Mietvertrag mit Ausländern in Japan: 14 Dokumente & Fristen

Dies ist ein japanisches Spezifikum: Für den Abschluss eines Mietvertrags mit ausländischen Mietern verlangt das japanische Bauministerium (国土交通省, MLIT – Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism) eine amtliche Prüfliste mit 14 Dokumenten in 3 Kategorien. Ein vergleichbares, staatlich standardisiertes Dokumentenraster für ausländische Mieter existiert in Deutschland, Österreich oder der Schweiz nicht – dort verlangen Vermieter meist formlos Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nach eigenem Ermessen. Was den Vertrag mit einer japanischen Vermieterin oder einem japanischen Vermieter tatsächlich von einem Vertrag mit einer japanischen Staatsangehörigen unterscheidet, sind lediglich vier Dokumente: die Aufenthaltskarte (在留カード, zairyū kādo), die Genehmigung für Tätigkeiten außerhalb des bewilligten Aufenthaltszwecks (資格外活動許可書), der Nachweis der arbeitsrechtlichen Berechtigung (勤労資格証明書) sowie der Nachweis einer Banküberweisung (銀行の送金証明書) – und die daraus abgeleitete Aufenthaltsfrist.

Dieser Artikel richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Verwaltungsgesellschaften, die eine Mietanfrage von einer ausländischen Person erhalten haben, und beantwortet drei Fragen: welche Dokumente zu sammeln sind, worauf dabei zu achten ist, und für wie viele Jahre der Vertrag geschlossen werden sollte. Seit dem 14. Juni 2026 hat sich das Format der Aufenthaltskarte geändert: Die Angabe der „Aufenthaltsdauer" (在留期間, die Länge des Aufenthaltstitels, z. B. 3 oder 5 Jahre) ist von der Kartenvorderseite verschwunden. Wer die Identitätsprüfung ohne diese Änderung plant, kann mit den heute tatsächlich vorgelegten Karten nicht mehr arbeiten. Alle Zahlen und Verfahren in diesem Artikel stammen aus Primärquellen des japanischen Bauministeriums (MLIT) und der japanischen Einwanderungsbehörde (出入国在留管理庁, Immigration Services Agency of Japan, ISA).

Hinweis zu Währungsangaben: Alle Yen-Beträge in diesem Artikel sind zur Orientierung mit umgerechnet (Kurs: ca. 1 EUR = 165 JPY, Stand August 2026). Die tatsächliche Zahlung erfolgt in Japan ausschließlich in Yen; der Eurobetrag dient nur dem schnellen Größenvergleich.

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels

• Die erforderlichen Dokumente sind in der offiziellen Prüfliste des japanischen Bauministeriums in 14 Positionen und 3 Kategorien gegliedert (Identität / Beruf-Bildung / Einkommen-Gehalt) – verfügbar in 14 Sprachversionen, die direkt verwendet werden können.
• Ein Blick auf die Kartenvorderseite allein genügt bei der Aufenthaltskarte nicht: Geprüft wird zweistufig über den Sperrstatus-Abgleich und eine Lese-App. Seit dem neuen Format vom 14. Juni 2026 steht die „Aufenthaltsdauer" nicht mehr auf der Karte selbst.
• Die Vertragsdauer wird aus der Aufenthaltsdauer des jeweiligen Aufenthaltstitels zurückgerechnet. Der Unterschied ist erheblich: Daueraufenthaltsberechtigte (永住者, Eijūsha) haben eine unbefristete Aufenthaltsdauer, Studierende maximal 4 Jahre und 3 Monate, Fachkräfte der Kategorie „Specified Skilled Worker 1" höchstens 3 Jahre je Bewilligung.
• Die Mietbürgschaft für Mietschulden (家賃債務保証, yachin saimu hoshō) ist dreistufig aufgebaut: 123 registrierte Anbieter, davon 52 mit fremdsprachigem Support und 12 staatlich anerkannte Anbieter. Für die Vermietung an Ausländer sind praktisch die 52 sprachlich unterstützten Anbieter relevant.
• Bei einer Einzimmerwohnung mit 80.000 Yen (ca. 485 Euro) Monatsmiete liegen die Anfangskosten bei rund 373.000 bis 397.000 Yen (ca. 2.260–2.405 Euro); die maximale Bürgschaftssumme für Vermieter kann bis zu 3.840.000 Yen (ca. 23.270 Euro, entsprechend 48 Monatsmieten) betragen.
• Eine Ablehnung allein aufgrund der Staatsangehörigkeit kann eine unzulässige Diskriminierung darstellen; in der Vergangenheit wurde in einem solchen Fall gerichtlich Schadensersatz zugesprochen.

14 Pflichtdokumente für Mietverträge mit Ausländern in Japan – nach der MLIT-Prüfliste

Welche Dokumente konkret nötig sind, beantwortet die Prüfliste für erforderliche Unterlagen bei der Mieterprüfung, die das japanische Bauministerium als Materialienteil der „Richtlinie zur Erleichterung des Einzugs von Ausländern in private Mietwohnungen" veröffentlicht. Das Formular gliedert die Dokumente nach Prüfzweck in drei Kategorien und listet insgesamt 14 Positionen auf. Japanisch und Englisch stehen auf demselben Blatt nebeneinander, mit Furigana-Lesehilfen für die japanischen Begriffe. Eigentümerinnen und Verwaltungsmitarbeiter müssen keine eigene Liste erstellen – es genügt, die zutreffenden Punkte auf diesem einen Blatt anzukreuzen und es der Mietinteressentin oder dem Mietinteressenten mitzugeben; das Blatt wird so direkt zum Leitfaden.

Wichtig ist: Nicht alle 14 Positionen werden bei jeder Anfrage gesammelt. Das Formular ist so angelegt, dass nur die zutreffenden Punkte angekreuzt werden – bei Angestellten entfällt etwa die Immatrikulationsbescheinigung, bei Studierenden entfällt die Lohnsteuerbescheinigung.

Tabelle: Die 14 Positionen der Dokumenten-Prüfliste im Überblick

Quelle: Japanisches Bauministerium (国土交通省, MLIT) – „Prüfliste für erforderliche Unterlagen bei der Mieterprüfung" (Materialienteil der Richtlinie zur Erleichterung des Einzugs von Ausländern in private Mietwohnungen). Dieses Formular liegt in 14 Sprachen vor: Japanisch, Englisch, Chinesisch, Koreanisch, Spanisch, Portugiesisch, Vietnamesisch, Nepalesisch, Thailändisch, Indonesisch, Birmanisch, Khmer, Tagalog und Mongolisch – Deutsch ist nicht darunter, was für DACH-Investorinnen und -Investoren ein praktischer Hinweis ist: Die Kommunikation mit Mietinteressierten aus dem deutschsprachigen Raum läuft in der Praxis meist über Englisch.

