日本外國人租屋須知：14項文件與居留期限

在日本簽訂租賃契約時,外國房客與日本房客最大的差異,並不在於文件的「數量」,而在於在留卡制度——這是日本特有的外國人居留管理制度,在台灣、香港並沒有直接對應的機制。根據日本國土交通省公布的檢查表,外國人入住審查所需文件共有14項、分為3大類。與日本人審查真正不同的,其實只有在留卡、資格外活動許可書、勤勞資格證明書、銀行匯款證明這4項文件,以及從在留卡上讀取的「居留期限」而已。

本文寫給正在考慮出租給外國房客的屋主與管理公司負責人,也提供給有意在日本置產、自行管理海外資產的台灣、香港投資人參考。文章將回答3個實務問題:要收集哪些文件、要看哪些重點、租約年限該設定為幾年。2026年6月14日起,在留卡的樣式全面更新,卡面上原本標示的「居留期間」欄位已經取消。如果沒有掌握這項變更,現場拿到的新版在留卡將無法依照舊流程確認。文中所有數字與流程,均引用自國土交通省與出入國在留管理廳(日本的移民署)的官方資料。

本文重點

• 必備文件已由國土交通省官方檢查表整理為14項、3大類(本人身分／工作或就學／收入與薪資),且已有14種語言版本可直接使用。
• 在留卡不能只看卡面,必須搭配「失效資訊查詢」與「讀取應用程式」雙重確認。2026年6月14日起的新樣式,卡面上不再標示「居留期間」的長度。
• 租約年限應依在留資格對應的居留期間反推計算。永住者(永久居留)為無期限,留學簽證最長4年3個月,特定技能1號則不超過3年,彈性差異相當大。
• 租金債務保證公司分為登錄業者123家、支援多語言的52家、認定業者12家的三層結構,實務上真正能洽詢的是支援多語言的52家。
• 以月租8萬日圓的套房為例,入住初期費用約37萬~40萬日圓(約合新台幣7.8萬~8.3萬元),屋主可獲得的最高保證額度可達384萬日圓(約合新台幣80.6萬元,相當於48個月租金)。
• 僅以國籍為由拒絕入住,可能構成不當歧視,過去已有法院判賠精神撫慰金的案例。

外國人租屋必備文件14項清單｜依國土交通省檢查表製作

必備文件的答案,就在國土交通省作為「外國人民間租賃住宅入住円滑化指引」資料篇公開的入住審查必備文件檢查表當中。這份表格依照確認目的把文件分成3大類,合計列出14個項目。日文與英文並列印在同一張表上,還附上假名注音。屋主或管理公司負責人不需要自行整理清單,只要把對應項目打勾交給房客,這張表本身就是一份完整的說明書。

需要特別留意的是,並非每次都要收集全部14項。這份表格設計成「符合的項目才打勾」,例如上班族不需要在學證明,留學生則不會有扣繳憑單。

【一覽表】必備文件檢查清單14項

資料來源:國土交通省「入住審查必備文件檢查表」(外國人民間租賃住宅入住円滑化指引資料篇)。該表提供日文、英文、中文、韓文、西班牙文、葡萄牙文、越南文、尼泊爾文、泰文、印尼文、緬甸文、柬埔寨文、他加祿文、蒙古文,共14種語言版本。

與日本人審查真正不同的4項文件

14個項目當中,日本人入住審查不會出現的只有②在留卡、⑤勞動資格證明書、⑥資格外活動許可書、⑫銀行匯款證明這4項。其餘10項,與日本人審查所看的文件角色完全相同。「因為是外國人所以文件要多一倍」這種說法,以實務經驗來說並不準確。真正增加的只有4項。

