这是一套日本特有的制度。在中国内地,房东审查房客通常只看身份证、收入证明,必要时再加一份押金或熟人担保;而在日本,与外国房客签订租赁合同(日语称"賃貸借契約")时,国土交通省(负责住房与城市建设的中央部委,职能与中国住房和城乡建设部相近)制定的官方审查清单,把所需材料细分为14项、3大类,自成一套体系,在中国的住房租赁实践中并没有直接对应的做法。与日本人房客的审查真正不同的地方,并不在于材料数量翻倍,而只在于4份材料——在留卡(在留カード,即外国人在日居留许可证,记载居留资格、居留期限届满日等信息,法律效力介于中国的身份证与签证之间但适用范围更广)、工作资格证明书、资格外活动许可书、银行汇款证明——以及从在留卡上读取的"居留期限"这一项信息。
本文面向持有日本出租房产、正在受理外国人入住申请的业主与物业管理公司负责人,回答三个核心判断问题:要收集哪些材料、要核对哪些信息点、合同期限应设定为几年。对于计划在日本置业收租、或本人及家人计划赴日居住的中国投资者而言,这套审查逻辑同样是理解日本房东如何看待外国房客的第一手资料。需要特别提醒的是,自2026年6月14日起,在留卡的样式发生了变化,卡面上不再印有"居留期间"(即3年、5年等具体年限)这一项。如果制定身份核实流程时没有考虑到这一变更,就无法应对当前现场实际出示的新版卡片。本文所有数字与流程均引自国土交通省、出入国在留管理庁(日本法务省下属、负责出入境管理与在留资格审查的机构,职能与中国国家移民管理局相近)的官方一手资料。
本文要点
- 所需材料由国土交通省官方审查清单归纳为14项、3大类(本人身份/工作与学业/收入与工资),该清单提供14种语言版本,可直接使用。
- 仅凭肉眼查看在留卡卡面并不足够,需要同时使用"失效信息查询"与"读取应用程序"两道核验手续。2026年6月14日之后发放的新样式卡片,卡面上不再印有"居留期间"这一项。
- 合同期限需要根据不同在留资格对应的居留期限反向推算,跨度很大:永住者(永久居留者)为无限期,留学签证不超过4年3个月,特定技能1号不超过3年。
- 房租债务担保(日本特有的租金担保公司制度,功能上类似中国的连带担保人或押金替代方案)分为登记123家、提供多语言支持52家、认定12家三层结构,实际能为外国房客提供服务的主要是这52家。
- 以月租8万日元(约合人民币3,900元)的单间为例,入住初期费用约为37万〜40万日元(约合人民币1.8万〜1.95万元),业主可获得的最高担保额度为384万日元(约合人民币18.7万元,相当于月租的48个月)。
- 仅以国籍为由拒绝外国人入住,可能构成不当歧视,日本已有法院判决业主支付精神损害赔偿金的先例。
本文汇率换算说明:按1元人民币≈20.5日元(2026年8月基准)折算,下同。括号内人民币金额仅为便于阅读的粗略换算,实际投资决策请以交易当日汇率为准。
外国人租房需要14项材料丨日本国土交通省官方审查清单
所需材料的答案,就在国土交通省作为《外国人民间租赁住房入住便利化指南》资料篇公开的入住审查所需材料清单中。这份日本特有的表格按核实目的的不同,将材料分为3大类,共列出14个项目。日文与英文并排印刷,并标注了假名注音。业主或负责人无需自行制作清单,只需在这一张表格上勾选对应项目并交给申请人,它本身就可以直接作为说明文件使用。
需要注意的是,并非每次都要收齐全部14项。该表格的设计逻辑是"按需勾选"——上班族不需要提交在学证明,留学生也不会有源泉徴収票(相当于年度收入纳税证明)。
【清单】所需材料14项一览表
| 分类 | 编号／材料名称 | 用于核实什么 | 与日本人合同的差异 |
|---|---|---|---|
| 核实本人身份 | ① 护照 | 姓名、出生日期、国籍及入境日本的记录 | 相当于日本人的驾驶证或健康保险证 |
| ② 在留卡(在留カード) | 在留资格、居留期限届满日、是否有工作限制、是否有资格外活动许可 | 仅外国人合同需要。是确定合同期限的依据 | |
| 核实工作或学业 | ③ 在职证明书 | 工作单位及在职事实 | 日本人有时也会被要求提交 |
| ④ 在学证明书 | 就读学校及在学事实 | 与日本学生相同 | |
| ⑤ 工作资格证明书 | 现有在留资格是否允许从事该工作 | 仅外国人合同需要。对刚换工作的申请人尤为重要 | |
| ⑥ 资格外活动许可书 | 留学、家属滞在等资格的申请人是否可以获得打工收入 | 仅外国人合同需要。用于评估留学生的收入来源 | |
| 核实收入与工资 | ⑦ 源泉徴収票(年度收入纳税证明) | 上一年度的年收入 | 与日本人相同 |
| ⑧ 工资单 | 最近的月收入 | 与日本人相同 | |
| ⑨ 纳税证明书 | 收入及纳税记录 | 与日本人相同 | |
| ⑩ 上一年度确定申告书(报税)副本 | 个体经营者・企业经营者的收入 | 与日本人相同 | |
