中國富裕階層爆買日本不動產的原因

近年，中國富裕階層的日本不動產投資正在急速擴大。

中國投資者關注日本不動產市場的背景，在於穩定的投資報酬率、透明的法律制度，以及日圓貶值帶來的價格優勢。

本文將詳細說明為何中國富裕階層持續大量購買日本不動產，包括背後的5大原因，以及熱門投資地區與物件類型。此外，作為不動產業界專家，也將提供關於外國人購買不動產的法律限制，以及活用經營管理簽證移居日本的最新資訊。

中國富裕階層投資日本不動產的實際狀況

從數據看投資規模的擴大

關於中國人不動產投資，雖然常聽到規模持續擴大的說法，但依國籍別彙整取得實態的公開統計並不存在，原因在於不動產登記資訊本身並不記錄買方國籍。公開資料中能夠確認的，是「境外居住者」的取得比例，相關數字整理於下一節。

關於購買價格區間與付款方式，並不存在依國籍別彙整的公開統計。可供參考的是日本國土交通省於令和7年（2025年）11月25日公布的新建大樓交易調查，該資料就都心6區指出「並未特別看到境外居住者活躍購買2億日圓以上高額物件的傾向」。市場上雖然常聽到「以3億至5億日圓規模、現金一次付清為主流」的說法，但這多半只是個別仲介經手案件留下的印象，並非有公開數據佐證的市場整體趨勢，這點需要留意。

投資者屬性與投資動機

分析中國投資者的屬性，可以發現超高淨值族群占據核心地位。這些投資者不僅以單純的資產管理為目的，更抱持著以移居為視野的長期投資策略。

透過取得經營管理簽證來移居的需求過去經常被提及，但這項在留資格的基準已因令和7年（2025年）10月16日施行的改正大幅提高。改正前，只要滿足「資本額或出資總額500萬日圓以上」或「聘僱2名以上全職員工」其中一項即可；改正後則必須同時具備3,000萬日圓以上的資本額，以及至少1名全職員工，並加上日語能力、學歷或職歷、專業人士確認事業計畫等要件（詳見後述）。

公開統計能確認的數字，以及無法確認的數字

這個領域很容易被印象帶著走。這裡只列出官方公開的數字，同時也明確指出哪些是公開統計無法確認的部分。

新建大樓的「境外人士取得比例」（國土交通省）

日本國土交通省於令和7年（2025年）11月25日，利用不動產登記資訊與民間價格資料，公布了針對2018年1月至2025年6月間完成保存登記、涵蓋三大都市圈與地方4市約55萬戶新建大樓的調查結果。境外居住者的取得比例如下：

地區	2018〜2023年最高值	2024年	2025年1〜6月
東京圈	1.2%（2018年）	1.0%	1.9%
東京都	1.8%（2018年）	1.5%	3.0%
東京23區	2.0%（2018年）	1.6%	3.5%
都心6區	5.3%（2018年）	3.2%	7.5%
大阪府	2.7%（2023年）	3.9%	2.6%
京都府	1.3%（2023年）	3.1%	2.3%

都心6區指的是千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區。近期比例確實上升，且愈靠近都心比例愈高，這是數字如實呈現的，但東京23區整體在2025年上半年也僅為3.5%。

該調查也分析了價格區間，官方發布資料明確指出「並未特別看到境外居住者活躍購買都心6區2億日圓以上高額物件的傾向」。短期買賣（保存登記後1年內完成移轉登記）的比例，2024年1〜6月時23區為9.3%，都心6區為12.2%。

公開統計「無法確認」的部分

這項調查掌握的是「境外居住者」，而非「中國人」。該資料也註明，不動產登記資訊並未記載國籍，居住於日本國內的外國人取得狀況同樣無法掌握。因此，並不存在能顯示新建大樓有多少比例由中國人購得的公開統計。看到「中國人買走了幾成」這類數字時，需要先確認其出處究竟計算的是什麼。

森林的取得（林野廳）

「北海道土地被買走」這類話題常引用的依據，是日本農林水產省・林野廳每年公布的調查。令和7年（2025年）9月16日公布的結果顯示，令和6年（2024年）由外國法人等取得的森林為382公頃，僅佔全國私有林面積14,311,347公頃的0.003%。其中，居住地在境外的外國法人・外國人取得171公頃，國內外資企業取得211公頃。自平成18年（2006年）以來的累計為10,396公頃，僅佔私有林的0.07%。同資料也附帶提及，美國由外國人等取得的森林比例為5.0%。

