Para os moradores de imóveis alugados, o disparo repentino de um alarme de incêndio no meio da noite é um dos eventos mais surpreendentes e confusos. Especialmente no caso de um alarme que soa devido a uma bateria descarregada, podem surgir perguntas como "quem deve lidar com isso" e "o locador ou o locatário arcará com os custos".
A instalação de alarmes de incêndio residenciais tornou-se obrigatória em todas as casas do país em 2006, após uma revisão do Fire Service Act. Essa alteração tornou obrigatória a instalação de alarmes de incêndio também em residências alugadas, tornando-os um importante recurso de segurança para proprietários e inquilinos. Entretanto, o assunto da obrigação de instalá-los e a divisão da responsabilidade por sua manutenção e gerenciamento nem sempre são claramente compreendidos.
Este artigo fornece uma explicação abrangente sobre a questão das baterias descarregadas em alarmes de incêndio em imóveis para locação, desde a base legal até como lidar com a questão na prática, com base nos muitos anos de experiência da INA&Associates na administração de imóveis para locação. A palestra esclarecerá as responsabilidades do proprietário, da empresa de administração e dos inquilinos, de suas respectivas perspectivas, e fornecerá conhecimentos práticos para evitar problemas antes que eles ocorram.
Obrigação de instalar alarmes de incêndio e base legal
Histórico da obrigação de instalação de acordo com a Lei de Serviço de Incêndio
A obrigação de instalar alarmes de incêndio residenciais está claramente estipulada no Artigo 9-2 da Lei de Serviço de Incêndio e no Artigo 5-6 da Ordem de Execução da Lei de Serviço de Incêndio, etc. O pano de fundo para essa revisão legal foi o grave problema social do número crescente de mortes causadas por incêndios domésticos. Em particular, o número de mortes causadas por incêndios enquanto as pessoas estavam dormindo era alto, e a importância da detecção precoce e da evacuação tornou-se fortemente reconhecida.
Em 2004 (Heisei 16), a Lei de Serviço de Incêndio foi alterada para tornar obrigatória a instalação de extintores de incêndio em etapas. Primeiro, a instalação tornou-se obrigatória para novas residências a partir de 1º de junho de 2006 e, depois, cada município passou a definir por lei local a própria data de vigência para as residências já existentes, com a exigência sendo ampliada região por região (nas áreas sob jurisdição do Corpo de Bombeiros de Tóquio, por exemplo, a partir de 1º de abril de 2010), até que a instalação se tornasse obrigatória em todas as residências do país, inclusive as já existentes, até 1º de junho de 2011. Essa mudança na legislação significa que todas as residências, sejam elas independentes, apartamentos ou alugadas, devem agora ser equipadas com um sistema de alarme de incêndio.
Entidades obrigadas a instalar em residências alugadas
A obrigação de instalar alarmes de incêndio em residências de aluguel é um ponto de confusão para muitos. Tomando como exemplo a Portaria Metropolitana de Prevenção de Incêndio de Tóquio, ela estipula que "as pessoas envolvidas com a moradia" devem instalar e manter alarmes de incêndio residenciais.
Essa expressão "pessoas envolvidas" é importante e se refere especificamente às três partes a seguir
O proprietário da residência (proprietário), como dono da propriedade, é responsável por garantir a segurança do edifício. No caso de imóveis para aluguel, o proprietário tem o dever de proporcionar um ambiente seguro para os inquilinos e é responsável pela instalação de alarmes de incêndio como parte desse dever.
O gerente (empresa de administração/agência imobiliária) é responsável pela manutenção e gerenciamento diários da propriedade como gerente da propriedade em nome do proprietário. A empresa de administração geralmente é responsável por questões práticas, como verificar o funcionamento dos alarmes de incêndio e gerenciar quando eles precisam ser substituídos.
Os ocupantes (inquilinos), como os reais ocupantes da residência, são responsáveis pelo uso adequado e pela manutenção básica do sistema de alarme de incêndio. Isso inclui inspeções de rotina e resposta inicial no caso de uma bateria descarregada.
Dessa forma, é característico que todas as três partes sejam legalmente obrigadas a instalá-los e mantê-los. Esse é considerado o objetivo de garantir uma segurança mais confiável contra o grave risco de incêndio que ameaça a vida, assegurando que todas as partes envolvidas compartilhem a responsabilidade.
Local de instalação e padrões técnicos
A localização dos alarmes de incêndio residenciais também está claramente definida na Lei de Gerenciamento de Incêndios e Desastres. O local básico de instalação é no topo da escada do quarto e no andar em que o quarto está localizado (exceto para escadas no andar térreo). Essa disposição se baseia em dados estatísticos que mostram que um grande número de pessoas é morto pelo fogo enquanto dorme.
Outros locais também podem ser necessários, dependendo do número de andares e da estrutura da casa. Além disso, é importante verificar as normas locais para a localização da propriedade, pois as normas municipais de prevenção contra incêndio podem exigir a instalação na cozinha ou em outras salas de estar em algumas áreas.
Com relação às normas técnicas, os alarmes de incêndio residenciais precisam ser produtos aprovados pelo estado e, desde 1º de abril de 2014, é obrigatório exibir a marca "Aprovado". Anteriormente, os produtos "NS Mark" também podiam ser vendidos até 31 de março de 2019, mas a transição para produtos certificados já foi concluída.
| Instalação | Obrigação de instalar | Observações |
|---|---|---|
| Quarto | Obrigatório | Instalado em todos os quartos |
| No topo da escada do andar onde estão localizados os quartos | Obrigatório | Excluindo as escadas do andar térreo |
| Cozinhas | Depende do regulamento interno | Pode ser estipulado por lei municipal |
| Outras salas de estar | Depende das leis | Pode ser estipulado por lei municipal |
Quando o bipe não para: descubra primeiro qual aparelho está no teto
Todos os anos, empresas de administração de imóveis no Japão recebem a mesma ligação: um bipe curto e agudo, repetido a cada trinta ou sessenta segundos, quase sempre começando de madrugada. Antes de discutir quem paga o quê, existe uma pergunta anterior que muda tudo o que vem depois. O aparelho no teto é um "alarme de incêndio residencial" autônomo (jutaku-yo kasai keihoki) ou é um sensor ligado por fiação ao sistema central de alarme de incêndio do prédio (jido kasai hochi setsubi)? A resposta muda o motivo do bipe, se alguém dentro do apartamento consegue silenciá-lo, e de qual orçamento sai o reparo.
