Alquiler a extranjeros en Japón: documentos y residencia

El procedimiento que Japón exige para verificar a un inquilino extranjero es, en sí mismo, un mecanismo exclusivamente japonés, sin equivalente directo en España o América Latina. En el mundo hispanohablante, gran parte de la seguridad de una transacción inmobiliaria descansa en la fe pública registral: un notario certifica la identidad de las partes y un registro público centralizado da fe de la titularidad y la solvencia, de modo que un tercero puede confiar en lo que el registro dice. En Japón, el registro de la propiedad (登記, tōki) no tiene esa fuerza de fe pública: inscribir un derecho no garantiza por sí solo su validez frente a terceros, y del mismo modo no existe un registro público único al que un propietario pueda consultar para verificar de un vistazo la identidad, la solvencia y la situación migratoria de un solicitante extranjero. En su lugar, el arrendador reúne y coteja personalmente un conjunto de documentos en papel y de datos verificables uno por uno.

El Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism) ha ordenado esos documentos en una lista de verificación oficial que agrupa 14 ítems en 3 categorías. Y aquí está el primer punto que conviene desmontar: lo que realmente distingue un contrato con un inquilino extranjero de uno con un inquilino japonés no son 14 documentos completamente distintos, sino solo cuatro: la tarjeta de residencia (在留カード, zairyū kādo, "residence card"), el permiso de actividades fuera del estatus de residencia autorizado, el certificado de aptitud laboral según el estatus de residencia, y el comprobante de transferencia bancaria desde el extranjero. Y, sobre todo, un único dato que se extrae de esos documentos: la fecha de vencimiento del periodo de residencia.

Esta guía está dirigida a propietarios —muchos de ellos inversores internacionales que ya poseen inmuebles en alquiler en Japón— y a los administradores de fincas que reciben una solicitud de alquiler de un extranjero. Responde a tres preguntas muy concretas: qué documentos reunir, qué comprobar en cada uno de ellos, y a cuántos años fijar la duración del contrato. El 14 de junio de 2026 cambió el formato de la tarjeta de residencia, y de la superficie física de la tarjeta desapareció la mención impresa del "periodo de residencia" (en años). Si el procedimiento de verificación de identidad de una inmobiliaria no incorpora este cambio, no podrá procesar correctamente las tarjetas que hoy se presentan en la práctica. Todas las cifras y procedimientos de este artículo proceden de fuentes primarias del MLIT y de la Agencia de Servicios de Inmigración de Japón (出入国在留管理庁, Immigration Services Agency of Japan, ISA).

Puntos clave de este artículo

• Los documentos requeridos están organizados en la lista de verificación oficial del MLIT en 14 ítems agrupados en 3 categorías (identidad / trabajo o estudios / ingresos y salario), y existe una versión ya traducida a 14 idiomas —incluido el español— lista para usar sin necesidad de traducirla.
• Con la tarjeta de residencia no basta con mirar la superficie física de la tarjeta: se verifica con un doble control, la consulta de revocación de números y la aplicación de lectura del chip IC. Desde el 14 de junio de 2026, el nuevo formato ya no imprime el "periodo de residencia" en la superficie de la tarjeta.
• La duración del contrato se calcula hacia atrás a partir del periodo de residencia correspondiente a cada estatus migratorio, y el rango es muy amplio: los Residentes Permanentes no tienen límite de tiempo, los Estudiantes tienen un máximo de 4 años y 3 meses, y el Trabajador Cualificado Específico tipo 1 no puede superar los 3 años continuos.
• Las aseguradoras de garantía de renta (家賃債務保証, similar a un seguro de impago de alquiler) se organizan en tres capas: 123 empresas registradas, 52 con soporte en idiomas extranjeros y 12 certificadas; para inquilinos extranjeros, las que realmente conviene contactar son las 52 con soporte lingüístico.
• Para un estudio con una renta de ¥80.000 al mes (aprox. USD 533), los gastos iniciales rondan entre ¥372.837 y ¥396.837 (aprox. USD 2.486-2.646), y el límite máximo de garantía que puede recibir el propietario llega a ¥3.840.000 (aprox. USD 25.600), equivalente a 48 meses de renta.
• Rechazar a un solicitante únicamente por su nacionalidad puede constituir una discriminación injusta, y existen precedentes judiciales en los que se ha ordenado el pago de una indemnización por daño moral.

Los 14 documentos necesarios para alquilar a un extranjero en Japón, según la lista del MLIT

La respuesta a qué documentos se necesitan está en la Lista de verificación de documentos necesarios para la revisión de inquilinos, publicada por el MLIT como parte del volumen de materiales de sus "Directrices para facilitar el acceso de extranjeros a la vivienda de alquiler privada". Este formulario agrupa los documentos en tres categorías según lo que se quiere confirmar, y enumera 14 ítems en total. El japonés y el inglés aparecen en la misma hoja, con furigana (lectura fonética) incluida. Ni el propietario ni el gestor necesitan elaborar su propia lista de documentos: basta con marcar los ítems correspondientes en esta única hoja y entregarla al solicitante, y esa hoja se convierte directamente en la guía del trámite.

Lo importante es que no hay que reunir los 14 ítems en cada caso. El formulario está diseñado para marcar solo los ítems aplicables al solicitante concreto: un asalariado no necesita el certificado de matrícula escolar, y un estudiante extranjero no presentará un certificado de retención de impuestos en origen porque, simplemente, aún no lo tiene.

