O investimento em propriedadesjaponesasporchineses ricos tem se expandido rapidamente nos últimos anos.
Por trás do foco dos investidores chineses no mercado imobiliário japonês estão os rendimentos de investimento estáveis, um sistema jurídico transparente e uma sensação de acessibilidade devido ao iene fraco.
Este artigo explica em detalhes os cinco motivos pelos quais os chineses ricos continuam comprandoimóveis no Japão de forma explosiva, bem como as áreas e os tipos de propriedades que são alvos populares de investimento. Como especialista no setor imobiliário, também fornecerei as informações mais recentes sobre restrições legais à compra de imóveis no exterior e imigração usando um visto de gerenciamento de negócios.
A realidade do investimento em imóveis no Japão por chineses ricos
Escala de investimento em expansão, conforme observado nos dados
Fala-se com frequência em expansão da escala do investimento imobiliário chinês, mas nenhuma estatística oficial consolida as aquisições por nacionalidade, já que os registros de imóveis não capturam a nacionalidade do comprador. O que os dados públicos mostram é a participação de compradores com endereço no exterior — e esses números estão detalhados na seção seguinte.
Não existe estatística oficial que discrimine faixa de preço de compra ou forma de pagamento por nacionalidade do comprador. O que está disponível publicamente é o levantamento do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo sobre transações de apartamentos novos, divulgado em 25 de novembro de 2025, segundo o qual não se observa, nos seis distritos centrais de Tóquio, uma tendência específica de compradores com endereço no exterior adquirindo ativamente imóveis de alto valor, acima de 200 milhões de ienes. É comum ouvir no mercado que "compras de 300 a 500 milhões de ienes em dinheiro à vista são a norma", mas isso reflete a impressão de operadores individuais sobre os casos que atenderam — não uma tendência de mercado comprovada por dado público.
Dados demográficos dos investidores e motivos de investimento
Uma análise dos dados demográficos dos investidores chineses mostra que eles pertencem predominantemente à classe de patrimônio líquido ultra-alto. Esses investidores têm uma estratégia de investimento de longo prazo com o objetivo de emigrar, e não apenas para fins de gerenciamento de ativos.
A necessidade de emigrar por meio do visto de gestão e administração também costuma ser citada, mas os requisitos desse visto foram substancialmente elevados por uma reforma em vigor desde 16 de outubro de 2025. Antes, bastava atender a um dos dois critérios: capital ou investimento total de ao menos 5 milhões de ienes, ou o emprego de dois ou mais funcionários em tempo integral. Depois da reforma, é necessário atender simultaneamente a um capital de ao menos 30 milhões de ienes e ao emprego de ao menos um funcionário em tempo integral, além de comprovar proficiência em japonês, formação ou experiência profissional, e ter o plano de negócios validado por um profissional habilitado (detalhes mais adiante).
Números que as estatísticas públicas confirmam — e os que não confirmam
Este é um tema que costuma ser discutido por impressão, não por dado. Reunimos aqui apenas os números que os órgãos públicos japoneses efetivamente divulgam — e deixamos claro o que essas estatísticas não permitem afirmar.
A fatia de compradores com endereço no exterior nos apartamentos novos (Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo)
Em 25 de novembro de 2025, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (MLIT) publicou um levantamento baseado em registros de imóveis e em dados privados de preço, cobrindo cerca de 550 mil apartamentos novos registrados entre janeiro de 2018 e junho de 2025 nas três grandes regiões metropolitanas e em quatro cidades regionais. A participação de compradores com endereço no exterior foi a seguinte:
| Região | Pico entre 2018 e 2023 | 2024 | Jan-jun/2025 |
|---|---|---|---|
| Região metropolitana de Tóquio | 1,2% (2018) | 1,0% | 1,9% |
| Cidade de Tóquio | 1,8% (2018) | 1,5% | 3,0% |
| 23 distritos de Tóquio | 2,0% (2018) | 1,6% | 3,5% |
| Seis distritos centrais | 5,3% (2018) | 3,2% | 7,5% |
| Província de Osaka | 2,7% (2023) | 3,9% | 2,6% |
| Província de Kyoto | 1,3% (2023) | 3,1% | 2,3% |
Os "seis distritos centrais" são Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo e Shibuya. É verdade que os números vêm subindo recentemente e que a concentração é maior na área central — mas, ainda assim, nos 23 distritos de Tóquio como um todo o índice ficou em 3,5% no primeiro semestre de 2025.