Die vier Dokumente, die den Vertrag mit Ausländern entscheidend von dem mit Japanern unterscheiden

Von den 14 Positionen kommen bei der Mieterprüfung von Japanerinnen und Japanern nur vier nicht vor: ② die Aufenthaltskarte, ⑤ der Nachweis der arbeitsrechtlichen Berechtigung, ⑥ die Genehmigung für Tätigkeiten außerhalb des Aufenthaltszwecks und ⑫ der Nachweis einer Banküberweisung. Bei den übrigen zehn Positionen unterscheidet sich die Rolle des Dokuments nicht von der Prüfung japanischer Mieter. Die verbreitete Annahme „bei Ausländern braucht es doppelt so viele Unterlagen" trifft in der Praxis nicht zu – tatsächlich kommen vier Punkte hinzu.

Diese vier Dokumente beantworten jeweils eine eigene Frage: Die Aufenthaltskarte beantwortet „Wie lange darf die Person in Japan bleiben?", der Nachweis der arbeitsrechtlichen Berechtigung „Darf sie mit diesem Aufenthaltstitel diese Tätigkeit ausüben?", die Genehmigung für Tätigkeiten außerhalb des Aufenthaltszwecks „Darf das Nebenjob-Einkommen als Einkommen gezählt werden?" und der Überweisungsnachweis „Gibt es neben dem japanischen Gehalt eine weitere Finanzierungsquelle?". Es handelt sich nicht um zusätzliche Hürden, sondern um Dokumente, die Informationslücken schließen, die bei japanischen Mietern automatisch gefüllt sind – mit diesem Verständnis wird der Sinn der Prüfung klarer.

Besonders häufig übersehen wird ⑥ die Genehmigung für Tätigkeiten außerhalb des Aufenthaltszwecks. Aufenthaltstitel für Studium oder Familienaufenthalt sind grundsätzlich mit Beschäftigungsbeschränkungen versehen; erst mit dieser gesonderten Genehmigung entsteht rechtmäßiges Nebenjob-Einkommen. Ob die Genehmigung vorliegt, wird zusätzlich auf der Aufenthaltskarte selbst vermerkt – Anfragende sollten daher prüfen, ob das im Antrag angegebene Nebenjob-Einkommen mit dem Vermerk auf der Karte übereinstimmt.

Alternative Nachweise, wenn Dokumente fehlen

In der Praxis tauchen vor allem drei Situationen wiederkehrend auf. Für jede ist klar geregelt, was ersatzweise geprüft wird.

• Keine Lohnsteuerbescheinigung direkt nach der Einreise: Statt ⑦ wird ⑪ die Bescheinigung über (geplante) Gehaltszahlung vorgelegt. Die Prüfliste enthält dafür ausdrücklich den Vermerk „für Personen, die die Arbeit erst aufnehmen". Ergänzend wird mit ⑭ dem Nachweis von Bankguthaben die kurzfristige Zahlungsfähigkeit geprüft.
• Kein Gehaltsnachweis vor Arbeitsbeginn: Zusätzlich zu ⑪ sichern ③ die Beschäftigungsbescheinigung oder der Arbeitsvertrag den Arbeitgeber und das Vertragsverhältnis ab. Besteht der Aufenthaltstitel „Ingenieur/Spezialist in Geisteswissenschaften/internationale Tätigkeiten" und ist unklar, ob die Tätigkeit zu diesem Titel passt, wird zusätzlich ⑤ der Nachweis der arbeitsrechtlichen Berechtigung angefordert.
• Studierende mit Stipendium als einzigem regelmäßigem Einkommen: ⑬ die Stipendienbescheinigung und ⑫ der Überweisungsnachweis werden kombiniert betrachtet. Geprüft wird, ob Überweisungen und Stipendium zusammen die Miete tragen – in diesem Fall hilft eine Mietbürgschaft der Entscheidung erheblich.

Wird eine Anfrage allein wegen eines fehlenden Dokuments abgelehnt, verliert man auch Interessentinnen und Interessenten, für die eigentlich ein Ersatznachweis ausgereicht hätte. Wer die Ersatzlogik je nach Prüfzweck (Person / Beschäftigung / Einkommen) kennt, gewinnt bei der Prüfung mehr Flexibilität. Die Grundlagen der Mieterprüfung sind auch im Artikel Kriterien der Mieterprüfung und häufige Ablehnungsgründe zusammengefasst.

Prüfung der Aufenthaltskarte – seit Juni 2026 mit geänderten Angaben auf der Kartenvorderseite

Dies ist ebenfalls ein japanisches Spezifikum ohne direkte westliche Entsprechung: Die Aufenthaltskarte (在留カード, zairyū kādo) ist der zentrale amtliche Ausweis für in Japan lebende Ausländerinnen und Ausländer – vergleichbar am ehesten mit dem deutschen elektronischen Aufenthaltstitel (eAT), jedoch mit einer eigenständigen Prüfinfrastruktur, die es in Deutschland, Österreich oder der Schweiz in dieser Form nicht gibt. Ein bloßer Blick auf die Karte reicht als Prüfung nicht aus. Die japanische Einwanderungsbehörde (出入国在留管理庁, Immigration Services Agency of Japan, ISA) weist ausdrücklich darauf hin, dass Fälle von Kartenfälschungen unter Verwendung gültiger Kartennummern aufgetreten sind – Fälschungen, die sich rein optisch nicht erkennen lassen. Hinzu kommt: Seit dem 14. Juni 2026 haben sich die Angaben auf der Kartenvorderseite geändert, sodass auch das Prüfverfahren selbst aktualisiert werden muss.

Warum der Blick auf die Karte allein nicht genügt – die zweistufige Prüfung

Die Einwanderungsbehörde stellt als Fälschungsschutz zwei kostenlose Werkzeuge bereit. Sie haben unterschiedliche Funktionen, weshalb im Regelfall beide genutzt werden sollten.

1. Lese-Anwendung für Aufenthaltskarten (在留カード等読取アプリケーション): Sie liest die auf dem IC-Chip der Karte gespeicherten Daten – Name, Geburtsdatum, Passfoto – aus und gleicht sie mit dem Aufdruck auf der Karte ab. So lässt sich feststellen, ob der Aufdruck manipuliert wurde. Die App ist für Windows, macOS, Android und iOS verfügbar; am PC wird zusätzlich ein kontaktloses IC-Kartenlesegerät benötigt.
2. Sperrstatus-Abfrage für Aufenthaltskarten-Nummern (在留カード等番号失効情報照会): Hier werden Kartennummer und Gültigkeitszeitraum abgefragt, um zu prüfen, ob die Karte bereits gesperrt wurde. So lässt sich feststellen, ob die Karte aktuell noch gültig ist. Seit dem 14. November 2025 lässt sich die Sperrstatus-Abfrage auch direkt aus der Lese-App heraus aufrufen.