這4項文件分別回答不同的問題。在留卡回答的是「這個人在日本能待到什麼時候」,勞動資格證明書回答「這個在留資格是否可以從事這份工作」,資格外活動許可書回答「打工收入能不能算作收入」,銀行匯款證明回答「除了日本國內的薪資之外,是否還有其他支付來源」。與其把這些理解成加重審查的門檻,不如理解成:日本人審查時自動具備的資訊,在外國人審查時需要另外補上——這樣一想,確認作業的意義就清楚了。對台灣、香港投資人而言,這套邏輯或許似曾相識:台灣的外僑居留證(ARC)、香港的各類簽證,同樣被要求作為身分佐證,但日本的在留卡額外承載了「工作資格」與「居留期限」兩項關鍵資訊,直接影響能否簽訂長期租約——這是台灣ARC制度所沒有的細節設計。

特別容易被忽略的是⑥資格外活動許可書。留學或家族滯在的在留資格原本附有工作限制,必須取得資格外活動許可,打工收入才會成立。是否取得許可,在留卡卡面上也會標示,因此需要核對申請表上填寫的打工收入,與卡面記載是否吻合。

文件不齊全時的替代方案

實務上經常卡關的,主要是以下3種情況。每一種情況,可以用什麼文件替代都已經有明確做法。

• 剛抵日、還沒有扣繳憑單:可用⑪(預計)薪資給付證明書代替⑦。檢查表上也特別註記「即將開始工作者」,就是設計給到職前申請人使用的項目。同時搭配⑭存款證明,確認短期內的支付能力。
• 尚未到職,沒有薪資明細:除了⑪之外,再加上③在職證明書或聘僱契約書,確認任職公司與契約事實。如果在留資格是「技術・人文知識・國際業務」簽證,擔心工作內容是否符合該資格時,可再補上⑤勞動資格證明書。
• 留學生的固定收入只有獎學金:搭配⑬獎學金核發證明與⑫銀行匯款證明。透過匯款加獎學金的總額,確認是否足以支付房租,此時使用租金債務保證特別有幫助。

如果僅因缺少1項文件就直接回絕申請,恐怕會連原本可以用替代方案補齊的申請人都一併拒於門外。只要掌握「依目的(身分、工作、收入)分類、每一類都有替代方案」的架構,審查的彈性就能提高。關於入住審查的基本觀念,也可參考租賃物件入住審查基準與遭拒原因整理一文。

在留卡確認流程｜2026年6月起卡面記載事項已變更

在留卡光靠肉眼看卡面是不夠的。出入國在留管理廳明確指出,已發生利用有效在留卡號碼製作偽變造卡片的案例,單靠卡面外觀無法辨識這類偽造。再加上2026年6月14日起卡面記載事項已經變更,確認流程本身也需要更新。

為何只看卡面不夠?雙重確認流程

出入國在留管理廳為了防範偽變造,公開了2款免費工具。兩者角色不同,基本做法是兩個都要用。

1. 在留卡讀取應用程式:讀取卡片IC晶片中記錄的姓名、出生日期、大頭照等資訊,與卡面列印內容核對,藉此確認卡面是否遭到竄改。支援Windows、macOS、Android、iOS,若在電腦上使用,需要非接觸式IC讀卡機。
2. 在留卡號碼失效資訊查詢:查詢卡號與有效期間,確認該卡是否已失效,藉此確認卡片目前是否仍然有效。自2025年11月14日起,讀取應用程式已可直接連結失效資訊查詢功能。

這兩項工具並非互相替代的關係。只用讀取應用程式,無法識破「卡片本身真實但已失效」的情況;只用失效資訊查詢,則無法識破「盜用有效卡號製作的偽造卡」。出入國在留管理廳本身也建議,使用應用程式時應同時搭配失效資訊查詢。兩項工具的入口整理在出入國在留管理廳「在留卡讀取應用程式／失效資訊查詢支援頁面」。此外,使用讀取應用程式時,與其他身分證件相同,前提是取得本人同意後再請對方出示卡片。