O mesmo levantamento também analisou faixas de preço, e o comunicado oficial afirma textualmente que "não se observa, nos seis distritos centrais, uma tendência específica de compradores com endereço no exterior adquirindo ativamente imóveis de alto valor, acima de 200 milhões de ienes." A revenda em curto prazo (transferência de titularidade em até um ano após o registro) representou 9,3% nos 23 distritos e 12,2% nos seis distritos centrais, no período de janeiro a junho de 2024.
O que essas estatísticas não permitem confirmar
O que esse levantamento mede é "pessoas com endereço no exterior" — não "chineses". O próprio relatório observa que os registros de imóveis não contêm o campo nacionalidade e que não é possível medir a atuação de estrangeiros já residentes no Japão. Ou seja, não existe estatística oficial que diga qual porcentagem dos apartamentos novos foi comprada por chineses. Sempre que aparecer um número do tipo "os chineses compraram X% do mercado", vale perguntar de onde ele veio e o que, de fato, foi contado.
Aquisição de áreas florestais (Agência Florestal)
O tema "terras em Hokkaido sendo compradas por estrangeiros" costuma se apoiar no levantamento anual do Ministério da Agricultura, Florestas e Pesca do Japão. Segundo o resultado publicado em 16 de setembro de 2025, em 2024 foram adquiridos 382 hectares de floresta por pessoas jurídicas estrangeiras e afins — o equivalente a 0,003% dos 14.311.347 hectares de floresta privada do país. Desse total, 171 hectares foram atribuídos a estrangeiros com residência declarada fora do Japão, e 211 hectares a empresas de capital estrangeiro sediadas no país. O acumulado desde 2006 chega a 10.396 hectares — 0,07% da floresta privada nacional. Para efeito de comparação, o próprio relatório cita que, nos Estados Unidos, a fatia da área florestal em mãos de estrangeiros é de 5,0%.
População estrangeira residente (Agência de Serviços de Imigração)
Ao final de 2025, o número de estrangeiros residentes no Japão chegou a 4.125.395 pessoas (alta de 356.418, ou 9,5%, em relação ao ano anterior), ultrapassando pela primeira vez a marca de 4 milhões. Por nacionalidade, a China lidera com 930.428 pessoas (+57.142 no ano) — cerca de 22,6% do total. Em seguida vêm o Vietnã, com 681.100, e a Coreia do Sul, com 407.341.
Comprar um imóvel e residir no país são coisas distintas, mas o crescimento da população efetivamente residente mostra que é preciso separar quem compra para investir de quem compra para morar. Na prática, essa distinção muda completamente o tratamento tributário do aluguel e da venda, como veremos adiante: o regime aplicado a um comprador não residente é bem diferente do aplicado a um residente.
Um paralelo útil para o leitor brasileiro: o Brasil também não publica estatística oficial de compra de imóveis por nacionalidade do comprador. O Registro de Imóveis brasileiro identifica o adquirente por CPF, CNPJ ou, no caso de estrangeiro sem CPF, passaporte — mas não consolida nacionalidade em bases públicas. O indicador oficial mais próximo de capital estrangeiro é o Censo de Capitais Estrangeiros no País, do Banco Central, e ele mede investimento societário, não a compra de um apartamento por uma pessoa física. Ou seja, o mesmo problema que este artigo descreve para o Japão — "fala-se muito, mas não há número oficial por nacionalidade" — se repete, de forma ainda mais acentuada, do lado brasileiro.
Cinco motivos pelos quais os imóveis japoneses são escolhidos
(1) Atratividade da propriedade permanente
Um dos principais motivos pelos quais os chineses ricos escolhem os imóveis japoneses é sua propriedade permanente. Na China, a terra é propriedade do Estado e os indivíduos só podem possuir edifícios, e o direito de uso da terra é limitado a 70 anos. No Japão, por outro lado, a propriedade permanente está disponível tanto para terrenos quanto para edifícios.
