Aluguel no Japão para estrangeiros: os 14 documentos exigidos

Este artigo trata de um procedimento exclusivamente japonês: o conjunto de documentos, verificações e prazos que uma imobiliária ou proprietário no Japão deve seguir ao alugar um imóvel para um inquilino estrangeiro. Não existe equivalente direto a esse sistema em países de língua portuguesa — no Brasil e em Portugal, a checagem de um locatário estrangeiro normalmente segue as mesmas regras aplicadas a um locatário local, com no máximo a exigência de documento de identidade e comprovante de renda. No Japão, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT, 国土交通省, Kokudo Kōtsū-shō) organizou esse processo em uma lista de verificação oficial com 14 itens em 3 categorias. Na prática, o que realmente diferencia um contrato com um estrangeiro de um contrato com um japonês são apenas quatro documentos — o Cartão de Residência, a autorização de atividade fora do status de permanência, o comprovante de qualificação para o trabalho e o comprovante de remessa bancária — e a data-limite de permanência que se lê a partir deles.

Este artigo foi escrito para investidores internacionais, proprietários que administram imóveis no Japão à distância e gestores de imobiliárias que recebem uma candidatura de locação de um estrangeiro. Ele responde a três perguntas práticas: quais documentos reunir, o que verificar neles e por quantos anos fechar o contrato. Em 14 de junho de 2026, o modelo do Cartão de Residência (在留カード, zairyū kādo — o documento de identidade emitido pela Agência de Serviços de Imigração do Japão para todo residente estrangeiro de médio e longo prazo) mudou, e a informação de "duração do período de permanência" deixou de aparecer impressa no cartão. Se o procedimento de verificação de identidade não for atualizado para considerar essa mudança, a equipe em campo não conseguirá lidar com os cartões que estão sendo apresentados agora. Todos os números e procedimentos deste artigo vêm diretamente das fontes primárias do MLIT e da Agência de Serviços de Imigração do Japão (出入国在留管理庁, Shutsunyūkoku Zairyū Kanri-chō, ISA).

Os pontos principais deste artigo

• Os documentos exigidos estão organizados pela lista de verificação oficial do MLIT em 14 itens e 3 categorias (identidade / trabalho ou estudo / renda), e essa mesma lista está disponível em 14 idiomas.
• Olhar apenas a frente do Cartão de Residência não basta: a verificação exige duas etapas — consulta de invalidação e um aplicativo de leitura do chip. A partir do novo modelo de 14 de junho de 2026, a "duração do período de permanência" não aparece mais impressa no cartão.
• A duração do contrato deve ser calculada a partir do período de permanência de cada status de residência. Um residente permanente tem prazo indeterminado; um estudante, no máximo 4 anos e 3 meses; um trabalhador de "Habilidades Específicas nº 1", no máximo 3 anos — as faixas variam enormemente.
• A garantia de aluguel (家賃債務保証, yachin saimu hoshō) no Japão tem uma estrutura de 3 camadas: 123 empresas registradas, das quais 52 oferecem suporte em idiomas estrangeiros e 12 têm certificação especial — na prática, são essas 52 que interessam a quem recebe inquilinos estrangeiros.
• Para um estúdio de ¥80.000/mês (aprox. R$ 2.880), o custo inicial de entrada fica entre ¥372.837 e ¥396.837 (aprox. R$ 13.400 a R$ 14.290), e o limite de garantia que o proprietário pode receber chega a ¥3.840.000 (48 meses de aluguel, aprox. R$ 138.240).
• Recusar um inquilino apenas por causa da nacionalidade pode configurar discriminação ilegal no Japão — já houve casos em que a Justiça japonesa condenou o proprietário ao pagamento de indenização por dano moral.

Os 14 documentos exigidos para alugar a um estrangeiro no Japão, segundo a lista oficial do MLIT

A resposta sobre quais documentos pedir está na Lista de Verificação de Documentos para Análise de Locação ("入居審査必要書類チェックシート"), publicada pelo MLIT como material de apoio das "Diretrizes para Facilitar a Locação de Imóveis Residenciais Privados a Estrangeiros". Esse formulário organiza os documentos em três categorias, de acordo com o que se quer confirmar, somando 14 itens ao todo. Japonês e inglês aparecem lado a lado na mesma página, com furigana (guia de pronúncia) sobre os caracteres japoneses. A imobiliária ou o proprietário não precisa criar sua própria lista: basta marcar os itens aplicáveis nessa única folha e entregá-la ao candidato como roteiro — funciona como um "Japan guide" pronto para uso.

O ponto importante é que nem sempre os 14 itens são exigidos ao mesmo tempo. O formulário foi desenhado para que apenas os itens aplicáveis sejam marcados: um funcionário de empresa não precisa apresentar comprovante de matrícula escolar, e um estudante estrangeiro normalmente não tem comprovante de retenção de imposto na fonte (源泉徴収票).

[Tabela] Lista de verificação com os 14 documentos exigidos

Fonte: MLIT — Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省), "Lista de Verificação de Documentos para Análise de Locação" (material de apoio das Diretrizes para Facilitar a Locação de Imóveis Residenciais Privados a Estrangeiros). Esse mesmo formulário está disponível em 14 idiomas: japonês, inglês, chinês, coreano, espanhol, português, vietnamita, nepalês, tailandês, indonésio, birmanês, khmer, tagalog e mongol — o português está entre eles.