Os dois sistemas se apoiam em artigos diferentes da Lei de Serviço de Incêndio do Japão. O aparelho autônomo é regido pelo Artigo 9-2, que obriga "as pessoas responsáveis pela residência" a instalar e manter o equipamento — regra válida para toda habitação do país, alugada ou própria, independentemente do tamanho. O sistema central do prédio é uma categoria distinta de equipamento contra incêndio, regulado pelo Artigo 17 e acionado pelo Artigo 21, parágrafo 1, item 4 do Decreto de Execução da mesma lei: para habitações coletivas, enquadradas no item 5-ro da Tabela Anexa 1 do Decreto, a instalação passa a ser obrigatória quando a área total construída atinge 500 metros quadrados ou mais. Muitos prédios pequenos de madeira e condomínios de baixa altura ficam abaixo desse limite e contam apenas com aparelhos autônomos, ou seja, sem painel central algum.
| Item de comparação | Alarme de incêndio residencial autônomo | Sensor do sistema central de alarme de incêndio |
|---|---|---|
| Base legal | Lei de Serviço de Incêndio, Artigo 9-2 | Lei de Serviço de Incêndio, Artigo 17 / Decreto de Execução, Artigo 21 |
| Onde é exigido | Toda residência, de qualquer tamanho | Habitações coletivas com 500 m² ou mais, entre outros critérios |
| Fonte de energia | Bateria de lítio dedicada e embutida (alguns modelos são cabeados) | Fiação vinda da central receptora do prédio |
| Bipe de bateria fraca | Ocorre | Não ocorre — não possui bateria interna para descarregar |
| Alcance do alarme | A própria unidade, ou todas as unidades interligadas no mesmo apartamento | Aciona a central do prédio, podendo soar em todo o edifício |
| O inquilino consegue silenciar? | Sim, pelo botão de parada ou pelo cordão do próprio aparelho | Não — só a administração do prédio ou um técnico podem agir |
| Vistoria periódica obrigatória | Não exigida por lei | Exigida pelo Artigo 17-3-3, com relatório ao corpo de bombeiros local |
Se o som ouvido é um bipe curto e intermitente, e não um alarme contínuo, e não há cheiro de fumaça ou queimado, quase certamente trata-se do aviso de bateria fraca de um aparelho autônomo. Um sensor ligado ao sistema central recebe energia da central receptora, e não de uma bateria interna, portanto não é fisicamente capaz de emitir esse tipo de bipe. Em prédios pequenos, abaixo do limite de 500 m², essa dúvida nem chega a existir, porque só há aparelhos autônomos instalados.
O padrão do bipe varia conforme o fabricante e até a linha do produto. A Hochiki, uma das maiores fabricantes japonesas, informa em seu próprio suporte ao cliente que o som e o padrão da luz indicadora de bateria fraca mudam de modelo para modelo. Antes de ligar para a administração, vale a pena virar o aparelho: o nome do fabricante e o número do modelo estão impressos na lateral ou na parte de trás da carcaça. Informar "o alarme do teto do quarto, modelo tal, instalado na primavera de determinado ano" resolve o chamado no mesmo dia com muito mais frequência do que apenas dizer "o alarme está apitando".
Um hábito a evitar por completo é retirar a bateria e deixar assim. O Artigo 9-2 da Lei de Serviço de Incêndio impõe o dever de instalar e manter o aparelho não só ao proprietário e à administradora, mas explicitamente também ao ocupante, ou seja, ao inquilino que mora no imóvel. Usar o botão de parada como medida temporária não é problema; retirar a bateria e esquecer significa que o aparelho que deveria avisar a família em um incêndio real deixa de funcionar, e o morador fica tecnicamente em desacordo com a lei até a troca.
Vale notar em que ponto o sistema japonês é mais permissivo do que muitos leitores brasileiros esperariam. A norma brasileira NBR 17240 da ABNT, que trata de sistemas de detecção e alarme de incêndio, junto com as Instruções Técnicas dos Corpos de Bombeiros de cada estado, concentra a obrigatoriedade em edificações comerciais, coletivas ou acima de determinada altura e área — o detector de fumaça avulso para uma casa ou apartamento alugado isoladamente costuma ser recomendação de boas práticas, não uma exigência legal individual. No Japão é o inverso: o aparelho autônomo é obrigatório em toda residência, qualquer que seja o tamanho, por força do Artigo 9-2, enquanto o sistema central e cabeado — mais parecido com o que a NBR 17240 regula no Brasil — só se torna obrigatório a partir dos 500 m² mencionados na tabela acima. Quem administra imóveis nos dois países faz bem em lembrar que a régua de "quando é obrigatório" fica invertida entre os dois sistemas.
Fontes: e-Gov Busca de Leis do Japão, "Lei de Serviço de Incêndio"; e-Gov Busca de Leis do Japão, "Decreto de Execução da Lei de Serviço de Incêndio"; Hochiki Corporation, "O que fazer quando a bateria acaba".
Princípio de compartilhamento de custos quando as baterias acabam
Situação atual do compartilhamento de responsabilidade na prática
Embora as três partes sejam legalmente obrigadas a instalar e manter as baterias, na prática, a empresa de administração ou o proprietário geralmente arca com os custos de instalação. Isso se deve às circunstâncias específicas dos imóveis para aluguel.
Os contratos de aluguel geralmente são renovados a cada dois anos, enquanto a substituição dos alarmes de incêndio residenciais geralmente é programada para 10 anos. Não é prático operar o sistema em que o inquilino arca com o custo da instalação e o leva consigo quando se muda. Além disso, os alarmes de incêndio são equipamentos fixados no edifício e é razoável que sejam tratados como equipamentos do edifício da mesma forma que os aparelhos de ar-condicionado e as luminárias.
Além disso, os proprietários têm o dever de cuidar da segurança de seus inquilinos. Esse dever é uma obrigação importante vinculada ao contrato de locação, e a instalação e a manutenção de alarmes de incêndio fazem parte desse dever. A manutenção adequada também é importante do ponto de vista preventivo, pois o proprietário pode ser responsabilizado por danos se ocorrer um incêndio e os danos se espalharem devido a um sistema de alarme de incêndio inadequado.
Distinção entre substituição de bateria e substituição da unidade principal
A manutenção dos alarmes de incêndio pode ser amplamente dividida em substituição da bateria e substituição da unidade principal. A divisão de responsabilidade para cada uma delas é resumida aqui do ponto de vista prático.
A substituição das baterias tende a ser feita pelos ocupantes. As baterias descarregadas ocorrem em momentos diferentes, dependendo das condições de uso, e geralmente são notadas pela primeira vez pelos ocupantes por meio do som do alarme. A bateria não é uma pilha comum, mas um modelo de lítio dedicado a cada aparelho; a bateria de reposição da Panasonic, por exemplo, tem preço sugerido pelo fabricante de 2.178 ienes, com imposto incluído, e não os cerca de 1.000 ienes às vezes mencionados. Como o próprio trabalho de substituição é simples, muitos acordos são feitos em que o morador arca com o custo. Ainda assim, como será detalhado adiante, esse valor está próximo dos cerca de 3.000 ienes de um aparelho novo, o que costuma tornar a troca completa a opção mais vantajosa quando o aparelho já tem quase dez anos de uso.
Entretanto, residências de idosos e inquilinos com limitações físicas podem ter dificuldade para substituir as baterias dos alarmes de incêndio montados no teto. Nesses casos, a empresa de administração ou o proprietário geralmente se encarrega disso.