對台灣、香港投資人來說,這套「雙重確認」的概念可能略顯陌生。台灣的外僑居留證可透過內政部移民署官網線上查驗真偽,香港的簽證狀態則多半仰賴入境事務處人工核對,兩地都沒有要求業者同時使用「晶片讀取」與「失效查詢」兩套系統。日本之所以做到這個精細程度,與在留卡同時肩負「身分證明」與「工作資格證明」雙重功能有關——這也是為什麼卡片真偽與有效性的確認,在日本被視為租賃審查中不可省略的一步。

2026年6月14日起實施的新樣式・特定在留卡

2026年6月14日起,附加「我的號碼卡」功能的「特定在留卡」開始發行,同時一般在留卡也一併切換為新樣式。對屋主與管理公司影響最大的,是卡面記載事項變少了。

資料來源:出入國在留管理廳「關於申請特定在留卡」及「在留卡與我的號碼卡整合Q&A」

實務上的結論很單純。決定租約年限所需的「居留期限屆滿日」,在新樣式卡片上仍然保留在卡面。因此,設計契約所需的資訊,依然可以直接從卡面讀取。消失的只是「居留期間是3年還是5年」這項長度標示,這原本只是用來推估更新頻率的輔助資訊。

不過,從卡面消失的「居留期間」「許可種類」「許可年月日」,目前在讀取應用程式上也還無法顯示。出入國在留管理廳預告,將於2026年9月左右推出可顯示這些項目的更新版應用程式。在那之前,與其花時間確認期間長度,不如直接改用「以屆滿日為起點設計租約年限」的做法較為實際。

還有一點值得留意:目前流通的卡片種類增加為3種。舊樣式在留卡、新樣式在留卡、特定在留卡三者都有效,舊樣式卡片可使用到有效期限屆滿為止,不需要要求換發。特定在留卡的申辦屬於自由意願,也可以選擇同時持有在留卡與我的號碼卡兩張卡片。櫃檯人員該確認的不是「哪一張才是正確的卡」,而是「眼前這張卡是否有效」。

【對照表】依在留資格判斷居留期間與租約年限

租約年限,要從在留卡上的屆滿日,以及該在留資格本身的性質這兩點來決定。永住者(永久居留)的居留期間為無期限,留學簽證則是在不超過4年3個月的範圍內個別核定,兩者即使同樣簽2年租約,意義也完全不同。以下整理依入管法(出入國管理及難民認定法)別表所訂的居留期間,以及由此衍生的租約設計思路。

資料來源:出入國在留管理廳「在留資格一覽表」;特定技能1號的累計居留期間,參見同廳「累計居留期間」

截至2025年底,人數最多的在留資格是永住者,共94萬7,125人,屬於居留期間無期限的族群。其次是技術・人文知識・國際業務簽證的47萬5,790人,以及留學簽證的46萬4,784人。換句話說,申請人當中有相當大一部分,幾乎不需要考慮租約年限的限制。若把所有外國申請人一律當成「居留期限短、風險高」的族群來看待,其實已經脫離了實際情況。

居留期限短於租約年限時的實務做法

當屆滿日落在租約期間中途時,有兩種選擇。

第一種是維持一般租賃契約(普通借家契約),在更新時請房客重新提交在留卡。居留期間的更新屬於房客本人的手續,一旦更新獲准,就會核發新的在留卡。只要在契約書或備忘錄中載明「更新時須提交在留卡影本」,就能把確認的時機制度化。屆滿日還早的階段,不需要主動要求解約。

另一種是採用定期租賃契約(定期借家契約),讓租約期滿日對齊居留期限屆滿日,但建議謹慎評估。定期租賃契約一旦期滿即確定終止,即使房客的居留期間之後獲得更新、希望繼續居住,除非雙方同意重新簽約,否則仍須請對方搬離。如果把「切齊期限」本身當成目的,反而可能因此流失原本表現良好的房客。對於以出租為主要收益來源的海外投資人而言,選擇一般租賃契約搭配更新確認機制,通常比嚴守定期租賃更能維持長期入住率與現金流穩定,我們認為這種做法對長期空屋率的表現更有幫助。