Die beiden Werkzeuge ersetzen sich nicht gegenseitig. Die Lese-App allein erkennt keine „echte, aber bereits gesperrte" Karte; die Sperrstatus-Abfrage allein erkennt keine „Fälschung mit einer gültigen, aber missbräuchlich verwendeten Kartennummer". Auch die Einwanderungsbehörde selbst empfiehlt, bei Nutzung der App zusätzlich die Sperrstatus-Abfrage durchzuführen. Beide Zugänge sind auf der Support-Seite der Einwanderungsbehörde zur Lese-Anwendung und Sperrstatus-Abfrage zusammengefasst. Wie bei jedem anderen Ausweisdokument gilt dabei die Grundregel: Die Karte darf nur mit Einwilligung der betroffenen Person vorgelegt und eingesehen werden.

Das neue Format seit 14. Juni 2026 – die „besondere Aufenthaltskarte"

Am 14. Juni 2026 startete die „besondere Aufenthaltskarte" (特定在留カード), die zusätzlich Funktionen der japanischen My-Number-Card (vergleichbar einem nationalen digitalen Personalausweis) enthält. Gleichzeitig wurden auch reguläre Aufenthaltskarten auf das neue Format umgestellt. Für Eigentümerinnen und Verwaltungsgesellschaften ist vor allem relevant, dass sich die Angaben auf der Kartenvorderseite verringert haben.

Quelle: Japanische Einwanderungsbehörde – „Beantragung der besonderen Aufenthaltskarte" und „Fragen und Antworten zur Zusammenführung von Aufenthaltskarte und My-Number-Card"

Für die Praxis ist das Ergebnis einfach: Das „Ablaufdatum der Aufenthaltsdauer", das für die Festlegung der Vertragsdauer entscheidend ist, bleibt auch im neuen Format auf der Kartenvorderseite. Die für die Vertragsgestaltung notwendige Information lässt sich also weiterhin direkt von der Karte ablesen. Entfallen ist lediglich die Angabe, ob die Aufenthaltsdauer 3 oder 5 Jahre beträgt – eine Zusatzinformation, die allenfalls die Häufigkeit künftiger Verlängerungen erahnen lässt.

Allerdings werden diese von der Karte entfernten Angaben – „Aufenthaltsdauer", „Art der Genehmigung" und „Genehmigungsdatum" – derzeit auch in der Lese-App nicht angezeigt. Die Einwanderungsbehörde kündigt eine überarbeitete Version an, die diese Angaben anzeigen können soll, mit Ziel-Veröffentlichung um September 2026. Bis dahin ist es praktikabler, nicht auf die genaue Länge der Aufenthaltsdauer zu bestehen, sondern die Vertragsdauer direkt vom Ablaufdatum aus zu planen.

Ein weiterer Punkt: Es sind nun drei Kartentypen im Umlauf – die alte Aufenthaltskarte, die neue Aufenthaltskarte und die besondere Aufenthaltskarte. Alle drei sind gültig; alte Karten bleiben bis zu ihrem eigenen Ablaufdatum nutzbar, ein Umtausch ist nicht erforderlich. Die besondere Aufenthaltskarte zu beantragen ist freiwillig; wer möchte, kann Aufenthaltskarte und My-Number-Card weiterhin getrennt führen. Am Vermietungsschalter kommt es folglich nicht darauf an, welcher Kartentyp „der richtige" ist, sondern ob die konkret vorgelegte Karte gültig ist.

Vergleichstabelle: Aufenthaltsdauer je Aufenthaltstitel und die Logik der Vertragsdauer

Die Vertragsdauer wird aus zwei Faktoren abgeleitet: dem Ablaufdatum auf der Aufenthaltskarte und der Art des jeweiligen Aufenthaltstitels. Der Unterschied zwischen einer Person mit unbefristeter Aufenthaltsdauer wie bei Daueraufenthaltsberechtigten und einer Person mit individuell festgelegter Aufenthaltsdauer von höchstens 4 Jahren und 3 Monaten wie bei Studierenden ist erheblich – auch wenn beide formal einen „Zweijahresvertrag" abschließen, ist dessen Bedeutung völlig unterschiedlich. Die folgende Tabelle zeigt die Aufenthaltsdauer nach der Anlage zum japanischen Einwanderungsgesetz (入管法別表) sowie die daraus abgeleitete Vertragslogik.

Vergleicht man dies mit dem deutschen aufenthaltsrechtlichen System: Während in Deutschland Aufenthaltstitel häufig mit Blick auf Daueraufenthalt (Niederlassungserlaubnis) oder eine befristete Aufenthaltserlaubnis mit klaren Verlängerungspfaden strukturiert sind, kennt das japanische System eine deutlich breitere Spanne an Einzelfristen je Aufenthaltstitel – von unbefristet bis zu Fristen von nur drei Monaten. Für DACH-Investorinnen und -Investoren, die eine Immobilie über eine Verwaltungsgesellschaft vermieten lassen, ist entscheidend zu wissen, dass diese Einstufung nicht verhandelbar, sondern gesetzlich vorgegeben ist.

Quelle: Japanische Einwanderungsbehörde – „Übersichtstabelle der Aufenthaltstitel"; zur kumulierten Gesamtaufenthaltsdauer bei Specified Skilled Worker Kategorie 1 dieselbe Behörde, „Kumulierte Gesamtaufenthaltsdauer"

Zum Jahresende 2025 war der häufigste Aufenthaltstitel „Daueraufenthaltsberechtigte" mit 947.125 Personen – also eine Gruppe mit unbefristeter Aufenthaltsdauer. Es folgen „Ingenieur/Spezialist für Geisteswissenschaften/internationale Tätigkeiten" mit 475.790 Personen und „Studium" mit 464.784 Personen. Das heißt: Ein beträchtlicher Teil der Anfragenden gehört zu einer Gruppe, bei der zeitliche Beschränkungen kaum eine Rolle spielen. Alle Anfragenden pauschal als „Risikogruppe mit kurzer Aufenthaltsfrist" zu behandeln, entspricht nicht der tatsächlichen Verteilung.

Praxis, wenn die Aufenthaltsfrist kürzer ist als die Vertragsdauer

Liegt das Ablaufdatum innerhalb der Vertragslaufzeit, gibt es zwei Optionen.

An erster Stelle steht die Fortführung als unbefristeter Standardmietvertrag (普通借家, futsū shakuya) mit erneuter Vorlage der Aufenthaltskarte bei Verlängerung. Die Verlängerung der Aufenthaltsdauer ist Sache der mietenden Person; wird sie bewilligt, wird eine neue Aufenthaltskarte ausgestellt. Eine Klausel im Vertrag oder in einer Zusatzvereinbarung, wonach bei Verlängerung eine Kopie der neuen Aufenthaltskarte vorzulegen ist, macht diesen Prüfzeitpunkt institutionell verlässlich. Solange das Ablaufdatum noch in der Zukunft liegt, besteht kein Grund, vorzeitig eine Kündigung zu verlangen.