O proprietário ou a empresa de administração geralmente é responsável pela substituição da unidade. O preço da unidade principal é mais caro do que o das baterias, variando de vários milhares a 10.000 ienes, e é razoável tratá-la como equipamento do edifício, pois ela deve ser usada por um longo período de tempo, até 10 anos.
Importância de declarações claras nos contratos
É importante que a divisão de responsabilidade pela manutenção e gerenciamento dos alarmes de incêndio seja claramente definida no contrato de aluguel e na declaração de assuntos importantes. Declarações ambíguas ou acordos verbais podem causar problemas em uma data posterior.
Os seguintes pontos devem ser incluídos no contrato
Quem é responsável pela instalação do alarme de incêndio, quem é responsável e arca com o custo de substituição das baterias, quem é responsável e arca com o custo de substituição da unidade, como as inspeções e verificações operacionais são realizadas, quem deve ser contatado e quais procedimentos devem ser seguidos em caso de falha.
É particularmente importante fornecer aos locatários o conhecimento adequado sobre a resposta inicial a um alarme de bateria descarregada. Muitos locatários entram em pânico quando o alarme soa tarde da noite, pois não conseguem distinguir entre um incêndio e uma bateria descarregada.
| Item | Divisão geral de responsabilidade | Compartilhamento de custos | Observações. |
|---|---|---|---|
| Instalação inicial | Proprietário/empresa de gerenciamento | Proprietário/empresa de gerenciamento | Instalado como equipamento do edifício |
| Substituição da bateria | Locatários | Locatários | Importante esclarecer no contrato |
| Substituição da unidade (10 anos) | Proprietário/empresa de gerenciamento | Proprietário/empresa de administração | Renovação dos equipamentos do prédio |
| Inspeções diárias | Locatários | -Recomendado | Recomenda-se a verificação da operação duas vezes por ano |
| Resposta em caso de pane | Empresa de gerenciamento | Proprietário/empresa de gerenciamento | Resposta imediata necessária |
Diferenças e precauções por região
As normas referentes à instalação e manutenção de alarmes de incêndio baseiam-se basicamente na Lei de Serviço de Incêndio, mas os detalhes podem ser estipulados pelas leis municipais de prevenção de incêndio. Portanto, é importante verificar as leis da área em que a propriedade está localizada e verificar se há algum requisito específico para a área.
Por exemplo, alguns municípios podem exigir a instalação na cozinha ou ter regulamentos mais detalhados sobre o local da instalação. Também é importante observar que, segundo o Corpo de Bombeiros de Tóquio, o padrão geral não é uma penalidade que varia em intensidade de município para município, mas sim a ausência de qualquer penalidade prevista em regulamento para essa omissão. Como já foram registrados vendedores de porta em porta que alegam uma multa inexistente para pressionar a compra, quem tiver dúvidas deve confirmar diretamente com o corpo de bombeiros responsável pela região do imóvel.
Além disso, as empresas de administração e os proprietários são responsáveis por explicar aos locatários a importância dos alarmes de incêndio e seu uso adequado. Essa é uma obrigação legal e uma iniciativa importante para garantir a segurança dos locatários.
Procedimentos práticos de resposta e como evitar problemas
Resposta apropriada ao som de um alarme de bateria descarregada
Quando soa um alarme de incêndio, é importante primeiro avaliar a situação com calma. Muitos alarmes de incêndio residenciais são equipados com um som de alarme específico ou um anúncio logo antes de a bateria acabar.
A distinção entre incêndio e bateria descarregada pode ser determinada pelo tipo de som do alarme. Se for detectado um incêndio, um alarme alto e contínuo soará continuamente, enquanto uma bateria descarregada geralmente é indicada por um som intermitente ou um anúncio de voz, como "bateria descarregada". Além disso, se não houver fumaça ou cheiro de queimado, é provável que a bateria esteja descarregada.
Se você determinar que a bateria está descarregada, o procedimento para lidar com a situação é o seguinte.
Primeiro, pare o som do alarme. Há um botão ou cordão de parada na unidade, que pode ser acionado para interromper o som. Dependendo do modelo, talvez seja necessário pressionar e segurar o botão. Mesmo que o alarme seja temporariamente interrompido, ele é projetado para soar novamente após algum tempo, portanto, as baterias precisam ser substituídas para uma solução fundamental.
Em seguida, entre em contato com a empresa de administração ou com o proprietário. Mesmo que seja tarde da noite ou de manhã cedo, é importante entrar em contato com o contato de emergência. Muitas empresas de administração têm um número de contato de emergência 24 horas.
Procedimentos específicos para troca de baterias
A seguir, um guia orientado para a segurança sobre o procedimento para os locatários trocarem as baterias.
Com antecedência, prepare um escadote ou uma escada para garantir um ambiente de trabalho seguro. Como o trabalho será realizado em uma altura, certifique-se de que a base seja suficientemente estável. Também é importante comprar baterias de lítio de reposição com antecedência.
O procedimento de remoção envolve primeiro a remoção da unidade de alarme de incêndio do teto ou da parede. Na maioria dos modelos, a unidade principal pode ser removida girando-a no sentido anti-horário e pressionando-a para baixo, mas isso varia de modelo para modelo, portanto, verifique as indicações na unidade e as instruções de operação.
Ao substituir a bateria, retire a bateria de lítio antiga do conector de bateria dentro da unidade e conecte a nova bateria. Deve-se tomar cuidado para garantir que o conector esteja voltado para o lado correto.
Para verificar a operação, pressione o botão de teste depois que a unidade tiver sido instalada em sua posição original para confirmar que ela funciona normalmente. Se o alarme soar normalmente, a substituição está concluída.
Sistema de resposta por parte da empresa de administração/proprietário
É importante que as empresas de administração e os proprietários tenham um sistema de resposta adequado em relação aos alarmes de incêndio.
Como parte da implementação de inspeções periódicas, devem ser realizadas inspeções regulares duas vezes por ano para verificar o status operacional. A Fire and Disaster Management Agency recomenda inspeções durante os períodos da campanha de prevenção de incêndios da primavera e do outono. Nesse momento, o nível restante da bateria e o status de instalação da unidade também devem ser verificados.
Para gerenciar o período de substituição, a data de instalação do alarme de incêndio é registrada e um plano de substituição da unidade é elaborado para um período de 10 anos. A substituição planejada evita quebras repentinas.
Explique aos locatários como usar o alarme de incêndio, o que fazer se as baterias acabarem e com quem entrar em contato em caso de emergência no momento da mudança. São fornecidos materiais explicativos por escrito para consulta em uma data posterior.
O sistema de resposta a emergências fornece um número de contato 24 horas e um sistema de resposta rápida. É particularmente importante estabelecer procedimentos com antecedência para respostas em horários noturnos e feriados.
Casos de problemas e medidas preventivas
A seguir, exemplos de problemas que provavelmente ocorrerão na administração real de imóveis para locação e medidas preventivas.