| ⑪ 工资支付(预定)证明书 ※即将开始工作的人 | 入职前预计可获得的收入 | 用于刚到日本、尚未正式入职时的申请 | |
| ⑫ 银行汇款证明 | 来自母国家人等的汇款 | 仅外国人合同需要。是留学生的支付资金来源 | |
| ⑬ 奖学金发放证明书 | 奖学金这一定期收入 | 是留学生的支付资金来源 | |
| ⑭ 存款证明(存折复印件) | 手头资金余额 | 收入较少时的补充材料 |
资料来源:国土交通省《入住审查所需材料清单》(《外国人民间租赁住房入住便利化指南》资料篇)。该表格提供日语、英语、中文、韩语、西班牙语、葡萄牙语、越南语、尼泊尔语、泰语、印尼语、缅甸语、柬埔寨语、他加禄语、蒙古语共14种语言版本。
与日本人合同真正不同的4项材料
14个项目中,日本人的入住审查里不会出现的,只有②在留卡、⑤工作资格证明书、⑥资格外活动许可书、⑫银行汇款证明这4项。其余10项,与日本人审查中所核实的材料在作用上并无区别。"因为是外国人所以材料要翻倍"这种说法,与实务感受并不相符——真正增加的只有这4项。
这4项分别回答不同的问题。在留卡回答的是"这个人在日本能待到什么时候",工作资格证明书回答的是"这个在留资格是否允许从事这份工作",资格外活动许可书回答的是"打工收入能否被计入收入",银行汇款证明回答的是"除了日本国内的工资之外是否还有其他支付资金来源"。与其把它们看作是加严审查的手段,不如理解为:它们是在填补日本人审查中原本会自动获得、但外国申请人身上缺失的信息空白——这样理解,核实工作的意义就变得清晰了。对中国投资者而言,这套逻辑与国内常见的仅凭身份证、户籍核实房客身份的方式有本质不同:在留卡制度是日本特有的外国人居留管理体系,没有直接对应的中国概念。
尤其容易被忽视的是⑥资格外活动许可书。留学、家属滞在等在留资格本身附带工作限制,只有获得资格外活动许可后,打工收入才被认可为合法收入。是否持有该许可,在留卡卡面上也会有记载,因此需要核对申请表上填写的打工收入,是否与卡面记载的许可状态一致。
材料不齐全时的替代方案
实务中经常遇到的困境集中在以下3种场景,每一种都有明确的替代核实方式。
- 刚到日本、没有年度收入纳税证明:可以用⑪工资支付(预定)证明书代替⑦。官方清单本身也附有"即将开始工作的人"这一备注,专门针对尚未正式入职的申请场景设计。同时可参考⑭存款证明来判断短期内的支付能力。
- 尚未开始工作、没有工资单:除⑪之外,再用③在职证明书或劳动合同来确认工作单位与雇佣关系的事实。如果在留资格是"技术・人文知识・国际业务",担心工作内容是否与该资格相符,可以再追加⑤工作资格证明书。
- 留学生的定期收入只有奖学金:将⑬奖学金发放证明书与⑫银行汇款证明结合使用,通过汇款与奖学金的总额来判断是否能覆盖房租,这种情况下使用房租债务担保能大大提升审查的可行性。
如果仅因缺少一份材料就直接拒绝申请,原本可以通过替代材料完成审查的申请人也会被一并拒之门外。按目的(身份、工作、收入)分类掌握替代方案的逻辑,可以提高审查的灵活性。关于入住审查的基本思路,也可以参考《租赁房源入住审查标准与常见拒审原因整理》一文。
在留卡核验流程丨2026年6月起卡面记载内容发生变化
仅凭肉眼查看在留卡卡面,并不足以完成核实。出入国在留管理庁明确指出,已发生过利用真实有效的在留卡编号制作伪造卡片的案例,仅凭卡面外观是无法分辨这类伪造的。而且自2026年6月14日起,卡面记载的内容本身也发生了变化,因此核验流程本身也需要同步更新。
为什么仅看卡面不够——两道核验手续
出入国在留管理庁作为防伪变造对策,公开提供了两款免费工具。两者的作用不同,基本原则是两道手续都要过一遍。
- 在留卡读取应用程序:读取卡片IC芯片中记录的姓名、出生日期、照片等信息,并与卡面印刷内容进行比对,由此可判断卡面是否被篡改。该应用支持Windows、macOS、Android、iOS,若在电脑上使用,需要配备非接触式IC读卡器。
- 在留卡编号失效信息查询:查询卡片编号及有效期限,判断该卡是否已经失效,由此可判断卡片当前是否仍然有效。自2025年11月14日起,读取应用程序内已可直接调用失效信息查询功能。
这两项手续不是互为替代关系。仅靠读取应用程序,无法识破"真实但已失效"的卡片;仅靠失效信息查询,也无法识破"盗用有效编号制作的伪造卡片"。出入国在留管理庁自身也建议,在使用应用程序的同时一并使用失效信息查询。两者的入口都汇总在出入国在留管理庁《在留卡读取应用程序/失效信息查询支持页面》。此外,使用读取应用程序时,与核对其他身份证件相同,前提是必须在获得本人同意后才能要求出示卡片。
应对2026年6月14日启用的新样式与特定在留卡
自2026年6月14日起,附加了マイナンバーカード(日本个人编号卡,功能类似身份证与社保卡合一的电子证件)功能的"特定在留卡"正式启用,与此同时,非特定在留卡的普通在留卡也同步切换为新样式。对业主和管理公司影响最大的变化,是卡面记载信息有所减少。
