La inversión en propiedades japonesas por parte dechinos adinerados se ha expandido rápidamente en los últimos años.
Detrás de la atención que los inversores chinos prestan al mercado inmobiliario japonés se encuentran unos rendimientos de inversión estables, un sistema jurídico transparente y una sensación de asequibilidad debido a la debilidad del yen.
Este artículo explica en detalle las cinco razones por las que los chinos adineradossiguen comprando propiedades inmobiliarias japonesas de forma explosiva, y las zonas y tipos de propiedades que son objetivos populares de inversión. Como experto en el sector inmobiliario, también ofreceré la información más reciente sobre las restricciones legales a la compra de propiedades por extranjeros y la inmigración mediante un visado de gestión empresarial.
La realidad de la inversión inmobiliaria en Japón por parte de chinos adinerados
Ampliación de la escala de inversión según los datos
Se suele hablar de que la escala de la inversión inmobiliaria china aumenta año tras año, pero no existe ninguna estadística oficial que recoja, por nacionalidad, la realidad de estas adquisiciones: el registro de la propiedad japonés no anota la nacionalidad del comprador. Los datos públicos solo permiten medir el porcentaje de adquisiciones por "personas domiciliadas en el extranjero", cifras que se detallan en el siguiente apartado.
En cuanto al rango de precios de compra y la forma de pago, no se publican estadísticas oficiales desglosadas por nacionalidad. Una referencia útil es el estudio sobre transacciones de pisos nuevos que el Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo publicó el 25 de noviembre de 2025: para los seis distritos centrales de Tokio, el propio documento señala que "no se observa una tendencia particular a la compra activa de inmuebles de 200 millones de yenes o más por parte de personas domiciliadas en el extranjero". En el sector se comenta a veces que "lo habitual son compras al contado de entre 300 y 500 millones de yenes", pero se trata de la impresión que dejan los casos gestionados por determinadas agencias, no de una tendencia de mercado confirmada por datos públicos.
Demografía de los inversores y motivos de inversión
Un análisis de la demografía de los inversores chinos muestra que pertenecen predominantemente a la clase con un patrimonio neto muy elevado. Estos inversores tienen una estrategia de inversión a largo plazo con vistas a emigrar, y no simplemente con fines de gestión de activos.
La necesidad de emigrar mediante la obtención de un visado de gestión empresarial también se ha señalado, pero los requisitos de este estatus de residencia se endurecieron considerablemente con una reforma en vigor desde el 16 de octubre de 2025. Antes bastaba con cumplir una de estas dos condiciones: "capital o aportación total de 5 millones de yenes o más" o "empleo de 2 o más trabajadores a tiempo completo". Desde la reforma hay que reunir a la vez un capital de 30 millones de yenes o más y el empleo de al menos 1 trabajador a tiempo completo, además de un nivel de japonés suficiente, la titulación o experiencia adecuadas, y la validación del plan de negocio por un profesional certificado (los detalles se explican más adelante).
Lo que las estadísticas oficiales permiten confirmar y lo que no permiten confirmar
Este es un tema que se presta fácilmente a hablar por impresiones. Aquí nos limitamos a las cifras que publican las administraciones japonesas, señalando también lo que esas estadísticas no permiten saber.
El porcentaje de pisos nuevos adquiridos por compradores domiciliados en el extranjero (Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo)
El 25 de noviembre de 2025, el ministerio publicó un estudio que cruza datos del registro de la propiedad con bases de precios privadas, sobre unos 550.000 pisos nuevos con inscripción de obra nueva entre enero de 2018 y junio de 2025, en las tres grandes áreas metropolitanas y cuatro ciudades regionales. El porcentaje de adquisiciones por personas domiciliadas fuera de Japón es el siguiente:
| Zona | Máximo 2018-2023 | 2024 | Enero-junio 2025 |
| Área metropolitana de Tokio | 1,2 % (2018) | 1,0 % | 1,9 % |
| Prefectura de Tokio | 1,8 % (2018) | 1,5 % | 3,0 % |
| 23 distritos de Tokio | 2,0 % (2018) | 1,6 % | 3,5 % |
| Seis distritos centrales | 5,3 % (2018) | 3,2 % | 7,5 % |
| Prefectura de Osaka | 2,7 % (2023) | 3,9 % | 2,6 % |
| Prefectura de Kioto | 1,3 % (2023) | 3,1 % | 2,3 % |
Los seis distritos centrales son Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo y Shibuya. Las cifras muestran claramente la subida reciente y el nivel más alto en el centro, pero en el conjunto de los 23 distritos de Tokio el porcentaje sigue en el 3,5 % en el primer semestre de 2025.