[Tabla] Lista de verificación: los 14 documentos necesarios

Fuente: MLIT, "Lista de verificación de documentos necesarios para la revisión de inquilinos" (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism; volumen de materiales de las Directrices para facilitar el acceso de extranjeros a la vivienda de alquiler privada). Esta misma hoja está disponible en 14 idiomas: japonés, inglés, chino, coreano, español, portugués, vietnamita, nepalí, tailandés, indonesio, birmano, jemer, tagalo y mongol.

Para un lector hispanohablante esto tiene una implicación práctica directa: la propia autoridad japonesa ya ofrece esta lista de verificación en español, así que no hace falta traducirla ni redactarla de nuevo para explicársela a un solicitante latinoamericano o español. Basta con descargar la versión en español y marcar las casillas correspondientes.

Los 4 documentos que realmente diferencian el contrato con un extranjero

De los 14 ítems, los que no aparecen en la revisión de un inquilino japonés son solo cuatro: ② la tarjeta de residencia, ⑤ el certificado de aptitud laboral, ⑥ el permiso de actividades fuera del estatus, y ⑫ el comprobante de transferencia bancaria. Los diez ítems restantes son documentos que también se revisan en el caso de un solicitante japonés, con el mismo papel. Decir que "por ser extranjero, los documentos se duplican" no es exacto desde el punto de vista de la práctica diaria: lo que aumenta son cuatro puntos, no catorce.

Estos cuatro documentos responden, cada uno, a una pregunta distinta. La tarjeta de residencia responde a "¿hasta cuándo puede permanecer en Japón?"; el certificado de aptitud laboral responde a "¿puede ejercer ese trabajo con su estatus de residencia actual?"; el permiso de actividades fuera del estatus responde a "¿se puede contar como ingreso legítimo lo que gana con un trabajo a tiempo parcial?"; y el comprobante de transferencia bancaria responde a "¿tiene, además del salario que percibe en Japón, otra fuente de pago?". No son documentos pensados para endurecer la revisión, sino para rellenar un hueco de información que, en el caso de un solicitante japonés, ya viene resuelto de forma automática por el propio sistema de residencia y empleo del país. Entendido así, el sentido de cada verificación queda mucho más claro.

El documento que más se pasa por alto es el ⑥ permiso de actividades fuera del estatus. Los estatus de residencia de Estudiante y de Estancia Familiar tienen restricciones laborales, y solo con este permiso adicional se generan legalmente ingresos por trabajo a tiempo parcial. La existencia o no del permiso también consta en la propia tarjeta de residencia, así que conviene cotejar que los ingresos por trabajo a tiempo parcial declarados en la solicitud coincidan con lo que figura impreso en la tarjeta.

Soluciones alternativas cuando falta algún documento

En la práctica, los tres escenarios donde más se atasca el trámite son los siguientes. En todos los casos ya está definido qué documento sustituye al que falta.

• Acaba de llegar a Japón y no tiene certificado de retención de impuestos en origen: en lugar del ⑦, se pide el ⑪ certificado de salario (previsto). La propia lista de verificación incluye la nota "para quienes están por empezar a trabajar", pensada exactamente para solicitudes hechas antes de incorporarse al puesto. Junto con esto, conviene revisar el ⑭ certificado de ahorros para valorar su capacidad de pago inmediata.
• Aún no ha empezado a trabajar y no tiene recibo de nómina: además del ⑪, se confirma la empresa y la relación laboral con el ③ certificado de empleo o el contrato de trabajo. Si el estatus de residencia es "Ingeniero/Especialista en Humanidades/Servicios Internacionales" (技術・人文知識・国際業務) y hay dudas sobre si el puesto encaja con ese estatus, se añade el ⑤ certificado de aptitud laboral.
• Es estudiante y su único ingreso periódico es una beca: se combinan el ⑬ certificado de beca de estudios y el ⑫ comprobante de transferencia bancaria. La revisión pasa a evaluar si la suma de la remesa familiar y la beca cubre la renta, y en este escenario contar con una garantía de alquiler ayuda mucho a la decisión.

Detener una solicitud solo porque falta un documento significa perder también a solicitantes para los que sí existía una alternativa válida. Tener claro que cada categoría (identidad, empleo, ingresos) admite sustitutos aumenta la flexibilidad de la revisión sin bajar el estándar de solvencia. Los criterios generales de revisión de inquilinos se explican con más detalle en Criterios de revisión de inquilinos en Japón y motivos habituales de rechazo.

Cómo verificar la tarjeta de residencia: qué cambió en la superficie de la tarjeta desde junio de 2026

Con la tarjeta de residencia no basta con mirarla a simple vista: eso no es una verificación suficiente. La Agencia de Servicios de Inmigración de Japón (出入国在留管理庁, ISA) ha señalado explícitamente que se han detectado casos de tarjetas falsificadas que reutilizan un número de tarjeta de residencia válido, es decir, falsificaciones que no se distinguen por el aspecto de la superficie. A esto se suma que, desde el 14 de junio de 2026, cambiaron los datos impresos en la superficie de la tarjeta, por lo que el propio procedimiento de verificación necesita actualizarse.

Aquí conviene retomar la comparación con el mundo hispanohablante: en España y gran parte de América Latina, un documento nacional de identidad se apoya, en última instancia, en un registro civil centralizado al que las autoridades pueden acceder para confirmar su autenticidad, algo cercano en espíritu a esa fe pública de la que hablábamos antes. Japón no ofrece al arrendador un acceso equivalente a un registro central de identidad de extranjeros; en su lugar, la ISA ha construido dos herramientas gratuitas independientes que el propio arrendador debe usar activamente. La verificación, aquí, es responsabilidad del propietario y del gestor, no de un tercero de confianza automático.

