这是一篇介绍在您或您的亲戚居住的日本购买房屋的抵押贷款的文章。对于日本的住房贷款，适用利率是从商店显示的标准利率中减去根据合同条款减少的金额来计算的，因此不能仅通过广告上的低数字来比较还款条件。与国外普遍的“比较显示利率本身”不同，需要将基准利率、减免金额、期末后的条件作为一并进行确认。此外，日本的住宅抵押贷款原则上不能用于投资性房产，且筛选和产品特点与收益性房产贷款不同。
投资翻新二手房的风险 |购买前尽职调查时需要检查的7项内容
即使销售图纸上的预期收益率很高，也很难做出投资翻新二手房产的决定，除非您确定了房产建成后可以借出多少资金，以及为意外维修留下多少资金。成功与否的关键在于购买前的研究，而不是内饰的外观。
本文将根据现有的房屋检查情况以及国土交通省现有的房屋/装修制度，整理出购买前检查的7项内容。房产价格、建筑成本、空置期以及运营后的维修均视为一项收入和一项支出。
本文要点
- 我们根据总投资金额来判断，包括收购、建设、空置以及所有权期间的维修，而不是表面收益。
- 对于独立式住宅，请检查框架、屋顶、雨水和白蚁；对于公寓，请首先检查管理规定、公共区域和管道更新。
- 施工开始前进行检查并明确记录估算的先决条件将减少额外施工的风险。
- 建成后的租金将根据竞品房产和招聘期限来核实，而不是根据所需金额进行核实。
投资翻新二手房首先应该考虑的收入和支出是多少？
你首先需要创建的不仅仅是一张“房产价格+购置成本+建设成本”的表格。这是一个财务计划，包括空置期间的固定成本、融资成本、招聘成本、建设后剩余的应急资金以及未来的设备更新。建设成本越低，产量就会越高。预估确定前的产量应被视为假设。
在购买之前，我们会将建成后的租金与附近的合同/招聘条件进行比较，并考虑两种情况：一种是降低租金，另一种是延长空置。请在如何设定租金中分别查看各物业的招聘竞争力。
检查时我应该检查什么？
检查是一种了解现有房屋在交易时的状况和质量的调查。国土交通省已建立了现有住宅状况调查工程师的培训制度，并正在努力培养能够进行调查的人员。仅凭目视检查并不能确定施工成本，但它将成为检查结构、屋顶/外墙、泄漏、地板下和设备状况以及确定需要额外调查的区域的起点。
对于单户住宅，检查是否有腐烂、蚂蚁损坏和雨水侵入的路线；对于公寓楼，检查私人区域和公共区域之间的界限，并更新供水和排水管道的历史记录。发现的任何缺陷不仅决定是否可以修复，而且作为超出招租前所需的工期和成本的部分计入收入和支出。
为什么我要先查看分类公寓的管理规定和公共区域？
您可能无法自由更换房间。检查地板材料隔音等级的管理规定和使用规定、可以作业的日期和时间、向管理协会的通知以及管道和结构作业的限制。即使是影响公共区域或上下楼层的私人区域的建筑工程也可能需要批准。
同时查阅长期维修计划、维修储备金、最近一次股东大会纪要。即使你更新了内部，如果修复整个建筑（包括外墙、屋顶和给排水）的成本很大，你的投资决定也会改变。
您如何管理额外的施工成本？
当涉及到额外的工作时，我们不会以“这没有办法，因为这不是我们所期望的”来结束它，而是单独对待估计。概算中明确了拆除后需要确认的事项、现有设备能否再利用、物资供应、管理协会申请、废料处理、工期延长时的处理等。重要的是要调整包含的工作和排除条件，而不仅仅是比较多家公司的价格。
政府的长期优质住房改革推进项目还需要进行施工前检查、维护计划以及创建施工历史。补贴的可获得性因年份、房产和运营商而异，因此在您做出购买决定之前，请先查看官方信息和建筑公司。
装修后如何核实租金和退出？
仅仅更新内部并不一定意味着租金会上涨。我们准备平面图、站距、面积、建设年份、设备和竞争性招聘条件，并核实建设后的预期租金和招聘期限。与其设定高额租金，不如根据租户选择的规格来决定。
退出时，下一位买家评估的不仅仅是建筑工程的外观。检查是否有检验报告、施工记录、设备保修书、租赁合同和维修历史记录。从购买时开始保存记录将有助于所有权期间的管理和出售时的解释。
INA的观点｜不买缺乏研究的，不如买便宜的
二手房产的吸引力在于你可以将它们改造成租户选择的房屋。然而，如果你仅仅根据低廉的收购价格做出决定，那么你最终会因为看不见的维修、长时间的空置和过高的租金设置而收支平衡。
购买前，将拥有后的测量、建筑、招聘和维修视为单一收入和支出，并检查其是否能够承受甚至恶劣的条件。不急于做出决定会减少投资失败的机会。
总结
- 二手装修投资将根据总投资金额和空置期限确定。
- 通过检查隔离需要额外调查的区域。
- 对于分类公寓，请检查管理规定、公共区域和长期维修计划。
- 对于估算，我们不仅比较金额，还比较附加条件和施工时间。
- 核实租金和退出，包括竞争、记录和未来的维修。
常见问题
通过检查可以阻止额外施工吗？
虽然不能完全避免，但可以组织目前可以确定的恶化情况和需要进一步调查的区域，并明确建设成本和应急费用的假设。
翻新公寓时首先要检查哪些文件？
查阅管理规定、使用规定、长期维修计划、维修储备金、股东大会记录。我们不仅考虑建设的可行性，还考虑整个建筑未来的负担。
装修后租金如何决定？
我们比较同一地区、面积、距车站的距离、建造年份和设施的竞争性房产，并设定价格，不仅包括租金，还包括招聘时间。
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