| 项目 | 2026年6月13日前发放的卡片 | 2026年6月14日后发放的卡片 |
|---|---|---|
| 在留资格 | 卡面记载 | 卡面记载(无变化) |
| 居留期限届满日 | 卡面记载 | 卡面记载(无变化) |
| 是否有工作限制 | 卡面记载 | 卡面记载(无变化) |
| 是否有资格外活动许可 | 卡面记载 | 卡面记载(无变化) |
| 居留期间(3年、5年等具体年限) | 卡面记载 | 已从卡面删除,仅记录在IC芯片中 |
| 许可种类・许可年月日・发放年月日 | 卡面记载 | 已从卡面删除,仅记录在IC芯片中 |
| 未满16岁人员的照片 | 不显示 | 1岁以上未满16岁也会显示 |
| 永住者・高度专门职2号的卡片有效期 | 发放之日起7年 | 发放之日起至第10次生日为止(未满18岁为第5次生日) |
资料来源:出入国在留管理庁《关于申请特定在留卡》及《在留卡与个人编号卡一体化问答》
实务操作上的结论其实很简单:用于确定合同期限的"居留期限届满日",在新样式卡片上依然保留在卡面。因此,制定合同所必需的信息,依旧可以从卡面直接读取。消失的只是"居留期间是3年还是5年"这一表示具体年限长短的信息,它只是用来推测更新频率的辅助信息。
不过,从卡面消失的"居留期间""许可种类""许可年月日"这几项,目前在读取应用程序中同样无法显示。出入国在留管理庁公布,计划于2026年9月前后推出可以显示这些信息的改版应用。在此之前,与其费力去核实具体年限,不如切换为以居留期限届满日为起点来设计合同期限,这样更为现实可行。
还有一点值得留意:目前可能出示的卡片种类增加到了3种——旧样式在留卡、新样式在留卡、特定在留卡,三者均为有效证件。旧样式卡片在有效期内可以继续使用,无需要求申请人更换。特定在留卡的申领是自愿的,申请人也可以选择继续同时持有在留卡与个人编号卡两张卡片。在窗口核验时,应关注的不是"哪张才是正确的卡",而是"眼前出示的这张卡是否有效"。
【对比表】各类在留资格的居留期限与合同期限设定方法
合同期限需要根据两个要素来确定:在留卡的届满日,以及该在留资格本身的性质。永住者(永久居留资格,居留期限无限期)与留学签证(不超过4年3个月的范围内单独指定)之间,即便同样签订2年合同,其背后的含义也完全不同。对比中国国内的租房合同——通常仅以房客的身份证有效期或双方约定期限为准,并不存在与"签证类别"挂钩的期限体系——日本的合同期限设计与房客的具体在留资格深度绑定,这是许多计划在日置业出租的中国投资者容易忽略的一点。以下整理了基于《出入国管理及难民认定法》附表规定的各类在留资格居留期限,以及由此得出的合同设计思路。
| 在留资格 | 居留期限(入管法规定分类) | 合同期限设定思路 | 更新时需重新核验的材料 |
|---|---|---|---|
| 永住者 | 无限期 | 无需考虑期限限制,可采用与日本人相同的合同设计 | 在留卡(卡片本身有有效期限) |
| 日本人配偶者等 | 5年、3年、1年或6个月 | 通常2年合同即可,无需特殊调整 | 在留卡 |
| 定住者 | 5年、3年、1年、6个月或单独指定(不超过5年) | 通常2年合同即可,无需特殊调整 | 在留卡 |
| 技术・人文知识・国际业务 | 5年、3年、1年或3个月 | 以2年合同为基本;若届满日在1年以内,应提前说明续约事宜 | 在留卡、在职证明书或工作资格证明书 |
| 经营・管理 | 5年、3年、1年、6个月、4个月或3个月 | 以2年合同为基本;同时需关注事业的持续性 | 在留卡、确定申告书副本 |
| 特定技能2号 | 3年、2年、1年或6个月 | 以2年合同为基本;因可携带家属,需明确约定入住人数 | 在留卡、在职证明书 |
| 特定技能1号 | 单独指定(不超过3年的范围)。累计居留期限有上限 | 以届满日为起点设计合同,并向雇主确认续签可能性后再决定 | 在留卡、在职证明书 |
| 家属滞在 | 单独指定(不超过5年的范围) | 与被扶养人的在留期限联动,需一并核实被扶养人一方的届满日 | 在留卡(本人及被扶养人双方)、资格外活动许可书 |
| 留学 | 单独指定(不超过4年3个月的范围) | 以在学期间与届满日中较短的一方为准;需预设毕业时的退租安排 | 在留卡、在学证明书、资格外活动许可书 |
资料来源:出入国在留管理庁《在留资格一览表》;特定技能1号的累计居留期限参见该厅《累计在留期间》
截至2025年末,人数最多的在留资格是永住者,共947,125人,这部分群体的居留期限为无限期。其次是技术・人文知识・国际业务(475,790人)与留学(464,784人)。也就是说,相当一部分申请人几乎不需要考虑合同期限方面的限制。若将所有外国申请人一概视为"居留期限短、风险高"的群体,与实际情况并不相符。