El mismo estudio analiza también los rangos de precio, y la nota de prensa señala expresamente que, en los seis distritos centrales, "no se observa una tendencia particular a la compra activa de inmuebles de 200 millones de yenes o más por parte de personas domiciliadas en el extranjero". El porcentaje de reventas rápidas (transmisión dentro del año siguiente a la inscripción de obra nueva) fue, entre enero y junio de 2024, del 9,3 % en los 23 distritos y del 12,2 % en los seis distritos centrales.
Lo que las estadísticas oficiales "no" permiten confirmar
Lo que este estudio mide son "personas domiciliadas en el extranjero", no "ciudadanos chinos". El propio documento aclara que el registro de la propiedad no recoge la nacionalidad, y que no se puede conocer la realidad de las adquisiciones por extranjeros domiciliados en Japón. Por tanto, no existe ninguna estadística oficial que indique qué porcentaje de los pisos nuevos compran ciudadanos chinos. Si se encuentra una cifra que afirma que "los chinos compran el X % del mercado", lo primero es comprobar qué está contando realmente esa fuente.
Adquisición de montes y bosques (Agencia Forestal de Japón)
El tema de "las tierras de Hokkaido que están comprando" suele apoyarse en una encuesta anual del Ministerio de Agricultura, Silvicultura y Pesca. Según los resultados publicados el 16 de septiembre de 2025, la superficie forestal adquirida en 2024 por personas jurídicas extranjeras fue de 382 hectáreas, el 0,003 % de las 14.311.347 hectáreas de bosque privado del país. De esa cifra, 171 hectáreas corresponden a adquisiciones por personas físicas o jurídicas extranjeras domiciliadas en el extranjero, y 211 hectáreas a empresas de capital extranjero radicadas en Japón. El acumulado desde 2006 llega a 10.396 hectáreas, el 0,07 % del bosque privado. El mismo informe señala, como referencia, que en Estados Unidos el porcentaje de bosque en manos de extranjeros es del 5,0 %.
Residentes extranjeros (Agencia de Servicios de Inmigración)
A finales de 2025, Japón tenía 4.125.395 residentes extranjeros (+356.418 personas respecto al año anterior, un 9,5 % más), superando por primera vez los 4 millones. Por nacionalidad, China encabeza la lista con 930.428 personas (+57.142 en un año), en torno al 22,6 % del total, seguida de Vietnam (681.100) y Corea del Sur (407.341).
Adquirir un inmueble y residir son cosas distintas, pero que este colectivo residente sea cada vez mayor recuerda que conviene separar la compra con fines de inversión de la compra con fines de vivienda. Esta distinción también tiene efectos prácticos: según que el comprador o el arrendador sea residente o no residente, cambian por completo las obligaciones de retención en origen y de declaración que se explican más adelante en este artículo.
En España existe una limitación parecida en la práctica: la nacionalidad del comprador no figura como tal en el Registro de la Propiedad, por lo que las estimaciones sobre compras de extranjeros por país de origen que difunden colegios de registradores o notarios se basan en el domicilio fiscal declarado, no en la nacionalidad, con la misma limitación de fondo que señala aquí el ministerio japonés.
Cinco razones por las que se eligen los inmuebles japoneses
(1) Atractivo de la propiedad permanente
Una de las principales razones por las que los chinos adinerados eligen los inmuebles japoneses es su propiedad permanente. En China, el suelo es propiedad del Estado y los particulares sólo pueden ser propietarios de edificios, y el derecho de uso del suelo está limitado a 70 años. En Japón, en cambio, la propiedad es permanente tanto para el suelo como para los edificios.
