا يعني بالضرورة أن الإيجار سيرتفع. نقوم بإعداد مخطط الطابق ومسافة المحطة والمساحة وسنة البناء والمعدات وشروط الاستقدام التنافسية والتحقق من الإيجار المتوقع بعد البناء وفترة الاستقدام. وبدلاً من تحديد إيجار مرتفع، من الأفضل تحديد المواصفات التي سيتم اختيارها من قبل المستأجرين.
في وقت الخروج، يقوم المشتري التالي بتقييم أكثر من مجرد مظهر أعمال البناء. تحقق لمعرفة ما إذا كان هناك أي تقارير فحص وسجلات بناء وضمانات المعدات وعقود الإيجار وتاريخ الإصلاح. إن الاحتفاظ بالسجلات من وقت الشراء سيدعم الإدارة أثناء الملكية والتفسير عند البيع.
رأي INA｜لا تشترِ الأبحاث الناقصة بدلاً من الشراء بسعر رخيص
تكمن جاذبية العقارات المستعملة في إمكانية تحويلها إلى منازل يختارها المستأجرون. ومع ذلك، إذا اتخذت قرارًا يعتمد فقط على سعر الاستحواذ المنخفض، فسوف ينتهي بك الأمر إلى الانهيار لاحقًا بسبب الإصلاحات غير المرئية، والشواغر الطويلة، وإعدادات الإيجار المفرطة.
قبل الشراء، فكر في إجراء المسح والبناء والتوظيف والإصلاحات بعد الملكية كدخل ونفقات واحدة، وتحقق مما إذا كان بإمكانه تحمل الظروف المعاكسة. عدم التسرع في اتخاذ القرارات سيقلل من فرص فشل الاستثمار.
ملخص
- سيتم تحديد الاستثمار في التجديدات المستعملة بناءً على إجمالي مبلغ الاستثمار وفترة الشغور.
- عزل المناطق التي تتطلب فحصا إضافيا من خلال التفتيش.
- بالنسبة للوحدات السكنية المصنفة، تحقق من لوائح الإدارة والمناطق المشتركة وخطط الإصلاح طويلة المدى.
- بالنسبة للتقديرات، فإننا لا نقارن المبلغ فحسب، بل نقارن أيضًا الشروط الإضافية وفترة البناء.
- التحقق من الإيجار والخروج، بما في ذلك المنافسة والسجلات والإصلاحات المستقبلية.
الأسئلة المتداولة
هل يمكن منع البناء الإضافي عن طريق التفتيش؟
وعلى الرغم من أنه لا يمكن منعه بشكل كامل، فمن الممكن تنظيم التدهور الذي يمكن التحقق منه في الوقت الحالي والمجالات التي تحتاج إلى تحقيق إضافي، وتوضيح الافتراضات الخاصة بتكاليف البناء وتكاليف الطوارئ.
ما هي المستندات الأولى التي يجب التحقق منها عند تجديد الشقة؟
تحقق من لوائح الإدارة ولوائح الاستخدام وخطة الإصلاح طويلة المدى وصندوق احتياطي الإصلاح ومحاضر الاجتماعات العامة. نحن لا ننظر فقط إلى جدوى البناء، ولكن أيضًا إلى العبء المستقبلي للمبنى ككل.
كيف تحدد الإيجار بعد التجديد؟
نقوم بمقارنة العقارات المنافسة في نفس المنطقة والمساحة والمسافة من المحطات وسنة البناء والمرافق، ونحدد الأسعار التي لا تشمل الإيجار فقط ولكن أيضًا فترة الاستقدام.
أريد أيضًا أن أقرأ
- كيفية كسب المال عن طريق تجديد منزل شاغر
- سعر السوق لتكلفة الاستعادة واستراتيجية التحسين
الاستشهادات/المراجع