Essa diferença é crucial do ponto de vista da proteção de ativos. Os imóveis no Japão permanecem em caráter perpétuo, permitindo a sucessão de ativos entre gerações. Para os investidores chineses, essa propriedade permanente vai além de um mero objeto de investimento e é posicionada como uma base de ativos para o futuro da família.
| Item de comparação | China | Japão |
|---|---|---|
| Propriedade da terra | Propriedade do Estado (direito de usufruto de 70 anos) | Propriedade permanente |
| Propriedade de edifícios | Possibilidade de propriedade privada | Propriedade permanente |
| Herança | Sucessão de usufruto | Sucessão de propriedade completa |
| Valor do ativo | Depreciação devido à expiração do uso | Permanência do valor da terra |
(ii) Rentabilidade por meio de altos rendimentos de investimento
Em termos de rendimentos de investimento, o setor imobiliário japonês tem uma clara vantagem sobre o setor imobiliário chinês. Enquanto o rendimento médio do investimento em imóveis nas áreas metropolitanas da China é de apenas 2%, em Tóquio pode-se esperar rendimentos de cerca de 3,5 a 4%.
Esse diferencial de rendimento oferece oportunidades de investimento atraentes para os investidores chineses. Em particular, considerando que os rendimentos nas principais cidades chinesas, como Pequim e Xangai, estão em torno de menos de 2%, os imóveis japoneses são considerados como tendo um rendimento esperado de cerca de 3,5 a 4%, o que os torna extremamente atraentes como fonte estável de renda.
As propriedades geradoras de renda de um único edifício são particularmente populares, pois são administradas com ênfase em rendimentos de cerca de 3 a 4% da renda anual de aluguel. Essa lucratividade estável também está de acordo com as estratégias de gerenciamento de ativos de longo prazo dos chineses ricos.
(iii) Preços subvalorizados e o efeito do iene fraco
A vantagem do Japão também é clara nas comparações de preços de imóveis.
Mais importante ainda, os preços dos imóveis japoneses incluem os direitos à terra. Enquanto na China o preço é apenas do prédio, no Japão o preço inclui os direitos do terreno, o que torna a subvalorização real ainda mais acentuada.
A contínua desvalorização do iene também é um vento favorável para os investidores chineses. Os benefícios da taxa de câmbio levaram a uma redução relativa nos custos de investimento em termos de RMB, aumentando a atratividade do investimento.
(iv) Sistema jurídico transparente e estável
A transparência e a estabilidade do sistema jurídico japonês são uma importante fonte de segurança para os investidores estrangeiros. Atualmente, há poucas restrições legais para a compra de propriedades estrangeiras no Japão, e os estrangeiros podem comprar propriedades e adquirir a propriedade total nos mesmos termos que os cidadãos japoneses.
A partir de abril de 2024, quando japoneses que moram no exterior, estrangeiros sem endereço no Japão ou empresas estrangeiras se tornarem proprietários de imóveis, seus dados de contato no Japão deverão ser registrados, mas essa é uma medida para aumentar a transparência e não restringe a compra.
O sistema de comércio altamente transparente permite que os investidores chineses invistam com tranquilidade. Combinado com a estabilidade política e econômica, o país é altamente considerado como um ambiente de investimento de longo prazo.
(v) Afinidade geográfica e cultural.
A proximidade geográfica oferece vantagens práticas para os chineses ricos. O tempo de viagem da China para o Japão é curto, o que permite viagens frequentes de e para o país. Esse é um fator importante para ser usado como uma segunda residência ou como base educacional para seus filhos.
As semelhanças culturais são outro fator que não pode ser negligenciado. Sendo de uma cultura de caráter chinês, é relativamente fácil entender a cultura e os costumes japoneses e adaptar-se facilmente ao ambiente de vida.
Um bom ambiente educacional é outro motivo pelo qual os chineses ricos escolhem o Japão. Um sistema educacional de alta qualidade e um ambiente social seguro são fatores atraentes para chineses ricos que dão grande importância à educação de seus filhos. Cada vez mais, as coberturas em condomínios de alto padrão com unidades amplas de mais de 120 m2 estão sendo usadas como centros educacionais para crianças.