Os problemas com o som do alarme tarde da noite estão entre os casos mais comuns. Esse é o caso de um alarme com bateria descarregada que soa no meio da noite, causando pânico entre os locatários. Como medidas preventivas, é eficaz verificar o nível da bateria regularmente e explicar a situação aos locatários com antecedência.
Em alguns casos, a divisão pouco clara da responsabilidade pode levar a problemas com a substituição da bateria e os custos de reparo. Isso pode ser evitado deixando isso claro no contrato e explicando-o detalhadamente no momento da mudança.
Uma dificuldade em lidar com residências de idosos é que os inquilinos idosos podem não ser capazes de trocar as baterias. Isso pode ser resolvido pela empresa de administração por meio de serviços de agência e inspeções regulares no local.
Em casos de confusão entre falha de equipamento e baterias descarregadas, há casos em que uma falha na unidade é erroneamente identificada como uma bateria descarregada e uma resposta inadequada é tomada. O diagnóstico adequado e a resposta imediata da empresa de gerenciamento são importantes.
| Casos de problemas | Frequência de ocorrência | Principais causas | Medidas preventivas |
|---|---|---|---|
| Alarmes tarde da noite | Alto | Bateria descarregada | Inspeções periódicas e explicação prévia |
| Conflito sobre a divisão de responsabilidade | Média | Contrato pouco claro | Contratos pouco claros |
| Dificuldade em lidar com pessoas idosas | Média | Restrições físicas | Serviço substituto |
| Interpretação errônea de falhas | Baixa | Falta de conhecimento | Diagnóstico adequado |
Relação com o seguro
A instalação e a manutenção dos alarmes de incêndio também são importantes em relação ao seguro contra incêndio. Se os alarmes de incêndio não forem instalados e mantidos adequadamente, isso poderá afetar o pagamento do seguro contra incêndio.
Algumas seguradoras podem considerar a instalação de alarmes de incêndio como um fator no cálculo dos prêmios. Além disso, se o alarme de incêndio não estiver funcionando adequadamente no momento de um incêndio, isso poderá afetar o pagamento do seguro.
Portanto, é importante que os proprietários verifiquem sua apólice de seguro contra incêndio e confirmem com a seguradora antecipadamente os requisitos de instalação e manutenção do alarme de incêndio.
Tipos de sistemas automáticos de detecção de incêndio
Os sistemas automáticos de detecção de incêndio, que detectam automaticamente calor ou fumaça por meio de sensores e emitem sinais de incêndio para avisar as pessoas dentro do edifício, existem em 3 tipos: detector de calor, detector de fumaça e detector de chamas.
Aqui, explicamos detalhadamente cada um desses equipamentos.
Detector de calor
O detector de calor detecta o calor gerado quando a fumaça produzida pelo incêndio se transfere para o fogo.
Em um incêndio, primeiro a fumaça é gerada, depois ocorre a ignição de materiais combustíveis gerando calor, e por fim as chamas surgem.
Portanto, quando o detector de calor é acionado, há grande probabilidade de que o fogo já esteja declarado.
No entanto, além da versão para uso interno, o detector de calor possui versão para uso externo, sendo que a versão externa, em muitos casos, é projetada para funcionar em ambientes especiais, como resistência à água, umidade e altas temperaturas.
Para instalação em locais úmidos, como cozinhas e beirais, ou em ambientes de alta temperatura e umidade, como saunas a vapor e spas de pedra, a versão para uso externo é a mais adequada.
Vale mencionar que o detector de calor existe em dois tipos: diferencial e de temperatura fixa, e são utilizados de acordo com a sensibilidade: especial, tipo 1 e tipo 2.
É possível usar o detector de maior sensibilidade para acionar o alarme de emergência ou sirene, e o detector de menor sensibilidade para acionar portas e persianas corta-fogo.
Essa diferenciação por sensibilidade tem a vantagem de permitir uma orientação de evacuação mais eficiente.
・Detector pontual de temperatura fixa
É acionado quando a temperatura ao redor do detector atinge uma temperatura determinada, como 70°C ou mais.
Não reage a vapor ou fumaça.
Como a detecção de incêndio é mais lenta em comparação com o tipo diferencial, geralmente é instalado em locais com alta umidade.
・Detector pontual diferencial
É acionado quando o ar interno do detector esquenta e se expande.
No entanto, ao contrário do tipo de temperatura fixa, ele não detecta uma temperatura específica, e quando a temperatura sobe gradualmente sem ser por incêndio, o ar interno é liberado para que o detector não seja acionado.
É instalado em locais sem variações bruscas de temperatura, como salas de estar, quartos e escritórios.
Detector de fumaça
O detector de fumaça detecta a fumaça gerada nas fases iniciais de um incêndio e existe em 3 tipos: pontual fotoelétrico, separado fotoelétrico e ionização.
O detector de fumaça é muito eficaz para a detecção precoce de incêndios e está amplamente difundido por contribuir para o combate inicial ao fogo.
Em especial, edifícios classificados como "sem janelas" pela Lei de Combate a Incêndios, como karaokês, são obrigados a instalar detectores de fumaça.
No entanto, devido à sua estrutura complexa, geralmente é mais caro do que o detector de calor.
Além disso, como o detector de fumaça não pode ser usado se a parte de detecção tiver condensação, ele não pode ser utilizado em ambientes externos.
・Tipo pontual fotoelétrico
Utiliza a reflexão difusa da luz para acionar o sensor interno do detector e detectar a fumaça.
Internamente, um LED está sempre aceso, e quando essa luz atinge as partículas de fumaça e é difundida por reflexão, a parte receptora detecta.
É o tipo mais popular entre os detectores de fumaça e é instalado em locais com uma única fonte de calor, como cozinhas.
・Tipo separado fotoelétrico
Emite uma luz invisível entre a parte emissora e a parte receptora, e quando essa luz é bloqueada pela fumaça, o detector é acionado e o alarme soa.
Também chamado de tipo de atenuação luminosa, alguns modelos podem ser utilizados com até 100 metros de distância entre as partes.
・Tipo de ionização
Utiliza variações na corrente iônica; quando a concentração de fumaça no local onde o detector está instalado atinge uma determinada concentração, ele emite um sinal de incêndio.
Por ter alta sensibilidade e bom custo-benefício, está amplamente difundido no exterior.
No entanto, como contém substâncias radioativas, no Japão é necessário ter cuidado ao descartá-lo.
Detector de chamas
O detector de chamas detecta as chamas geradas durante um incêndio e existe em 2 tipos: detector pontual ultravioleta e detector pontual infravermelho.
As chamas geradas durante um incêndio contêm, além da luz visível que pode ser vista a olho nu, também radiação ultravioleta e infravermelha.
O detector de chamas detecta o incêndio quando esses níveis ultrapassam um determinado valor.
O detector pontual ultravioleta tem como característica a resposta imediata e uma ampla área de monitoramento, mas pode não conseguir detectar as chamas quando há obstáculos como móveis.
Além disso, como o consumo de energia é elevado, as baterias não são adequadas para uso por longos períodos.
O detector de chamas é instalado em espaços amplos com tetos altos, como cinemas.