Por qué mirar la superficie no basta, y la verificación en dos pasos

Como medida contra la falsificación, la ISA ha publicado dos herramientas gratuitas. Cumplen funciones distintas, así que lo habitual es pasar por ambas.

1. Aplicación de lectura de tarjetas de residencia (在留カード等読取アプリケーション): lee el nombre, la fecha de nacimiento, la fotografía y otros datos grabados en el chip IC de la tarjeta, y los coteja con lo impreso en la superficie. Con esto se comprueba si la superficie ha sido alterada. Está disponible para Windows, macOS, Android e iOS; para usarla en un ordenador se necesita un lector de tarjetas IC sin contacto.
2. Consulta de revocación de número de tarjeta de residencia (在留カード等番号失効情報照会): consulta el número de la tarjeta y su periodo de validez para saber si esa tarjeta ha sido revocada. Con esto se comprueba si la tarjeta sigue vigente en este momento. Desde el 14 de noviembre de 2025, esta consulta de revocación puede realizarse directamente desde la propia aplicación de lectura.

Estas dos herramientas no son intercambiables. La aplicación de lectura, por sí sola, no detecta una tarjeta "auténtica pero ya revocada", y la consulta de revocación, por sí sola, no detecta "una tarjeta falsificada que reutiliza un número válido". La propia ISA recomienda usar ambas herramientas de forma conjunta. Los enlaces a las dos están reunidos en la Página de soporte de la Agencia de Servicios de Inmigración de Japón sobre la aplicación de lectura y la consulta de revocación. Al usar la aplicación de lectura, además, se aplica el mismo principio que con cualquier otro documento de identidad: debe solicitarse la tarjeta con el consentimiento previo del titular.

El nuevo formato y la "tarjeta de residencia específica" vigentes desde el 14 de junio de 2026

El 14 de junio de 2026 comenzó a emitirse la "tarjeta de residencia específica" (特定在留カード), que incorpora funciones equivalentes a las de la tarjeta de Mi Número (マイナンバーカード), y al mismo tiempo las tarjetas de residencia que no son específicas también pasaron al nuevo formato. Para propietarios y gestores, el cambio de mayor impacto es que se redujeron los datos impresos en la superficie.

Fuente: Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Sobre la solicitud de emisión de la tarjeta de residencia específica" y "Preguntas frecuentes sobre la integración de la tarjeta de residencia y la tarjeta de Mi Número"

La conclusión práctica es sencilla. La "fecha de vencimiento del periodo de residencia", el dato que se usa para fijar la duración del contrato, sigue apareciendo en la superficie de la tarjeta también en el nuevo formato. Es decir, la información necesaria para diseñar el contrato se puede seguir leyendo directamente de la tarjeta, como siempre. Lo que ha desaparecido es la mención de si ese "periodo de residencia" dura 3 o 5 años, un dato auxiliar que solo servía para intuir la frecuencia de las renovaciones.

Sin embargo, este "periodo de residencia", el "tipo de permiso" y la "fecha del permiso" que ya no aparecen en la superficie tampoco se muestran, por ahora, en la aplicación de lectura. La ISA ha anunciado que prevé lanzar una versión actualizada que sí muestre estos ítems hacia septiembre de 2026. Hasta entonces, en lugar de dedicar esfuerzo a confirmar esa duración, resulta más realista construir el contrato tomando como referencia únicamente la fecha de vencimiento.

Otro punto a tener en cuenta es que ahora circulan tres tipos de tarjeta distintos: la tarjeta de residencia de formato antiguo, la de nuevo formato y la tarjeta de residencia específica. Las tres son válidas; las de formato antiguo siguen siendo válidas hasta su fecha de vencimiento, así que no hace falta exigir al inquilino que la cambie. Obtener la tarjeta de residencia específica es opcional, y también es posible seguir teniendo por separado la tarjeta de residencia y la tarjeta de Mi Número. En el mostrador, la pregunta correcta no es "¿cuál es la tarjeta correcta?", sino "¿la tarjeta que me están presentando ahora es válida?".

[Tabla comparativa] Periodo de residencia según el estatus migratorio y cómo fijar la duración del contrato

La duración del contrato se decide combinando dos datos: la fecha de vencimiento de la tarjeta de residencia y la naturaleza del estatus migratorio. No es lo mismo un Residente Permanente, cuyo periodo de residencia es indefinido, que un Estudiante, a quien se le asigna individualmente un periodo que no puede superar los 4 años y 3 meses: aunque a ambos se les ofrezca el mismo contrato de 2 años, el significado de ese contrato es completamente distinto. A continuación se muestra el periodo de residencia según la tabla anexa de la Ley de Control de Inmigración, junto con el criterio de diseño del contrato que se deriva de cada uno. Para un inversor acostumbrado al mundo hispanohablante, esta tabla es también la mejor introducción al sistema japonés de estatus de residencia (在留資格制度), que no tiene un equivalente exacto de una sola pieza en la legislación de extranjería española o latinoamericana: en Japón, el derecho a residir y el derecho a trabajar están fusionados en una única categoría administrativa, la del "estatus de residencia".

Fuente: Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Tabla de estatus de residencia"; sobre el periodo de residencia acumulado del Trabajador Cualificado Específico tipo 1, la misma agencia, "Periodo de residencia acumulado"

A finales de 2025, el estatus de residencia más numeroso era el de Residente Permanente, con 947.125 personas, es decir, el segmento con periodo de residencia indefinido. Le siguen Ingeniero/Especialista en Humanidades/Servicios Internacionales con 475.790 personas y Estudiante con 464.784. En otras palabras, una parte muy considerable de los solicitantes pertenece a un segmento para el que apenas hace falta preocuparse por restricciones de plazo contractual. Tratar a todos los solicitantes extranjeros por igual como "un segmento de riesgo por vencimiento próximo" se aleja bastante de la realidad estadística.