Áreas e tipos de propriedades populares para investimento
Áreas de investimento mais populares entre os chineses ricos
As áreas imobiliárias mais populares entre os chineses ricos são as localizações privilegiadas no centro da cidade, nos 23 distritos de Tóquio. Relatos do setor às vezes descrevem compras em dinheiro na faixa de 300 a 500 milhões de ienes como especialmente ativas em áreas premium, como os distritos de Minato, Shibuya e Chiyoda, mas nenhum dado público segmentado por nacionalidade confirma esse padrão; o que está melhor documentado é que essas áreas são consistentemente escolhidas por seu ambiente cosmopolita, excelente acessibilidade e valores estáveis de propriedade.
| Área | Características | Faixa de preço médio de compra | Razões para a popularidade |
|---|---|---|---|
| Minato-ku (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Cosmopolita, boa acessibilidade | 300-500 milhões de ienes | Boa comunidade estrangeira, conveniência como base de negócios |
| Distrito de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Área residencial de alta classe, boas instalações culturais | 200-400 milhões de ienes | Ambiente de vida sofisticado, proximidade de instalações educacionais |
| Distrito de Chiyoda (Bancho, área de Kasumigaseki) | Centro político e econômico | 300-600 milhões de ienes | Status de área residencial de primeira classe, raridade da proximidade com o Palácio Imperial |
| Distrito de Chuo (Ginza, Tsukishima) | Centro comercial e financeiro | 200-400 milhões de ienes | Estabilidade do valor do investimento, acesso ao centro da cidade |
Minato-ku é particularmente popular entre os investidores chineses, com as áreas de Akasaka, Roppongi e Aoyama valorizadas por seu ambiente cosmopolita e excelente acesso. Com uma forte comunidade estrangeira e acesso conveniente às bases de negócios, essas áreas são locais ideais para investidores que desejam se mudar.
As áreas de Hiroo, Ebisu e Daikanyama do bairro de Shibuya oferecem a dignidade de uma área residencial de alta classe e uma grande variedade de instalações culturais. O ambiente sofisticado e a proximidade de instalações educacionais estão atraindo um número cada vez maior de chineses ricos que usam a área como base educacional para seus filhos.
Tendências de investimento por tipo de propriedade
Há uma tendência clara na escolha de imóveis pelos investidores chineses. Para fins de investimento, as propriedades de um único edifício que geram renda são particularmente populares, com foco em rendimentos de cerca de 3 a 4% da renda anual de aluguel.
As coberturas em condomínios de luxo favorecem unidades de grande porte com mais de 120 m2. Essas propriedades são frequentemente usadas como "segunda residência" ou como base educacional para os filhos, sendo a qualidade da residência a escolha mais importante.
As torres de apartamentos são outro tipo de propriedade popular entre os chineses ricos. Como propriedades de luxo em locais privilegiados no centro da cidade, eles combinam valor como símbolos de status com praticidade. Em particular, as propriedades nos andares superiores com boas vistas são compradas ativamente, mesmo a preços premium.
Prédios comerciais e de escritórios próximos a estações de trem também estão chamando a atenção como alvos de investimento. Espera-se que essas propriedades gerem uma renda de aluguel estável e estejam de acordo com a estratégia de investimento orientada para a renda dos investidores chineses.
Tendências e características de investimento por região
Na cidade de Osaka, o investimento está aumentando, principalmente nos bairros de Chuo e Naniwa. O investimento em antecipação à Expo e aos planos de RI está aumentando. As compras de imóveis de alto valor estão aumentando, indicando um interesse crescente na região de Kansai entre os investidores chineses.
Os condomínios na área da baía também são tradicionalmente populares entre os investidores chineses e estão atraindo a atenção, pois o momento coincide com o levantamento das restrições de viagem da China para o Japão. Essas áreas combinam o potencial de desenvolvimento futuro com a acessibilidade atual e são consideradas atraentes do ponto de vista do investimento de longo prazo.
Nas cidades regionais, também são vistos investimentos em propriedades de resorts de alto padrão em áreas turísticas e resorts de águas termais. Em alguns casos, esses investimentos têm como objetivo principal a operação de segundas residências ou acomodações particulares e são usados como negócios que atendem aos requisitos para a obtenção de um visto de gerenciamento de negócios.