Esta diferencia es crucial desde el punto de vista de la protección de activos. En Japón, los bienes inmuebles se mantienen a perpetuidad, lo que permite la sucesión de activos de una generación a otra. Para los inversores chinos, esta propiedad permanente va más allá de un mero objeto de inversión y se posiciona como una base patrimonial para el futuro de la familia.
| Comparación | China | Japón |
|---|---|---|
| Propiedad de la tierra | Propiedad estatal (derecho de usufructo de 70 años) | Propiedad permanente |
| Propiedad de edificios | Posibilidad de propiedad privada | Propiedad permanente |
| Herencia | Sucesión de usufructo | Sucesión completa de la propiedad |
| Valor del activo | Depreciación por caducidad del usufructo | Permanencia del valor del suelo |
(ii) Rentabilidad a través de altos rendimientos de inversión
En términos de rendimiento de la inversión, el sector inmobiliario japonés tiene una clara ventaja sobre el chino. Mientras que el rendimiento medio de la inversión inmobiliaria en las áreas metropolitanas de China sólo ronda el 2%, en Tokio se pueden esperar rendimientos de alrededor del 3,5-4%.
Este diferencial de rendimiento ofrece atractivas oportunidades de inversión para los inversores chinos. En particular, considerando que los rendimientos en las principales ciudades chinas, como Pekín y Shanghai, se sitúan en torno a menos del 2%, se considera que las propiedades japonesas tienen un rendimiento esperado de alrededor del 3,5-4%, lo que las hace extremadamente atractivas como fuente de ingresos estables.
Se hace hincapié en rendimientos en torno al 3-4% de las rentas anuales de alquiler, siendo especialmente populares las propiedades generadoras de rentas de un solo edificio. Esta rentabilidad estable también está en consonancia con las estrategias de gestión de activos a largo plazo de los chinos adinerados.
(iii) Precios infravalorados y efecto de la debilidad del yen
La ventaja de Japón también es clara en las comparaciones de precios inmobiliarios.
Y lo que es más importante, los precios inmobiliarios japoneses incluyen los derechos sobre el suelo. Mientras que en China el precio se refiere únicamente al edificio, en Japón el precio incluye los derechos sobre el terreno, lo que hace que la infravaloración real sea aún más pronunciada.
La actual depreciación del yen es también un viento de cola para los inversores chinos. Las ventajas del tipo de cambio han dado lugar a una reducción relativa de los costes de inversión en términos de RMB, lo que aumenta el atractivo de la inversión.
(iv) Sistema jurídico transparente y estable
La transparencia y estabilidad del sistema jurídico japonés es una importante fuente de tranquilidad para los inversores extranjeros. Actualmente, existen pocas restricciones legales a la compra de propiedades por extranjeros en Japón, y los extranjeros pueden comprar propiedades y adquirir la plena propiedad en las mismas condiciones que los nacionales japoneses.
A partir de abril de 2024, cuando los japoneses residentes en el extranjero, los extranjeros sin domicilio en Japón o las empresas extranjeras se conviertan en propietarios de bienes inmuebles, deberán registrarse sus datos de contacto en Japón, pero se trata de una medida para aumentar la transparencia y no restringe su compra.
La gran transparencia del sistema comercial permite a los inversores chinos invertir con tranquilidad. Combinado con la estabilidad política y económica, el país está muy bien considerado como un entorno de inversión a largo plazo.
(v) Afinidad geográfica y cultural.
La proximidad geográfica ofrece ventajas prácticas a los chinos ricos. El tiempo de viaje de China a Japón es corto, lo que permite viajar con frecuencia desde y hacia el país. Se trata de un factor importante para utilizarlo como segunda residencia o como base educativa para sus hijos.
Las similitudes culturales son otro factor que no puede pasarse por alto. Al proceder de una cultura de carácter chino, es relativamente fácil entender la cultura y las costumbres japonesas y adaptarse sin problemas al entorno vital.
Un buen entorno educativo es otra de las razones por las que los chinos ricos eligen Japón. Un sistema educativo de alta calidad y un entorno social seguro son factores atractivos para los chinos adinerados, que conceden gran importancia a la educación de sus hijos. Cada vez más, los áticos de los condominios de alta gama con amplias unidades de más de 120 m2 se utilizan como centros educativos para los niños.