租金債務保證怎麼選｜登錄123家・支援多語言52家・認定12家的三層架構

「沒有日本國內的連帶保證人」這個問題,實務上可以透過租金債務保證公司解決。不過,一旦提到「使用保證公司」,還要看這家保證公司屬於哪一層,意義才會不同。國土交通省公布的業者名單分為三層。

這一點與台灣、香港的租屋慣例有明顯差異。在台灣,房東多半要求房客提供現金押金(通常1~2個月租金)並搭配保證人,較少透過第三方保證公司;香港則以現金按金為主流,商業保證機制並不普及。日本的租金債務保證產業之所以發展成有官方登錄制度的規模化市場,與「連帶保證人」文化逐漸式微、加上外國房客缺乏日本本地保證人的現實需求密切相關——這也是台灣、香港投資人在日本置產收租時,需要額外認識的一套制度。

【對照表】租金債務保證的三層架構

資料來源:國土交通省「登錄租金債務保證業者一覽」、「提供外語支援服務的登錄租金債務保證業者一覽」、「認定租金債務保證業者一覽」

實務上要留意的是中間這52家。有這麼多業者被官方公布提供簽約時與入住期間的多語言支援服務,這個事實足以打破「外國人找不到保證公司承保」的既定印象。從清單中挑出公司名稱與總部所在地,先鎖定管理區域內可以使用的幾家業者,是比較務實的準備方式。保證公司的運作機制,也可參考整理租金保證公司是什麼的文章。

2025年10月施行的認定租金債務保證業者制度改變了什麼

認定租金債務保證業者制度,是由國土交通大臣認定「便於住宅確保有困難者使用」的租金債務保證業者的機制,依住宅安全網法修正案(令和6年法律第43號)新設,於2025年10月1日施行。外國人也被列入「住宅確保有困難者」的範圍。

此次修法同時納入居住支援住宅認定制度的新設、終身建物租賃制度的推廣,以及遺留物品處理機制的完善。從屋主的角度來看,這代表「出租之後萬一發生問題,由誰來承擔」這項不安,已經有制度層面的因應。目前已有商品把遺留物品的撤除、保管、處分費用納入保證範圍,房客突然返國時的實務負擔,已經比過去輕。

【試算範例】月租8萬日圓套房的入住初期費用與保證費要多少

就算說「會仔細說明費用」,如果講不出具體金額,就稱不上是說明。這裡引用令和7年度住宅市場動向調查的實際數字,以月租8萬日圓的套房為前提具體試算。換算匯率採1日圓≈新台幣0.21元(以2026年8月中旬左右的匯率為準,僅供參考,實際請以當日牌告匯率為準)。

根據該調查,入住民間租賃住宅的家庭月租金平均為83,381日圓(約合新台幣17,510元)、中位數為74,000日圓(約合新台幣15,540元),共益費(管理費)平均月額為4,837日圓(約合新台幣1,020元)。有繳納敷金(押金)的家庭占51.9%,其中「剛好1個月租金」的占64.4%。有繳納禮金的家庭占43.1%,其中「剛好1個月租金」的占73.4%。有支付仲介手續費的家庭占48.0%,其中「剛好1個月租金」的占69.7%。

對台灣、香港投資人而言,這裡最需要留意的日本特有慣例就是「禮金(禮金)」——一筆支付給房東、且不會退還的謝禮金,在台灣、香港的租屋市場中沒有直接對應的項目。台灣的租屋押金通常僅為1~2個月租金,退租時如無損壞會全額退還;香港的按金機制也是類似邏輯。日本的禮金則是單純的「感謝金」,退租時不會退還給房客,這也是為什麼日本租屋的入住初期費用,往往明顯高於台灣、香港的租屋市場。