Die zweite Möglichkeit ist ein befristeter Mietvertrag ohne Verlängerungsrecht (定期借家, teiki shakuya), dessen Laufzeit exakt auf das Ablaufdatum abgestimmt wird – hier ist jedoch Vorsicht geboten. Ein teiki-shakuya-Vertrag endet mit Ablauf der Frist definitiv; selbst wenn die Aufenthaltsdauer verlängert wird und die mietende Person gerne wohnen bliebe, muss sie ausziehen, sofern kein neuer Vertrag geschlossen wird. Wird das Setzen einer festen Frist zum Selbstzweck, verliert man unter Umständen gute Mieterinnen und Mieter frühzeitig. Unsere Einschätzung: Ein solides Verlängerungsverfahren beim unbefristeten Standardmietvertrag zahlt sich langfristig stärker auf die Vermietungsquote aus als eine starre Befristung – vergleichbar mit der Abwägung, die deutsche Vermieter bei der Wahl zwischen unbefristetem Mietvertrag und Zeitmietvertrag mit qualifiziertem Kündigungsgrund treffen, nur mit anderen rechtlichen Bausteinen.

Mietbürgschaft für Mietschulden: Die richtige Wahl zwischen 123 registrierten, 52 sprachlich unterstützten und 12 anerkannten Anbietern

Das Argument „es gibt keinen in Japan ansässigen Bürgen" lässt sich in der Praxis über eine Mietbürgschaft für Mietschulden (家賃債務保証, yachin saimu hoshō) lösen – ein System, das in dieser standardisierten, staatlich beaufsichtigten Form in Deutschland keine direkte Entsprechung hat. Während in Deutschland meist eine private Bürgschaft, eine Kautionsversicherung oder ein Kautionskonto zum Einsatz kommt, ist der japanische Markt für Mietbürgschaftsunternehmen amtlich in drei Ebenen gegliedert. Wird von „der Bürgschaftsgesellschaft" gesprochen, kommt es also darauf an, welcher Ebene dieses Unternehmen angehört. Die vom japanischen Bauministerium veröffentlichte Anbieterliste unterscheidet drei Stufen.

Tabelle: Die drei Ebenen der Mietbürgschaft für Mietschulden

Quelle: Japanisches Bauministerium – „Liste der registrierten Mietbürgschaftsunternehmen", „Liste der registrierten Mietbürgschaftsunternehmen mit fremdsprachigem Support für Ausländer", „Liste der anerkannten Mietbürgschaftsunternehmen"

In der Praxis lohnt sich der Blick auf die mittlere Gruppe der 52 Anbieter. Dass so viele Anbieter mehrsprachigen Support bei Vertragsabschluss und während der Mietzeit öffentlich anbieten, widerlegt die verbreitete Annahme, „bei Ausländern findet sich keine Bürgschaftsgesellschaft". Aus der Liste lassen sich anhand von Firmenname und Sitz gezielt einige Anbieter auswählen, die im eigenen Verwaltungsgebiet nutzbar sind – eine realistische Vorbereitung. Die Funktionsweise von Mietbürgschaftsunternehmen im Allgemeinen ist im Artikel Was ist eine Mietbürgschaftsgesellschaft? erläutert.

Was sich durch das seit Oktober 2025 geltende System der anerkannten Mietbürgschaftsunternehmen geändert hat

Das System der anerkannten Mietbürgschaftsunternehmen erlaubt es dem japanischen Bauminister, Bürgschaftsunternehmen anzuerkennen, die für wohnraumbedürftige Personen besonders zugänglich sind. Es wurde durch eine Änderung des Wohnraum-Sicherheitsnetz-Gesetzes (Gesetz Nr. 43 des Reiwa-Jahres 6, 2024) geschaffen und trat am 1. Oktober 2025 in Kraft. Ausländer zählen ausdrücklich zu den wohnraumbedürftigen Personen im Sinne dieses Gesetzes.

Die Gesetzesänderung brachte außerdem die Einführung eines Anerkennungssystems für „Wohnungen mit Wohnbegleitung", die Förderung lebenslanger Mietverträge sowie Maßnahmen zur erleichterten Entsorgung von zurückgelassenem Eigentum mit sich. Aus Sicht der Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Das System hat auf die Sorge reagiert, „wer kümmert sich, wenn nach der Vermietung etwas passiert?" Es gibt inzwischen auch Produkte, deren Bürgschaft die Kosten für Abtransport, Lagerung und Entsorgung von zurückgelassenem Eigentum abdecken – der praktische Aufwand bei einer plötzlichen Ausreise der mietenden Person ist dadurch geringer geworden als früher.

Rechenbeispiel: Anfangskosten und Bürgschaftsgebühren bei einer Einzimmerwohnung mit 80.000 Yen Miete

„Die Kosten werden sorgfältig erklärt" bleibt eine leere Aussage, solange keine konkreten Zahlen genannt werden. Anhand der tatsächlichen Werte aus der Wohnungsmarkt-Trendstudie für das Reiwa-Jahr 7 (2025) wird hier für eine Einzimmerwohnung mit 80.000 Yen (ca. 485 Euro) Monatsmiete konkret durchgerechnet.

Laut dieser Studie liegt die monatliche Miete bei Haushalten, die in eine private Mietwohnung eingezogen sind, im Durchschnitt bei 83.381 Yen (ca. 505 Euro) und im Median bei 74.000 Yen (ca. 448 Euro); das Nebenkostenpauschale (共益費, kyōekihi – vergleichbar einer deutschen Betriebskostenpauschale, jedoch in der Regel ohne Nachzahlungspflicht) liegt im Durchschnitt bei monatlich 4.837 Yen (ca. 29 Euro). Eine rückzahlbare Kaution (敷金, shikikin) zahlten 51,9 % der Haushalte, davon 64,4 % genau eine Monatsmiete. Ein nicht rückzahlbares „Dankgeld" (礼金, reikin) zahlten 43,1 % der Haushalte, davon 73,4 % genau eine Monatsmiete. Eine Maklerprovision zahlten 48,0 % der Haushalte, davon 69,7 % genau eine Monatsmiete.

Dies ist ein zentrales japanisches Spezifikum, das im deutschsprachigen Raum keine direkte Entsprechung hat: Reikin ist ein einmaliges, nicht rückzahlbares Dankgeld an die Vermieterin oder den Vermieter – historisch aus der Nachkriegszeit stammend, als Wohnraum knapp war und Mietende sich auf diese Weise für die Vermietung „bedankten". Anders als die deutsche Mietkaution (§ 551 BGB, gesetzlich auf höchstens drei Monatskaltmieten begrenzt und nach Vertragsende grundsätzlich vollständig zurückzuzahlen) wird das japanische Reikin beim Auszug nicht erstattet – wirtschaftlich ist es eher mit einer Vermittlungsgebühr als mit einer Kaution vergleichbar. Für DACH-Investorinnen und -Investoren, die eine japanische Mietimmobilie erwerben, ist Reikin daher auch ein Ertragsbestandteil: Es fließt der Eigentümerin oder dem Eigentümer direkt zu, ohne spätere Rückzahlungsverpflichtung.