居留期限短于合同期限时的实务处理
如果居留期限届满日落在合同期限中途,可选方案有两种。
第一种是维持普通租赁合同(普通借家契约),在续签时要求房客重新出示在留卡。居留期限的续签是房客一方的手续,一旦续签获批,就会核发新的在留卡。只需在合同或备忘录中写明"续签在留期限时须提交在留卡复印件",就能把核验时机制度化。届满日尚早时,没有必要主动提出解约。
第二种是签订定期租赁合同(定期借家契约),使合同期限与居留期限届满日一致,但建议谨慎考虑这一方案。定期租赁合同一旦期满即确定终止,即便房客的居留期限获得续签、希望继续居住,只要业主不同意重新签约,房客仍须搬离。如果把"卡死期限"本身当作目的,反而可能把优质房客在短期内拱手让出。我们认为,建立好续签核验的运作机制、选择普通租赁合同,对长期出租率更为有利。
如何选择房租债务担保公司丨登记123家・多语言支持52家・认定12家的三层结构
"没有居住在日本的连带保证人"这一在中国房客身上极为常见的难题,在日本可以通过房租债务担保公司来实际解决——这是日本租赁市场发展出的一套独特的信用补充机制,与中国常见的"押一付三"或熟人担保方式有本质区别。不过,同样是"使用担保公司",担保公司所属的层级不同,含义也不同。国土交通省公布的经营者名单本身就分为三层。
【对比表】房租债务担保公司三层结构
| 分类 | 经营者数量 | 国家参与程度 | 对外国人接纳的意义 |
|---|---|---|---|
| 登记房租债务担保业者 | 123家(截至2026年3月31日) | 依据国土交通省告示登记制度完成登记的经营者 | 母体群体。均已满足财产基础与业务内容方面的要求 |
| 提供外国人多语言支持的登记房租债务担保业者 | 52家(截至2025年12月31日) | 登记业者中,由国土交通省公开列出确有提供多语言支持服务的经营者 | 实际应重点接触的对象。约占登记业者总数的四成 |
| 认定房租债务担保业者 | 12家(截至2026年7月31日) | 由国土交通大臣认定为便于住房保障重点关照对象使用的经营者 | 对接纳住房保障重点关照对象态度积极的经营者。数量较少 |
资料来源:国土交通省《登记房租债务担保业者一览》、《提供外国人多语言支持的登记房租债务担保业者一览》、《认定房租债务担保业者一览》
实务中真正需要重点关注的,是中间这52家。国家公开列出这么多在签约及入住期间提供多语言支持的经营者,这一事实本身就足以打破"外国人租房找不到担保公司"这种刻板印象。从名单中筛选出公司名称与总部所在地,提前圈定几家在自己管理区域内可以合作的对象,是较为现实的准备方式。关于担保公司机制本身的介绍,也可参考《房租担保公司是什么:机制解读》一文。
2025年10月起施行的认定房租债务担保业者制度带来了哪些变化
认定房租债务担保业者制度,是由国土交通大臣认定便于住房保障重点关照对象(需要住房保障支持的群体,包括外国人、老年人、残障人士、低收入家庭等)使用的房租债务担保业者的一套机制,该制度依据《住宅安全网法》的修订(令和6年法律第43号)创设,并于2025年10月1日起施行。外国人本身即被归入住房保障重点关照对象的范畴。
此次修法还纳入了居住支援住宅认定制度的创设、终身建筑物租赁的推广、以及遗留物品处理机制的完善等内容。从业主的角度来说,这意味着"出租之后万一发生意外、由谁来兜底"这一长期存在的担忧,已经开始得到制度层面的补充保障。目前已有担保产品将遗留物品的清理、保管、处置费用纳入担保范围,即便房客突然回国,业主需要承担的实务负担也比以往有所减轻。
【计算示例】月租8万日元的单间,入住初期费用与担保费各是多少
即便说要"把费用讲清楚",如果不能给出具体数字,就算不上真正说清楚。以下引用《令和7年度住宅市场动向调查》的实际数据,以月租8万日元(约合人民币3,900元)的单间为假设情形,具体核算一遍。
根据该调查,入住民间租赁住房的家庭月租平均为83,381日元(约合人民币4,070元)、中位数为74,000日元(约合人民币3,610元),公共维护费平均月额为4,837日元(约合人民币236元)。有敷金(相当于押金)的家庭占51.9%,其中"正好1个月房租"的占64.4%。有礼金(即"感谢金",无需退还的一次性酬谢费用,是日本租房中特有的习俗,在中国的租房市场中没有对应做法)的家庭占43.1%,其中"正好1个月房租"的占73.4%。有中介手续费的家庭占48.0%,其中"正好1个月房租"的占69.7%。
入住初期费用明细
| 项目 | 金额 | 依据 |
|---|---|---|
| 前房租(1个月) | 80,000日元(约合人民币3,900元) | 假设房租 |
| 公共维护费(1个月) | 4,837日元(约合人民币236元) | 调查平均月额 |