Cuando el vencimiento del periodo de residencia llega antes que el fin del contrato

Si la fecha de vencimiento cae en mitad del periodo del contrato, hay dos opciones.

La primera, y la que recomendamos como base, es mantener el contrato de alquiler ordinario (普通借家契約) y pedir al inquilino que vuelva a presentar la tarjeta de residencia en el momento de la renovación. La renovación del periodo de residencia es un trámite que corresponde al propio inquilino ante la ISA, y si se le concede, se le expide una nueva tarjeta de residencia. Basta con incluir en el contrato o en un anexo una cláusula del tipo "el inquilino presentará una copia de la tarjeta de residencia en el momento de la renovación" para institucionalizar el momento de la verificación. No hay necesidad de plantear una rescisión mientras la fecha de vencimiento todavía quede lejos.

La segunda opción es un contrato de alquiler de duración determinada (定期借家契約) ajustado a la fecha de vencimiento, pero recomendamos valorarla con cautela. Este tipo de contrato termina de forma definitiva al llegar su plazo, así que incluso un inquilino cuyo periodo de residencia se haya renovado y desee seguir viviendo en la vivienda tendría que marcharse, salvo que se acuerde un nuevo contrato. Si fijar un límite temporal se convierte en un fin en sí mismo, se corre el riesgo de perder a buenos inquilinos de forma prematura. En nuestra experiencia, mantener el alquiler ordinario con un buen procedimiento de reverificación en la renovación beneficia más a la tasa de ocupación a largo plazo.

Cómo elegir una garantía de alquiler: la estructura de tres capas (123 registradas, 52 con soporte lingüístico, 12 certificadas)

El problema de "no tener un fiador solidario que resida en Japón" tiene una solución práctica: la garantía de alquiler (家賃債務保証), una figura sin equivalente exacto en el mundo hispanohablante, donde lo habitual es un depósito de fianza o, en algunos países, un aval bancario. En Japón, una empresa especializada garantiza el pago de la renta ante el propietario a cambio de una comisión que paga el inquilino. Pero cuando se dice "usar una empresa de garantía", conviene saber a qué capa pertenece esa empresa, porque el significado cambia bastante. El listado de empresas que publica el MLIT está dividido en tres capas.

[Tabla comparativa] Las tres capas de la garantía de renta

Fuente: MLIT, "Lista de empresas de garantía de renta registradas", "Lista de empresas de garantía de renta registradas con soporte lingüístico para extranjeros", "Lista de empresas de garantía de renta certificadas"

Conviene prestar atención al grupo intermedio, las 52 empresas. El simple hecho de que se publique una lista con esta cantidad de empresas que ofrecen soporte multilingüe al firmar el contrato y durante la estancia desmonta la idea de que "si el inquilino es extranjero, no consigue una empresa de garantía". Una preparación realista consiste en revisar esa lista, ver el nombre y la sede de cada empresa, y seleccionar de antemano un puñado que operen en la zona donde se gestionan los inmuebles. El funcionamiento de estas empresas de garantía se explica en detalle en Qué es una empresa de garantía de alquiler y cómo funciona.

Qué cambió con el sistema de empresas de garantía certificadas, en vigor desde octubre de 2025

El sistema de empresas de garantía de renta certificadas es un mecanismo por el cual el Ministro de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo certifica a las empresas de garantía accesibles para las personas que necesitan apoyo para conseguir vivienda. Se creó mediante la reforma de la Ley de la Red de Seguridad de Vivienda (Ley n.º 43 del año Reiwa 6) y entró en vigor el 1 de octubre de 2025. Los extranjeros están incluidos entre las personas que necesitan apoyo para conseguir vivienda.

Esta reforma también incorporó como pilares la creación del sistema de certificación de "vivienda con apoyo residencial", la promoción del arrendamiento vitalicio de edificios y el impulso a la gestión de bienes abandonados por el inquilino. Desde el punto de vista del propietario, esto significa que el propio sistema ha empezado a dar respuesta a la inquietud de "quién se hace cargo si pasa algo después de alquilar". Ya existen productos que incluyen dentro de la cobertura de la garantía los costes de retirada, almacenamiento y eliminación de los bienes abandonados, lo que reduce la carga práctica en los casos en que un inquilino regresa de forma repentina a su país.

[Ejemplo de cálculo] Cuánto cuestan los gastos iniciales y la comisión de garantía en un estudio de ¥80.000 al mes

Decir que "se explicarán los costes con detalle" no sirve de mucho si no se muestra la cifra real. A continuación se hace el cálculo completo usando las cifras reales de la Encuesta sobre Tendencias del Mercado de Vivienda del año fiscal Reiwa 7 (令和7年度住宅市場動向調査), tomando como ejemplo un estudio con una renta de ¥80.000 al mes (aprox. USD 533). Nota sobre el tipo de cambio: todas las conversiones a dólares estadounidenses (USD) de este artículo son aproximadas, calculadas a un tipo de referencia de 1 USD ≈ 150 JPY (agosto de 2026); para un lector en la eurozona, el mismo importe puede convertirse aplicando el tipo de cambio EUR/USD vigente en el momento de la consulta.