Zonas y tipos de inmuebles más populares para invertir
Zonas de inversión más populares entre los chinos ricos
Las zonas inmobiliarias más populares entre los chinos adinerados son las zonas céntricas de los 23 distritos de Tokio, en particular distritos de primera categoría como Minato, Shibuya y Chiyoda. No existen estadísticas oficiales que confirmen que las compras al contado de entre 300 y 500 millones de yenes sean la práctica dominante en estas zonas; es una cifra que circula en el sector, no un dato público verificado. Estas zonas se eligen por su ambiente cosmopolita, excelente accesibilidad y valores inmobiliarios estables.
| Zona | Características | Precio medio de compra | Razones de su popularidad |
|---|---|---|---|
| Minato-ku (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Cosmopolita, buena accesibilidad | 300-500 millones de yenes | Buena comunidad extranjera, conveniente como base de negocios |
| Barrio de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Zona residencial de clase alta, buenas instalaciones culturales | 200-400 millones de yenes | Entorno de vida sofisticado, proximidad a centros educativos |
| Distrito de Chiyoda (Bancho, zona de Kasumigaseki) | Centro político y económico | 300-600 millones de yenes | Estatus de zona residencial de primera clase, rareza de la proximidad al Palacio Imperial |
| Distrito de Chuo (Ginza, Tsukishima) | Centro comercial y financiero | 200-400 millones de yenes | Estabilidad del valor de la inversión, acceso al centro de la ciudad |
Minato-ku es especialmente popular entre los inversores chinos, con las zonas de Akasaka, Roppongi y Aoyama valoradas por su ambiente cosmopolita y su excelente acceso. Con una fuerte comunidad de expatriados y un cómodo acceso a los centros de negocios, estas zonas son lugares ideales para los inversores que buscan trasladarse.
Las zonas de Hiroo, Ebisu y Daikanyama del distrito de Shibuya ofrecen la dignidad de una zona residencial de clase alta y una gran riqueza de instalaciones culturales. El sofisticado entorno vital y la proximidad a los centros educativos están atrayendo a un número creciente de chinos adinerados que utilizan la zona como base educativa para sus hijos.
Tendencias de inversión por tipo de propiedad
Existe una clara tendencia en la elección de propiedades por parte de los inversores chinos. Para fines de inversión, son especialmente populares las propiedades de un solo edificio que producen ingresos, con un enfoque en rendimientos de alrededor del 3-4% de los ingresos anuales por alquiler.
Los áticos en condominios de lujo favorecen las unidades de gran escala de más de 120 m2. Estas propiedades se utilizan a menudo como "segunda residencia" o como base educativa para los hijos, siendo la calidad de la residencia la elección más importante.
Los pisos torre son otro tipo de propiedad popular entre los chinos ricos. Como propiedades de lujo en ubicaciones privilegiadas del centro de la ciudad, combinan el valor como símbolos de estatus con la practicidad. En particular, las propiedades de las plantas superiores con buenas vistas se compran activamente, incluso a precios elevados.
Los edificios de oficinas y comerciales cercanos a estaciones de tren también atraen la atención como objetivos de inversión. Cabe esperar que estas propiedades generen ingresos estables por alquiler y se ajustan a la estrategia de inversión orientada a los ingresos de los inversores chinos.
Tendencias y características de la inversión por regiones
En la ciudad de Osaka, la inversión está aumentando, sobre todo en los distritos de Chuo y Naniwa. Aumentan las inversiones en previsión de la Expo y los planes de IR. Aumentan las compras a tanto alzado de propiedades de alto valor, lo que indica un creciente interés de los inversores chinos por la región de Kansai.
Los condominios de la zona de la bahía también han sido tradicionalmente populares entre los inversores chinos y están atrayendo la atención al coincidir el momento con el levantamiento de las restricciones de viaje de China a Japón. Estas zonas combinan el potencial de desarrollo futuro con la asequibilidad actual y se consideran atractivas desde una perspectiva de inversión a largo plazo.