| 敷金(押金,1个月) | 80,000日元(约合人民币3,900元) | 有敷金家庭中64.4%为正好1个月 |
| 礼金(1个月) | 80,000日元(约合人民币3,900元) | 有礼金家庭中73.4%为正好1个月 |
| 中介手续费(1个月+10%消费税) | 88,000日元(约合人民币4,290元) | 有中介手续费家庭中69.7%为正好1个月 |
| 担保费(首次50%的情形) | 40,000日元(约合人民币1,950元) | 国土交通省指南中D公司示例 |
| 担保费(首次80%的情形) | 64,000日元(约合人民币3,120元) | 同一指南中E公司示例 |
| 入住初期费用合计 | 372,837〜396,837日元(约合人民币1.82万〜1.94万元) | 担保费50%〜80%的区间 |
资料来源:国土交通省《令和7年度 住宅市场动向调查报告书》(2026年7月)、国土交通省・日本租赁住宅管理协会《致业主与房地产经营者:外国人接纳指南》
要租下这间月租8万日元的房子,入住前大约需要准备相当于4.7个月房租的资金。海外很多国家只需缴纳相当于押金的保证金,拥有"礼金"这类需支付但无需退还的酬谢性费用习俗的国家其实非常有限——这正是日本租赁市场一个极具特色、外国房客往往最难理解的环节。对中国房客而言,国内租房通常只涉及可退还的押金与首月房租,并不存在"礼金"这一概念,提前用具体数字展示这笔支出,比反复用语言解释"礼金是什么"更能减少误解。需要说明的是,担保费的计算基础因经营者而异,有的仅按房租计算,有的则包含公共维护费在内的月租总额。
担保费,以及业主可获得的担保限额
国土交通省的指南中,收录了两家实际存在的担保公司的服务案例,并附有具体金额。房客支付的担保费,与业主可获得的担保上限之间,存在如下对应关系。
| 项目 | D公司示例 | E公司示例 |
|---|---|---|
| 首次担保费 | 月租的50%〜75%(月租8万日元时为40,000〜60,000日元,约合人民币1,950〜2,930元) | 月租的80%(月租8万日元时为64,000日元,约合人民币3,120元) |
| 续期担保费 | 每年10,000日元(约合人民币490元) | 每年10,000日元(约合人民币490元) |
| 担保限额 | 月租的48个月分(月租8万日元时为384万日元,约合人民币18.7万元) | 月租的24个月分(月租8万日元时为192万日元,约合人民币9.4万元) |
| 担保范围 | 月租(房租・管理费・公共维护费・停车费等)、水电燃气费、遗留物品清理・保管・处置费用、诉讼费用等 | |
| 支持内容 | 签约时及入住期间的多语言支持、入住期间的生活支持、遗留物品清理・保管・处置 | 签约时及入住期间的多语言支持、入住期间的纠纷咨询、遗留物品清理・保管・处置 |
| 房客4年间的负担总额 | 70,000日元(约合人民币3,410元;首次50%+续期10,000日元×3年) | 94,000日元(约合人民币4,590元;首次80%+续期10,000日元×3年) |
这里希望投资者特别注意的是,担保限额在48个月分与24个月分之间相差整整一倍。以月租8万日元计算,就是384万日元与192万日元(约合人民币18.7万元与9.4万元)的差距。一旦欠租时间拉长,又产生了诉讼费用或遗留物品处理费用,这个差额会直接体现在业主的最终到手金额上。担保费便宜,对房客而言是吸引力,但业主真正应该关注的,是担保限额与担保范围,而不是费用高低。相关行情也可参考《房租担保费机制与费用体系解读》一文。
此外,《令和7年度住宅市场动向调查》显示,签约时遇到困扰的经历中,第2位就是"落实连带保证人"。出入国在留管理庁针对在留外国人的基础调查也显示,生活中的困扰事项里,"租房时的保证人问题"占比达19.3%。可见,善用担保公司,既是业主的风险对策,同时也在解决外国房客最普遍的困扰之一。
入住审查不可触碰的红线丨仅以国籍为由拒绝入住可能构成不当歧视
国土交通省与日本租赁住宅管理协会联合编制的《外国人接纳指南》以问答形式明确写道:若仅以对方是外国人为由拒绝其入住,可能构成不当歧视。过去已有案例,业主仅因国籍原因拒绝入住,被法院判决支付精神损害赔偿金。
这既是一个伦理问题,也是一个经营层面的法律风险问题。持续沿用"不接受外国人"这样的笼统条件,等于是在承担潜在法律纠纷风险的同时,自行缩小了自己的招租对象范围。
遭遇歧视场景第一名是"找房时"这一现实
出入国在留管理庁开展的令和7年度《在留外国人基础调查》(有效回收8,874份,回收率45.5%,调查期间为2025年10月17日〜11月9日)显示,遭遇歧视的场景中,"找房时"占比最高,达19.4%。而在实施歧视的对象中,"住宅房地产从业者"排名第三,占23.8%。延续上一年度调查的结果,找房依然是外国人在日本生活中摩擦最集中的场景。
