中國富裕階層爆買日本不動產的原因

近年，中國富裕階層的日本不動產投資正在急速擴大。

中國投資者關注日本不動產市場的背景，在於穩定的投資報酬率、透明的法律制度，以及日圓貶值帶來的價格優勢。

本文將詳細說明為何中國富裕階層持續大量購買日本不動產，包括背後的5大原因，以及熱門投資地區與物件類型。此外，作為不動產業界專家，也將提供關於外國人購買不動產的法律限制，以及活用經營管理簽證移居日本的最新資訊。

中國富裕階層投資日本不動產的實際狀況

從數據看投資規模的擴大

中國人不動產投資的規模逐年擴大，其強勁的態勢清晰可見

就購買價格區間而言，以中國富裕階層中的超高淨值族群為主，3億至5億日圓規模的物件購買成為主流。值得特別關注的是，這些購買幾乎100%均以現金一次性付款完成。現金購買不僅規避了利率風險，也實現了迅速交易。

投資者屬性與投資動機

分析中國投資者的屬性，可以發現超高淨值族群占據核心地位。這些投資者不僅以單純的資產管理為目的，更抱持著以移居為視野的長期投資策略。

透過取得經營管理簽證的移居需求也日益增加，同時實現不動產投資與移居日本的投資者正持續增加。由於備有500萬日圓資本額及基本事業計畫即可取得居留資格，作為移居手段備受矚目。

日本不動產受青睞的5大理由

①永久所有權的魅力

中國富裕階層選擇日本不動產的最大理由之一，在於永久所有權。在中國，土地屬於國有，個人僅能擁有建築物，土地使用權則限定為70年。相對地，在日本，土地與建築物均可取得永久所有權。

這項差異從資產保全的角度來看極為重要。由於日本的不動產可永久留存，得以實現跨世代的資產傳承。對於中國投資者而言，這項永久所有權不僅是單純的投資標的，更被定位為家族世代相傳的資產基礎。

比較項目	中國	日本
土地所有權	國有（使用權70年）	永久所有權
建築物所有權	可個人所有	永久所有權
繼承	使用權的繼承	完整所有權繼承
資產價值	因使用期限而折舊	土地價值的永續性

②高投資報酬率帶來的收益性

從投資報酬率的角度來看，日本不動產相較於中國不動產具有明顯優勢。中國大城市圈的不動產投資平均報酬率僅維持在約2%左右，而東京則可期待3.5至4%左右的報酬率。

這項報酬率差距為中國投資者提供了極具吸引力的投資機會。特別是考量到北京、上海等中國主要城市的報酬率約為2%以下，日本物件的預期報酬率約為3.5至4%，作為穩定收入來源極具吸引力。

以年度租金收入實現3至4%左右的報酬率導向運用，整棟收益物件尤其受到青睞。這種穩定的收益性也與中國富裕階層的長期資產管理策略相符。

③價格優勢與日圓貶值效應

在不動產價格比較上，日本的優勢同樣明確。

更為重要的是，日本的不動產價格包含土地權利。與中國僅計算建築物價格不同，日本的定價包含土地權利，因此實質上的價格優勢更加顯著。

日圓持續貶值也為中國投資者帶來有利條件。由於匯率優勢，以人民幣計算的投資成本相對降低，投資吸引力因此提升。

④透明且穩定的法律制度

日本法律制度的透明性與穩定性，成為外國投資者的重要安心保障。目前日本對於外國人購買不動產幾乎沒有法律限制，外國人可在與日本人相同的條件下購買不動產，並取得完整所有權。

自2024年4月起，居住海外的日本人、在日本無住所的外國人或外國法人成為不動產所有者時，日本國內的聯絡窗口將成為登記事項，但這是提升透明度的措施，並非限制購買。

由於交易制度透明度高，中國投資者可以安心進行投資。加上政治與經濟的穩定性，日本作為長期投資環境受到高度評價。

⑤地理與文化的親近性

地理上的鄰近性為中國富裕階層帶來實際便利。從中國前往日本的移動時間短暫，可頻繁往返。這對於作為第二住所的利用，以及作為子女教育據點的活用而言，是重要的考量因素。

文化相似性也是不容忽視的因素。同屬漢字文化圈，對日本文化與習慣的理解相對容易，對生活環境的適應也較為順暢。

完善的教育環境也是中國富裕階層選擇日本的理由之一。優質的教育體系與安全的社會環境，對重視子女教育的中國富裕階層而言極具吸引力。在高級公寓的頂層戶中，將120㎡以上的寬敞住宅作為子女教育據點活用的案例日益增加。