Según esa encuesta, la renta mensual media de los hogares que se mudaron a una vivienda de alquiler privada fue de ¥83.381 (aprox. USD 556) de media y ¥74.000 (aprox. USD 493) de mediana, y los gastos comunes promediaron ¥4.837 (aprox. USD 32) al mes. El 51,9 % de los hogares pagó un depósito de garantía (敷金), y de ellos, el 64,4 % pagó exactamente "un mes" de renta. El 43,1 % pagó dinero llave (礼金, reikin) —una figura sin equivalente directo fuera de Japón—, y de ellos, el 73,4 % pagó exactamente "un mes". El 48,0 % pagó comisión de intermediación, y de ellos, el 69,7 % pagó exactamente "un mes".

Desglose de los gastos iniciales

Fuente: MLIT, "Informe de la Encuesta sobre Tendencias del Mercado de Vivienda del año fiscal Reiwa 7" (julio de 2026); MLIT y Asociación Japonesa de Gestión de Vivienda de Alquiler, "Guía para propietarios y profesionales inmobiliarios sobre la recepción de inquilinos extranjeros"

Para alquilar una vivienda con una renta de ¥80.000, hace falta reunir de antemano el equivalente a unos 4,7 meses de renta. En muchos países del mundo hispanohablante lo habitual es un único depósito equivalente al shikikin, o incluso ningún depósito en absoluto, y son pocos los mercados con una costumbre parecida al reikin (dinero llave no reembolsable, que en Japón simplemente se entrega al propietario como agradecimiento por el alquiler, sin devolución posterior). Mostrar primero esta cifra genera menos malentendidos que explicar el reikin únicamente con palabras. Conviene además señalar que la base sobre la que se calcula la comisión de garantía varía según la empresa: unas la calculan solo sobre la renta, y otras sobre la renta mensual total incluyendo gastos comunes.

La comisión de garantía y el límite de cobertura que recibe el propietario

La guía del MLIT incluye, con cifras concretas, ejemplos de servicios de dos empresas de garantía reales. La comisión que paga el inquilino y el límite de cobertura que recibe el propietario se corresponden de la siguiente manera.

Lo que conviene subrayar aquí es que el límite de cobertura llega a duplicarse entre el plan de 48 meses y el de 24 meses. Con una renta de ¥80.000, la diferencia es de ¥3.840.000 frente a ¥1.920.000 (aprox. USD 25.600 frente a USD 12.800). Si el impago se prolonga y llegan a sumarse las costas de un juicio de desahucio y los gastos de retirada de bienes abandonados, esa diferencia repercute directamente en lo que finalmente conserva el propietario. Una comisión de garantía más barata resulta atractiva para el inquilino, pero lo que debe mirar el propietario es el límite de cobertura y su alcance. Sobre los niveles habituales de precio en el mercado, puede consultarse también la guía sobre la estructura de tarifas de las comisiones de garantía de alquiler.

Cabe señalar que, en la misma Encuesta sobre Tendencias del Mercado de Vivienda del año fiscal Reiwa 7, el segundo problema más citado al momento de contratar fue "conseguir un fiador solidario". La Encuesta Básica sobre Residentes Extranjeros de la ISA también recoge que, entre las dificultades de la vida diaria, "el fiador necesario para alquilar una vivienda" representa el 19,3 % de las respuestas. Usar una empresa de garantía no es solo una medida de gestión de riesgo para el propietario: también resuelve una de las mayores preocupaciones del propio inquilino.

El límite que no se debe cruzar en la revisión: rechazar solo por nacionalidad puede ser discriminación injusta

La "Guía para la recepción de inquilinos extranjeros" elaborada por el MLIT y la Asociación Japonesa de Gestión de Vivienda de Alquiler lo expresa con claridad, en formato de preguntas y respuestas: rechazar a un solicitante por el simple hecho de ser extranjero puede constituir una discriminación injusta. Existen precedentes en los que, por haber rechazado a un solicitante únicamente por su nacionalidad, un tribunal ordenó el pago de una indemnización por daño moral.

Esto no es solo una cuestión ética: es también una cuestión de riesgo empresarial. Mantener sin más una condición del tipo "no se admiten extranjeros" implica, al mismo tiempo, reducir por cuenta propia el universo de solicitantes y exponerse a un posible litigio legal.

Una realidad concreta: "buscar vivienda" es la situación donde más discriminación se percibe

Según la Encuesta Básica sobre Residentes Extranjeros del año fiscal Reiwa 7 de la ISA (8.874 respuestas válidas, tasa de respuesta del 45,5 %, periodo de encuesta entre el 17 de octubre y el 9 de noviembre de 2025), la situación en la que más discriminación se percibió fue "al buscar vivienda", con un 19,4 %, el porcentaje más alto de todas las categorías. Entre quienes causaron esa discriminación, "profesionales del sector inmobiliario y de la vivienda" ocupó el tercer lugar con un 23,8 %. Al igual que en la encuesta del año anterior, buscar dónde vivir sigue siendo el momento de mayor fricción para los residentes extranjeros en Japón.

Esta cifra también puede leerse de otra manera: todavía queda mucho margen para las empresas y los propietarios que sepan atender bien este momento concreto. En las respuestas abiertas de la misma encuesta aparecen testimonios de personas que, incluso tras llevar muchos años viviendo en Japón, siguen viéndose obligadas a presentar un fiador japonés cada vez que renuevan un contrato de alquiler, y para quienes el simple hecho de encontrar vivienda se ha convertido en una fuente considerable de estrés.

Qué se puede revisar y qué no: dónde está la línea

El principio que traza esta línea es sencillo: se puede tener en cuenta cualquier hecho vinculado a la capacidad de pago y al cumplimiento del contrato; no se debe tener en cuenta el atributo en sí mismo. Decir "su periodo de residencia vence dentro de 3 meses, así que un contrato de 2 años es difícil" es un juicio basado en un hecho. Decir "no se admite por ser de tal o cual nacionalidad" es una exclusión basada en un atributo. Dejar esta distinción claramente formulada dentro de la empresa evita que el personal de gestión tenga dudas en el día a día.