这组数字也可以理解为:在这个环节能够认真、专业地对待外国申请人的公司与业主,仍然拥有很大的差异化空间。该调查的自由回答部分中,有受访者反映,即便在日本居住多年,每次续签租房合同时仍被反复要求提供日本人保证人,找房本身已经成为一种巨大的精神压力。对计划以出租房产接纳中国籍或其他国籍房客的投资者来说,这既是合规底线,也是获取优质房客口碑的机会。
审查中可以核实的项目,与不可作为理由的界限
| 审查项目 | 是否可以核实 | 理由 |
|---|---|---|
| 居留期限届满日 | 可以核实 | 是设计合同期限所需的客观事实 |
| 收入与支付能力(源泉徴収票、汇款证明、存款证明) | 可以核实 | 适用与日本人审查相同的标准 |
| 是否能通过房租债务担保公司的审核 | 可以核实 | 属于针对欠租风险的合理防范措施 |
| 预计入住人数及同住人关系 | 可以核实 | 属于关系到房屋使用条件的合同要素 |
| 是否有工作限制、是否有资格外活动许可 | 可以核实 | 是核实收入合法性所必需的信息 |
| 国籍本身 | 不得作为判断依据 | 可能构成不当歧视,且与支付能力无关 |
这条界限的原理其实很清晰:与支付能力和合同履行相关的客观事实,可以核实;而属性本身,不应作为判断依据。"居留期限3个月后届满,因此难以签订2年合同"是基于事实的判断,而"因为是某某国籍所以不接受"则是基于属性的排除。把这两者在公司内部明确区分、形成书面共识,可以让一线负责人在实际操作中不再犹豫。
签约前・入住期间・退租时应做的事丨多语言工具的分场景使用
国土交通省《外国人接纳指南》将外国房客纠纷的成因归纳为3类:不了解生活规则或房屋的使用方法、对合同内容理解不充分、沟通不到位。入住期间的纠纷案例中,列举了垃圾分类违规、噪音引发的邻里纠纷、欠租及擅自转租转住等情形。
这3类原因,最终都可以归结为"信息没有传达到位"。既然不是恶意,而是信息缺失所致,只要准备好传达信息的工具,就能有效减少纠纷。而这些工具,目前已经以14种语言免费公开提供。
签约前:用纸质表格共享入住条件与所需材料
- 希望条件核对表:让入住申请人填写房租、地点、面积、房间数、是和室还是洋室、同住人数、连带保证人还是担保公司、期望入住时间、签约费用上限等信息的表格。在带看房源之前先让申请人填好这张表,可以减少因条件不匹配而白跑一趟的情况。
- 入住审查所需材料清单:即本文开头介绍的14项材料表格。只需在对应项目上勾选后交给申请人。
- 重要事项说明书与合同书:该指南收录了《租赁住房标准合同书》与《定期租赁住房标准合同书》(均为平成30年3月版)的多国语言样本,以及入住申请书、重要事项说明书的样本。把母语版本的样本放在旁边一起说明,能显著提升理解程度。
该指南将"用简明日语,语速放慢、发音清晰、尽量不使用专业术语"列为应对的基本原则,同时也建议可以请会做翻译的朋友陪同前来,或使用随身翻译设备。即便无法一次性建立起完善的多语言体系,也有很多可以立刻着手的做法。
入住期间:用插图张贴规则说明
- 入住须知核对表:用多语言分享垃圾分类、噪音、禁止事项等房屋规则的表格。在签约时一起对照阅读,并交给房客留存一份。
- 找房指南:用简明日语与多种语言解说找房方法、生活规则、不动产专业术语的手册。可以作为入住确定后交给房客的资料使用。
- 告示用插图呈现:该指南建议,仅靠文字的告示往往不容易被理解,应善用配有插图的告示。比如把"可燃垃圾 周一・周四"用图画和星期几标示出来,无论房客来自哪个国家,都能获得相同的信息。
- 提前掌握紧急联系方式:该指南将提前确认入住申请人日常联系密切的人员(母国的亲属、日本国内的朋友、工作单位、就读学校等)的联系方式,列为重要的事先准备事项。
公益财团法人日本租赁住宅管理协会除上述资料外,还在该协会的外国人入住便利化支援页面公开了《外国人居住方式指南》视频。对于比起纸质材料更容易通过视频理解的房客,也可以选择引导其观看这类视频。
退租时:入住时就先讲清楚恢复原状的处理原则
退租时的纠纷,往往不是在退租那一刻决定的,而是在签约阶段就已经埋下伏笔。指南同样指出"在签约时应仔细说明恢复原状(即退租时房客需承担的房屋修复义务,日语称"原状回復",在中国的租房合同中通常仅体现为押金能否全额退还,并不构成一套独立的核验流程)的义务并取得房客理解非常重要",并建议如果条件允许,最好在入住时就到现场一起确认房屋状况。指南中还收录了多语言版本的入住及退租时房屋状况核对表与恢复原状确认清单。
《令和7年度住宅市场动向调查》显示,退租时遇到困扰的经历中,第1位是"维修费用要求不透明",第2位是"房租、押金的结算"。这些问题同样会发生在日本房客身上;面对存在语言障碍的房客,更应该按照这个思路,提前把容易产生分歧的环节讲得更加细致到位。关于恢复原状的费用承担划分,也可参考《恢复原状的基本思路与预防纠纷的要点》一文详细了解。