初期費用明細

資料來源:國土交通省「令和7年度住宅市場動向調查報告書」(2026年7月)、國土交通省・日本租賃住宅管理協會「(給房東、不動產業者的)外國人接納指引」

換算下來,要租一間月租8萬日圓的房間,入住前大約需要準備4.7個月份的租金。海外不少國家只收取相當於敷金的押金,收取禮金這類慣例的國家其實相當有限。與其反覆用文字說明禮金的性質,不如先讓對方看到這個數字,更能減少誤解。此外,保證費的計算基礎因業者而異,有些以房租單獨計算,有些則把共益費等一併納入月租額計算。

保證費,以及屋主可獲得的保證額度上限

國土交通省的指引中,列出2家實際保證公司的服務範例並附上金額。房客支付的保證費,與屋主可獲得的保證額度上限,對應關係如下。

這裡希望大家特別留意的是,保證額度上限在48個月份與24個月份之間相差1倍。以月租8萬日圓計算,就是384萬日圓與192萬日圓的差距(約NT$806,400與NT$403,200)。一旦房客長期欠租,甚至衍生點交訴訟費用或遺留物品處理費用,這個差距會直接反映在屋主最終能拿回多少金額上。保證費便宜對房客而言是吸引力,但屋主真正該看的是額度上限與保證範圍。行情概況也可參考解說租金保證費用機制與費率結構的文章。

另外,令和7年度住宅市場動向調查顯示,簽約時遇到困擾的經驗第2名是「尋找連帶保證人」。出入國在留管理廳的在留外國人基礎調查也顯示,生活上的困擾當中,「租屋時的保證人問題」占19.3%。善用保證公司,既是屋主的風險對策,也同時解決了房客一方最頭痛的問題之一。

入住審查不能踩的紅線｜僅以國籍為由拒絕入住可能構成不當歧視

國土交通省與日本租賃住宅管理協會製作的「外國人接納指引」,以問答形式明確寫道:若以「是外國人」為理由拒絕入住,可能構成不當歧視。過去曾有僅以國籍為由拒絕入住,而遭法院判賠精神撫慰金的案例。

這不只是倫理層面的問題,同時也是經營風險。若放任「不租外國人」這類條件持續存在,等於一方面自行縮小招租對象,一方面又背負著潛在法律爭議的風險。

台灣的《住宅法》同樣禁止房東以國籍、種族等身分因素拒絕租屋;香港則有《種族歧視條例》規範類似情況。換句話說,「不得僅憑身分別排除房客」這項原則,並非日本獨有,而是與台灣、香港投資人原本熟悉的法律框架方向一致——差別只在於,日本已經出現具體判賠案例,顯示這項風險並非紙上規定。

「找房子的時候」是最容易遭遇歧視的場景

出入國在留管理廳令和7年度「在留外國人基礎調查」(有效回收8,874件,回收率45.5%,調查期間2025年10月17日~11月9日)顯示,遭遇歧視的場景中,「找房子的時候」以19.4%居冠。遭遇歧視的對象當中,「住宅不動產相關業者」以23.8%排名第3。延續前一年度的調查結果,找房子仍是摩擦最多的場景。

這個數字也可以反過來解讀:能在這個環節提供細緻對應的公司與屋主,仍然擁有相當大的市場空間。同一份調查的自由填答欄中,有受訪者提到即使長年住在日本,每次簽約仍被要求找日本人擔任保證人,找房子這件事本身就已經構成很大的壓力。

審查中可以看的項目,與不能看的理由

畫線的原則很清楚:與支付能力、契約履行相關的事實可以確認,但身分屬性本身不能作為判斷依據。「居留期限3個月後就到期,所以2年租約有困難」是基於事實的判斷;「因為是〇〇國籍所以不租」則是基於屬性的排除。把這兩者在公司內部明確區分清楚,現場人員在判斷時就不會猶豫。