En las ciudades regionales, también se observan inversiones en propiedades de alta gama en zonas turísticas y balnearios de aguas termales. En algunos casos, estas inversiones se destinan principalmente a la explotación de segundas residencias o alojamientos privados, y se utilizan como negocios que cumplen los requisitos para obtener un visado de gestión empresarial.
Octubre de 2025: la reforma que endureció los requisitos del visado de "gestión empresarial"
Cuando se habla de invertir en inmuebles y emigrar a Japón a la vez, siempre sale a relucir el visado de "gestión empresarial" (keiei kanri). Sus requisitos se han elevado considerablemente con una reforma del reglamento de entrada en vigor el 16 de octubre de 2025, por lo que cualquier explicación anterior a esa fecha ha quedado obsoleta. Así es como la Agencia de Servicios de Inmigración de Japón ha publicado la reforma:
| Requisito | Antes de la reforma | Desde el 16 de octubre de 2025 |
| Capital | Capital o aportación total de 5 millones de yenes o más, o empleo de 2 o más trabajadores a tiempo completo (basta con uno de los dos) | Capital o aportación total de 30 millones de yenes o más |
| Empleo de personal a tiempo completo | Una de las dos opciones anteriores | Es obligatorio emplear al menos a 1 trabajador a tiempo completo, limitado a japoneses, residentes permanentes especiales, residentes permanentes, cónyuges de japoneses o de residentes permanentes, y residentes de larga duración; quedan excluidos los extranjeros con visado de trabajo |
| Nivel de japonés | Sin requisito | El solicitante o el trabajador a tiempo completo debe acreditar un nivel B2 según el marco de referencia japonés (JLPT N2 o superior, BJT 400 puntos o más, o titulación de una universidad japonesa) |
| Titulación o experiencia | 3 años de experiencia profesional (1 año si se cursó un máster) | Doctorado, máster o titulación profesional en un campo relacionado con la actividad, o al menos 3 años de experiencia en gestión |
| Plan de negocio | Bastaba con presentarlo | Debe ser validado por un asesor fiscal, auditor de cuentas o consultor certificado de pequeña empresa |
| Local del negocio | Debía disponerse de uno | Se exige un local acorde con la escala del negocio; en principio, el domicilio particular ya no puede hacer las veces de local |
La reforma añade también estas reglas de aplicación:
- Si la subcontratación externa de la gestión hace que no quede suficientemente acreditada la actividad real como gestor, no se reconoce que la actividad corresponda al estatus de "gestión empresarial". No es viable residir delegando por completo la explotación de un inmueble a un tercero.
- Al renovar el permiso, se comprueba la afiliación a la seguridad social y al seguro laboral, así como el pago del impuesto en origen, el impuesto de sociedades, el IVA y los impuestos locales sobre sociedades.
- Una ausencia prolongada del país sin motivo justificado durante el periodo de residencia se interpreta como falta de actividad real, lo que impide la renovación.
- Tras la entrada en vigor, no se concede la residencia permanente a partir del estatus de "gestión empresarial" si no se cumplen los nuevos requisitos.
- Quienes ya residan con este estatus disponen de un régimen transitorio: hasta el 16 de octubre de 2028 (tres años tras la entrada en vigor), la renovación puede valorarse según la situación del negocio aunque no se cumplan aún todos los nuevos requisitos; a partir de esa fecha, el cumplimiento es obligatorio.
El efecto práctico de esta reforma es claro. El argumento de que "basta con comprar un inmueble y explotarlo como alojamiento turístico para conseguir un visado" ya no se sostiene con los requisitos actuales. Ahora hay que cumplir a la vez cinco condiciones: 30 millones de yenes de capital, un empleado japonés o asimilado a tiempo completo, nivel de japonés B2, validación del plan de negocio por un profesional certificado, y un local independiente del domicilio. La inversión inmobiliaria ya no basta por sí sola para abrir la puerta a la residencia, lo que contrasta con el discurso que todavía circula en foros de inversores internacionales. Para un propietario arrendador también importa directamente: cuando el inquilino de un local comercial es un gestor extranjero con este estatus, la continuidad de la renta depende de que le renueven el permiso, así que conviene seguir de cerca estos requisitos.