・Detector pontual ultravioleta
Emite um sinal quando a radiação ultravioleta irradiada pelas chamas geradas pelo incêndio ultrapassa um determinado nível.
Utiliza um tubo detector de ultravioleta para detectar a radiação ultravioleta de comprimento de onda irradiada pelas chamas.
・Detector pontual infravermelho
Emite um sinal quando a radiação infravermelha irradiada pelas chamas geradas pelo incêndio ultrapassa um determinado nível.
Não é afetado pela entrada de ar externo e é adequado para a detecção de incêndios em grandes áreas.
O detector de incêndio pode ter falsos alarmes
O detector de incêndio é um equipamento muito útil que avisa rapidamente sobre a ocorrência de um incêndio.
Se o detector de incêndio disparar, é necessário verificar imediatamente a origem do fogo e agir de forma adequada.
No entanto, se o detector de incêndio disparar mas não houver nenhuma fonte de fogo visível no interior, pode ser que tenha ocorrido um falso alarme.
É possível parar o alarme ou a sirene pressionando o interruptor de parada de alarme ou puxando o cordão preso ao aparelho.
No entanto, no caso do sistema automático de detecção de incêndio, como é gerenciado de forma centralizada pelo condomínio, mesmo em caso de falso alarme, os moradores não podem parar o alarme individualmente.
Como é necessário que o administrador tome providências, procure agir com rapidez.
Custos de instalação do detector de incêndio
Para aqueles que têm dúvidas sobre quanto custa instalar um detector de incêndio, cuja instalação é obrigatória, a seguir apresentamos os custos médios de instalação e também explicamos quem arca com esses custos.
Faixa de preço para instalação de detector de incêndio
Muitas pessoas acham que é necessário contratar um profissional especializado para instalar um detector de incêndio, mas também é possível fazer a instalação por conta própria.
O próprio detector de incêndio pode ser comprado em lojas de eletrodomésticos, lojas de materiais de construção ou em lojas online, e a instalação é concluída em cerca de 10 minutos.
Os detectores de incêndio residenciais incluem o tipo a fumaça, que detecta fumaça, e o tipo térmico, que detecta calor, mas geralmente o tipo a fumaça é instalado por conseguir detectar incêndios nas fases iniciais.
No entanto, em locais como cozinhas, onde há geração de fumaça e vapor mesmo sem incêndio, o tipo térmico é mais adequado.
Um detector de incêndio pode ser adquirido por cerca de R$ 3.000, mas o tipo com função de comunicação, que aciona alarmes em outros aparelhos além do que detectou o incêndio, tem um preço médio de R$ 7.000 a R$ 9.000 por unidade.
Caso queira contratar um profissional para a instalação, o custo médio é de cerca de R$ 5.000 a R$ 10.000 por unidade, e o tipo com função de comunicação fica em torno de R$ 10.000 a R$ 20.000 por unidade.
Além disso, como o detector de incêndio precisa ser trocado a cada 10 anos aproximadamente, é recomendável anotar a data de instalação na lateral do aparelho ou em local visível ao instalá-lo.
Quem arca com os custos?
O Corpo de Bombeiros de Tóquio estabelece que o proprietário, o administrador e o ocupante do edifício têm a obrigação de instalar detectores de incêndio, e que no caso de imóveis para aluguel, isso deve ser decidido por meio de negociação entre as partes.
Mesmo assim, no caso de imóveis para aluguel, na maioria das vezes é o administrador, como o proprietário, que arca com os custos de instalação.
Isso porque, no caso de imóveis novos, como a instalação do detector de incêndio é obrigatória por lei, geralmente é instalado durante a construção.
No caso de imóveis já existentes, dependendo do imóvel, pode haver casos em que é solicitado ao inquilino que arque com os custos de instalação, mas basicamente é o administrador que realiza a instalação.
No caso de instalação de detector de incêndio em apartamento para aluguel, é melhor considerar que o administrador, como o proprietário, arcará com os custos.
Trocar só a bateria ou trocar o aparelho inteiro: comparando os preços reais
A ideia de que "trocar só a bateria sai mais barato" é comum, mas não resiste a uma olhada nos números reais.
| Item | Preço aproximado |
|---|---|
| Bateria de lítio dedicada (Panasonic SH384552520) | 2.178 ienes, com imposto (preço sugerido pelo fabricante) |
| Aparelho novo, tipo fumaça, autônomo | Cerca de 3.000 ienes |
| Aparelho novo, tipo interligado | Aproximadamente 7.000 a 9.000 ienes |
| Instalação por profissional, se terceirizada | Cerca de 5.000 a 10.000 ienes por unidade |
A bateria de um alarme de incêndio residencial japonês não é uma pilha comum, das vendidas para lanterna ou controle remoto. É uma bateria de lítio dedicada, específica para cada modelo, e a bateria de reposição da Panasonic tem preço sugerido pelo fabricante de 2.178 ienes, com imposto incluído. Como mostra a tabela acima, esse valor está muito próximo dos cerca de 3.000 ienes que custa um aparelho novo, autônomo. A decisão real não é "bateria ou nada" — é decidir entre pagar pela bateria para manter funcionando um aparelho com dez anos de uso, ou gastar um pouco mais e recomeçar o contador de dez anos com um aparelho novo.
A Associação da Indústria de Alarmes de Incêndio do Japão, entidade que reúne os fabricantes do setor, recomenda a troca do aparelho inteiro, e não apenas da bateria, quando ele se aproxima do fim da vida útil. O argumento se apoia em uma pesquisa de campo nos Estados Unidos com alarmes que já estavam instalados havia oito a dez anos: apenas um terço funcionava normalmente, um terço havia falhado por completo e o terço restante havia sido removido pelos próprios moradores. Entre os aparelhos com falha, 47% tinham a bateria descarregada, 18% estavam com a bateria removida e 35% apresentavam falha física ou outra causa. Ou seja, 65% das falhas remontam de alguma forma à bateria, mas os outros 35% não seriam resolvidos só com uma bateria nova. A associação justifica a recomendação de dez anos com o mesmo raciocínio aplicado a eletrodomésticos no Japão, cuja vida útil costuma ser descrita como de sete a dez anos, e trata o alarme de incêndio residencial da mesma forma.
A Agência de Gestão de Incêndio e Desastres do Japão recomenda nacionalmente a mesma troca em torno dos dez anos após a instalação. A própria página do produto da Panasonic para a bateria de reposição repete quase literalmente a posição da associação, afirmando que um aparelho instalado há dez anos ou mais provavelmente já sofreu queda no desempenho de detecção só pelo tempo de uso, independentemente da bateria, e recomenda a troca do aparelho completo em vez de apenas da bateria.