簽約前・入住期間・退租時該做的事｜多語言工具的使用時機

國土交通省的「外國人接納指引」把外國房客糾紛的原因整理成3類:不了解生活規則或住宅使用方式、對契約內容理解不足、溝通不順暢。入住期間常見的糾紛案例包括違反垃圾丟棄規則、噪音引發的鄰里糾紛、欠租及未經同意擅自同住等。

這3項原因,其實都可以歸結為「沒有傳達到位」。既然不是出於惡意,而是資訊缺口造成的,只要準備好傳達工具就能減少糾紛。而這些工具,目前已經以14種語言免費公開。

簽約前:以紙本共享希望條件與必備文件

• 希望條件檢查表:讓入住申請人自行填寫房租、地點、坪數、房間數、和室或洋室、同住人數、連帶保證人或保證公司、希望入住時期、簽約費用上限等資訊的表格。在帶看物件之前先請對方填寫,可以減少因條件不合而白跑一趟的情況。
• 入住審查必備文件檢查表:就是本文開頭提到的14項文件表格。把符合的項目打勾後交給房客即可。
• 重要事項說明書與契約書:指引中收錄了租賃住宅標準契約書與定期租賃住宅標準契約書(皆為平成30年3月版)的各國語言範本,以及入住申請書、重要事項說明書的範本。把母語版本放在旁邊對照說明,能有效提升理解程度。

指引提出的基本應對原則是「用簡明日語,放慢速度、清楚地說明,盡量避免使用專業術語」,也提到可以請會翻譯的朋友陪同,或使用隨身翻譯機。即使無法一次建立完整的多語言體制,還是有可以立刻著手的做法。

入住期間:用插圖張貼規則

• 入住須知確認表:用來以多語言共享垃圾丟棄、噪音、禁止事項等居家規則的表格。簽約時一起唸過一遍,並交付副本給房客。
• 找房指南手冊:用簡明日語與多語言介紹找房方式、生活規則、不動產術語的手冊。可作為入住確定後交付給房客的資料。
• 公告以插圖呈現:指引指出,純文字的公告不容易被理解,建議搭配插圖使用。例如把「可燃垃圾 週一、週四」用圖案加上星期幾標示,無論房客國籍為何,都能傳達同樣的資訊。
• 事先掌握緊急聯絡方式:指引建議,事先確認入住申請人平常有聯繫的對象(母國親屬、日本朋友、任職公司、就讀學校等)的聯絡方式,是重要的預防措施。

公益財團法人日本租賃住宅管理協會除了這些資料之外,也在該協會的外國人入住円滑化支援頁面公開「外國人居住指南」影片。如果對方比起紙本更容易透過影片理解,也可以介紹這個選項。

退租時:入住時就先說明原狀回復的觀念

退租時的糾紛,往往不是在退租當下決定的,而是在簽約階段就已經埋下。指引也提到「簽約時應仔細說明並讓對方理解負有原狀回復義務」,並建議如果可行,入住時最好一起到現場確認物件狀況。指引中也收錄了多語言版本的入退住時物件狀況及原狀回復確認清單。

令和7年度住宅市場動向調查顯示,退租時遇到困擾的經驗第1名是「修繕費用請求不透明」,第2名是「租金、押金的結算」。這些問題其實日本房客也會遇到,只是面對有語言隔閡的房客時,更應該在事前就仔細把可能的爭議點處理清楚。原狀回復的負擔區分,詳見整理原狀回復觀念與防止糾紛重點的文章。

接受外國房客的意義｜在留外國人412萬人時代的空屋對策

之所以值得花時間建立上述流程,原因在於市場規模。截至2025年底,在留外國人人數達到412萬5,395人,較前一年底增加35萬6,418人,成長9.5%,首度突破400萬人。其中中長期在留者為385萬8,499人,特別永住者為26萬6,896人。