El principio no es exclusivo de Japón. En España, el visado de emprendedor y la autorización de residencia por inversión de la Ley 14/2013 exigen igualmente un plan de negocio evaluado y una actividad económica verificable, no la simple compra de un inmueble respaldada por una sociedad de fachada; el endurecimiento japonés acerca así este visado a estándares ya familiares para inversores acostumbrados a marcos comparables.
Resumen: Impacto de la inversión inmobiliaria de chinos adinerados en el mercado japonés
La inversión inmobiliaria en Japón por parte dechinosadinerados se está expandiendo gracias a unos rendimientos de inversión estables, la propiedad permanente y una sensación de asequibilidad debida a la debilidad del yen, aunque no existen estadísticas oficiales desglosadas por nacionalidad que permitan medir esta tendencia con precisión. Lo que sí confirma la encuesta del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo es que, en los seis distritos centrales de Tokio, no se observa una tendencia particular a la compra activa de inmuebles de 200 millones de yenes o más por personas domiciliadas en el extranjero, un matiz que conviene recordar frente a las cifras de 300 a 500 millones de yenes que a veces circulan como si fueran la norma en barrios como Minato, Shibuya y Chiyoda.
Esta tendencia inversora está teniendo un impacto polifacético en el mercado inmobiliario japonés. Una contribución a la activación del mercado es el aumento de la liquidez y el volumen de transacciones de inmuebles de alto valor.
Al mismo tiempo, no se puede ignorar el impacto en el aumento de los precios. El mercado está sobrecalentado, con un precio medio de los nuevos condominios en los 23 distritos de Tokio que supera los 110 millones de yenes por segundo año consecutivo, y uno de los factores que apoyan esta subida de precios son las compras por parte de inversores extranjeros.
La necesidad de inmigración mediante visados de gestión empresarial también está aumentando, y cada vez son más los inversores que invierten simultáneamente en bienes inmuebles e inmigran a Japón. Se han dado casos en los que el desarrollo del negocio mediante la explotación de alojamientos privados ha cumplido los requisitos para obtener un "visado de gestión empresarial", y se está haciendo patente una necesidad combinada de inversión e inmigración.
De cara al futuro, aunque la libre inversión es posible debido a la actual falta de restricciones en la compra de propiedades, existe la posibilidad de que se considere una normativa más estricta desde el punto de vista de la seguridad; también se esperan cambios en la política, como el "Proyecto de Ley de Regulación de la Adquisición de Tierras por Extranjeros" presentado a la Cámara de Representantes en diciembre de 2024, y el inicio de la primera encuesta de investigación por parte del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. También se espera que el sector inmobiliario experimente algunos cambios políticos a la luz de estos acontecimientos.
A la luz de estas tendencias, es importante que el sector inmobiliario preste servicios que satisfagan las necesidades de los inversores chinos y establezca un sistema de cumplimiento adecuado. Como socio de confianza de particulares con grandes patrimonios en China, INA&Associates se compromete a proporcionar apoyo para una inversión inmobiliaria sostenible.
Si está considerando invertir en el sector inmobiliario chino, le recomendamos que consulte a un experto de confianza sobre las áreas que requieren conocimientos especializados, como las restricciones legales, las consideraciones fiscales y los requisitos para obtener un visado de gestión empresarial.
Los trámites que realmente exige poseer un inmueble en Japón siendo extranjero, persona física o jurídica
Que "no existan restricciones legales a la compra de inmuebles por extranjeros" es exacto, pero poder comprar y no tener ningún trámite que cumplir son cosas distintas. Existen obligaciones legales en la adquisición, durante la tenencia y en la venta, y algunas recaen directamente sobre las empresas del sector inmobiliario.
Declaración previa exigida por la ley de control de terrenos estratégicos
La Ley n.º 84 de 2021, relativa a la investigación y regulación del uso del suelo en torno a instalaciones estratégicas e islas fronterizas, faculta al primer ministro para designar como "zona de vigilancia" un radio de aproximadamente 1.000 metros alrededor de instalaciones de defensa u otras infraestructuras sensibles, así como las zonas de islas fronterizas, y como "zona de vigilancia especial" aquellas cuya función se considera especialmente crítica.