Essa lógica de dez anos não é uma peculiaridade só do Japão. Para quem administra imóveis também no Brasil, vale lembrar que a NBR 17240 e as normas técnicas de detectores de fumaça residenciais seguem a mesma ideia: o elemento sensor se degrada com o tempo de uso, independentemente de a bateria estar boa ou não, e a maioria dos fabricantes recomenda a substituição integral do detector residencial após cerca de dez anos, e não a simples troca indefinida de pilhas. A diferença prática entre os dois países está no preço: no Brasil, o detector de fumaça residencial costuma usar pilha comum de baixo custo, o que faz a troca de pilha parecer sempre a opção mais barata; no Japão, a bateria de lítio dedicada custa quase o mesmo que o aparelho novo, o que muda o cálculo de custo-benefício para o lado da troca completa.
Na prática, para proprietários e administradoras, o mais eficiente é, assim que o inquilino avisar sobre o bipe de bateria fraca, perguntar primeiro a data de instalação anotada no próprio aparelho (ou, na falta dela, a data de fabricação). Se estiver perto dos dez anos, compensa mais programar direto a troca do aparelho, evitando o retrabalho de comprar a bateria e, poucos meses depois, receber um novo chamado para a troca completa. Anotar a data de instalação na lateral do aparelho no momento da instalação transforma essa checagem em uma única ligação.
Fontes: Associação da Indústria de Alarmes de Incêndio do Japão, "Troque em torno dos dez anos!"; Agência de Gestão de Incêndio e Desastres do Japão, "Instale um alarme de incêndio residencial!"; Panasonic, bateria de lítio dedicada SH384552520.
4 pontos importantes a verificar na hora de escolher um detector de incêndio
Existem vários tipos de detectores de incêndio, mas quais pontos devem ser observados na hora de escolher?
Aqui, vamos analisar os 4 pontos essenciais a serem observados.
① Tipo de detecção
Os tipos de detecção do detector automático de incêndio incluem 3 tipos: detector de calor, detector de fumaça e detector de chamas.
Em imóveis para aluguel, como apartamentos e prédios, geralmente são instalados no teto e detectam calor, fumaça, chamas, entre outros, enviando informações para a central receptora ou acionando empresas de segurança.
Como o local de instalação e as características variam conforme o tipo de detecção, escolha o detector de incêndio mais adequado para o condomínio.
Com base nas características de cada tipo explicadas anteriormente, para condomínios, recomenda-se o detector de calor ou o detector de fumaça.
O detector de calor avisa sobre a ocorrência de incêndio por meio de alarme, voz ou luz quando a temperatura ao redor ultrapassa 60°C.
Se instalado na cozinha, que é uma das principais origens de incêndios, é possível se preparar para imprevistos.
Por outro lado, o detector de fumaça pode avisar nas fases iniciais de um incêndio, detectando a fumaça que se acumula no cômodo.
Muitas pessoas escolhem o detector de fumaça para prevenir intoxicação por monóxido de carbono, que é uma das principais causas de morte em incêndios.
Para instalação em condomínios, recomenda-se o uso combinado do detector de calor e do detector de fumaça.
O detector de chamas é instalado em grandes espaços com tetos altos, como teatros e cinemas, e não é adequado para condomínios.
② Modo de funcionamento
O detector de incêndio possui 2 tipos de modos de funcionamento: independente e interligado.
Avalie as características de cada um e decida qual escolher.
O tipo independente aciona apenas o detector de incêndio instalado no local onde o incêndio ocorreu, sendo recomendado para residências com poucos cômodos ou para quem mora sozinho.
Em comparação com o detector de incêndio interligado, o preço é mais acessível e a instalação é mais simples.
Por outro lado, o tipo interligado aciona os detectores de incêndio instalados em outros locais quando o detector no local do incêndio é acionado.
É recomendado quando o quarto está distante da cozinha, que é a principal origem de incêndios, ou quando há muitos cômodos.
O ponto forte do tipo interligado é que permite verificar a ocorrência de incêndio em qualquer lugar dentro de casa.
Leve em consideração a planta do imóvel e o número de moradores ao decidir qual modo de funcionamento escolher.
③ Tipo de alarme
Como existem vários tipos de alarmes que avisam sobre a ocorrência de incêndio, verifique com antecedência.
Os alarmes incluem 3 tipos: alarme de voz, alarme sonoro (buzzer) e alarme luminoso.
Como o som do alarme e as especificações da luz variam conforme o fabricante do detector de incêndio, fique atento.
O alarme de voz anuncia em voz alta a ocorrência de um incêndio dizendo "Incêndio! Incêndio!".
Idosos e crianças podem não entender o que aconteceu apenas com o barulho do buzzer.
Nesses casos, um detector de incêndio com alarme de voz permite que as pessoas evacúem imediatamente.
O alarme sonoro (buzzer) avisa sobre o incêndio com um buzzer de alto volume, sendo caracterizado por facilitar a percepção do incêndio mesmo durante o sono.
O alarme luminoso avisa sobre a ocorrência de incêndio com o piscar intenso da luz no próprio detector de incêndio.
É recomendado para quem mora com pessoas com deficiência auditiva, idosos ou outros que não conseguem perceber por meio de voz ou buzzer.
④ Atende aos padrões de segurança?
Ao escolher um detector de incêndio, também é indispensável verificar se ele atende a determinados padrões de segurança.
É necessário verificar a presença do selo de aprovação ou do selo NS para determinar se o detector de incêndio pode ser utilizado com segurança.
Os detectores de incêndio com o selo de aprovação e o selo NS têm desempenho equivalente confirmado.
Mas por que existem 2 tipos de indicações relacionadas aos padrões de segurança?
O motivo é que a avaliação de qualidade dos alarmes migrou para o sistema de certificação nacional.
A partir de 1º de abril de 2014, os dispositivos de alarme residencial tornaram-se produtos de certificação nacional, e os que atendem aos padrões de segurança passaram a ser indicados com o selo de aprovação.
Antes da migração para o sistema de certificação nacional, o selo NS era utilizado como prova de que os padrões de segurança eram atendidos.
A venda foi permitida até 31 de março de 2019 como medida transitória, mas a venda de produtos sem o selo de aprovação após essa data não é permitida.
Como o selo de aprovação e o selo NS são a prova de que determinados padrões de segurança foram atendidos, certifique-se de que eles estejam indicados ao fazer a compra.
Para quem pretende comprar futuramente, escolha produtos com o selo de aprovação.
Pontos importantes na instalação do detector de incêndio em apartamento para aluguel
A instalação do detector de incêndio, que protege nossas vidas, segue algumas regras.
Aqui, apresentamos os pontos essenciais a serem observados ao instalar o detector de incêndio em um condomínio.
Verificar onde deve ser instalado
O detector de incêndio deve ser instalado nos locais definidos pela Lei de Combate a Incêndios e pelas normas municipais.
Por exemplo, o Corpo de Bombeiros de Tóquio, que tem jurisdição sobre os 23 bairros de Tóquio, exige a instalação no teto ou na parede de cômodos de uso cotidiano, como sala de estar, sala de jantar, quarto de crianças e dormitório, além das escadas no andar onde há dormitório e da cozinha.
Como o tipo de detector de incêndio também é determinado conforme o local de instalação, verifique com antecedência.