【數值表】在留外國人規模與組成(截至2025年底)

資料來源:出入國在留管理廳「令和7年底在留外國人人數統計」

在留資格別排名第1的是永住者,這項事實直接關係到接納與否的判斷。超過94萬人以無期限居留身分生活在日本,對這個族群而言,「擔心居留期限」這個理由並不成立。在人口持續減少的日本,若持續把成長率達9.5%的需求族群排除在招租對象之外,從空屋對策的角度來看並不合理。把接納外國房客連結到空屋率改善的思路,詳見透過接納外國房客實現空屋對策的實踐指南。

對台灣、香港的海外投資人而言,這組數字傳遞的訊息很直接:日本的外國居住人口正以接近每年1成的速度成長,而東京都一地就吸收了全國近2成的外國居住人口。如果手上持有東京都內的收租型物件,將招租對象限縮在日本籍房客,等於主動放棄一塊持續擴大的需求池。

住宅安全網制度這項政策支持

外國人被列入住宅安全網制度中的「住宅確保有困難者」範圍。該制度提供安全網專用住宅改建的補助,以及減輕房客負擔的支援措施,並在2025年10月施行的修法中新增了居住支援住宅認定制度。登錄與查詢可透過居住支援住宅資訊提供系統進行。制度全貌整理於運用住宅安全網制度做為空屋對策的方法一文。

我們認為,接納高齡者、外國人這類「住宅確保有困難者」,不是一種讓步,而是租賃經營選項的擴充。能靠制度承接的風險就交給制度處理,屋主則把時間投注在與房客建立關係上——我們相信,這才是同時支撐長期空屋率與資產價值的做法。

總結｜簽約前的確認順序

只要先訂好流程,外國房客的租賃契約與日本房客其實差異不大。以下整理確認順序。

1. 交付希望條件檢查表:以紙本共享房租、地區、入住人數、費用上限,先解決條件落差的問題。
2. 雙重確認在留卡:從卡面確認在留資格與居留期限屆滿日,並透過讀取應用程式與失效資訊查詢確認卡片的真偽與有效性。
3. 依必備文件檢查表從14項中挑選:針對本人身分、工作或就學、收入這3大類,只勾選符合該申請人狀況的項目後請對方提供。
4. 從屆滿日反推租約年限:永住者可比照日本人設計;留學生則以在學期間中較短者為準。
5. 從支援多語言的52家中挑選保證公司:不是比保證費便宜,而是比較保證額度上限、保證範圍,以及是否提供多語言支援。
6. 以具體金額說明費用:例如月租8萬日圓時,入住初期費用約37萬~40萬日圓(約NT$7.8萬~8.3萬),並在入住時一併說明敷金與原狀回復的關係。
7. 一起唸過入住須知確認表:以多語言共享垃圾丟棄與噪音規則,公告則以插圖呈現。

這7個步驟當中,屬於外國房客契約特有的只有第2、第4項,以及第5項的一部分。其餘步驟,其實原本就是日本房客的契約中也該做好的流程。把外國房客的接納體制建立起來,本身就是在把租賃管理整體建立起來。

若您在接納體制的建立、保證公司的挑選,或多語言簽約實務上遇到困難,歡迎與INA&Associates株式會社洽詢。我們會依照管理物件的實際狀況,提出可以落實到實務上的具體方案。

常見問題(FAQ)

外國人租屋所需文件,與日本人有什麼不同?

國土交通省檢查表上的14個項目當中,日本人審查不會出現的只有4項:在留卡、勞動資格證明書、資格外活動許可書、銀行匯款證明。其餘10項(護照、在職證明書、在學證明書、扣繳憑單、薪資明細、納稅證明書、所得稅申報書影本、預計薪資給付證明書、獎學金核發證明、存款證明),在日本人審查中扮演的角色相同。文件數量並不會因為是外國人就大幅增加。

沒有日本國內的連帶保證人該怎麼辦?