在留外國人數（出入國在留管理廳）

令和7年（2025年）底的在留外國人數為412萬5,395人（較前一年末增加35萬6,418人、9.5%），首次突破400萬人。依國籍・地區區分，中國以93萬428人（較前一年末增加5萬7,142人）居首，換算約佔總數的22.6%，其後依序為越南68萬1,100人、韓國40萬7,341人。

不動產取得與在留資格是兩回事，但實際居住人口增加，代表投資目的與居住目的的購買需要分開看待。在實務上，買方是非居住者或居住者，也會直接影響後述的源泉徵收與申報義務。

與台灣制度的比較

台灣的情況恰好相反：依「臺灣地區與大陸地區人民關係條例」，大陸地區人民取得台灣不動產須先經內政部許可，取得後每年也須申報使用情形，等於針對「中國人」這個國籍別本身就設有登記與審查機制。相對地，日本並未針對特定國籍設置取得許可制度，不動產登記也不記載國籍，這正是本節反覆強調「無法用公開統計回答中國人買了多少」的根本原因——不是資料被隱藏，而是制度設計上原本就不需要記錄這項資訊。

日本不動產受青睞的5大理由

①永久所有權的魅力

中國富裕階層選擇日本不動產的最大理由之一，在於永久所有權。在中國，土地屬於國有，個人僅能擁有建築物，土地使用權則限定為70年。相對地，在日本，土地與建築物均可取得永久所有權。

這項差異從資產保全的角度來看極為重要。由於日本的不動產可永久留存，得以實現跨世代的資產傳承。對於中國投資者而言，這項永久所有權不僅是單純的投資標的，更被定位為家族世代相傳的資產基礎。

比較項目	中國	日本
土地所有權	國有（使用權70年）	永久所有權
建築物所有權	可個人所有	永久所有權
繼承	使用權的繼承	完整所有權繼承
資產價值	因使用期限而折舊	土地價值的永續性

②高投資報酬率帶來的收益性

從投資報酬率的角度來看，日本不動產相較於中國不動產具有明顯優勢。中國大城市圈的不動產投資平均報酬率僅維持在約2%左右，而東京則可期待3.5至4%左右的報酬率。

這項報酬率差距為中國投資者提供了極具吸引力的投資機會。特別是考量到北京、上海等中國主要城市的報酬率約為2%以下，日本物件的預期報酬率約為3.5至4%，作為穩定收入來源極具吸引力。

以年度租金收入實現3至4%左右的報酬率導向運用，整棟收益物件尤其受到青睞。這種穩定的收益性也與中國富裕階層的長期資產管理策略相符。

③價格優勢與日圓貶值效應

在不動產價格比較上，日本的優勢同樣明確。

更為重要的是，日本的不動產價格包含土地權利。與中國僅計算建築物價格不同，日本的定價包含土地權利，因此實質上的價格優勢更加顯著。

日圓持續貶值也為中國投資者帶來有利條件。由於匯率優勢，以人民幣計算的投資成本相對降低，投資吸引力因此提升。

④透明且穩定的法律制度

日本法律制度的透明性與穩定性，成為外國投資者的重要安心保障。目前日本對於外國人購買不動產幾乎沒有法律限制，外國人可在與日本人相同的條件下購買不動產，並取得完整所有權。

自2024年4月起，居住海外的日本人、在日本無住所的外國人或外國法人成為不動產所有者時，日本國內的聯絡窗口將成為登記事項，但這是提升透明度的措施，並非限制購買。

由於交易制度透明度高，中國投資者可以安心進行投資。加上政治與經濟的穩定性，日本作為長期投資環境受到高度評價。

⑤地理與文化的親近性

地理上的鄰近性為中國富裕階層帶來實際便利。從中國前往日本的移動時間短暫，可頻繁往返。這對於作為第二住所的利用，以及作為子女教育據點的活用而言，是重要的考量因素。

文化相似性也是不容忽視的因素。同屬漢字文化圈，對日本文化與習慣的理解相對容易，對生活環境的適應也較為順暢。

完善的教育環境也是中國富裕階層選擇日本的理由之一。優質的教育體系與安全的社會環境，對重視子女教育的中國富裕階層而言極具吸引力。在高級公寓的頂層戶中，將120㎡以上的寬敞住宅作為子女教育據點活用的案例日益增加。