熱門投資不動產地區與物件類型

最受中國富裕階層歡迎的投資地區

最受中國富裕階層歡迎的物件地區，是東京23區內的都心一級地段。特別是港區、澀谷區、千代田區等頂級地段，3億至5億日圓規模的現金購買活動相當活躍。這些地區受到青睞的原因，在於國際化環境、優越的交通便利性，以及資產價值的穩定性。

地區	特色	平均購買價格區間	受歡迎原因
港區（赤坂・六本木・青山）	國際化氛圍濃厚，交通便利	3億至5億日圓	外國人社群完善，作為商業據點的便利性
澀谷區（廣尾・惠比壽・代官山）	高級住宅區，文化設施完備	2億至4億日圓	精緻的居住環境，鄰近教育設施
千代田區（番町・霞關周邊）	政治・經濟中心	3億至6億日圓	最高級住宅區的地位象徵，毗鄰皇居的稀缺性
中央區（銀座・月島）	商業・金融中心	2億至4億日圓	投資價值穩定，都心交通便利

港區尤其受中國投資者歡迎，赤坂、六本木、青山地區的國際化環境與優越交通備受肯定。由於外國人社群完善，作為商業據點的便利性高，對以移居為目標的投資者而言是理想的地點。

澀谷區的廣尾、惠比壽、代官山地區，以高級住宅區的格調與文化設施的完善為魅力所在。因精緻的居住環境與鄰近教育設施，將此地作為子女教育據點的中國富裕階層正在增加。

各物件類型的投資趨勢

中國投資者在物件選擇上有明確的趨勢。就投資用途而言，整棟收益物件尤其受到青睞，以年度租金收入實現3至4%左右的報酬率導向運用。

在高級公寓的頂層戶中，偏好120㎡以上的寬敞住宅。這些物件多被作為「第二住所」或子女教育據點使用，是重視居住品質的選擇。

高層塔式公寓也是中國富裕階層偏愛的物件類型。作為都心一級地段的高級物件，兼具地位象徵的價值與實用性。特別是視野開闊的高樓層物件，即使是溢價也會積極購入。

鄰近車站的辦公大樓與商業大樓也備受投資關注。這些物件可期待穩定的租金收入，與中國投資者重視收益的投資策略相符。

各地區的投資動向與特色

在大阪市內，以中央區、浪速區為中心的投資正在增加。以世博會與IR計畫為展望的投資呈上升趨勢。高額物件的整批購買增加，可見中國投資者對關西圈的關注日益升高。

灣岸地區的公寓向來深受華人圈投資者歡迎，加上與中國赴日旅行限制解禁時期相重疊，更加引人注目。這些地區兼具未來發展潛力與當前的價格優勢，從長期投資的角度來看極具吸引力。

在地方城市，也可見到針對觀光地與溫泉地高級度假物件的投資。這些主要是以第二住所或民宿經營為目的的投資，有時也被作為符合經營管理簽證取得要件的事業加以活用。

總結：中國富裕階層的不動產投資對日本市場的影響

中國富裕階層的日本不動產投資，以穩定的投資報酬率、永久所有權以及日圓貶值帶來的價格優勢為背景，正在急速擴大。特別是在東京不動產的港區、澀谷區、千代田區等頂級地段，3億至5億日圓規模的現金購買活動相當活躍。

這項投資趨勢對日本不動產市場產生多面向的影響。對市場活絡化的貢獻方面，包括高額物件流動性的提升與交易量的增加。

另一方面，對價格上漲的影響也不容忽視。東京23區的新建公寓平均價格突破1億1,000萬日圓，連續2年「超過1億日圓」，市場有過熱傾向，而支撐此波價格飆漲的原因之一，正是外國投資者的購買行為。

透過經營管理簽證的移居需求也日益增加，同時實現不動產投資與移居日本的投資者正持續增加。透過民宿經營開展事業，符合「經營管理簽證」取得要件的案例也時有所見，投資與移居的複合性需求日趨明顯。

展望未來，目前由於不動產購買限制尚未實施，投資可自由進行，但基於安全保障的考量，有可能加強管制。2024年12月向眾議院提出的「外國人土地取得規制法案」，以及國土交通省啟動的首次實態調查，預示著政策面的變化亦在所難免。

作為不動產業界，有必要根據這些動向，提供符合中國投資者需求的服務，並建立適切的合規體制。INA&Associates株式會社秉持將人才視為最重要資產、追求所有相關人士的成長與富足的理念，作為值得中國富裕階層信賴的夥伴，將持續提供永續不動產投資的支援服務。