可以透過租金債務保證解決。國土交通省公布提供外語支援服務的登錄租金債務保證業者共52家(截至2025年12月31日),約占登錄業者123家的4成。部分商品的保證範圍甚至涵蓋簽約時與入住期間的多語言支援、遺留物品的撤除・保管・處分。連帶保證人的取得,在住宅市場動向調查中也是簽約時困擾經驗的第2名,對日本人而言同樣不容易。善用保證公司,並非只針對外國人的特殊待遇。

居留期限比租約年限短時,該怎麼簽約?

基本做法是維持一般租賃契約(普通借家契約),請房客在更新時提交在留卡影本。只要居留期間獲得更新,就會核發新的在留卡,因此可在契約書或備忘錄中載明「更新時須再次確認」。也可以選擇定期租賃契約、讓租期對齊屆滿日,但由於定期租賃一旦期滿即確定終止,即使居留期間之後獲得更新、房客希望繼續居住,仍須請對方搬離,可能因此流失原本表現良好的房客,建議謹慎評估。

可以僅因為對方是外國人而拒絕入住嗎?

國土交通省與日本租賃住宅管理協會的「外國人接納指引」明確指出,若以「是外國人」為理由拒絕入住,可能構成不當歧視,過去也曾有僅以國籍為由拒絕入住、遭法院判賠精神撫慰金的案例。另一方面,居留期限屆滿日、收入與支付能力、是否通過租金債務保證審查等,與支付能力、契約履行相關的事實判斷則可以進行。請以「依事實判斷,而非依身分屬性判斷」的原則來處理。

2026年6月變更後的在留卡,該看哪裡?

簽約所需的「在留資格」與「居留期限屆滿日」,在新樣式卡片上仍然記載於卡面。從卡面消失的是「居留期間」(3年、5年等年限長度)、「許可種類」、「許可年月日」、「核發年月日」,這些項目目前僅記錄於IC晶片中。由於目前讀取應用程式也還無法顯示這些項目,建議先採用「以屆滿日為起點設計租約年限」的做法較為務實。舊樣式卡片在有效期限內仍然有效,不需要辦理換發手續。

引用・參考資料

• 國土交通省「入住審查必備文件檢查表」(外國人民間租賃住宅入住円滑化指引資料篇)
• 國土交通省「希望條件檢查表」
• 國土交通省「入住須知確認表」
• 國土交通省「找房指南手冊」
• 國土交通省「關於外國人順利入住民間租賃住宅」
• 國土交通省・日本租賃住宅管理協會「(給房東、不動產業者的)外國人接納指引」
• 國土交通省「登錄租金債務保證業者一覽」(截至2026年3月31日・123家)
• 國土交通省「提供外語支援服務的登錄租金債務保證業者一覽」(截至2025年12月31日・52家)
• 國土交通省「認定租金債務保證業者一覽」(截至2026年7月31日・12家)
• 國土交通省「認定租金債務保證業者制度」
• 國土交通省「令和7年度住宅市場動向調查報告書」(2026年7月)
• 國土交通省「住宅安全網制度」
• 國土交通省「關於修正住宅安全網法等法律」(2025年10月1日施行)
• 國土交通省「居住支援住宅資訊提供系統」
• 出入國在留管理廳「令和7年底在留外國人人數統計」
• 出入國在留管理廳「在留資格一覽表」
• 出入國在留管理廳「累計居留期間」
• 出入國在留管理廳「在留卡讀取應用程式／失效資訊查詢支援頁面」
• 出入國在留管理廳「關於申請特定在留卡」
• 出入國在留管理廳「在留卡與我的號碼卡整合Q&A」
• 出入國在留管理廳「令和7年度在留外國人基礎調查(主要結果)」
• 出入國在留管理廳「在留外國人基礎調查」
• 公益財團法人日本租賃住宅管理協會「外國人入住円滑化支援」