Para un terreno o edificio situado en una zona de vigilancia especial cuya superficie alcance 200 m² o más (en el caso de edificios, la suma de la superficie de cada planta), cualquier contrato que transmita la propiedad o un derecho dirigido a adquirirla debe declararse previamente al primer ministro, tanto por el vendedor como por el comprador. El umbral de superficie se valora parcela por parcela en el caso del suelo, y edificio por edificio en el caso de las construcciones. El sistema no distingue por nacionalidad, pero las zonas afectadas, centradas en bases de las Fuerzas de Autodefensa o instalaciones nucleares, sí afectan en la práctica a operaciones inmobiliarias en algunas zonas rurales. Las zonas están publicadas, por prefectura, en la web de la Oficina del Gabinete.
España cuenta con un mecanismo comparable en las llamadas Zonas de Interés para la Defensa Nacional, reguladas desde 1975: en ellas, la adquisición de inmuebles por extranjeros o por sociedades con participación extranjera relevante requiere autorización militar previa. La lógica —limitar la propiedad extranjera en el entorno de instalaciones sensibles, con independencia de la nacionalidad concreta del comprador— resulta, por tanto, familiar.
El pago de la renta a un propietario no residente exige practicar una retención
Este es el punto más operativo para una empresa de gestión o una agencia. Quien paga en Japón la renta de un inmueble situado en el país a un no residente o a una sociedad extranjera debe retener el 20,42 % en concepto de impuesto sobre la renta e impuesto especial de reconstrucción, e ingresarlo (artículos 161 y 212 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, entre otros). Es una obligación de quien paga la renta, no de quien la recibe.
Como excepción, no se exige retención cuando quien paga es una persona física que ha alquilado el inmueble para su propia vivienda o la de un familiar (artículo 328 del reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta). Dicho de otro modo, cuando una empresa alquila el inmueble como vivienda de un empleado, o cuando una gestora cobra la renta por cuenta del propietario y se la transfiere, la retención es obligatoria en principio. Seguir transfiriendo el importe íntegro sin haber comprobado que el propietario se ha trasladado al extranjero expone después a quien paga a una regularización con recargo.
España tiene un mecanismo parecido, aunque con otra forma: los rendimientos del alquiler de un no residente tributan por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), y la venta de un inmueble por un no residente obliga en principio al comprador a retener el 3 % del precio a cuenta de la plusvalía del vendedor. El reflejo de comprobar la residencia fiscal de la otra parte antes de pagar es, por tanto, el mismo, aunque los porcentajes y las normas concretas sean distintos.
El mismo esquema se aplica en la venta. Al comprar un terreno u otro inmueble a un no residente, el comprador debe retener el 10,21 % del precio de la transmisión. No es necesario cuando una persona física compra el inmueble para su propia vivienda o la de un familiar y el precio de la transmisión no supera los 100 millones de yenes.
| Situación | Quién retiene | Porcentaje | Cuándo no se exige |
| Pago de la renta de un inmueble japonés propiedad de un no residente | Quien paga la renta | 20,42 % | Persona física que alquila el inmueble para su propia vivienda o la de un familiar |
| Compra de un terreno u otro inmueble a un no residente | El comprador | 10,21 % | Persona física que compra para su propia vivienda o la de un familiar, con precio de transmisión de 100 millones de yenes o menos |
El contacto en Japón, ahora un dato obligatorio en el registro
Como se ha mencionado antes en este artículo, desde abril de 2024 todo propietario sin domicilio en Japón debe inscribir un contacto en el país. En la práctica, todo depende de si ese contacto puede realmente actuar: decidir sobre reparaciones o gestionar las obligaciones fiscales hasta el final. Es un punto que conviene comprobar ya en el momento de aceptar el encargo de gestión, y no cuando surge un problema.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Existen restricciones legales para que los extranjeros adquieran bienes inmuebles en Japón?
Actualmente, no existen restricciones legales para que los extranjeros adquieran bienes inmuebles en Japón. Los extranjeros pueden comprar bienes inmuebles y adquirir la plena propiedad en las mismas condiciones que los japoneses. Las compras son posibles independientemente de la nacionalidad, el tipo de visado o el estatus de residencia permanente.