接纳外国房客的意义丨在日外国人达412万时代的空置房对策
以上这些流程之所以值得认真整理,根本原因在于市场规模本身。截至2025年末,在日外国人总数达到4,125,395人,较上年末增加356,418人,增幅9.5%,首次突破400万人大关。其中,中长期在留者3,858,499人,特别永住者266,896人。
【数据表】在日外国人规模与构成(截至2025年末)
| 分类 | 项目 | 人数 |
|---|---|---|
| 总数 | 在留外国人总数 | 4,125,395人(较上年末+356,418人,增幅9.5%) |
| 按在留资格分类 | 永住者 | 947,125人 |
| 技术・人文知识・国际业务 | 475,790人 | |
| 留学 | 464,784人 | |
| 技能实习 | 456,618人 | |
| 特定技能 | 390,296人 | |
| 按国籍・地区分类 | 中国 | 930,428人 |
| 越南 | 681,100人 | |
| 韩国 | 407,341人 | |
| 菲律宾 | 356,579人 | |
| 尼泊尔 | 300,992人 | |
| 按都道府县分类 | 东京都 | 801,438人(占全国19.4%) |
| 大阪府 | 375,319人 | |
| 爱知县 | 357,800人 | |
| 神奈川县 | 317,353人 | |
| 埼玉县 | 290,937人 |
资料来源:出入国在留管理庁《截至令和7年末在留外国人人数》
值得中国投资者特别关注的是,在按国籍统计的在留外国人中,中国籍位居第一,达930,428人,是日本外国房客市场中体量最大的群体——这意味着,无论是把物业出租给同胞房客,还是出租给其他国籍的房客,本文介绍的这套审查体系都是绕不开的实务基础。同时,在留资格排名第一的永住者这一事实,也直接关系到接纳与否的判断:超过94万人以无限期的在留资格生活在日本,对这部分群体而言,"担心居留期限"这个顾虑本身并不成立。在人口持续减少的大背景下,把这样一个正以9.5%的速度增长的需求群体持续排除在招租对象之外,从空置房对策的角度看并不合理。关于把接纳外国房客转化为出租率改善手段的具体思路,也可参考《接纳外国房客实现空置房对策丨出租率改善实践指南》一文。
住宅安全网制度:来自制度层面的支持
外国人本身被纳入住宅安全网制度中"住房保障重点关照对象"的范畴。该制度提供针对安全网专用住房的改造支持,以及减轻入住者负担的支援措施;2025年10月施行的修法还新设了居住支援住宅认定制度。相关登记与检索可通过居住支援住宅信息提供系统进行。制度全貌可参考《善用住宅安全网制度应对空置房问题》一文。
在我们看来,接纳老年人、外国人等住房保障重点关照对象,并不是一种让步,而是拓展了租赁经营本身的选项空间。能够由制度承接的风险,就交给制度去处理;业主则可以把更多时间用在与房客建立信任关系上。我们相信,这才是能够同时支撑长期出租率与资产价值的方式。
总结丨签约前的核实顺序
只要把流程确定下来,与外国人签订租赁合同,和与日本人签约相比其实差别不大。以下按顺序整理这套流程。
- 递交希望条件核对表:用纸质表格共享房租、区域、入住人数、费用上限等信息,提前排除条件不匹配的情况。
- 用两道手续核验在留卡:从卡面读取在留资格与居留期限届满日,再通过读取应用程序与失效信息查询确认卡片的真实性与有效性。
- 从材料清单14项中按需勾选:围绕本人身份、工作或学业、收入这3大类,只勾选与该申请人相符的项目并要求提交。
- 以居留期限届满日反向推算合同期限:永住者可采用与日本人相同的设计,留学生则以在学期间与届满日中较短的一方为准。
- 从提供多语言支持的52家中选择担保公司:比较的重点不是担保费的高低,而是担保限额、担保范围,以及是否提供多语言支持。
- 用具体金额说明费用:以月租8万日元时,入住初期费用约为37万〜40万日元(约合人民币1.8万〜1.95万元)这样的具体数字来说明,并在入住时一并说明敷金与恢复原状之间的关系。
- 共同阅读入住须知核对表:用多语言共享垃圾分类与噪音相关规则,并准备好配有插图的告示。
这7个步骤中,真正只属于外国人合同的,仅有第2、第4步,以及第5步的一部分。其余步骤,本来就是日本人合同中理应做到的流程。把接纳外国房客的体系建立起来,本身也是在把租赁管理这件事本身理顺。对于持有日本出租房产的中国投资者而言,这套流程同样是评估自身物业管理团队是否专业、是否具备国际化服务能力的一把标尺。
如果您在建立外国房客接纳体系、选择担保公司,或多语言合同实务方面有任何疑问,欢迎咨询INA&Associates株式会社。我们会根据您所管理物业的实际情况,提供可以直接落地执行的建议。
常见问题(FAQ)
外国人租房所需材料,与日本人相比有什么不同?
