Este es un artículo que explica el préstamo hipotecario para comprar una casa en Japón donde vive usted o sus familiares. Para los préstamos hipotecarios japoneses, la tasa de interés aplicable se calcula restando el monto de la reducción según los términos del contrato de la tasa de interés estándar que se muestra en la tienda, por lo que no es posible comparar los términos de pago simplemente mirando el bajo número anunciado. A diferencia de la visión común en el extranjero de "comparar las tasas de interés mostradas", es necesario verificar la tasa de interés base, el monto de la reducción y las condiciones después del final del período en conjunto. Además, los préstamos hipotecarios residenciales en Japón no pueden utilizarse en principio para propiedades de inversión, y la selección y las características del producto son diferentes de los préstamos para propiedades generadoras de ingresos.
Riesgos de invertir en la renovación de propiedades usadas | 7 elementos para verificar durante la diligencia debida antes de la compra
Incluso si el rendimiento esperado en los planos de venta es alto, es difícil tomar una decisión sobre invertir en la renovación de una propiedad usada a menos que haya determinado cuánto puede prestar la propiedad después de la construcción y cuánto quedará para reparaciones inesperadas. Lo que marca la diferencia entre el éxito es la investigación previa a la compra y no el aspecto del interior.
En este artículo, organizaremos 7 elementos para verificar antes de comprar, según la inspección de vivienda existente y el sistema de vivienda/renovación existente del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo. El precio de la propiedad, los costos de construcción, el período de desocupación y las reparaciones posteriores a la operación se consideran un ingreso y un gasto único.
Puntos clave de este artículo
- Juzgamos en función del monto total de la inversión, incluida la adquisición, construcción, desocupación y reparaciones durante la propiedad, no en el rendimiento de la superficie.
- Para casas unifamiliares, verifique la estructura, el techo, el agua de lluvia y las termitas, y para los condominios, verifique primero las normas de manejo, las áreas comunes y las actualizaciones de plomería.
- La inspección antes del inicio de la construcción y la documentación clara de los requisitos previos para las estimaciones reducirán el riesgo de construcciones adicionales.
- El alquiler después de la construcción se verificará en función de las propiedades competidoras y del período de contratación, no del importe deseado.
¿Cuáles son los ingresos y gastos que debe considerar primero al invertir en la renovación de una propiedad usada?
Lo primero que debe crear no es simplemente una tabla de "precio de la propiedad + costos de adquisición + costos de construcción". Este es un plan financiero que incluye costos fijos durante el período desocupado, costos de financiamiento, costos de contratación, fondos de contingencia que quedan después de la construcción y futuras actualizaciones de equipos. Cuanto menor sea el costo de construcción, mayor será el rendimiento. Los rendimientos antes de que se solidifiquen las estimaciones deben tratarse como hipotéticos.
Antes de comprar, comparamos el alquiler después de la construcción con las condiciones de contrato/contratación en el vecindario y consideramos dos escenarios: uno en el que se reduce el alquiler y el otro en el que se extiende la desocupación. Verifique la competitividad de contratación de cada propiedad por separado en Cómo establecer el alquiler.
¿Qué debo verificar durante la inspección?
Una inspección es una encuesta para comprender la condición y la calidad de una vivienda existente en el momento de la transacción. El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo ha establecido un sistema de capacitación para ingenieros para investigar el estado de las viviendas existentes y está trabajando para desarrollar aquellos que podrán llevar a cabo la investigación. Una inspección visual por sí sola no determinará el costo de construcción, pero será un punto de partida para verificar la condición de la estructura, el techo/paredes exteriores, las goteras, los pisos y el equipo, e identificar áreas que requieren investigación adicional.
Para viviendas unifamiliares, verifique si hay podredumbre, daños por hormigas y rutas de intrusión de agua de lluvia; para edificios de apartamentos, verificar los límites entre áreas privadas y comunes, y actualizar el historial de tuberías de suministro de agua y drenaje. Los defectos encontrados no sólo se determinan si se pueden reparar, sino que se incluyen en los ingresos y gastos como exceso del período de construcción y los costos necesarios antes de contratar inquilinos.
¿Por qué miro primero las normas de administración y las áreas comunes de los condominios clasificados?
Es posible que no puedas cambiar libremente de habitación. Consultar en las normas de gestión y normas de uso el grado de aislamiento acústico de los materiales del pavimento, días y horarios en los que se pueden realizar trabajos, notificaciones a la asociación gestora y restricciones de trabajo en tuberías y estructura. Podrá requerirse aprobación incluso para obras de construcción en zonas privadas que afecten a zonas comunes o plantas superiores e inferiores.