Outubro de 2025: os requisitos do visto de "Gestão e Administração" mudaram de forma significativa
Qualquer discussão que combine investimento imobiliário com mudança para o Japão esbarra, mais cedo ou mais tarde, no visto de "Gestão e Administração". É preciso um alerta aqui: uma reforma da portaria de critérios de desembarque, em vigor desde 16 de outubro de 2025, elevou substancialmente as exigências, e qualquer explicação anterior a essa data está desatualizada. A tabela abaixo resume a mudança, conforme publicada pela Agência de Serviços de Imigração do Japão.
| Item | Antes da reforma | Depois da reforma (16/10/2025) |
|---|---|---|
| Capital | Capital ou investimento total de ao menos ¥5 milhões, ou emprego de 2 funcionários em tempo integral (uma das duas opções) | Capital ou investimento total de ao menos ¥30 milhões |
| Funcionário em tempo integral | Uma das opções acima | Obrigatório empregar ao menos 1 funcionário em tempo integral, limitado a japoneses, residentes permanentes especiais, residentes permanentes, cônjuges de japonês ou de residente permanente, e residentes de longo prazo — não inclui estrangeiros com visto de trabalho comum |
| Proficiência em japonês | Sem exigência | O requerente ou o funcionário deve comprovar nível B2 ou superior (JLPT N2, BJT 400 pontos ou formatura em universidade japonesa, entre outros) |
| Formação/experiência | 3 anos de experiência prática (1 ano se houver mestrado na área) | Doutorado, mestrado ou pós-graduação profissional em administração ou área correlata, ou 3 anos de experiência em gestão ou administração |
| Plano de negócios | Apenas apresentação | Revisão obrigatória por consultor certificado de PME, contador certificado ou consultor tributário licenciado |
| Sede da empresa | Necessária | Deve ser compatível com o porte da operação; usar a própria residência como sede deixa de ser aceito, em regra |
A reforma também trouxe critérios operacionais adicionais:
- Se a gestão do negócio for terceirizada a ponto de não haver atividade gerencial real do requerente, isso deixa de configurar "Gestão e Administração" — não é mais possível manter o visto apenas repassando a operação do imóvel a uma administradora.
- Na renovação, a Agência passa a verificar o cumprimento das obrigações trabalhistas e previdenciárias, além do recolhimento de impostos (retido na fonte, corporativo, sobre consumo e impostos municipais/estaduais sobre pessoa jurídica).
- Ausências prolongadas do Japão sem justificativa, durante o período de residência, são interpretadas como falta de atividade real, e a renovação pode ser negada.
- Depois da entrada em vigor, quem não atender aos novos critérios não poderá obter residência permanente a partir do visto de "Gestão e Administração".
- Quem já possui esse visto tem uma regra de transição: nas renovações solicitadas até três anos após a entrada em vigor (16 de outubro de 2028), a decisão pode considerar a situação da empresa mesmo sem atender integralmente aos novos critérios. Depois disso, o novo padrão passa a valer sem exceção.
Na prática, a mensagem é direta: o discurso de "compre um imóvel, opere um aluguel de temporada e tire o visto" não se sustenta mais. É preciso reunir, ao mesmo tempo, os cinco elementos — capital de ¥30 milhões, um funcionário em tempo integral qualificado, japonês em nível B2, plano de negócios validado por um profissional e sede própria — o que tira este visto da categoria de "subproduto automático" de um investimento imobiliário. Para o proprietário ou gestor de imóveis, isso também importa na ponta prática: ao alugar um imóvel comercial para um empresário estrangeiro como locatário, a continuidade do contrato de aluguel passa a depender diretamente de ele conseguir renovar esse visto sob as novas regras.
Não existe um equivalente direto no sistema brasileiro — o Brasil não tem um "visto de investidor-gestor" comparável, atrelado à abertura de uma empresa própria. O caminho brasileiro mais próximo é a Resolução Normativa nº 36 do CNIg, que prevê residência por investimento em pessoa jurídica a partir de R$ 500 mil (podendo cair para R$ 150 mil em projetos de inovação ou pesquisa) ou, na modalidade imobiliária, a compra de imóvel a partir de R$ 1 milhão (R$ 700 mil no Norte e Nordeste) — em nenhum dos dois casos há exigência de contratar funcionário ou comprovar proficiência em português. A comparação deixa claro que a exigência japonesa pós-reforma — capital elevado combinado a emprego local, idioma e validação profissional do plano de negócio — é, na prática, bem mais rigorosa do que qualquer uma das vias de investidor mais conhecidas pelos brasileiros.