Recomenda-se instalar detectores de fumaça nos cômodos e escadas, e detectores de fumaça ou calor na cozinha.
Além disso, o Corpo de Bombeiros de Osaka, que tem jurisdição sobre a cidade de Osaka, uma das principais cidades, exige a instalação de detectores de incêndio nos dormitórios, corredores, cozinhas e escadas no andar onde há dormitório, e também recomenda a instalação em cômodos que não sejam utilizados como dormitório.
O local de instalação, assim como em Tóquio, é o teto ou a parede.
Dessa forma, como o local de instalação e as condições variam conforme o município, é importante verificar as normas da região onde o imóvel está localizado.
Regras para instalação do detector de incêndio
Ao instalar o detector de incêndio, há regras estabelecidas conforme o local de instalação.
Atenção aos seguintes pontos ao realizar a instalação.
No caso do teto
No caso do teto, instale o aparelho com o centro do dispositivo a pelo menos 60 cm de distância da parede.
Ao instalar em locais com vigas, certifique-se de que a distância entre a viga e o centro do dispositivo seja de pelo menos 60 cm.
Além disso, ao instalar próximo a saídas de ventilação ou ar-condicionado, é necessário manter uma distância de pelo menos 1,5 m.
Como cada município pode ter regras ainda mais detalhadas nas normas apresentadas, certifique-se de verificá-las.
No caso da parede
No caso da parede, está determinado que o aparelho deve ser instalado em um local entre 15 e 50 cm abaixo do teto.
Quando houver luminárias próximas ao local de instalação, instale a pelo menos 30 cm de distância da luminária.
Além disso, ao instalar um detector de incêndio do tipo detector de fumaça, é recomendável evitar a área ao redor do fogão a gás.
Locais proibidos para instalação
Embora a instalação do detector de incêndio seja obrigatória no teto ou na parede, há locais onde a instalação é proibida, portanto é necessário atenção.
Diretamente sobre armários, próximo a fogões ou aquecedores, locais com aumento brusco de temperatura por luz solar direta, proximidades de luminárias, locais com gotejamento ou condensação, ambientes externos, entre outros, são locais onde o dispositivo pode não funcionar corretamente, portanto a instalação não é permitida.
Ao seguir as regras estabelecidas pelas normas de cada município e instalar no local correto, o dispositivo exercerá sua função original.
Conclusão.
Organização dos pontos principais
A questão das baterias descarregadas nos alarmes de incêndio em imóveis para aluguel foi explicada em detalhes, desde a base legal até as respostas práticas. Aqui, resumimos os pontos principais.
Com relação às obrigações legais, a Lei de Serviço de Incêndio exige a instalação de alarmes de incêndio residenciais e, em imóveis para aluguel, todas as três partes - o proprietário (proprietário), o gerente (empresa de administração) e o ocupante (inquilino) - são obrigados a instalá-los e mantê-los.
Em termos de divisão prática de responsabilidade, o proprietário/empresa de gerenciamento geralmente é responsável pela instalação inicial e pela substituição da unidade (a cada 10 anos), enquanto o inquilino é responsável pela substituição da bateria. No entanto, é importante deixar isso claro no contrato.
Como procedimento de resposta adequado, se um alarme de bateria descarregada soar, primeiro verifique se não é um incêndio, interrompa o som do alarme e, em seguida, entre em contato com a empresa de administração ou com o proprietário.
Em termos de medidas de prevenção de problemas, é importante realizar inspeções regulares, declarar claramente a divisão de responsabilidades no contrato, fornecer explicações adequadas aos locatários e ter um sistema de resposta a emergências em vigor.
Recomendações para proprietários e empresas de administração
Os proprietários de imóveis para locação e as empresas de administração responsáveis pelas operações de administração devem entender que o gerenciamento adequado dos alarmes de incêndio está diretamente ligado à garantia da segurança dos locatários e à prevenção de riscos legais.
A importância do gerenciamento preventivo é que as inspeções regulares e a substituição planejada podem evitar problemas repentinos. Essa é uma iniciativa importante que também melhora a satisfação do locatário.
A divisão clara de responsabilidades pode evitar problemas posteriores, bastando que isso seja declarado no contrato e explicado detalhadamente no momento da mudança.
Um sistema de resposta a emergências proporciona aos locatários uma sensação de segurança e agrega valor à propriedade.
Recomendações para os locatários
Solicita-se aos locatários que moram em imóveis alugados que compreendam que os alarmes de incêndio são equipamentos importantes para salvar vidas e que cooperem com seu uso adequado e manutenção básica.
Como precaução de rotina, verifique o funcionamento do sistema duas vezes por ano e entre em contato com a empresa de administração o mais rápido possível se notar algo incomum.
Ao lidar com uma bateria descarregada, não entre em pânico, siga o procedimento apropriado e obtenha suporte da empresa de gerenciamento, se necessário.
Verifique os detalhes do contrato para verificar a divisão de responsabilidades com antecedência e confirme todas as dúvidas no momento da assinatura do contrato.
Perspectivas futuras
A tecnologia de alarmes de incêndio residenciais está avançando a cada dia, com a introdução de novas tecnologias, como baterias de maior duração e sistemas de monitoramento vinculados a smartphones. Espera-se que essas inovações reduzam significativamente o número de problemas causados por baterias descarregadas no futuro.
O desenvolvimento da tecnologia de IoT também levou à comercialização de sistemas que monitoram o status dos alarmes de incêndio em tempo real e detectam baterias descarregadas e falhas com antecedência. A introdução de tais sistemas permitirá uma manutenção e um gerenciamento mais eficientes e confiáveis.
Na INA & Associates Ltd, nós nos mantemos a par das últimas tendências tecnológicas e nos esforçamos para oferecer um serviço melhor aos nossos clientes. Se tiver alguma dúvida ou problema relacionado a alarmes de incêndio, não hesite em entrar em contato conosco.
Próxima ação.
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Os proprietários e as empresas de administração devem inspecionar o sistema de instalação e manutenção dos alarmes de incêndio nas propriedades que administram atualmente e fazer melhorias quando necessário. Também recomendamos que você revise o contrato e esclareça a divisão de responsabilidades.
Os locatários devem verificar o funcionamento do sistema de alarme de incêndio em sua propriedade e verificar novamente o conteúdo do contrato. Se algo não estiver claro, é aconselhável entrar em contato com a empresa de administração.
Se estiver pensando em alugar um imóvel, recomendamos que acrescente a instalação e o gerenciamento de alarmes de incêndio à sua lista de verificação ao selecionar um imóvel.
Os alarmes de incêndio são equipamentos importantes que protegem sua valiosa vida e propriedade. Esperamos que a instalação e a manutenção adequadas garantam um ambiente de vida seguro e protegido.
É possível cobrar do inquilino o custo do alarme de incêndio na saída?
Ao lado da dúvida sobre quem paga a bateria descarregada, a outra pergunta mais frequente é o que acontece na saída do imóvel. Aqui, a posição do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão é bem clara.