Aufschlüsselung der Anfangskosten

Quelle: Japanisches Bauministerium – „Wohnungsmarkt-Trendstudie Reiwa 7 (2025), Ergebnisbericht" (Juli 2026); Bauministerium und Japanischer Verband für Mietwohnungsverwaltung – „Leitfaden zur Aufnahme ausländischer Mieter für Vermieter und Immobilienunternehmen"

Für eine Wohnung mit 80.000 Yen Miete sind vor dem Einzug rechnerisch rund 4,7 Monatsmieten nötig. Im internationalen Vergleich verlangen viele Länder lediglich eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete – ein Reikin-vergleichbares Brauchtum existiert nur in wenigen Ländern; in Deutschland gar nicht. Wer diese Zahl den Interessentinnen und Interessenten vorab zeigt, sorgt für weniger Missverständnisse als eine bloß mündliche Erklärung des Reikin-Konzepts. Zu beachten ist außerdem: Die Berechnungsgrundlage der Bürgschaftsgebühr unterscheidet sich je nach Anbieter – teils wird nur die Miete, teils die Bruttomiete inklusive Nebenkosten zugrunde gelegt.

Bürgschaftsgebühr und die maximale Bürgschaftssumme für Eigentümerinnen und Eigentümer

Der MLIT-Leitfaden enthält konkrete Beispiele zweier real existierender Bürgschaftsunternehmen mit Beträgen. Die von der mietenden Person gezahlte Bürgschaftsgebühr und die maximale Bürgschaftssumme, die der Eigentümerin oder dem Eigentümer zusteht, hängen wie folgt zusammen:

Bemerkenswert ist hier, dass sich die maximale Bürgschaftssumme zwischen 48 und 24 Monatsmieten um das Doppelte unterscheidet. Bei 80.000 Yen Miete entspricht das einer Differenz zwischen 3.840.000 Yen (ca. 23.270 Euro) und 1.920.000 Yen (ca. 11.640 Euro). Kommt es zu langfristigen Zahlungsrückständen, Räumungsklagen oder der Entsorgung von zurückgelassenem Eigentum, wirkt sich diese Differenz unmittelbar auf das Nettoergebnis der Eigentümerin oder des Eigentümers aus. Eine niedrige Bürgschaftsgebühr ist für die mietende Person attraktiv, für Eigentümerinnen und Eigentümer zählen jedoch die Bürgschaftssumme und der Bürgschaftsumfang. Eine Orientierung zum üblichen Preisniveau bietet auch der Artikel Struktur und Gebührenmodell von Mietbürgschaften.

Ergänzend: In der Wohnungsmarkt-Trendstudie Reiwa 7 stand bei den Problemen zum Vertragszeitpunkt „Beschaffung einer solidarischen Bürgschaftsperson" an zweiter Stelle. Auch in der Basisumfrage der Einwanderungsbehörde unter in Japan lebenden Ausländerinnen und Ausländern nannten 19,3 % „Bürgen bei der Wohnungssuche" als Alltagsproblem. Der Einsatz von Bürgschaftsunternehmen ist somit zugleich Risikomanagement für Eigentümerinnen und Eigentümer und eine Lösung für eines der größten Probleme der mietenden Personen selbst.

Die rote Linie bei der Mieterprüfung: Eine Ablehnung allein aufgrund der Staatsangehörigkeit kann unzulässige Diskriminierung sein

Der vom japanischen Bauministerium und dem Japanischen Verband für Mietwohnungsverwaltung erstellte „Leitfaden zur Aufnahme ausländischer Mieter" hält im Frage-Antwort-Format ausdrücklich fest: Eine Ablehnung des Mietvertrags allein aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine ausländische Person handelt, kann eine unzulässige Diskriminierung darstellen. In der Vergangenheit wurde in einem Fall, in dem der Mietvertrag allein aufgrund der Staatsangehörigkeit abgelehnt wurde, gerichtlich Schadensersatz zugesprochen.

Das ist zugleich eine ethische wie eine unternehmerische Risikofrage. Eine pauschale Bedingung wie „keine Ausländer" gedankenlos beizubehalten bedeutet, den eigenen Interessentenkreis freiwillig zu verkleinern und dabei zugleich das Risiko eines Rechtsstreits in Kauf zu nehmen.

Die Realität: Platz eins bei erlebter Diskriminierung ist „bei der Wohnungssuche"

In der Basisumfrage der Einwanderungsbehörde für das Reiwa-Jahr 7 (2025) zu in Japan lebenden Ausländerinnen und Ausländern (8.874 gültige Antworten, Rücklaufquote 45,5 %, Erhebungszeitraum 17. Oktober bis 9. November 2025) war „bei der Wohnungssuche" mit 19,4 % die am häufigsten genannte Situation, in der Diskriminierung erlebt wurde. Bei der Frage nach den Urheberinnen und Urhebern der Diskriminierung stand „Personen aus der Immobilien-/Wohnungswirtschaft" mit 23,8 % an dritter Stelle. Wie schon in der Umfrage des Vorjahres ist die Wohnungssuche damit der Bereich mit den meisten Reibungspunkten.

Diese Zahl lässt sich auch so lesen: Wer hier sorgfältig agiert, hat als Unternehmen oder Eigentümerin bzw. Eigentümer noch erheblichen Spielraum gegenüber dem Wettbewerb. In den Freitextantworten der Umfrage schildern Befragte, dass sie trotz langjährigen Aufenthalts in Japan bei jedem neuen Mietvertrag erneut nach einer japanischen Bürgschaftsperson gefragt werden und die Wohnungssuche selbst zu erheblichem Stress wird.

Was bei der Prüfung zulässig ist – und wo die Grenze verläuft

Das Abgrenzungsprinzip ist eindeutig: Tatsachen mit Bezug zu Zahlungsfähigkeit und Vertragserfüllung dürfen berücksichtigt werden, das Merkmal selbst nicht. „Da die Aufenthaltsfrist in drei Monaten abläuft, ist ein Zweijahresvertrag schwierig" ist eine faktenbasierte Entscheidung; „wegen der Staatsangehörigkeit XY nicht möglich" ist ein Ausschluss aufgrund eines Merkmals. Wird diese Unterscheidung intern klar formuliert, entfallen im Tagesgeschäft Unsicherheiten für die zuständigen Mitarbeitenden.

Vor Vertragsabschluss, während der Mietzeit und beim Auszug: Der richtige Einsatz mehrsprachiger Hilfsmittel

Der „Leitfaden zur Aufnahme ausländischer Mieter" des Bauministeriums gliedert die Ursachen für Konflikte mit ausländischen Mietern in drei Kategorien: mangelndes Verständnis der Hausordnung und der Nutzung der Wohnung, unzureichendes Verständnis des Vertragsinhalts sowie gescheiterte Kommunikation. Als konkrete Konfliktbeispiele während der Mietzeit werden Verstöße gegen die Mülltrennung, Lärmbeschwerden von Nachbarn, Mietrückstände und unangemeldetes Zusammenwohnen genannt.

Alle drei Ursachen laufen letztlich auf „es wurde nicht vermittelt" hinaus. Liegt keine böse Absicht, sondern fehlende Information vor, lässt sich das Problem durch geeignete Kommunikationsmittel verringern – und diese Mittel liegen bereits kostenlos in 14 Sprachen vor.