Al mismo tiempo, consulte el plan de reparación a largo plazo, el fondo de reserva para reparación y las actas de la junta general más reciente. Incluso si actualiza el interior, su decisión de inversión cambiará si el costo de reparar todo el edificio, incluidas las paredes exteriores, el techo y el suministro de agua y drenaje, es alto.
¿Cómo se gestionan los costes adicionales de construcción?
Cuando se trata de trabajo adicional, no terminamos con un "no se puede evitar porque no es lo que esperábamos", sino que tratamos las estimaciones por separado. Los elementos que se deben confirmar después de la demolición, si el equipo existente se puede reutilizar o no, los suministros suministrados, la solicitud de la asociación de gestión, la eliminación de materiales de desecho y el manejo en caso de una extensión del período de construcción se especifican claramente en el presupuesto. En lugar de limitarse a comparar precios de varias empresas, es importante alinear las condiciones de trabajo incluidas y de exclusión.
El proyecto de promoción de reforma de vivienda de calidad a largo plazo del gobierno también requiere inspecciones previas a la construcción, planes de mantenimiento y la creación de un historial de construcción. La disponibilidad de subsidios varía según el año, la propiedad y el operador, así que verifique la información oficial y la empresa constructora antes de tenerla en cuenta en su decisión de compra.
¿Cómo se verifica el alquiler y la salida después de la renovación?
Simplemente actualizar el interior no significa necesariamente que el alquiler aumentará. Preparamos el plano de planta, la distancia de la estación, el área, el año de construcción, el equipamiento y las condiciones de contratación competitivas, y verificamos el alquiler esperado después de la construcción y el período de contratación. En lugar de fijar un alquiler alto, es mejor decidir las especificaciones que elegirán los inquilinos.
En el momento de la salida, el próximo comprador evalúa algo más que el aspecto de la obra. Verifique si hay informes de inspección, registros de construcción, garantías de equipos, contratos de alquiler e historial de reparaciones. Mantener registros desde el momento de la compra ayudará a la gestión durante la propiedad y a la explicación al vender.
Opinión del INA ｜ No compre la falta de investigación en lugar de comprar barato
El atractivo de las propiedades de segunda mano es que puedes transformarlas en viviendas que serán elegidas por los inquilinos. Sin embargo, si toma una decisión basándose únicamente en el bajo precio de adquisición, terminará alcanzando un punto de equilibrio más tarde debido a reparaciones invisibles, largas desocupaciones y precios de alquiler excesivos.
Antes de comprar, considere la inspección, la construcción, la contratación y las reparaciones después de la propiedad como un ingreso y gasto único, y verifique si puede resistir incluso condiciones adversas. No apresurarse a tomar decisiones reducirá las posibilidades de fracaso de la inversión.
Resumen
- La inversión en reformas de segunda mano se determinará en función del importe total de la inversión y del periodo de desocupación.
- Aislar áreas que requieran investigación adicional mediante inspección.
- Para condominios clasificados, consultar el reglamento de gestión, áreas comunes y planes de reparación a largo plazo.
- Para las estimaciones comparamos no sólo el importe sino también las condiciones adicionales y el plazo de construcción.
- Verificar alquiler y salida, incluyendo competencia, registros y futuras reparaciones.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden evitar construcciones adicionales mediante una inspección?
Aunque no se puede prevenir por completo, es posible organizar el deterioro que se puede constatar en este momento y las áreas de investigación adicional, y aclarar los supuestos para los costos de construcción y los costos de contingencia.
¿Cuáles son los primeros documentos a verificar al renovar un condominio?
Consulte el reglamento de gestión, el reglamento de uso, el plan de reparación a largo plazo, el fondo de reserva de reparación y las actas de la junta general. No sólo analizamos la viabilidad de la construcción, sino también la carga futura del edificio en su conjunto.
¿Cómo se decide el alquiler después de la renovación?
Comparamos propiedades competidoras en la misma zona, superficie, distancia a estaciones, año de construcción e instalaciones, y fijamos precios que incluyen no sólo el alquiler sino también el periodo de contratación.
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Citas/Referencias
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo "Acerca del sistema de formación de ingenieros de estudio de la situación de la vivienda existente"
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo "Proyecto de promoción de renovación de viviendas de calidad a largo plazo"
- Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo "Directrices para la renovación de condominios (borrador)"