Comparando com o Brasil e Portugal: em muitos países lusófonos, o processo de qualificação de um locatário estrangeiro segue basicamente a mesma rota de um locatário local — documento de identidade, comprovante de renda e, no Brasil, quase sempre um fiador ou um seguro-fiança. O Japão, ao contrário, formalizou um checklist nacional específico para estrangeiros, com categorias e formulários padronizados em 14 idiomas. Isso não significa mais burocracia por si só — significa que o processo é mais previsível: o candidato sabe exatamente o que vai ser pedido antes mesmo de visitar o imóvel.

Os 4 documentos que realmente diferem de um contrato com um japonês

Dos 14 itens, os que não aparecem na análise de locação de um candidato japonês são apenas quatro: ② Cartão de Residência, ⑤ comprovante de qualificação para o trabalho, ⑥ autorização de atividade fora do status e ⑫ comprovante de remessa bancária. Os outros dez itens têm o mesmo papel que já é usado na análise de candidatos japoneses. A ideia de que "documentos dobram porque é estrangeiro" não corresponde à prática: o que aumenta são apenas esses quatro pontos.

Cada um desses quatro documentos responde a uma pergunta diferente. O Cartão de Residência responde "até quando essa pessoa pode permanecer no Japão"; o comprovante de qualificação para o trabalho responde "esse status de residência permite exercer essa função"; a autorização de atividade fora do status responde "essa renda de trabalho de meio período pode ser contada como renda"; e o comprovante de remessa bancária responde "existe uma fonte de pagamento além do salário recebido no Japão". Entendidos dessa forma, esses documentos não são uma barreira extra criada para tornar a análise mais rígida — eles preenchem lacunas de informação que, no caso de um candidato japonês, já estão implicitamente resolvidas por outros meios.

O item mais frequentemente esquecido é o ⑥ autorização de atividade fora do status. Estudantes e familiares acompanhantes têm restrição ao trabalho em seu status de residência, e só passam a poder obter renda de trabalho de meio período (arubaito) depois de receber essa autorização. A existência ou não da autorização também é registrada no próprio Cartão de Residência, então é preciso cruzar a renda de trabalho de meio período declarada no formulário de candidatura com o que está registrado no cartão.

Alternativas quando falta algum documento

Na prática, os pontos de dificuldade mais comuns se concentram em três situações. Em todas elas, já existe um documento alternativo definido.

• Chegou ao Japão recentemente e não tem comprovante de retenção de imposto na fonte: em vez do item ⑦, pede-se o ⑪ comprovante de salário a receber (ou previsto). A própria lista de verificação já traz a observação "para quem ainda vai começar a trabalhar", prevendo candidaturas de quem ainda não assumiu o cargo. Junto com isso, o item ⑭ comprovante de saldo em poupança mostra a capacidade de pagamento imediata.
• Ainda não começou a trabalhar e não tem holerite: além do item ⑪, confirma-se o vínculo com o empregador e o contrato de trabalho através do item ③ comprovante de vínculo empregatício ou do próprio contrato de trabalho. Se o status de residência for "Engenharia / Serviços Humanísticos / Negócios Internacionais" e houver dúvida sobre se a função é compatível com esse status, acrescenta-se o item ⑤ comprovante de qualificação para o trabalho.
• Estudante estrangeiro cuja única renda regular é a bolsa de estudos: combina-se o item ⑬ comprovante de recebimento de bolsa de estudos com o item ⑫ comprovante de remessa bancária. Nesse caso, avalia-se se a soma da remessa dos familiares e da bolsa cobre o aluguel, e o uso de uma garantia de aluguel (seguro-fiança institucional) ajuda bastante nessa decisão.

Interromper uma candidatura só porque falta um documento acaba afastando também candidatos que tinham uma alternativa válida disponível. Ter em mente que existe uma alternativa para cada finalidade (identidade, trabalho, renda) aumenta a flexibilidade da análise sem abrir mão do rigor. Os critérios gerais de análise de locação estão detalhados em nosso guia sobre critérios de análise de locação e motivos comuns de reprovação.

Como verificar o Cartão de Residência | O que mudou no cartão a partir de junho de 2026

Olhar apenas a frente do Cartão de Residência (在留カード) não é suficiente como verificação. A Agência de Serviços de Imigração do Japão (出入国在留管理庁, ISA) afirma explicitamente que já ocorreram casos de fabricação de cartões falsificados usando números de Cartão de Residência válidos — ou seja, existem falsificações que não podem ser identificadas apenas pela aparência do cartão. Além disso, a partir de 14 de junho de 2026 os dados impressos no cartão mudaram, o que exige atualizar o próprio procedimento de verificação.

Por que olhar o cartão não basta, e a verificação em duas etapas

Como medida contra falsificação e adulteração, a Agência de Serviços de Imigração do Japão disponibiliza duas ferramentas gratuitas. Elas têm papéis diferentes, e o procedimento padrão é usar as duas.

1. Aplicativo de leitura do Cartão de Residência (在留カード等読取アプリケーション): lê o nome, a data de nascimento e a foto gravados no chip IC do cartão e os compara com o que está impresso na superfície. Isso mostra se a superfície do cartão foi adulterada. Está disponível para Windows, macOS, Android e iOS; no computador, é necessário um leitor de cartão IC sem contato.
2. Consulta de invalidação de número do Cartão de Residência (在留カード等番号失効情報照会): consulta o número do cartão e o período de validade para verificar se esse cartão já foi invalidado. Isso mostra se o cartão ainda está válido hoje. Desde 14 de novembro de 2025, é possível acessar essa consulta de invalidação diretamente a partir do aplicativo de leitura.