Vor Vertragsabschluss: Wunschbedingungen und erforderliche Dokumente schriftlich abstimmen

• Wunschbedingungs-Prüfbogen: Ein Formular, in dem Mietinteressierte Miete, Lage, Wohnfläche, Zimmerzahl, japanisches Zimmer (和室) oder westliches Zimmer, Zahl der Mitbewohnerinnen und Mitbewohner, solidarische Bürgschaft oder Bürgschaftsgesellschaft, gewünschten Einzugstermin und die maximalen Vertragskosten eintragen. Wird dies vor der Besichtigung ausgefüllt, sinkt das Risiko unnötiger Besichtigungstermine wegen unklarer Anforderungen erheblich.
• Prüfliste für erforderliche Unterlagen bei der Mieterprüfung: Das eingangs beschriebene Formular mit den 14 Positionen. Die zutreffenden Punkte werden angekreuzt und übergeben.
• Wichtige-Informationen-Erklärung (重要事項説明) und Mietvertrag: Die Richtlinie enthält Musterversionen des Standard-Mietvertrags und des Standard-Mietvertrags für befristete Mietverträge (jeweils Stand März 2018) in verschiedenen Sprachen sowie Musterversionen des Mietantrags und der Wichtige-Informationen-Erklärung. Wird das Muster in der Muttersprache der mietenden Person parallel zur Erklärung vorgelegt, steigt das Verständnis merklich.

Der Leitfaden empfiehlt als Grundhaltung, „in einfachem Japanisch langsam und deutlich zu sprechen und möglichst auf Fachbegriffe zu verzichten"; auch die Begleitung durch eine dolmetschende Bekannte bzw. einen dolmetschenden Bekannten oder der Einsatz eines mobilen Übersetzungsgeräts werden genannt. Ein perfektes mehrsprachiges System ist also keine Voraussetzung – vieles lässt sich schon mit einfachen Mitteln beginnen.

Während der Mietzeit: Regeln als Illustrationen aushängen

• Prüfbogen für Vereinbarungen beim Einzug: Ein mehrsprachiges Formular für Hausregeln wie Mülltrennung, Lärm und Verbote. Es wird bei Vertragsabschluss gemeinsam durchgegangen; eine Kopie erhält die mietende Person.
• Leitfaden zur Wohnungssuche: Eine Broschüre in einfachem Japanisch und mehreren Sprachen zur Wohnungssuche, zu Alltagsregeln und Immobilienfachbegriffen – geeignet als Übergabematerial bei Einzug.
• Aushänge mit Illustrationen: Da rein textbasierte Aushänge schwer verständlich sind, empfiehlt der Leitfaden bebilderte Aushänge. Wird etwa „brennbarer Müll: Montag und Donnerstag" mit Bild und Wochentag dargestellt, erreicht dieselbe Information Mietende jeder Nationalität.
• Notfallkontakte vorab erfassen: Der Leitfaden nennt es als wichtige Vorsorge, die Kontaktdaten von Bezugspersonen der mietenden Person (Familie im Heimatland, japanische Freundinnen und Freunde, Arbeitgeber, Bildungseinrichtung) bereits im Vorfeld zu erfassen.

Der Japanische Verband für Mietwohnungsverwaltung (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会) stellt ergänzend zu diesen Materialien auf seiner Support-Seite zur Erleichterung des Einzugs von Ausländern Videos zum „Leitfaden für das Wohnen als Ausländer" bereit. Für Zielgruppen, die Videos besser aufnehmen als Papier, ist dies eine zusätzliche Option.

Beim Auszug: Das Konzept der Wiederherstellung des Ausgangszustands schon beim Einzug vermitteln

Konflikte beim Auszug entstehen nicht erst beim Auszug selbst, sondern werden schon beim Vertragsabschluss angelegt. Auch der Leitfaden betont, es sei wichtig, „bei Vertragsabschluss die Pflicht zur Wiederherstellung des Ausgangszustands (原状回復, genjō-kaifuku) sorgfältig zu erklären und Verständnis dafür zu schaffen", und empfiehlt nach Möglichkeit eine gemeinsame Besichtigung des Wohnungszustands vor Ort beim Einzug. Die Richtlinie enthält zudem eine mehrsprachige Prüfliste zum Zustand der Immobilie bei Ein- und Auszug.

Das genjō-kaifuku-Prinzip ist ein weiteres japanisches Spezifikum, das sich nicht 1:1 mit deutschen Regelungen zu Schönheitsreparaturen oder Rückbaupflichten deckt: Es basiert auf detaillierten MLIT-Leitlinien, die Abnutzung durch normalen Gebrauch (経年劣化, keinen ryūka) von Schäden unterscheiden, die von der mietenden Person verursacht wurden – kostenpflichtig ist grundsätzlich nur Letzteres. In der Wohnungsmarkt-Trendstudie Reiwa 7 war beim Auszug das häufigste Problem „intransparente Abrechnung von Reparaturkosten", gefolgt von „Abrechnung von Miete und Kaution". Dieselben Probleme treten auch bei japanischen Mietenden auf; bei einer Partei mit Sprachbarriere lohnt es sich, diese Punkte noch sorgfältiger im Vorfeld zu klären. Die Aufteilung der Kostenlast bei der Wiederherstellung des Ausgangszustands ist im Artikel Grundprinzipien der Wiederherstellung des Ausgangszustands und wie sich Konflikte vermeiden lassen ausführlich dargestellt.

Warum sich die Aufnahme ausländischer Mieter lohnt: Leerstandsvorsorge im Zeitalter von 4,12 Millionen in Japan lebenden Ausländern

Der Grund, warum sich der hier beschriebene Aufwand lohnt, liegt in der Marktgröße. Zum Jahresende 2025 lebten 4.125.395 Ausländerinnen und Ausländer in Japan – ein Plus von 356.418 Personen bzw. 9,5 % gegenüber dem Vorjahr und erstmals ein Überschreiten der Marke von 4 Millionen. Davon entfallen 3.858.499 auf mittel- bis langfristig Aufenthaltsberechtigte und 266.896 auf besondere Daueraufenthaltsberechtigte.

Tabelle: Umfang und Zusammensetzung der in Japan lebenden Ausländer (Stand Jahresende 2025)

Quelle: Japanische Einwanderungsbehörde – „Zahl der in Japan lebenden Ausländer zum Jahresende Reiwa 7 (2025)"

Dass „Daueraufenthaltsberechtigte" der häufigste Aufenthaltstitel ist, hat unmittelbare Konsequenzen für die Vermietungsentscheidung. Über 940.000 Menschen leben mit unbefristeter Aufenthaltsdauer in Japan; bei dieser Gruppe ist das Argument „die Aufenthaltsfrist macht mir Sorgen" gegenstandslos. Angesichts der schrumpfenden japanischen Gesamtbevölkerung erscheint es wenig sinnvoll, eine Nachfragegruppe mit einem Zuwachs von 9,5 % dauerhaft aus dem eigenen Interessentenkreis auszuschließen – gerade als Leerstandsvorsorge nicht. Wie sich die Aufnahme ausländischer Mieter konkret in eine bessere Vermietungsquote übersetzen lässt, ist im Artikel Praxisleitfaden: Mit ausländischen Mietern Leerstand aktiv vermeiden zusammengefasst.