Antes del contrato, durante la estancia y al momento de mudarse: cómo usar las herramientas multilingües

La "Guía para la recepción de inquilinos extranjeros" del MLIT clasifica en tres las causas de los problemas con inquilinos extranjeros: no entender las normas de convivencia ni el modo de uso de la vivienda, no entender suficientemente el contenido del contrato, y no lograr una buena comunicación. Entre los ejemplos de problemas durante la estancia se citan infracciones en las normas de reciclaje y recogida de basura, conflictos con vecinos por ruido, impago de la renta y convivencia no autorizada con terceros.

Las tres causas se resumen, en el fondo, en una sola: "la información no llegó a comunicarse". Si el origen no es mala fe sino simplemente una falta de información, se puede reducir el problema con las herramientas adecuadas. Y esas herramientas ya están disponibles gratis en 14 idiomas.

Antes del contrato: compartir por escrito las condiciones deseadas y los documentos necesarios

• Hoja de condiciones deseadas: un formulario para que el solicitante indique la renta, la zona, la superficie, el número de habitaciones, si prefiere una habitación de estilo japonés (washitsu) o de estilo occidental, cuántas personas convivirán con él, si prefiere fiador solidario o empresa de garantía, cuándo desea mudarse y hasta cuánto puede pagar en gastos iniciales. Hacer que el solicitante rellene esta hoja antes de enseñarle el inmueble reduce los viajes en balde por desajustes de condiciones.
• Lista de verificación de documentos necesarios: el mismo formulario de 14 ítems mencionado al inicio de este artículo. Se marca lo que corresponde y se entrega.
• Explicación de condiciones importantes y contrato de arrendamiento: las directrices del MLIT incluyen modelos en varios idiomas del contrato de arrendamiento estándar y del contrato de arrendamiento de duración determinada estándar (ambos en su versión de marzo de 2018), además de muestras de la solicitud de ingreso y del documento de explicación de condiciones importantes. Tener a mano la muestra en el idioma del solicitante durante la explicación mejora notablemente la comprensión.

La guía recomienda, como práctica básica, "hablar despacio y con claridad en japonés sencillo, evitando en la medida de lo posible los términos técnicos", y también sugiere pedir que un amigo que pueda hacer de intérprete acompañe al solicitante, o recurrir a un traductor portátil. No hace falta montar de golpe un sistema multilingüe perfecto: hay pasos que se pueden empezar a dar desde ya.

Durante la estancia: normas explicadas con ilustraciones

• Hoja de compromisos de convivencia: un formulario para compartir en varios idiomas las normas de la vivienda, como la recogida de basura, el ruido y las prohibiciones. Se recomienda leerla junto con el inquilino en el momento del contrato y entregarle una copia.
• Guía para buscar vivienda: un folleto que explica, en japonés sencillo y en varios idiomas, cómo buscar vivienda, las normas de convivencia y el vocabulario inmobiliario básico. Se puede entregar como material de bienvenida a quien acaba de mudarse.
• Carteles con ilustraciones: la guía recomienda usar carteles ilustrados, ya que un aviso solo con texto es más difícil de entender. Mostrar "basura combustible: lunes y jueves" con un dibujo y el día de la semana comunica la misma información con independencia de la nacionalidad del inquilino.
• Reunir de antemano los contactos de emergencia: la guía señala como una precaución importante confirmar de antemano los contactos de las personas con las que el solicitante tiene relación habitual (familiares en su país de origen, amigos japoneses, el lugar de trabajo o el centro de estudios).

La Asociación Japonesa de Gestión de Vivienda de Alquiler, entidad de interés público, complementa estos materiales con vídeos sobre la "Guía de vida para residentes extranjeros" en su página de apoyo para facilitar el acceso a la vivienda de extranjeros. Para los inquilinos a quienes un vídeo les resulta más claro que un documento en papel, esta es otra vía posible.

Al momento de mudarse: explicar desde el inicio el criterio de restauración del estado original

Los problemas al momento de mudarse se deciden en el momento del contrato, no en el momento de la mudanza. La guía también señala que "es importante explicar con detalle, en el momento del contrato, que existe la obligación de restaurar el estado original de la vivienda, y asegurarse de que el inquilino lo entiende", y recomienda, siempre que sea posible, revisar juntos in situ el estado del inmueble en el momento de entrar a vivir. Las directrices incluyen también, en varios idiomas, una lista de verificación del estado del inmueble al entrar y al salir, y de la restauración del estado original.

En la misma Encuesta sobre Tendencias del Mercado de Vivienda del año fiscal Reiwa 7, el problema más citado al momento de mudarse fue "una factura poco clara por gastos de reparación", y el segundo, "la liquidación de la renta y el depósito de garantía". Tiene sentido pensar que, si estos problemas ya ocurren incluso entre inquilinos japoneses, conviene prevenirlos con más cuidado todavía cuando existe una barrera idiomática. El reparto de responsabilidades en la restauración del estado original se explica en detalle en Cómo entender la restauración del estado original y evitar conflictos.

Por qué recibir a inquilinos extranjeros importa: la vacancia en la era de los 4,12 millones de residentes extranjeros

El motivo para ordenar todo este procedimiento está en el tamaño del mercado. A finales de 2025, el número de residentes extranjeros en Japón alcanzó los 4.125.395, un incremento interanual de 356.418 personas (+9,5 %), superando por primera vez la barrera de los 4 millones. El desglose es de 3.858.499 residentes de medio y largo plazo y 266.896 residentes permanentes especiales.