Essas duas ferramentas não são substitutas uma da outra. Só o aplicativo de leitura não identifica um cartão "autêntico, mas já invalidado"; só a consulta de invalidação não identifica um "cartão falsificado que reutiliza um número válido". A própria Agência de Serviços de Imigração recomenda usar a consulta de invalidação em conjunto com o aplicativo. Os dois caminhos de acesso estão reunidos na página de suporte da Agência de Serviços de Imigração do Japão sobre o aplicativo de leitura e a consulta de invalidação. É importante lembrar que, ao usar o aplicativo de leitura, o consentimento da pessoa para apresentar o cartão é um pré-requisito, assim como acontece com qualquer outro documento de identidade.

O novo modelo do Cartão de Residência Específico, em vigor desde 14 de junho de 2026

Em 14 de junho de 2026, entrou em operação o "Cartão de Residência Específico" (特定在留カード, tokutei zairyū kādo), que incorpora as funções do Cartão de Identificação Individual (My Number). Ao mesmo tempo, os Cartões de Residência comuns — os que não são Cartão de Residência Específico — também passaram para o novo modelo. O impacto mais relevante para proprietários e imobiliárias é a redução dos dados impressos na superfície do cartão.

Fonte: Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Sobre o pedido de emissão do Cartão de Residência Específico" e "Perguntas e respostas sobre a integração entre o Cartão de Residência e o Cartão de Identificação Individual"

Na prática, a conclusão é simples. A "data de vencimento do período de permanência", que é o dado usado para definir a duração do contrato, continua impressa no cartão mesmo no novo modelo. Ou seja, a informação necessária para desenhar o contrato ainda pode ser lida diretamente na superfície do cartão, como sempre foi. O que desapareceu foi apenas a indicação de "quantos anos dura o período de permanência" (3 anos? 5 anos?), que é uma informação auxiliar para estimar a frequência das renovações.

Porém, atualmente nem mesmo o aplicativo de leitura exibe esses dados que sumiram da superfície — "duração do período de permanência", "tipo de autorização" e "data de concessão". A Agência de Serviços de Imigração informa que pretende lançar uma versão atualizada do aplicativo, capaz de exibir esses itens, por volta de setembro de 2026. Até lá, é mais realista adotar o hábito de montar a duração do contrato a partir da data de vencimento, em vez de gastar esforço tentando confirmar a duração original do período de permanência.

Outro ponto a observar é que agora existem três tipos de cartão em circulação: o Cartão de Residência no modelo antigo, o Cartão de Residência no novo modelo e o Cartão de Residência Específico. Os três são válidos — o modelo antigo continua válido até sua própria data de vencimento, e não é necessário exigir a troca do titular. A obtenção do Cartão de Residência Específico é opcional, e a pessoa pode continuar portando os dois cartões (Cartão de Residência e Cartão de Identificação Individual) separadamente. No balcão de atendimento, a postura correta não é perguntar "qual é o cartão certo", mas sim verificar "se o cartão apresentado está válido".

Contexto para o leitor de países lusófonos: o Cartão de Residência japonês concentra em um único documento físico praticamente tudo o que, no Brasil, estaria disperto entre a Carteira de Registro Nacional Migratório (CRNM) da Polícia Federal e o comprovante de situação migratória do e-CPF ou do CPF do estrangeiro. A diferença central é que o cartão japonês traz embutida, de forma explícita, a data-limite de permanência no país — um dado que, no sistema brasileiro de vistos, normalmente só se obtém consultando o processo migratório específico da pessoa. Para quem administra imóveis a distância, isso significa que uma única foto nítida do Cartão de Residência (mais a consulta oficial de invalidação) já revela o dado mais crítico para desenhar o contrato: até quando aquele inquilino pode legalmente permanecer no Japão.

[Tabela comparativa] Período de permanência por status de residência e como definir a duração do contrato

A duração do contrato é definida a partir de duas informações: a data de vencimento gravada no Cartão de Residência e a natureza do próprio status de residência (在留資格, zairyū shikaku). Isso porque um residente permanente, com período de permanência indeterminado, e um estudante, cujo prazo é individualmente designado dentro de um limite de 4 anos e 3 meses, têm situações completamente diferentes mesmo quando ambos assinam, por exemplo, o mesmo contrato de 2 anos. A tabela a seguir resume o período de permanência de acordo com a tabela anexa à Lei de Controle de Imigração do Japão, e como isso se traduz em decisões práticas sobre a duração do contrato.

Fonte: Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Tabela de status de residência"; sobre o total acumulado do período de permanência de Habilidades Específicas nº 1, ver também "Período total de permanência", da mesma agência

No fim de 2025, o status de residência mais numeroso era o de residente permanente, com 947.125 pessoas — o grupo com período de permanência indeterminado. Em seguida vêm Engenharia/Serviços Humanísticos/Negócios Internacionais, com 475.790 pessoas, e Estudante, com 464.784. Ou seja, uma parcela considerável dos candidatos praticamente não precisa preocupar-se com restrição de prazo no contrato. Tratar todo candidato estrangeiro, indistintamente, como "grupo de risco por prazo de permanência curto" se afasta da realidade dos números.

Na prática: quando o prazo de permanência é mais curto que a duração do contrato

Quando a data de vencimento cai no meio da duração do contrato, existem duas alternativas.

A primeira, e a mais recomendada, é manter o contrato de locação comum (普通借家契約, futsū shakuya keiyaku) e pedir ao inquilino que apresente uma cópia atualizada do Cartão de Residência no momento da renovação do período de permanência. A renovação do período de permanência é um trâmite do próprio inquilino junto à Agência de Imigração, e, se aprovada, um novo Cartão de Residência é emitido. Incluir no contrato ou em um termo aditivo a cláusula "apresentar cópia do Cartão de Residência atualizado no momento da renovação" transforma essa verificação em rotina institucionalizada. Não é necessário — nem recomendado — pedir a rescisão do contrato enquanto a data de vencimento ainda está distante.