Sin embargo, a partir de abril de 2024, si un japonés residente en el extranjero, un extranjero sin domicilio en Japón o una persona jurídica extranjera se convierten en propietarios de bienes inmuebles, deberán registrarse los datos de contacto en Japón. También se está debatiendo la posibilidad de que en el futuro se introduzcan normativas desde el punto de vista de la seguridad.
P2: ¿Cuáles son las restricciones a las remesas desde China?
En China, las remesas internacionales de particulares están limitadas al equivalente de 50.000 USD al año. Para la compra de propiedades caras, las remesas deben realizarse a lo largo de un periodo de varios años y deben utilizarse múltiples canales. Además, el RMB no puede remitirse directamente y debe convertirse en divisas antes de la remesa.
Debido a esta restricción, los chinos adinerados que adquieran propiedades por valor de entre 300 y 500 millones de yenes tendrán que utilizar múltiples vías de envío de remesas o transferir los fondos a lo largo de varios años. Le recomendamos que consulte a un especialista sobre los procedimientos de envío de remesas adecuados.
P3: ¿Cuáles son los requisitos para obtener un visado de gestión empresarial?
Desde la reforma en vigor desde el 16 de octubre de 2025, deben cumplirse a la vez todos los requisitos siguientes (antes bastaba con cumplir una de estas dos condiciones: "capital de 5 millones de yenes o más" o "2 o más trabajadores a tiempo completo").
1. disponer de un capital o aportación total de 30 millones de yenes o más
2. emplear al menos a 1 trabajador a tiempo completo (limitado a japoneses, residentes permanentes especiales, residentes permanentes, cónyuges de japoneses o de residentes permanentes, y residentes de larga duración)
3. que el solicitante o el trabajador a tiempo completo acredite un nivel de japonés B2 según el marco de referencia japonés (JLPT N2 o superior, BJT 400 puntos o más, o titulación de una universidad japonesa)
4. tener un doctorado, máster o titulación profesional en un campo relacionado con la actividad, o al menos 3 años de experiencia en gestión
5. que el plan de negocio sea validado por un asesor fiscal, auditor de cuentas o consultor certificado de pequeña empresa.
Además, se exige un local acorde con la escala del negocio, por lo que en principio el domicilio particular ya no puede hacer las veces de local. Quienes ya residan con este estatus disponen de un régimen transitorio para las renovaciones hasta el 16 de octubre de 2028.
P4: ¿Cuál es el rendimiento esperado de la inversión inmobiliaria en Japón?
En Tokio y otras grandes áreas metropolitanas, se puede esperar un rendimiento medio de alrededor del 3,5-4%. Se trata de un nivel alto en comparación con los rendimientos de alrededor del 2% en las principales ciudades chinas. En algunas ciudades regionales, el rendimiento puede ser incluso mayor.
Las propiedades generadoras de ingresos compradas en bloques de un solo edificio se gestionan con un énfasis en los rendimientos de alrededor del 3-4% basado en los ingresos anuales por alquiler, y la rentabilidad estable de estas propiedades es muy valorada por los inversores chinos. Sin embargo, los rendimientos varían en función de la ubicación, el tipo de propiedad, las condiciones de gestión y otros factores, por lo que se requiere un examen detallado de las propiedades individuales.
P5: ¿Qué zonas y tipos de inmuebles son populares entre los inversores chinos?
Minato-ku (Roppongi y Akasaka), Shibuya-ku (Hiroo y Ebisu) y Chiyoda-ku (Bancho) son populares entre los inversores chinos adinerados. Los áticos de más de 120 m2 y las propiedades que producen ingresos son los tipos de propiedad más favorecidos, con presupuestos de entre 300 y 500 millones de yenes.
Estas zonas combinan un ambiente cosmopolita, una excelente accesibilidad y la dignidad de una zona residencial de lujo, y a menudo se utilizan como segundas residencias o como centros educativos para niños. También son populares las propiedades de gran altura en bloques de pisos, ya que combinan el valor como símbolos de estatus con la practicidad.