Resumo: Impacto do investimento em imóveis por chineses ricos no mercado japonês
O investimento em imóveis japoneses porchineses ricos está se expandindo rapidamente devido aos rendimentos de investimento estáveis, à propriedade permanente e a uma sensação de acessibilidade devido ao iene fraco, com interesse contínuo em áreas premium do mercado imobiliário de Tóquio, como os bairros de Minato, Shibuya e Chiyoda. A alegação de que essas compras se concentram na faixa de 300 a 500 milhões de ienes e são quitadas quase inteiramente em dinheiro não é sustentada por nenhuma estatística pública segmentada por nacionalidade.
Essa tendência de investimento está tendo um impacto multifacetado no mercado imobiliário japonês. Uma contribuição para a ativação do mercado é o aumento da liquidez e do volume de transações de propriedades de alto valor.
Ao mesmo tempo, o impacto no aumento dos preços não pode ser ignorado. O mercado está superaquecido, com o preço médio dos novos condomínios nas 23 alas de Tóquio ultrapassando 110 milhões de ienes pelo segundo ano consecutivo, e um fator que sustenta esse aumento de preço são as compras por investidores estrangeiros.
A necessidade de imigração usando vistos de gerenciamento de negócios também está aumentando, e um número crescente de investidores está investindo simultaneamente em imóveis e imigrando para o Japão. Houve casos em que o desenvolvimento de negócios por meio da operação de acomodações particulares preencheu os requisitos para a obtenção de um "visto de gerenciamento de negócios", e uma necessidade combinada de investimento e imigração está se tornando aparente.
Olhando para o futuro, embora o livre investimento seja possível devido à atual falta de restrições à compra de imóveis, existe a possibilidade de que regulamentações mais rígidas sejam consideradas do ponto de vista da segurança; também são esperadas mudanças na política, como o "Projeto de Lei de Regulamentação de Aquisição de Terras por Estrangeiros" apresentado à Câmara dos Deputados em dezembro de 2024 e o início da primeira pesquisa de apuração de fatos pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo. Espera-se que o setor imobiliário também veja algumas mudanças nas políticas em função desses desenvolvimentos.
À luz dessas tendências, é importante que o setor imobiliário ofereça serviços que atendam às necessidades dos investidores chineses e estabeleça um sistema de conformidade adequado. Como parceiro de confiança de indivíduos de alto patrimônio líquido na China, a INA&Associates tem o compromisso de oferecer suporte para investimentos sustentáveis em propriedades.
Se estiver pensando em investir em imóveis na China, recomendamos que consulte um especialista de confiança em áreas que exijam conhecimento especializado, como restrições legais, considerações fiscais e requisitos para a obtenção de um visto de gerenciamento de negócios.
O que de fato é exigido de uma pessoa física ou empresa estrangeira que possui imóvel no Japão
É correto dizer que não há restrição legal para estrangeiros comprarem imóveis no Japão. Mas poder comprar e não ter burocracia nenhuma são coisas diferentes. Há procedimentos previstos em lei em cada etapa — aquisição, posse e venda —, e vários deles geram obrigação também para a imobiliária ou a administradora envolvida, não apenas para o comprador.
Notificação prévia pela Lei de Investigação de Terrenos Importantes
Pela Lei nº 84/2021 (relativa ao levantamento e à regulação do uso de terrenos no entorno de instalações importantes e de ilhas de fronteira), o primeiro-ministro japonês pode designar como "zona de monitoramento" uma área de aproximadamente 1.000 metros ao redor de instalações de defesa e outras instalações sensíveis, além de ilhas de fronteira — e, dentro dela, quando a função da instalação for especialmente crítica, uma "zona de monitoramento especial" mais restrita.