A outra alternativa é usar um contrato de locação de prazo determinado (定期借家契約, teiki shakuya keiyaku) ajustado à data de vencimento, mas recomendamos cautela nessa escolha. O contrato de prazo determinado se encerra de forma definitiva ao final do período, o que significa que, mesmo que o período de permanência do inquilino seja renovado e ele queira continuar morando ali, ele precisará deixar o imóvel a menos que um novo contrato seja firmado. Quando o corte do prazo se torna um fim em si mesmo, corre-se o risco de perder um bom inquilino desnecessariamente, apenas por causa do curto prazo do contrato. Na nossa avaliação, montar uma rotina sólida de reconfirmação e optar pelo contrato de locação comum tende a favorecer mais a taxa de ocupação no longo prazo.

Comparando com a prática lusófona: em Portugal, o contrato de arrendamento habitacional costuma ter renovação automática por padrão, salvo oposição expressa de uma das partes; no Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) também parte de uma lógica de prorrogação por prazo indeterminado quando o contrato original vence e o inquilino permanece no imóvel sem oposição do locador. O modelo japonês do contrato de locação comum, atrelado a renovações administrativas de status migratório em vez de decisões puramente contratuais, exige do proprietário um acompanhamento mais ativo do calendário de vencimento do visto do que normalmente se pratica em um contrato residencial no Brasil ou em Portugal.

Como escolher a garantia de aluguel | A estrutura de 3 camadas: 123 registradas, 52 com suporte em idiomas, 12 certificadas

A questão "não tenho um fiador solidário residente no Japão" tem, na prática, uma solução: a garantia de aluguel (家賃債務保証, yachin saimu hoshō — um serviço institucional de garantia de crédito locatício, equivalente funcional a um seguro-fiança). Mas quando se fala em "usar uma garantidora", o significado muda de acordo com a camada a que essa empresa pertence. A lista de operadoras divulgada pelo MLIT está organizada em três camadas.

[Tabela comparativa] As 3 camadas da garantia de aluguel no Japão

Fonte: MLIT, "Lista de operadoras registradas de garantia de aluguel", "Lista de operadoras registradas com suporte em idiomas para estrangeiros", "Lista de operadoras certificadas de garantia de aluguel"

O que vale a pena ter em mente na prática são essas 52 operadoras do meio da tabela. O fato de que existe um número divulgado oficialmente de empresas que oferecem suporte multilíngue no momento do contrato e durante a locação derruba a ideia de que "sendo estrangeiro, não se consegue uma garantidora". Uma preparação realista é olhar a lista, identificar nome e sede de cada operadora e selecionar previamente algumas que atuem na sua área de gestão. O funcionamento da garantia de aluguel em si está detalhado em nosso artigo sobre o que é uma empresa de garantia de aluguel.

Contexto para o leitor lusófono: o modelo mais próximo que existe no Brasil é o seguro-fiança locatícia, e em Portugal, o seguro de renda ou a caução bancária. A diferença central é que, no Japão, o governo mantém e publica uma lista oficial e nominal das empresas registradas — incluindo quais delas oferecem atendimento em outros idiomas — o que dá ao investidor estrangeiro um caminho verificável e público para escolher uma garantidora confiável, em vez de depender apenas da reputação de mercado de uma seguradora.

O que mudou com o sistema de operadoras certificadas de garantia de aluguel, em vigor desde outubro de 2025

O sistema de operadoras certificadas de garantia de aluguel é um mecanismo pelo qual o Ministro da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo certifica operadoras de garantia de aluguel acessíveis a pessoas que precisam de apoio para garantir moradia. Foi criado pela reforma da Lei da Rede de Segurança Habitacional (Lei nº 43 de 2024) e entrou em vigor em 1º de outubro de 2025. Estrangeiros estão incluídos na categoria de pessoas que precisam de apoio habitacional.

Essa reforma também trouxe, como pilares adicionais, a criação de um sistema de certificação para "moradias com suporte residencial", o incentivo ao uso de locação vitalícia de imóveis e o avanço no tratamento de bens deixados para trás. Do ponto de vista do proprietário, isso significa que o próprio sistema passou a oferecer uma resposta institucional à preocupação "se algo acontecer depois que eu alugar o imóvel, quem vai lidar com isso". Já existem produtos que incluem, dentro da cobertura da garantia, os custos de remoção, armazenamento e descarte de bens deixados para trás, o que reduz a carga prática de um proprietário no caso de um inquilino que retorna repentinamente ao seu país de origem.

[Exemplo de cálculo] Quanto custam o depósito de entrada e a taxa de garantia em um estúdio de ¥80.000/mês

Dizer que "vamos explicar os custos com cuidado" não significa nada se não mostrarmos o valor real. Usando os números da Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do ano fiscal de 2025 (令和7年度住宅市場動向調査), fazemos aqui o cálculo completo para um estúdio hipotético de ¥80.000/mês (aprox. R$ 2.880, à taxa aproximada de referência usada neste artigo, R$ 1 ≈ ¥27,8 / ¥1 ≈ R$ 0,036, posição de agosto de 2026 — consulte sempre a cotação do dia antes de fechar um orçamento).