[Tabla numérica] Volumen y composición de los residentes extranjeros (a finales de 2025)

Fuente: Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Sobre el número de residentes extranjeros a finales del año Reiwa 7"

El hecho de que el estatus de residencia más numeroso sea el de Residente Permanente tiene una implicación directa para la decisión de recibir o no inquilinos extranjeros. Más de 940.000 personas viven en Japón con un periodo de residencia indefinido, y para este segmento el argumento de "me preocupa el vencimiento de su residencia" simplemente no se sostiene. En un contexto de disminución de la población japonesa, seguir excluyendo de forma sistemática de la captación a un segmento de demanda que crece un 9,5 % anual no resulta razonable como estrategia contra la vacancia. La forma de convertir la recepción de inquilinos extranjeros en una mejora de la tasa de ocupación se explica en Cómo resolver la vacancia recibiendo inquilinos extranjeros: guía práctica para mejorar la tasa de ocupación.

La red de seguridad de vivienda: un respaldo desde el propio sistema

Los extranjeros están incluidos entre las personas que necesitan apoyo para conseguir vivienda dentro del sistema de la Red de Seguridad de Vivienda (住宅セーフティネット制度). Este sistema ofrece apoyo para la reforma de viviendas destinadas exclusivamente a esta red y para reducir la carga económica de los inquilinos, y con la reforma en vigor desde octubre de 2025 se creó el sistema de certificación de "vivienda con apoyo residencial". El registro y la búsqueda pueden hacerse desde el Sistema de información de vivienda con apoyo residencial. El panorama completo del sistema se explica en Cómo aprovechar la Red de Seguridad de Vivienda como medida contra la vacancia.

En nuestra visión, recibir a personas mayores o a extranjeros, ambos grupos considerados dentro de las personas que necesitan apoyo para conseguir vivienda, no es una concesión, sino una ampliación de las opciones de gestión del alquiler. Lo que el propio sistema puede sostener, que lo sostenga el sistema; el propietario puede entonces dedicar su tiempo a construir la relación con el inquilino. Consideramos que esa es la forma que, a largo plazo, sostiene a la vez la tasa de ocupación y el valor del activo.

Resumen: el orden de verificación antes de firmar el contrato

Un contrato de alquiler con un extranjero, una vez que se fija el procedimiento, apenas se diferencia de un contrato con un japonés. A continuación, solo el orden de los pasos.

1. Entregar la hoja de condiciones deseadas: compartir por escrito la renta, la zona, el número de ocupantes y el límite de gastos, para resolver de antemano los posibles desajustes de condiciones.
2. Verificar la tarjeta de residencia con doble control: leer en la superficie el estatus de residencia y la fecha de vencimiento del periodo de residencia, y confirmar la autenticidad y la vigencia de la tarjeta con la aplicación de lectura y la consulta de revocación.
3. Elegir entre los 14 ítems de la lista de documentos necesarios: de las tres categorías (identidad, trabajo o estudios, ingresos), marcar y solicitar solo lo que corresponde a ese solicitante en particular.
4. Calcular la duración del contrato hacia atrás desde la fecha de vencimiento: para un Residente Permanente, el mismo diseño que para un japonés; para un estudiante, ajustarse al menor de los dos plazos entre la duración de los estudios y el vencimiento.
5. Elegir la empresa de garantía entre las 52 con soporte lingüístico: comparar no por el precio de la comisión, sino por el límite de cobertura, el alcance de la garantía y la existencia de soporte multilingüe.
6. Mostrar los costes en cifras concretas: con una renta de ¥80.000, explicar que los gastos iniciales rondan entre ¥372.837 y ¥396.837 (aprox. USD 2.486-2.646), y explicar también, desde el momento del contrato, la relación entre el depósito de garantía y la restauración del estado original.
7. Leer juntos la hoja de compromisos de convivencia: compartir en varios idiomas las normas de recogida de basura y de ruido, y preparar carteles con ilustraciones.

De estos 7 pasos, solo el 2, el 4 y parte del 5 son exclusivos de un contrato con un extranjero. El resto son, en realidad, pasos que conviene tener bien resueltos también en un contrato con un inquilino japonés. Ordenar la recepción de inquilinos extranjeros es, al mismo tiempo, ordenar la gestión del alquiler en su conjunto.

Si tiene dudas sobre cómo construir el procedimiento de recepción, cómo seleccionar una empresa de garantía o cómo gestionar el contrato en varios idiomas, puede consultar con INA&Associates Co., Ltd. Adaptamos la propuesta a la situación concreta de cada inmueble gestionado, en una forma directamente aplicable a la práctica diaria.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿En qué se diferencian los documentos necesarios para alquilar a un extranjero frente a un japonés?

De los 14 ítems de la lista del MLIT, solo 4 no aparecen en la revisión de un solicitante japonés: la tarjeta de residencia, el certificado de aptitud laboral, el permiso de actividades fuera del estatus y el comprobante de transferencia bancaria. Los 10 ítems restantes (pasaporte, certificado de empleo, certificado de matrícula escolar, certificado de retención de impuestos, recibo de nómina, certificado de pago de impuestos, copia de la declaración de la renta, certificado de salario previsto, certificado de beca de estudios y certificado de ahorros) cumplen el mismo papel también en la revisión de un solicitante japonés. El número de documentos no aumenta de forma drástica.

¿Qué hacer si el solicitante no tiene un fiador solidario residente en Japón?