Para terrenos e edificações com 200 m² ou mais (no caso de prédio, somando a área de todos os andares) situados em zona de monitoramento especial, tanto o vendedor quanto o comprador devem notificar previamente o primeiro-ministro antes de firmar contrato de transferência ou constituição de direito de propriedade. O critério de metragem é avaliado por lote (terreno) ou por unidade (edificação). A regra vale para qualquer nacionalidade, mas, como essas zonas costumam cercar bases militares e instalações nucleares, ela acaba afetando de fato negociações de terrenos em áreas mais afastadas dos grandes centros. A lista de zonas designadas, por província, está disponível no site do Gabinete do Gabinete japonês.
O pagamento de aluguel a um proprietário não residente gera retenção na fonte
Este é o ponto mais prático do dia a dia para administradoras e imobiliárias. Quem paga aluguel de imóvel situado no Japão a um não residente ou a uma empresa estrangeira é obrigado a reter 20,42% de imposto de renda (incluindo a sobretaxa de reconstrução) sobre o valor bruto e a recolher esse valor (Lei do Imposto de Renda, artigos 161 e 212, entre outros). A obrigação recai sobre quem paga o aluguel — não sobre quem o recebe.
Há uma exceção: quando o próprio locatário pessoa física aluga o imóvel para uso residencial dele ou de um familiar, não é necessário reter (Decreto de Execução da Lei do Imposto de Renda, artigo 328). Ou seja, na prática, quando uma empresa aluga como moradia funcional, ou quando uma administradora recebe o aluguel em nome do locador e o repassa, a retenção passa a ser obrigatória, em regra. Se o proprietário se muda para o exterior e a administradora continua repassando o valor cheio, sem reter, o risco de autuação e cobrança posterior recai sobre quem pagou — não sobre o proprietário.
Na venda também há uma retenção equivalente. Quem compra um terreno ou imóvel de um não residente deve reter 10,21% sobre o valor total da transação — não apenas sobre o ganho. A exceção: se o comprador for pessoa física adquirindo para uso residencial próprio ou de familiar, e o valor da transação for de até ¥100 milhões, a retenção não é exigida.
| Situação | Quem retém | Alíquota | Quando não se aplica |
|---|---|---|---|
| Pagamento de aluguel de imóvel a não residente | Quem paga o aluguel | 20,42% | Pessoa física que aluga para uso residencial próprio ou de familiar |
| Compra de terreno/imóvel de não residente | O comprador | 10,21% sobre o valor total | Pessoa física comprando para uso residencial próprio/familiar, com valor até ¥100 milhões |
Contato no Japão como item obrigatório do registro
Como já mencionado neste artigo, desde abril de 2024 o proprietário sem endereço no Japão precisa ter um contato registrado no país. Na prática da gestão, o que separa uma situação segura de uma arriscada é se esse contato registrado consegue de fato agir — autorizar um reparo urgente, responder pela administradora, lidar com questões tributárias. É um ponto a confirmar antes de aceitar a administração do imóvel, não depois.
O paralelo mais direto para o leitor brasileiro está na tributação e nas áreas restritas. No Brasil, o aluguel pago a um não residente também sofre retenção na fonte — 15% sobre o valor bruto (DARF 9478), sem as isenções que um residente teria, mas em alíquota fixa mais baixa do que os 20,42% japoneses. Na venda, o ganho de capital de não residente é tributado de forma exclusiva na fonte, com alíquotas de 15% a 22,5% conforme o valor do ganho — mas, diferentemente do Japão, a base é o lucro da venda, não o valor total da transação. Quanto a áreas sensíveis, o Brasil tem sua própria versão da zona de monitoramento: a Lei nº 5.709/1971 exige autorização prévia do Incra para estrangeiro comprar imóvel rural acima de certo tamanho, e imóveis em faixa de fronteira (150 km da linha de fronteira) dependem de assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional — uma exigência de aprovação estatal antes da transação, no mesmo espírito da lei japonesa aqui descrita, ainda que aplicada a um perímetro geográfico muito mais amplo.
Perguntas frequentes
P1: Há alguma restrição legal para estrangeiros comprarem imóveis no Japão?
Atualmente, não há restrições legais para estrangeiros comprarem imóveis no Japão. Os estrangeiros podem comprar imóveis e adquirir a propriedade total nos mesmos termos que os cidadãos japoneses. As compras são possíveis independentemente da nacionalidade, tipo de visto ou status de residência permanente.