Segundo essa pesquisa, entre as famílias que alugaram um imóvel residencial privado, o aluguel mensal médio foi de ¥83.381 (aprox. R$ 3.000), com mediana de ¥74.000 (aprox. R$ 2.660), e a taxa de condomínio/manutenção mensal média foi de ¥4.837 (aprox. R$ 174). Entre as famílias que pagaram shikikin (敷金, depósito caução reembolsável, sujeito a descontos para restauração do imóvel), 51,9% pagaram esse valor, e destas, 64,4% pagaram exatamente "1 mês" de aluguel. Entre as que pagaram reikin (礼金, uma quantia não reembolsável, tradicionalmente entendida como um "agradecimento" ao proprietário — sem equivalente direto na prática de locação de países lusófonos), 43,1% pagaram esse valor, sendo que 73,4% pagaram exatamente "1 mês". Entre as que pagaram comissão de intermediação, 48,0% pagaram esse valor, sendo que 69,7% pagaram exatamente "1 mês".

Composição do custo inicial de entrada

Fonte: MLIT, "Relatório da Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do Ano Fiscal de 2025" (julho de 2026); MLIT e Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Locação, "Guia de Recebimento de Estrangeiros para Proprietários e Empresas Imobiliárias"

Para alugar um quarto de ¥80.000/mês, o cálculo mostra que é necessário reunir, antes de entrar no imóvel, aproximadamente 4,7 vezes o valor do aluguel. Em muitos países, o equivalente exigido é apenas um depósito do tipo shikikin — e poucos países mantêm um costume equivalente ao reikin. Mostrar esse número diretamente, logo de início, reduz mal-entendidos de forma muito mais eficaz do que tentar explicar o reikin em palavras.

Comparando com o Brasil e Portugal: no Brasil, a modalidade mais usada é a caução (limitada por lei a até 3 meses de aluguel) ou o seguro-fiança (cujo custo recorrente varia, mas costuma representar uma fração do aluguel mensal, paga durante toda a vigência do contrato, sem exigir um grande desembolso único de entrada); em Portugal, a prática comum é uma caução de 1 a 2 meses de renda. Nenhum dos dois mercados tem um equivalente direto ao reikin japonês — o dinheiro pago ao proprietário como agradecimento, sem direito a devolução ao final do contrato, mesmo que o imóvel seja devolvido em perfeitas condições. Para um investidor lusófono, isso significa que o retorno de caixa do primeiro mês de um imóvel japonês tende a ser mais alto do que no mercado de origem — e que essa mesma característica também eleva a barreira de entrada percebida por um inquilino estrangeiro que desconhece o costume.

É importante lembrar que a base de cálculo da taxa de garantia varia de operadora para operadora: em alguns casos incide apenas sobre o aluguel, em outros sobre o aluguel mensal somado à taxa de condomínio e outros encargos.

Taxa de garantia e o limite de cobertura que o proprietário pode receber

O guia do MLIT traz exemplos reais, com valores, de duas garantidoras que realmente operam no mercado. A taxa de garantia paga pelo inquilino e o limite de cobertura que o proprietário pode receber se correspondem da seguinte forma:

O ponto que merece atenção aqui é que o limite de cobertura da garantia chega a ser o dobro entre as duas empresas — 48 meses contra 24 meses. Para um aluguel de ¥80.000, isso equivale à diferença entre ¥3.840.000 e ¥1.920.000 (aprox. R$ 138.240 contra R$ 69.120). Se a inadimplência se prolongar e ainda houver custas de um processo de despejo e de descarte de bens deixados para trás, essa diferença afeta diretamente o resultado líquido do proprietário. Uma taxa de garantia mais barata é atraente para o inquilino, mas o que o proprietário deve observar é o limite de cobertura e o escopo da garantia. Uma visão geral sobre os valores de mercado está disponível em nosso guia sobre a estrutura de tarifas da garantia de aluguel.

Vale registrar ainda que, na Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do ano fiscal de 2025, a segunda maior dificuldade relatada no momento do contrato foi "conseguir um fiador solidário". Na pesquisa básica da Agência de Serviços de Imigração sobre residentes estrangeiros, "o fiador necessário para alugar um imóvel" também aparece em 19,3% das respostas como uma das dificuldades do dia a dia. Ou seja, o uso de uma garantidora não é apenas uma medida de proteção de risco para o proprietário — é também a solução para uma das maiores dores do próprio inquilino, japonês ou estrangeiro.

O limite que não pode ser ultrapassado na análise de locação | Recusar só pela nacionalidade pode ser discriminação ilegal

O "Guia de Recebimento de Estrangeiros", elaborado pelo MLIT em conjunto com a Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Locação (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会, JPM), afirma explicitamente, em formato de perguntas e respostas: recusar a locação pelo simples fato de a pessoa ser estrangeira pode configurar discriminação ilegal. Já houve casos em que a recusa de locação baseada apenas na nacionalidade resultou em condenação judicial ao pagamento de indenização por dano moral no Japão.

Isso não é apenas uma questão ética — é também uma questão de risco de negócio. Manter, sem reavaliação, uma condição de anúncio do tipo "não aceita estrangeiros" significa restringir por conta própria o público de locação, carregando ao mesmo tempo o risco de uma disputa judicial.

A realidade: "procurar moradia" é o cenário nº 1 de discriminação relatada

Na pesquisa básica sobre residentes estrangeiros do ano fiscal de 2025, conduzida pela Agência de Serviços de Imigração do Japão (8.874 respostas válidas, taxa de resposta de 45,5%, período de coleta entre 17 de outubro e 9 de novembro de 2025), o cenário mais citado de experiência de discriminação foi "na hora de procurar moradia", com 19,4% — o item mais numeroso. Entre os responsáveis pela discriminação relatada, "profissionais do setor imobiliário" apareceu em terceiro lugar, com 23,8%. Assim como na pesquisa do ano anterior, a busca por moradia continua sendo o cenário de maior atrito.