Das Wohnraum-Sicherheitsnetz-System als staatliche Unterstützung

Ausländerinnen und Ausländer zählen im Rahmen des japanischen Wohnraum-Sicherheitsnetz-Systems zu den wohnraumbedürftigen Personen. Das System bietet unter anderem Förderungen für den Umbau von Sicherheitsnetz-Wohnungen sowie Entlastungen für Mietende; mit der zum 1. Oktober 2025 in Kraft getretenen Gesetzesänderung wurde zusätzlich ein Anerkennungssystem für „Wohnungen mit Wohnbegleitung" geschaffen. Registrierung und Suche laufen über das Informationssystem für Wohnungen mit Wohnbegleitung. Einen Gesamtüberblick über das System bietet der Artikel Das Wohnraum-Sicherheitsnetz-System als Instrument der Leerstandsvorsorge.

Für DACH-Investorinnen und -Investoren, die eine japanische Mietimmobilie langfristig halten, ist neben der Mietnachfrage auch die steuerliche Behandlung beim späteren Verkauf relevant – und hier zeigt sich ein weiteres deutliches Spezifikum. In Deutschland sind private Veräußerungsgewinne aus Immobilien nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) nach Ablauf von 10 Jahren Haltedauer vollständig steuerfrei. Das japanische System kennt keine vergleichbare vollständige Befreiung: Bei einer Haltedauer von über 5 Jahren sinkt der Steuersatz auf Veräußerungsgewinne aus Immobilien (譲渡所得税, jōto shotokuzei) lediglich von rund 39 % (kurzfristig, ≤5 Jahre, inklusive Einkommen-, Wiederaufbau- und Gemeindesteuer) auf rund 20 % (langfristig, >5 Jahre) – eine Halbierung des Satzes, aber keine Nullstellung. Wer als DACH-Investorin oder -Investor eine Halte-Strategie über 10 Jahre und mehr plant, sollte diesen strukturellen Unterschied von Beginn an in die Renditerechnung einbeziehen: Der laufende Mietertrag – gestützt durch eine breite, wachsende und in diesem Artikel im Detail dokumentierte Mieterbasis – bleibt in Japan wirtschaftlich tragfähig, doch die Besteuerung beim Ausstieg folgt einer anderen Logik als im deutschen Heimatmarkt.

Wir betrachten die Aufnahme von wohnraumbedürftigen Personen wie älteren Menschen und Ausländern nicht als Zugeständnis, sondern als Erweiterung der unternehmerischen Möglichkeiten in der Vermietung. Risiken, die sich systemisch abfedern lassen, sollten dem System überlassen werden, damit Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Zeit in den Aufbau der Beziehung zu den Mietenden investieren können. Das trägt unserer Erfahrung nach langfristig sowohl die Vermietungsquote als auch den Immobilienwert.

Zusammenfassung: Die richtige Reihenfolge vor Vertragsabschluss

Ist der Ablauf einmal festgelegt, unterscheidet sich der Mietvertrag mit einer ausländischen Person kaum noch von dem mit einer japanischen Person. Hier die Reihenfolge im Überblick:

1. Wunschbedingungs-Prüfbogen übergeben: Miete, Lage, Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner sowie die maximalen Kosten schriftlich abstimmen, um Missverständnisse frühzeitig auszuräumen.
2. Aufenthaltskarte zweistufig prüfen: Aufenthaltstitel und Ablaufdatum der Aufenthaltsdauer von der Kartenvorderseite ablesen und Echtheit sowie Gültigkeit über Lese-App und Sperrstatus-Abfrage bestätigen.
3. Aus den 14 Positionen der Dokumenten-Prüfliste die zutreffenden auswählen: Für die drei Kategorien Identität, Beruf/Ausbildung und Einkommen nur die auf die jeweilige Anfrage zutreffenden Punkte ankreuzen und anfordern.
4. Vertragsdauer vom Ablaufdatum zurückrechnen: Bei Daueraufenthaltsberechtigten dieselbe Gestaltung wie bei Japanern, bei Studierenden den kürzeren Zeitraum aus Studiendauer und Ablaufdatum wählen.
5. Bürgschaftsgesellschaft aus den 52 sprachlich unterstützten Anbietern wählen: Nicht die niedrigste Bürgschaftsgebühr entscheidet, sondern die maximale Bürgschaftssumme, der Bürgschaftsumfang und der mehrsprachige Support.
6. Kosten in konkreten Beträgen darstellen: Bei 80.000 Yen Miete rund 373.000 bis 397.000 Yen (ca. 2.260–2.405 Euro) Anfangskosten konkret nennen und den Zusammenhang zwischen Kaution und Wiederherstellung des Ausgangszustands bereits beim Einzug erklären.
7. Prüfbogen für Vereinbarungen beim Einzug gemeinsam durchgehen: Regeln zu Mülltrennung und Lärm mehrsprachig vermitteln und Aushänge mit Illustrationen bereitstellen.

Von diesen sieben Schritten sind nur Schritt 2 und 4 sowie ein Teil von Schritt 5 spezifisch für Verträge mit Ausländern. Die übrigen Schritte sind Maßnahmen, die sich ohnehin auch bei japanischen Mietverträgen empfehlen. Die Aufnahme ausländischer Mieter sauber zu organisieren bedeutet damit zugleich, die eigene Mietverwaltung insgesamt zu professionalisieren.

Bei Fragen zum Aufbau der Aufnahmeprozesse, zur Auswahl der Bürgschaftsgesellschaft oder zur mehrsprachigen Vertragsabwicklung steht Ihnen INA&Associates Inc. gerne zur Verfügung. Wir erarbeiten praxisnahe Vorschläge, die sich direkt auf die Situation Ihrer verwalteten Immobilie übertragen lassen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Worin unterscheiden sich die für Mietverträge mit Ausländern nötigen Dokumente von denen für japanische Mieter?

Von den 14 Positionen der MLIT-Prüfliste kommen bei der Prüfung japanischer Mieter nur vier nicht vor: die Aufenthaltskarte, der Nachweis der arbeitsrechtlichen Berechtigung, die Genehmigung für Tätigkeiten außerhalb des Aufenthaltszwecks und der Nachweis einer Banküberweisung. Die übrigen zehn Positionen (Reisepass, Beschäftigungsbescheinigung, Immatrikulationsbescheinigung, Lohnsteuerbescheinigung, Gehaltsabrechnung, Steuerzahlungsbescheinigung, Kopie der Steuererklärung, Bescheinigung über geplante Gehaltszahlung, Stipendienbescheinigung, Nachweis von Bankguthaben) spielen bei der Prüfung japanischer Mieter dieselbe Rolle. Die Zahl der Dokumente steigt also nicht drastisch an.

