這是一篇介紹在您或您的親戚居住的日本購買房屋的抵押貸款的文章。對於日本的房屋貸款，適用利率是從商店顯示的標準利率中減去根據合約條款減少的金額來計算的，因此不能僅透過廣告上的低數字來比較還款條件。與國外普遍的「比較顯示利率本身」不同，需要將基準利率、減免金額、期末後的條件作為一併進行確認。此外，日本的住宅抵押貸款原則上不能用於投資性房產，且篩選和產品特點與收益性房產貸款不同。
投資翻新二手房的風險 |購買前盡職調查時需要檢查的7項內容
即使銷售圖面上的預期收益率很高，也很難做出投資翻新二手房產的決定，除非您確定了房產建成後可以藉出多少資金，以及為意外維修留下多少資金。成功與否的關鍵在於購買前的研究，而不是內裝的外觀。
本文將根據現有的房屋檢查情況以及國土交通省現有的房屋/裝修制度，整理出購買前檢查的7項內容。房價、建築成本、空置期和營運後維修被視為單一收入和支出。
本文重點
- 我們根據總投資金額來判斷，包括收購、建造、空置以及所有權期間的維修，而不是表面收益。
- 對於獨立式住宅，請檢查框架、屋頂、雨水和白蟻；對於公寓，請先檢查管理規定、公共區域和管道更新。
- 施工開始前進行檢查並明確記錄估算的先決條件將減少額外施工的風險。
- 建成後的租金將根據競品房產和招聘期限來核實，而不是根據所需金額進行核實。
投資翻新二手房首先應該考慮的收入和支出是多少？
你首先需要建立的不僅僅是一張「房產價格+購買成本+建造成本」的表格。這是一個財務計劃，包括空置期間的固定成本、融資成本、招聘成本、建造後剩餘的應急資金以及未來的裝置更新。建設成本越低，產量就會越高。預估確定前的產量應視為假設。
在購買之前，我們會將建成後的租金與附近的合約/招募條件進行比較，並考慮兩種情況：一種是降低租金，另一種是延長空置。請在如何設定租金中分別檢視各物業的招募競爭力。
檢查時我該檢查什麼？
檢查是一種瞭解現有房屋在交易時的狀況和品質的調查。國土交通省已建立了現有住宅狀況調查工程師的培訓制度，並正在努力培養能夠進行調查的人員。僅憑目視檢查並不能確定施工成本，但它將成為檢查結構、屋頂/外牆、洩漏、地板下和裝置狀況以及確定需要額外調查的區域的起點。
對於單戶住宅，檢查是否有腐爛、螞蟻損壞和雨水侵入的路線；對於公寓大樓，檢查私人區域和公共區域之間的界限，並更新供水和排水管道的歷史記錄。發現的任何缺陷不僅決定是否可以修復，而且作為超出招租前所需的工期和成本的部分計入收入和支出。
為什麼我要先檢查分類公寓的管理法規和公共區域？
您可能無法自由更換房間。檢查地板材料隔音等級的管理規定和使用規定、可以作業的日期和時間、向管理協會的通知以及管道和結構作業的限制。即使是影響公共區域或上下層的私人區域的建築工程也可能需要批准。
同時查閱長期維修計畫、維修儲備金、最近一次股東會紀錄。即使你更新了內部，如果修復整個建築（包括外牆、屋頂和給排水）的成本很大，你的投資決定也會改變。
您如何管理額外的施工成本？
當涉及到額外的工作時，我們不會以「這沒有辦法，因為這不是我們所期望的」來結束它，而是單獨對待估計。概算中明確了拆除後需要確認的事項、現有裝置能否再利用、物資供應、管理協會申請、廢料處理、工期延長時的處理等。重要的是要調整包含的工作和排除條件，而不僅僅是比較多家公司的價格。
政府的長期優質住房改革推進專案還需要進行施工前檢查、維護計劃以及建立施工歷史。補貼的可取得性因年份、房產和營運商而異，因此在您做出購買決定之前，請先檢視官方資訊和建築公司。
如何核對租金和退出？
僅僅更新內部並不一定意味著租金會上漲。我們準備平面圖、站距、面積、建造年份、裝置和競爭性招聘條件，並核實建造後的預期租金和招聘期限。與其設定高額租金，不如根據租戶選擇的規格來決定。
退出時，下一位買家評估的不僅僅是建築工程的外觀。檢查是否有檢驗報告、施工記錄、裝置保固書、租賃合約和維修歷史記錄。從購買時開始儲存記錄將有助於所有權期間的管理和出售時的解釋。
INA的觀點｜不買缺乏研究的，不如買便宜的
二手房產的吸引力在於你可以將它們改造成租戶選擇的房屋。然而，如果你僅根據低廉的收購價格做出決定，那麼你最終會因為看不見的維修、長時間的空置和過高的租金設定而收支平衡。
購買前，將擁有後的測量、建築、招聘和維修視為單一收入和支出，並檢查其是否能夠承受甚至惡劣的條件。不急於做出決定會減少投資失敗的機會。
總結
- 二手裝修投資將根據總投資金額和空置期限決定。
- 透過檢查隔離需要額外調查的區域。
- 對於分類公寓，請檢查管理法規、公共區域和長期維修計劃。
- 對於估算，我們不僅比較金額，還比較附加條件和施工時間。
- 核實租金和退出，包括競爭、記錄和未來的維修。
常見問題
透過檢查可以阻止額外施工嗎？
雖然不能完全避免，但可以組織目前可以確定的惡化情況和需要進一步調查的區域，並明確建造成本和緊急費用的假設。
翻新公寓時要先檢查哪些檔案？
查閱管理規定、使用規定、長期維修計畫、維修儲備金、股東會記錄。我們不僅考慮建造的可行性，也考慮整個建築未來的負擔。
裝潢後租金如何決定？
我們比較同一地區、面積、距離車站的距離、建造年份和設施的競爭性房產，並設定價格，不僅包括租金，還包括招聘時間。
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引文/參考文獻