Esse número também pode ser lido de outra forma: ainda existe uma grande margem de diferenciação para a empresa e o proprietário que conseguem atender bem esse momento. Nas respostas abertas da mesma pesquisa, há relatos de pessoas que, mesmo morando há muitos anos no Japão, continuam sendo obrigadas a apresentar um fiador japonês a cada novo contrato de locação — o que torna a própria busca por moradia uma fonte de grande estresse.

O que pode ser avaliado na análise, e onde está o limite

O princípio da distinção é claro: fatos ligados à capacidade de pagamento e ao cumprimento do contrato podem ser avaliados; um atributo em si, não. "A data de vencimento do período de permanência é daqui a 3 meses, então um contrato de 2 anos é difícil" é um julgamento baseado em fato. "Não aceito por ser de tal nacionalidade" é uma exclusão baseada em atributo. Deixar essa distinção clara, por escrito, dentro da própria empresa, ajuda a equipe em campo a não hesitar diante desse tipo de decisão.

O que fazer antes do contrato, durante a locação e na saída | Como usar as ferramentas multilíngues

O "Guia de Recebimento de Estrangeiros" do MLIT organiza as causas de problemas com inquilinos estrangeiros em três categorias: desconhecimento das regras de convivência e do uso do imóvel, compreensão insuficiente do conteúdo do contrato, e falha de comunicação. Como exemplos de problemas durante a locação, o guia cita violação das regras de descarte de lixo, conflitos de vizinhança por ruído, atraso no pagamento do aluguel e coabitação não autorizada.

As três causas convergem para um único ponto: "a informação não chegou até a pessoa". Se a origem não é má-fé, e sim uma lacuna de informação, então preparar as ferramentas certas de comunicação já reduz o problema. E essas ferramentas já existem, gratuitamente, em 14 idiomas.

Antes do contrato: compartilhar por escrito as condições desejadas e os documentos exigidos

• Lista de condições desejadas: um formulário para o candidato preencher com aluguel, localização, metragem, número de cômodos, preferência por quarto japonês (washitsu, 和室 — cômodo tradicional com piso de tatame) ou quarto ocidental, número de moradores, se será fiador solidário ou garantidora, período desejado de entrada e o teto de gastos aceitável no contrato. Fazer o candidato preencher isso antes de visitar o imóvel reduz idas e vindas causadas por incompatibilidade de condições.
• Lista de verificação de documentos exigidos: o formulário com os 14 itens já apresentado no início deste artigo. Basta marcar os itens aplicáveis e entregar.
• Explicação de itens importantes e contrato: as diretrizes do MLIT incluem modelos, em vários idiomas, do contrato padrão de locação residencial e do contrato padrão de locação de prazo determinado (ambos na versão de março de 2018), além de modelos de formulário de candidatura e de explicação de itens importantes. Ter o modelo no idioma nativo do candidato ao lado, durante a explicação, aumenta a compreensão.

Como postura básica de atendimento, o guia recomenda "falar em japonês simplificado (やさしい日本語), devagar e com clareza, evitando ao máximo termos técnicos", além de sugerir pedir o acompanhamento de um amigo que possa traduzir ou usar um tradutor de bolso. Não é necessário montar uma estrutura multilíngue completa para começar a agir — há passos simples que já fazem diferença.

Durante a locação: afixar as regras com ilustrações

• Lista de compromissos de moradia: um formulário para compartilhar, em vários idiomas, regras da casa como descarte de lixo, ruído e proibições. Ler junto com o inquilino no momento do contrato e entregar uma cópia.
• Guia de busca de moradia: uma cartilha que explica, em japonês simplificado e em vários idiomas, como procurar um imóvel, regras de convivência e termos do setor imobiliário. Pode ser entregue a quem já teve a locação aprovada.
• Avisos com ilustrações: o guia recomenda o uso de avisos ilustrados, já que cartazes apenas com texto são de difícil compreensão. Mostrar "lixo incinerável, segundas e quintas-feiras" com um desenho e o dia da semana transmite a mesma informação a inquilinos de qualquer nacionalidade.
• Contatos de emergência antecipados: o guia recomenda confirmar, com antecedência, os contatos de pessoas próximas ao candidato — familiares no país de origem, amigos japoneses, o empregador, a instituição de ensino — como uma medida importante de precaução.

Além desses materiais, a Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Locação (JPM) disponibiliza, em sua página de apoio à locação facilitada para estrangeiros, vídeos do "Guia de Como Morar para Estrangeiros". Para o público que absorve melhor conteúdo em vídeo do que em papel, essa é outra opção de material a indicar.

Na saída: explicar o critério de restauração do imóvel já no momento da entrada

Problemas na saída do inquilino se decidem não no momento da saída, mas no momento do contrato. O guia também recomenda "explicar com cuidado, no momento do contrato, que existe uma obrigação de restauração do imóvel ao estado original (原状回復, genjō kaifuku), garantindo que o inquilino compreenda isso", e sugerir, quando possível, uma vistoria conjunta do imóvel já no momento da entrada. As diretrizes também trazem, em vários idiomas, uma lista de verificação do estado do imóvel na entrada e na saída, usada para a restauração.

Na Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do ano fiscal de 2025, a maior dificuldade relatada no momento da saída foi "cobrança pouco clara de custos de reparo", seguida por "acerto de contas de aluguel e depósito caução". Faz sentido pensar que um problema que já ocorre com inquilinos japoneses deve ser prevenido com ainda mais cuidado quando há uma barreira de idioma. A divisão de responsabilidade pela restauração do imóvel está detalhada em nosso guia sobre restauração do imóvel e prevenção de conflitos.