熱門投資不動產地區與物件類型

最受中國富裕階層歡迎的投資地區

最受中國富裕階層歡迎的物件地區，是東京23區內的都心一級地段。仲介實務上常聽聞港區、澀谷區、千代田區等頂級地段以3億至5億日圓規模進行現金購買，但這項規模缺乏依國籍別彙整的官方數據佐證（詳見前一節的公開統計說明）。這些地區受到青睞的原因，在於國際化環境、優越的交通便利性，以及資產價值的穩定性。

地區	特色	平均購買價格區間	受歡迎原因
港區（赤坂・六本木・青山）	國際化氛圍濃厚，交通便利	3億至5億日圓	外國人社群完善，作為商業據點的便利性
澀谷區（廣尾・惠比壽・代官山）	高級住宅區，文化設施完備	2億至4億日圓	精緻的居住環境，鄰近教育設施
千代田區（番町・霞關周邊）	政治・經濟中心	3億至6億日圓	最高級住宅區的地位象徵，毗鄰皇居的稀缺性
中央區（銀座・月島）	商業・金融中心	2億至4億日圓	投資價值穩定，都心交通便利

港區尤其受中國投資者歡迎，赤坂、六本木、青山地區的國際化環境與優越交通備受肯定。由於外國人社群完善，作為商業據點的便利性高，對以移居為目標的投資者而言是理想的地點。

澀谷區的廣尾、惠比壽、代官山地區，以高級住宅區的格調與文化設施的完善為魅力所在。因精緻的居住環境與鄰近教育設施，將此地作為子女教育據點的中國富裕階層正在增加。

各物件類型的投資趨勢

中國投資者在物件選擇上有明確的趨勢。就投資用途而言，整棟收益物件尤其受到青睞，以年度租金收入實現3至4%左右的報酬率導向運用。

在高級公寓的頂層戶中，偏好120㎡以上的寬敞住宅。這些物件多被作為「第二住所」或子女教育據點使用，是重視居住品質的選擇。

高層塔式公寓也是中國富裕階層偏愛的物件類型。作為都心一級地段的高級物件，兼具地位象徵的價值與實用性。特別是視野開闊的高樓層物件，即使是溢價也會積極購入。

鄰近車站的辦公大樓與商業大樓也備受投資關注。這些物件可期待穩定的租金收入，與中國投資者重視收益的投資策略相符。

各地區的投資動向與特色

在大阪市內，以中央區、浪速區為中心的投資正在增加。以世博會與IR計畫為展望的投資呈上升趨勢。高額物件的整批購買增加，可見中國投資者對關西圈的關注日益升高。

灣岸地區的公寓向來深受華人圈投資者歡迎，加上與中國赴日旅行限制解禁時期相重疊，更加引人注目。這些地區兼具未來發展潛力與當前的價格優勢，從長期投資的角度來看極具吸引力。

在地方城市，也可見到針對觀光地與溫泉地高級度假物件的投資。這些主要是以第二住所或民宿經營為目的的投資，有時也被作為符合經營管理簽證取得要件的事業加以活用。

2025年10月，「經營・管理」在留資格的基準大幅調整

談到不動產投資與移居日本時，一定會提到「經營・管理」這項在留資格。這裡因令和7年（2025年）10月16日施行的上陸基準省令等改正，要件已大幅提高，改正前的說明已不再適用。出入國在留管理廳公布的改正內容如下：

項目	改正前	改正後（令和7年10月16日施行）
資本額等	資本額或出資總額500萬日圓以上，或聘僱2名以上常勤職員（兩者擇一）	資本額或出資總額3,000萬日圓以上（第2號ロ）
常勤職員聘僱	上述選項之一	須聘僱1名以上常勤職員（第2號イ）。對象限於日本人、特別永住者，以及永住者・日本人配偶者等・永住者配偶者等・定住者，不含以就勞類在留資格居留的外國人
日語能力	無要求	申請人或常勤職員其中一方須達「日語教育參照框架」B2以上程度（第3號）。可透過日本語能力測驗N2以上、BJT商務日語能力測驗400分以上、畢業於日本大學等方式確認
學歷・職歷	3年以上實務經驗（碩士畢業可縮短為1年）	取得經營管理或該事業所需領域的博士・碩士・專業學位，或具備經營・管理3年以上職歷（第4號）
事業計畫書	僅需提出	須經中小企業診斷士・公認會計師・稅理士其中一方確認
事業所	須自行確保	因應改正後的規模要求，原則上不再允許以自宅兼作事業所