Was tun, wenn keine in Japan ansässige Bürgschaftsperson vorhanden ist?

Dieses Problem lässt sich über eine Mietbürgschaft für Mietschulden lösen. Das japanische Bauministerium weist 52 registrierte Mietbürgschaftsunternehmen mit fremdsprachigem Support für Ausländer aus (Stand 31. Dezember 2025) – das entspricht rund 40 % der 123 registrierten Anbieter insgesamt. Manche Produkte decken auch mehrsprachigen Support bei Vertragsabschluss und während der Mietzeit sowie den Abtransport, die Lagerung und die Entsorgung von zurückgelassenem Eigentum ab. Die Beschaffung einer solidarischen Bürgschaftsperson steht auch in der Wohnungsmarkt-Trendstudie an zweiter Stelle der Vertragsprobleme – ein Thema, das auch für japanische Mietende zunehmend schwierig ist. Der Einsatz von Bürgschaftsgesellschaften ist somit keine Sonderbehandlung, die nur Ausländern vorbehalten wäre.

Wie soll der Vertrag gestaltet werden, wenn die Aufenthaltsfrist kürzer ist als die geplante Vertragsdauer?

Der Standardansatz ist die Fortführung als unbefristeter Standardmietvertrag, bei dem bei Verlängerung eine Kopie der neuen Aufenthaltskarte vorgelegt wird. Wird die Aufenthaltsdauer verlängert, wird eine neue Aufenthaltskarte ausgestellt; die erneute Prüfung zum Verlängerungszeitpunkt kann im Vertrag oder in einer Zusatzvereinbarung festgehalten werden. Auch ein befristeter Mietvertrag ohne Verlängerungsrecht, dessen Laufzeit exakt auf das Ablaufdatum abgestimmt ist, ist möglich – dieser endet jedoch mit Fristablauf definitiv, sodass auch eine Person, die gerne weiterwohnen möchte und deren Aufenthaltsdauer verlängert wurde, ausziehen muss, sofern kein neuer Vertrag geschlossen wird. Da dies gute Mieterinnen und Mieter frühzeitig kosten kann, empfehlen wir eine sorgfältige Abwägung.

Darf eine Vermietung allein aufgrund der Staatsangehörigkeit abgelehnt werden?

Der „Leitfaden zur Aufnahme ausländischer Mieter" von Bauministerium und Japanischem Verband für Mietwohnungsverwaltung hält ausdrücklich fest, dass eine Ablehnung allein aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine ausländische Person handelt, eine unzulässige Diskriminierung darstellen kann und in der Vergangenheit ein Fall, in dem allein aufgrund der Staatsangehörigkeit abgelehnt wurde, zu gerichtlich zugesprochenem Schadensersatz geführt hat. Zulässig bleiben dagegen Entscheidungen, die auf Tatsachen mit Bezug zu Zahlungsfähigkeit und Vertragserfüllung beruhen – etwa das Ablaufdatum der Aufenthaltsdauer, Einkommen und Zahlungsfähigkeit oder das Bestehen der Bürgschaftsprüfung. Maßgeblich ist die Unterscheidung zwischen einer Entscheidung nach Tatsachen und einem Ausschluss nach einem bloßen Merkmal.

Worauf ist bei der im Juni 2026 geänderten Aufenthaltskarte zu achten?

Die für den Vertrag entscheidenden Angaben „Aufenthaltstitel" und „Ablaufdatum der Aufenthaltsdauer" bleiben auch im neuen Format auf der Kartenvorderseite. Entfallen sind dagegen die „Aufenthaltsdauer" (die Länge, z. B. 3 oder 5 Jahre), die „Art der Genehmigung", das „Genehmigungsdatum" und das „Ausstellungsdatum" – diese werden nur noch auf dem IC-Chip gespeichert. Da sie derzeit auch über die Lese-App nicht angezeigt werden können, ist es praktikabler, die Vertragsdauer direkt vom Ablaufdatum aus zu planen. Karten im alten Format bleiben bis zu ihrem eigenen Ablaufdatum gültig; ein Umtausch ist nicht erforderlich.

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Quellen- und Literaturverzeichnis

• Japanisches Bauministerium (国土交通省, MLIT), „Prüfliste für erforderliche Unterlagen bei der Mieterprüfung" (Materialienteil der Richtlinie zur Erleichterung des Einzugs von Ausländern in private Mietwohnungen)
• MLIT, „Wunschbedingungs-Prüfbogen"
• MLIT, „Prüfbogen für Vereinbarungen beim Einzug"
• MLIT, „Leitfaden zur Wohnungssuche"
• MLIT, „Zum reibungslosen Einzug von Ausländern in private Mietwohnungen"
• MLIT und Japanischer Verband für Mietwohnungsverwaltung (日本賃貸住宅管理協会), „Leitfaden zur Aufnahme ausländischer Mieter für Vermieter und Immobilienunternehmen"
• MLIT, „Liste der registrierten Mietbürgschaftsunternehmen" (Stand 31. März 2026, 123 Anbieter)
• MLIT, „Liste der registrierten Mietbürgschaftsunternehmen mit fremdsprachigem Support für Ausländer" (Stand 31. Dezember 2025, 52 Anbieter)
• MLIT, „Liste der anerkannten Mietbürgschaftsunternehmen" (Stand 31. Juli 2026, 12 Anbieter)
• MLIT, „System der anerkannten Mietbürgschaftsunternehmen"
• MLIT, „Wohnungsmarkt-Trendstudie Reiwa 7 (2025), Ergebnisbericht" (Juli 2026)
• MLIT, „Wohnraum-Sicherheitsnetz-System"
• MLIT, „Zur teilweisen Änderung des Wohnraum-Sicherheitsnetz-Gesetzes u. a." (in Kraft seit 1. Oktober 2025)
• MLIT, „Informationssystem für Wohnungen mit Wohnbegleitung"
• Japanische Einwanderungsbehörde (出入国在留管理庁, Immigration Services Agency of Japan), „Zahl der in Japan lebenden Ausländer zum Jahresende Reiwa 7 (2025)"
• Einwanderungsbehörde, „Übersichtstabelle der Aufenthaltstitel"
• Einwanderungsbehörde, „Kumulierte Gesamtaufenthaltsdauer"
• Einwanderungsbehörde, „Support-Seite zur Lese-Anwendung für Aufenthaltskarten / Sperrstatus-Abfrage"
• Einwanderungsbehörde, „Beantragung der besonderen Aufenthaltskarte"
• Einwanderungsbehörde, „Fragen und Antworten zur Zusammenführung von Aufenthaltskarte und My-Number-Card"
• Einwanderungsbehörde, „Basisumfrage Reiwa 7 unter in Japan lebenden Ausländern (Hauptergebnisse)"
• Einwanderungsbehörde, „Basisumfrage unter in Japan lebenden Ausländern"
• Japanischer Verband für Mietwohnungsverwaltung (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), „Unterstützung zur Erleichterung des Einzugs von Ausländern"