O que significa receber inquilinos estrangeiros | Combate à vacância na era dos 4,12 milhões de residentes estrangeiros

A razão para organizar todo esse procedimento está no tamanho do mercado. No fim de 2025, o número de residentes estrangeiros de médio e longo prazo no Japão era de 4.125.395 pessoas, um aumento de 356.418 pessoas (9,5%) em relação ao ano anterior, ultrapassando pela primeira vez a marca de 4 milhões. Desse total, 3.858.499 são residentes de médio e longo prazo e 266.896 são residentes permanentes especiais.

[Tabela numérica] Tamanho e composição dos residentes estrangeiros (fim de 2025)

Fonte: Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Sobre o número de residentes estrangeiros no fim do ano fiscal de 2025"

O fato de o status de residência mais numeroso ser o de residente permanente tem relação direta com a decisão de receber ou não um inquilino estrangeiro. Mais de 940 mil pessoas vivem no Japão com período de permanência indeterminado, e para esse grupo o argumento "tenho receio pela data-limite de permanência" simplesmente não se sustenta. Em um contexto de queda populacional no Japão, continuar excluindo do público de locação um segmento que cresce 9,5% ao ano não é uma escolha racional do ponto de vista do combate à vacância. A lógica de transformar o recebimento de inquilinos estrangeiros em melhoria da taxa de ocupação está detalhada em nosso guia prático sobre como o recebimento de inquilinos estrangeiros ajuda a combater a vacância.

O apoio institucional do sistema de Rede de Segurança Habitacional

Estrangeiros estão incluídos entre as "pessoas que precisam de apoio para garantir moradia" (住宅確保要配慮者) no sistema de Rede de Segurança Habitacional (住宅セーフティネット制度, Jūtaku Safety Net Seido) do Japão. Esse sistema oferece apoio para reforma de imóveis dedicados à rede de segurança e para redução da carga financeira do inquilino, e a reforma de outubro de 2025 criou também um sistema de certificação para "moradias com suporte residencial". O registro e a busca podem ser feitos pelo Sistema de Informações sobre Moradias com Suporte Residencial. A visão geral do sistema está detalhada em nosso artigo sobre como usar o sistema de Rede de Segurança Habitacional no combate à vacância.

Entendemos que receber pessoas que precisam de apoio habitacional — sejam idosos, sejam estrangeiros — não é uma concessão, mas uma expansão das opções na gestão de locação. Deixar que o próprio sistema absorva os riscos que ele foi desenhado para absorver, e dedicar o tempo do proprietário à construção do relacionamento com o inquilino, é o formato que, na nossa avaliação, sustenta ao mesmo tempo a taxa de ocupação e o valor do imóvel no longo prazo.

Resumo | A ordem de verificação antes do contrato

Um contrato de locação com um estrangeiro, uma vez que o procedimento esteja definido, acaba sendo muito parecido com um contrato com um japonês. Aqui está apenas a ordem organizada.

1. Entregar a lista de condições desejadas: compartilhar por escrito o aluguel, a região, o número de moradores e o teto de gastos, resolvendo antecipadamente qualquer incompatibilidade de condições.
2. Verificar o Cartão de Residência em duas etapas: ler na superfície o status de residência e a data de vencimento do período de permanência, e confirmar a autenticidade e a validade do cartão com o aplicativo de leitura e a consulta de invalidação.
3. Selecionar, entre os 14 itens da lista de documentos, apenas os aplicáveis: marcar e solicitar somente os documentos correspondentes às três categorias (identidade / trabalho ou estudo / renda) daquele candidato específico.
4. Calcular a duração do contrato a partir da data de vencimento: para um residente permanente, o mesmo desenho aplicado a um japonês; para um estudante, ajustar ao menor prazo entre o período de matrícula e a data de vencimento.
5. Escolher uma garantidora entre as 52 com suporte em idiomas: comparar não pelo custo mais baixo da taxa de garantia, mas pelo limite de cobertura, pelo escopo da garantia e pela existência de suporte multilíngue.
6. Apresentar os custos em valores concretos: explicar, com números reais, que para um aluguel de ¥80.000 o custo inicial fica entre ¥372.837 e ¥396.837 (aprox. R$ 13.420 a R$ 14.286), e esclarecer também a relação entre o shikikin e a restauração do imóvel já no momento da entrada.
7. Ler junto a lista de compromissos de moradia: compartilhar em vários idiomas as regras de descarte de lixo e de ruído, e preparar os avisos com ilustrações.

Desses 7 passos, apenas o 2, o 4 e parte do 5 são específicos de um contrato com estrangeiro. Todo o resto são passos que, idealmente, já deveriam fazer parte de qualquer contrato de locação, mesmo com um inquilino japonês. Organizar o recebimento de inquilinos estrangeiros é, ao mesmo tempo, organizar a própria gestão de locação.

Se você tiver dúvidas sobre como estruturar o recebimento de inquilinos estrangeiros, sobre a seleção de uma garantidora de aluguel ou sobre a operação de contratos em vários idiomas, fale com a INA&Associates Co., Ltd. Fazemos propostas adequadas à situação real do seu imóvel, em um formato que pode ser aplicado diretamente na prática.

Perguntas frequentes (FAQ)

Quais documentos exigidos para o contrato de locação com um estrangeiro são diferentes dos exigidos de um japonês?

Dos 14 itens da lista de verificação do MLIT, apenas 4 não aparecem na análise de um candidato japonês: o Cartão de Residência, o comprovante de qualificação para o trabalho, a autorização de atividade fora do status e o comprovante de remessa bancária. Os outros 10 itens (passaporte, comprovante de vínculo empregatício, comprovante de matrícula escolar, comprovante de retenção de imposto na fonte, holerite, certidão de pagamento de impostos, cópia da declaração de imposto de renda, comprovante de salário a receber, comprovante de bolsa de estudos, comprovante de saldo em poupança) têm o mesmo papel na análise de um candidato japonês. Ou seja, o número total de documentos não aumenta drasticamente.