Se puede resolver con una garantía de alquiler. El MLIT publica una lista de 52 empresas de garantía de renta registradas con soporte en idiomas extranjeros (a 31 de diciembre de 2025), aproximadamente el 40 % de las 123 empresas registradas en total. Algunos de estos productos incluyen dentro de su cobertura el soporte multilingüe al contratar y durante la estancia, además de la retirada, el almacenamiento y la eliminación de bienes abandonados. Conseguir un fiador solidario también aparece como el segundo problema más citado al contratar en la propia Encuesta sobre Tendencias del Mercado de Vivienda, incluso entre inquilinos japoneses. Usar una empresa de garantía no es un trato especial exclusivo para extranjeros.

¿Cómo contratar cuando el periodo de residencia es más corto que la duración del contrato?

Lo habitual es mantener el contrato de alquiler ordinario y pedir al inquilino que presente una copia de la tarjeta de residencia renovada en el momento de la renovación. Si el periodo de residencia se renueva, se expide una nueva tarjeta, así que basta con incluir en el contrato o en un anexo la obligación de volver a verificarla en ese momento. También existe la opción de un contrato de duración determinada ajustado a la fecha de vencimiento, pero como este tipo de contrato termina de forma definitiva al llegar su plazo, incluso un inquilino cuyo periodo se haya renovado y desee quedarse tendría que marcharse. Esto puede llevar a perder a buenos inquilinos en poco tiempo, así que recomendamos valorarlo con cautela.

¿Se puede rechazar a un solicitante solo por ser extranjero?

La "Guía para la recepción de inquilinos extranjeros" del MLIT y la Asociación Japonesa de Gestión de Vivienda de Alquiler establece con claridad que rechazar a un solicitante por el simple hecho de ser extranjero puede constituir una discriminación injusta, y que existen precedentes en los que se ordenó el pago de una indemnización por daño moral tras un rechazo basado únicamente en la nacionalidad. En cambio, sí se pueden tomar decisiones basadas en hechos vinculados a la capacidad de pago y al cumplimiento del contrato, como la fecha de vencimiento del periodo de residencia, los ingresos y la capacidad de pago, o si el solicitante supera la revisión de la empresa de garantía. La línea está en decidir por hechos, no por atributos.

¿Dónde hay que fijarse en la tarjeta de residencia que cambió en junio de 2026?

El "estatus de residencia" y la "fecha de vencimiento del periodo de residencia", los datos necesarios para el contrato, siguen impresos en la superficie de la tarjeta también en el nuevo formato. Lo que desapareció de la superficie fue el "periodo de residencia" (la duración, como 3 o 5 años), el "tipo de permiso", la "fecha del permiso" y la "fecha de emisión", que ahora solo se graban en el chip IC. Por el momento, estos datos tampoco pueden consultarse en la aplicación de lectura, así que resulta más realista construir la duración del contrato tomando como referencia la fecha de vencimiento. Las tarjetas de formato antiguo también siguen siendo válidas hasta su fecha de vencimiento, y no es necesario tramitar ningún cambio.

Para seguir leyendo

• Cómo resolver la vacancia recibiendo inquilinos extranjeros: guía práctica para mejorar la tasa de ocupación
• El impacto del aumento de residentes extranjeros en el mercado inmobiliario urbano: claves para la gestión de alquiler

Fuentes y referencias

• MLIT, "Lista de verificación de documentos necesarios para la revisión de inquilinos" (volumen de materiales de las Directrices para facilitar el acceso de extranjeros a la vivienda de alquiler privada)
• MLIT, "Hoja de condiciones deseadas"
• MLIT, "Hoja de compromisos de convivencia"
• MLIT, "Guía para buscar vivienda"
• MLIT, "Sobre el acceso fluido de extranjeros a la vivienda de alquiler privada"
• MLIT y Asociación Japonesa de Gestión de Vivienda de Alquiler, "Guía para propietarios y profesionales inmobiliarios sobre la recepción de inquilinos extranjeros"
• MLIT, "Lista de empresas de garantía de renta registradas" (a 31 de marzo de 2026, 123 empresas)
• MLIT, "Lista de empresas de garantía de renta registradas con soporte lingüístico para extranjeros" (a 31 de diciembre de 2025, 52 empresas)
• MLIT, "Lista de empresas de garantía de renta certificadas" (a 31 de julio de 2026, 12 empresas)
• MLIT, "Sistema de empresas de garantía de renta certificadas"
• MLIT, "Informe de la Encuesta sobre Tendencias del Mercado de Vivienda del año fiscal Reiwa 7" (julio de 2026)
• MLIT, "Red de Seguridad de Vivienda"
• MLIT, "Sobre la reforma parcial de la Ley de la Red de Seguridad de Vivienda y otras normas" (en vigor desde el 1 de octubre de 2025)
• MLIT, "Sistema de información de vivienda con apoyo residencial"
• Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Sobre el número de residentes extranjeros a finales del año Reiwa 7"
• Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Tabla de estatus de residencia"
• Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Periodo de residencia acumulado"
• Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Página de soporte de la aplicación de lectura de tarjetas de residencia y la consulta de revocación"
• Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Sobre la solicitud de emisión de la tarjeta de residencia específica"
• Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Preguntas frecuentes sobre la integración de la tarjeta de residencia y la tarjeta de Mi Número"
• Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Encuesta Básica sobre Residentes Extranjeros del año fiscal Reiwa 7 (resultados principales)"
• Agencia de Servicios de Inmigración de Japón, "Encuesta Básica sobre Residentes Extranjeros"
• Asociación Japonesa de Gestión de Vivienda de Alquiler (entidad de interés público), "Apoyo para facilitar el acceso a la vivienda de extranjeros"