此外，實務運用上也明示了以下處理方式：

• 若透過委外經營等方式，導致經營者本身的實際經營活動無法被充分認定，將不被認定為符合「經營・管理」的活動。把物件營運整個外包給第三方的居留方式已不成立。
• 更新在留期間時，會確認勞動保險・社會保險的加保狀況，以及源泉所得稅・法人稅・消費稅・法人住民稅・法人事業稅等的繳納情形。
• 在留期間內若無正當理由長期出境，將被視為缺乏實際經營活動，不予更新。
• 施行日後若不符合改正後的許可基準，將無法從「經營・管理」等資格取得永住許可。
• 已持有「經營・管理」在留資格者，若在施行日起3年內（至令和10年〔2028年〕10月16日為止）申請更新，即使尚未完全符合改正後基準，仍會依經營狀況與達標可能性等綜合判斷是否核准；此後的更新申請則須完全符合改正後基準。

這項改正在實務上的意義很明確：「買下不動產、經營民宿就能取得在留資格」的說法，在現行基準下已不成立。3,000萬日圓資本額、1名日本人等常勤職員、日語B2程度、專業人士確認的事業計畫書、獨立事業所，這5項須同時滿足，已不再是投資的附帶產物。對不動產屋主而言，若以外國籍經營者作為事業用物件的房客，其在留資格能否順利更新，直接關係到租金收入的持續性，這項改正內容有必要掌握。

與台灣制度的比較

台灣對應的外國人投資移居管道，主要是依「外國人來臺投資移民」規定向公司投資並創造本國就業機會，或透過就業金卡等專業人才簽證取得居留，審查同樣涉及事業計畫的實質性；但台灣的兩岸人民關係條例對大陸地區人民另設更嚴格限制，並無對應日本「經營・管理」簽證那種投資設公司即可申請的單一管道。換言之，日本這次把資本額拉高到3,000萬日圓並要求專業人士確認事業計畫，邏輯上與台灣審查投資移民時「確認資金與事業真實性」一致，只是台灣對中國籍申請人原本就設有更高門檻。

總結：中國富裕階層的不動產投資對日本市場的影響

中國富裕階層的日本不動產投資，以穩定的投資報酬率、永久所有權以及日圓貶值帶來的價格優勢為背景，正在急速擴大。尤其東京不動產中港區、澀谷區、千代田區等頂級地段，仲介實務上常提到3億至5億日圓規模的現金購買，但這項規模同樣缺乏依國籍別彙整的官方數據佐證。

這項投資趨勢對日本不動產市場產生多面向的影響。對市場活絡化的貢獻方面，包括高額物件流動性的提升與交易量的增加。

另一方面，對價格上漲的影響也不容忽視。東京23區的新建公寓平均價格突破1億1,000萬日圓，連續2年「超過1億日圓」，市場有過熱傾向，而支撐此波價格飆漲的原因之一，正是外國投資者的購買行為。

透過經營管理簽證的移居需求也日益增加，同時實現不動產投資與移居日本的投資者正持續增加。透過民宿經營開展事業，符合「經營管理簽證」取得要件的案例也時有所見，投資與移居的複合性需求日趨明顯。

展望未來，目前由於不動產購買限制尚未實施，投資可自由進行，但基於安全保障的考量，有可能加強管制。2024年12月向眾議院提出的「外國人土地取得規制法案」，以及國土交通省啟動的首次實態調查，預示著政策面的變化亦在所難免。

作為不動產業界，有必要根據這些動向，提供符合中國投資者需求的服務，並建立適切的合規體制。INA&Associates株式會社秉持將人才視為最重要資產、追求所有相關人士的成長與富足的理念，作為值得中國富裕階層信賴的夥伴，將持續提供永續不動產投資的支援服務。