O que fazer se o candidato não tiver um fiador solidário residente no Japão?

É possível resolver com o uso de uma garantia de aluguel (家賃債務保証). O MLIT divulga 52 operadoras registradas com suporte em idiomas para estrangeiros (posição de 31/12/2025), cerca de 40% das 123 operadoras registradas no total. Alguns produtos incluem, na cobertura, suporte multilíngue no contrato e durante a locação, além da remoção, armazenamento e descarte de bens deixados para trás. A dificuldade em conseguir um fiador solidário também aparece como a segunda maior queixa relatada na Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional — inclusive entre inquilinos japoneses. O uso de uma garantidora não é um tratamento especial exclusivo para estrangeiros.

Como fechar o contrato quando o prazo de permanência é mais curto que a duração pretendida do contrato?

A prática recomendada é manter o contrato de locação comum e pedir ao inquilino que apresente uma cópia do Cartão de Residência atualizado no momento da renovação do período de permanência. Como um novo Cartão de Residência é emitido quando a renovação é aprovada, basta incluir no contrato ou em um termo aditivo a cláusula de reconfirmação nesse momento. Também é possível usar um contrato de locação de prazo determinado ajustado à data de vencimento, mas, como esse tipo de contrato se encerra de forma definitiva ao final do período, mesmo um inquilino que teve o período de permanência renovado e deseja continuar morando ali precisará sair, a menos que um novo contrato seja firmado. Isso pode significar perder um bom inquilino desnecessariamente, por isso recomendamos avaliar essa opção com cautela.

É possível recusar a locação simplesmente por a pessoa ser estrangeira?

O "Guia de Recebimento de Estrangeiros" do MLIT e da Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Locação afirma explicitamente que recusar a locação apenas por a pessoa ser estrangeira pode configurar discriminação ilegal, e que já houve casos em que a recusa baseada exclusivamente na nacionalidade resultou em condenação ao pagamento de indenização por dano moral. Por outro lado, é possível basear a decisão em fatos ligados à capacidade de pagamento e ao cumprimento do contrato, como a data de vencimento do período de permanência, a renda e a capacidade de pagamento, e a aprovação na análise da garantidora de aluguel. A linha divisória está em julgar por fatos, e não por um atributo em si.

O que mudou no Cartão de Residência a partir de junho de 2026, e o que se deve verificar agora?

O "status de residência" e a "data de vencimento do período de permanência" — os dados necessários para o contrato — continuam impressos na superfície mesmo no novo modelo. O que desapareceu da superfície foi a "duração do período de permanência" (3 anos, 5 anos etc.), o "tipo de autorização", a "data de concessão" e a "data de emissão", que agora ficam gravados apenas no chip IC. Por enquanto, essas informações também não são exibidas pelo aplicativo de leitura, então o mais realista é montar a duração do contrato a partir da data de vencimento. Cartões do modelo antigo continuam válidos até sua própria data de vencimento, e não é necessário exigir a troca.

Para continuar lendo

• Como o recebimento de inquilinos estrangeiros ajuda a combater a vacância | Know-how prático e guia para melhorar a taxa de ocupação
• O impacto do crescimento acelerado de residentes estrangeiros no mercado imobiliário urbano — pontos-chave para a gestão de locação no futuro próximo

Fontes e referências

• MLIT — Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, "Lista de Verificação de Documentos para Análise de Locação" (material de apoio das Diretrizes para Facilitar a Locação de Imóveis Residenciais Privados a Estrangeiros)
• MLIT, "Lista de Condições Desejadas"
• MLIT, "Lista de Compromissos de Moradia"
• MLIT, "Guia de Busca de Moradia"
• MLIT, "Sobre a locação facilitada de imóveis residenciais privados a estrangeiros"
• MLIT e Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Locação, "Guia de Recebimento de Estrangeiros para Proprietários e Empresas Imobiliárias"
• MLIT, "Lista de Operadoras Registradas de Garantia de Aluguel" (posição de 31/03/2026, 123 operadoras)
• MLIT, "Lista de Operadoras Registradas com Suporte em Idiomas para Estrangeiros" (posição de 31/12/2025, 52 operadoras)
• MLIT, "Lista de Operadoras Certificadas de Garantia de Aluguel" (posição de 31/07/2026, 12 operadoras)
• MLIT, "Sistema de Operadoras Certificadas de Garantia de Aluguel"
• MLIT, "Relatório da Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do Ano Fiscal de 2025" (julho de 2026)
• MLIT, "Sistema de Rede de Segurança Habitacional"
• MLIT, "Sobre a lei de reforma parcial da Lei da Rede de Segurança Habitacional, entre outras" (em vigor desde 01/10/2025)
• MLIT, "Sistema de Informações sobre Moradias com Suporte Residencial"
• Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Sobre o número de residentes estrangeiros no fim do ano fiscal de 2025"
• Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Tabela de Status de Residência"
• Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Período Total de Permanência"
• Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Página de Suporte do Aplicativo de Leitura do Cartão de Residência e da Consulta de Invalidação"
• Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Sobre o pedido de emissão do Cartão de Residência Específico"
• Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Perguntas e Respostas sobre a Integração entre o Cartão de Residência e o Cartão de Identificação Individual"
• Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Pesquisa Básica sobre Residentes Estrangeiros do Ano Fiscal de 2025 (Principais Resultados)"
• Agência de Serviços de Imigração do Japão, "Pesquisa Básica sobre Residentes Estrangeiros"
• Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Locação, "Apoio à Locação Facilitada para Estrangeiros"