国土交通省清单中的14项材料里,日本人审查中不会出现的只有4项:在留卡、工作资格证明书、资格外活动许可书、银行汇款证明。其余10项(护照、在职证明书、在学证明书、源泉徴収票、工资单、纳税证明书、确定申告书副本、工资支付预定证明书、奖学金发放证明书、存款证明)在日本人的审查中承担着相同的作用。材料数量并不会大幅增加。
没有居住在日本的连带保证人,应该怎么办?
可以通过使用房租债务担保公司来解决。国土交通省公布了提供外国人多语言支持的登记担保公司共52家(截至2025年12月31日),约占登记业者123家的四成。部分担保产品还将签约时及入住期间的多语言支持、乃至遗留物品清理・保管・处置纳入担保范围。落实连带保证人这一问题,在住宅市场动向调查中同样是签约时困扰经历的第2名,对日本人来说也并不容易。使用担保公司,并不是针对外国人的特殊安排。
居留期限短于合同期限时应该怎样签约?
基本做法是维持普通租赁合同,在续签在留期限时要求房客提交在留卡复印件。一旦居留期限获得续签,就会核发新的在留卡,只需在合同或备忘录中写明届时需重新核验即可。也可以选择定期租赁合同、使合同期限与届满日一致,但由于定期租赁合同期满即确定终止,即便房客的居留期限获得续签、希望继续居住,也会被要求搬离,可能导致优质房客在短期内流失,建议谨慎考虑。
可以仅因对方是外国人而拒绝其入住吗?
国土交通省与日本租赁住宅管理协会联合编制的《外国人接纳指南》明确指出,若仅以对方是外国人为由拒绝入住,可能构成不当歧视,过去已有仅因国籍拒绝入住而被判决支付精神损害赔偿金的案例。但另一方面,基于居留期限届满日、收入与支付能力、是否能通过房租债务担保审核等与支付能力和合同履行相关的客观事实所做出的判断,是可以进行的。请按照"依据事实而非属性本身做判断"这一界限来把握。
2026年6月发生变化的在留卡,应该看哪些信息?
签约所需的"在留资格"与"居留期限届满日",在新样式卡片上依然记载在卡面。从卡面消失的是"居留期间"(3年、5年等具体年限)、"许可种类""许可年月日""发放年月日",这些信息目前仅记录在IC芯片中。据官方介绍,读取应用程序目前尚无法显示这些信息,因此现阶段更现实的做法是以居留期限届满日为起点来设计合同期限。旧样式卡片在有效期内依然有效,无需办理更换手续。
引用与参考资料
- 国土交通省《入住审查所需材料清单》(《外国人民间租赁住房入住便利化指南》资料篇)
- 国土交通省《希望条件核对表》
- 国土交通省《入住须知核对表》
- 国土交通省《找房指南》
- 国土交通省《关于外国人顺利入住民间租赁住房》
- 国土交通省・日本租赁住宅管理协会《致业主与房地产经营者:外国人接纳指南》
- 国土交通省《登记房租债务担保业者一览》(截至2026年3月31日・123家)
- 国土交通省《提供外国人多语言支持的登记房租债务担保业者一览》(截至2025年12月31日・52家)
- 国土交通省《认定房租债务担保业者一览》(截至2026年7月31日・12家)
- 国土交通省《认定房租债务担保业者制度》
- 国土交通省《令和7年度 住宅市场动向调查报告书》(2026年7月)
- 国土交通省《住宅安全网制度》
- 国土交通省《关于修订部分住宅安全网法等的法律》(2025年10月1日施行)
- 国土交通省《居住支援住宅信息提供系统》
- 出入国在留管理庁《截至令和7年末在留外国人人数》
- 出入国在留管理庁《在留资格一览表》
- 出入国在留管理庁《累计在留期间》
- 出入国在留管理庁《在留卡读取应用程序/失效信息查询支持页面》
- 出入国在留管理庁《关于申请特定在留卡》
- 出入国在留管理庁《在留卡与个人编号卡一体化问答》
- 出入国在留管理庁《令和7年度 在留外国人基础调查(主要结果)》
- 出入国在留管理庁《在留外国人基础调查》
- 公益财团法人日本租赁住宅管理协会《外国人入住便利化支援》