O Contrato Padrão de Locação Residencial do Ministério estabelece que o custo de recuperar o imóvel às condições originais deve ser suportado pelo locador quando o desgaste resulta de "deterioração natural do edifício e de seus equipamentos (mudança relacionada ao tempo de uso)" ou de "desgaste decorrente do uso normal do imóvel pelo locatário (desgaste normal)", e que o detalhamento do que conta como esse desgaste está nas Diretrizes sobre Disputas e Boas Práticas quanto à Recuperação às Condições Originais (edição revisada) do mesmo Ministério.
O alarme de incêndio residencial é um equipamento fixado ao edifício. Tanto o desgaste da bateria quanto a deterioração do aparelho após dez anos se enquadram em "mudança relacionada ao tempo de uso". Como regra geral, portanto, não é um custo que possa ser cobrado do inquilino que está saindo.
Por outro lado, três situações precisam ser separadas dessa regra geral:
- O inquilino retirou o aparelho e o perdeu ou danificou. Isso está fora do uso normal, e o inquilino pode ser responsabilizado.
- O inquilino saiu com a bateria retirada e nunca reposta. O aparelho continua no imóvel, mas não está funcionando. Como visto acima, o dever de manter o alarme de incêndio residencial, previsto no Artigo 9-2 da Lei de Serviço de Incêndio, recai também sobre o ocupante, não só sobre o proprietário ou a administradora.
- O inquilino trocou o aparelho por conta própria, por outro modelo. Isso vira uma questão de recomposição do equipamento original, e vale conversar com a administradora antes de qualquer intervenção.
O mesmo Contrato Padrão também estabelece que "o desgaste causado por força maior, como um terremoto, ou por terceiros sem relação com o locatário, como um morador do andar de cima, não é algo que o locatário deva suportar". Em todas essas cláusulas, o princípio constante não é o valor em jogo, mas de quem foi a conduta que causou o desgaste.
Quem já lidou com locação no Brasil reconhece a mesma lógica sob outro nome. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) também separa o desgaste natural do uso normal — que corre por conta do locador — do dano por mau uso ou dolo do locatário, descontável da caução; a convenção de condomínio costuma listar equipamentos de segurança comuns como responsabilidade do condomínio, não do morador. O alarme japonês é só mais um item nesse mesmo lado da divisão, sem exceção especial para detectores de fumaça.
Para proprietários e administradoras, existe uma forma simples de tirar essa questão da mesa antes que vire disputa. Registrar a data de instalação, o fabricante, o número do modelo e o resultado do teste do botão de verificação do alarme de incêndio na vistoria de entrada, entregando uma cópia ao inquilino. As disputas do tipo "nunca funcionou desde que me mudei" contra "o inquilino deve ter retirado" praticamente só acontecem em imóveis sem esse registro de entrada. Manter a data de instalação arquivada também permite programar a troca do aparelho com antecedência, ainda com o inquilino morando no imóvel, reduzindo as ligações de madrugada por bateria fraca.
Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, "Contrato Padrão de Locação Residencial" (Tabela Anexa 5, sobre as condições de recuperação às condições originais).
Perguntas frequentes
P1: Se as baterias de um alarme de incêndio descarregarem em uma casa alugada, quem paga os custos?
R1: O custo da substituição das baterias é determinado pelo conteúdo do contrato de aluguel. Geralmente, o inquilino é responsável pelo custo, mas se isso não estiver especificado no contrato, verifique com a empresa de administração ou com o proprietário. A bateria de lítio dedicada tem preço sugerido pelo fabricante de 2.178 ienes, com imposto incluído (com base no modelo SH384552520 da Panasonic). Considerando que um aparelho novo, autônomo, custa cerca de 3.000 ienes, a troca completa costuma compensar mais quando o aparelho já está perto dos dez anos de uso. Além disso, se o trabalho de substituição for difícil, por exemplo, para residências de idosos, a empresa de administração poderá assumir o trabalho. O importante é esclarecer a divisão de responsabilidade ao assinar o contrato.
P2: Quem paga pela substituição da unidade de alarme de incêndio (a cada 10 anos)?
A2: O proprietário ou a empresa de administração geralmente é responsável pela substituição da unidade. Os alarmes de incêndio residenciais são fixados no edifício e são tratados como equipamento do edifício porque foram projetados para serem usados por um longo período de tempo (10 anos). Além disso, os proprietários têm o dever de cuidar da segurança de seus inquilinos e são responsáveis pela substituição da unidade como parte desse dever. O preço da unidade principal varia de vários milhares a 10.000 ienes.
P3: O alarme de incêndio soou tarde da noite. Como posso distinguir entre um incêndio e uma bateria descarregada?
R3: A distinção entre incêndio e bateria descarregada pode ser determinada pelo tipo de som do alarme. Se for detectado um incêndio, um alarme alto e contínuo soará continuamente, enquanto uma bateria descarregada geralmente é indicada por um som intermitente ou um anúncio de voz como "Bateria descarregada". Além disso, se não houver fumaça ou cheiro de queimado, é muito provável que a bateria esteja descarregada. No entanto, em caso de dúvida, considere primeiro a evacuação e depois entre em contato com a empresa de administração, tendo a segurança como a primeira prioridade.
P4: Quais são os riscos se os alarmes de incêndio não forem instalados?
R4. Vale começar com uma correção importante sobre penalidades: o Corpo de Bombeiros de Tóquio afirma oficialmente, em seu FAQ, que os regulamentos não preveem penalidade específica para quem deixa de instalar o alarme de incêndio residencial. A instalação é uma obrigação legal prevista no Artigo 9-2 da Lei de Serviço de Incêndio, mas não existe multa ou outra penalidade prevista para o descumprimento em si. Vale saber disso porque já foram registrados casos de vendedores de porta em porta que afirmam falsamente que "isso é violação do regulamento e você será multado" para pressionar a compra do aparelho. Dito isso, não haver penalidade prevista não significa ausência de risco: há vários riscos graves quando um alarme de incêndio não está instalado. Isso também pode atrasar a detecção precoce em caso de incêndio, o que pode levar a danos graves com risco de morte. Os proprietários podem ser responsabilizados por danos e homicídio por negligência profissional por violação de seu dever de cuidado com a segurança em caso de morte ou lesão como resultado de um incêndio. Além disso, isso pode afetar o pagamento do seguro contra incêndio.
P5: Com que frequência os alarmes de incêndio em residências de aluguel devem ser verificados?
A5.Recomenda-se que os alarmes de incêndio residenciais sejam inspecionados duas vezes por ano. A Fire and Disaster Management Agency (Agência de Gerenciamento de Incêndios e Desastres) recomenda que as inspeções sejam feitas durante os períodos da campanha de prevenção de incêndios da primavera e do outono, especificamente em março e novembro. Para inspecionar, pressione o botão de teste na unidade e verifique se um som de alarme normal é emitido. Verifique também se não há sujeira ou poeira na unidade e se não há anormalidades nas condições de instalação. Se for encontrada alguma anormalidade, é importante informar a empresa de gerenciamento ou o proprietário o mais rápido possível.