No entanto, a partir de abril de 2024, se um japonês que mora no exterior, um estrangeiro sem domicílio no Japão ou uma pessoa jurídica estrangeira se tornar proprietário de um imóvel, os detalhes de contato no Japão deverão ser registrados. Também está sendo discutida a possibilidade de introduzir regulamentações no futuro com base em uma perspectiva de segurança.
P2: Quais são as restrições às remessas da China?
Na China, as remessas internacionais de pessoas físicas estão restritas ao equivalente a US$ 50.000 por ano. Para compras de propriedades caras, as remessas devem ser feitas em um período de vários anos e vários canais devem ser utilizados. Além disso, o RMB não pode ser remetido diretamente e deve ser convertido em moeda estrangeira antes da remessa.
Devido a essa restrição, os chineses ricos que comprarem propriedades com valor entre 300 e 500 milhões de ienes precisarão utilizar várias rotas de remessa ou transferir fundos ao longo de vários anos. Recomendamos que você consulte um especialista sobre os procedimentos de remessa apropriados.
P3: Quais são os requisitos para obter um visto de gerenciamento de negócios?
Por uma reforma em vigor desde 16 de outubro de 2025, os requisitos passaram a exigir o cumprimento simultâneo de todos os itens a seguir (antes da reforma, bastava atender a um dos dois: capital de ao menos 5 milhões de ienes, ou emprego de 2 ou mais funcionários em tempo integral).
1. Capital ou investimento total de ao menos 30 milhões de ienes
2. Emprego de ao menos 1 funcionário em tempo integral (limitado a japoneses, residentes permanentes especiais, residentes permanentes, cônjuges de japonês ou de residente permanente, e residentes de longo prazo)
3. Proficiência em japonês em nível B2 ou superior (do requerente ou do funcionário), comprovada por JLPT N2 ou superior, BJT com 400 pontos ou mais, formatura em universidade japonesa, entre outros
4. Doutorado, mestrado ou pós-graduação profissional em administração ou área correlata, ou ao menos 3 anos de experiência em gestão ou administração de empresa
5. Plano de negócios revisado e validado por consultor certificado de PME, contador certificado ou consultor tributário licenciado
Além disso, como a sede da empresa agora precisa ser compatível com o porte da operação, usar a própria residência como sede da empresa deixa de ser aceito, em regra, e terceirizar a operação a ponto de não haver atividade gerencial real do titular também desqualifica o requerente. Quem já possui o visto de "Gestão e Administração" tem regra de transição para renovações solicitadas até três anos após a entrada em vigor da reforma (16 de outubro de 2028).
P4: Qual é o rendimento esperado do investimento imobiliário no Japão?
Em Tóquio e em outras grandes áreas metropolitanas, pode-se esperar um rendimento médio de cerca de 3,5 a 4%. Esse é um nível alto em comparação com os rendimentos de cerca de 2% nas principais cidades chinesas. Em algumas cidades regionais, pode-se esperar rendimentos ainda mais altos.
Os imóveis geradores de renda comprados em blocos de um único edifício são administrados com ênfase em rendimentos de cerca de 3 a 4% com base na renda anual de aluguel, e a rentabilidade estável desses imóveis é altamente valorizada pelos investidores chineses. Entretanto, os rendimentos variam de acordo com a localização, o tipo de propriedade, as condições de gerenciamento e outros fatores, portanto, é necessário um exame detalhado das propriedades individuais.
P5: Quais áreas e tipos de imóveis são populares entre os investidores chineses?
Minato-ku (Roppongi e Akasaka), Shibuya-ku (Hiroo e Ebisu) e Chiyoda-ku (Bancho) são populares entre os investidores chineses ricos. Coberturas com mais de 120 m² e imóveis geradores de renda são os tipos mais procurados; a faixa de 300 a 500 milhões de ienes aparece com frequência no mercado, mas não há estatística pública que confirme esse orçamento como padrão entre compradores chineses.
Essas áreas combinam um ambiente cosmopolita, excelente acessibilidade e a dignidade de uma área residencial de luxo, e são frequentemente usadas como segunda residência ou como centros educacionais para crianças. Os imóveis altos em blocos de torres também são populares, pois combinam valor como símbolos de status com praticidade.
