Compreender com precisão a estrutura e a forma de cálculo da"despesa de depreciação"necessária na declaração fiscal por ocasião da venda de um imóvel é conhecimento indispensável para investidores e proprietários. Um erro no cálculo não apenas faz perder oportunidades de economia tributária, como também gera risco de declaração a maior.
O que é a despesa de depreciação de um imóvel?
Despesa de depreciação é o procedimento contábil pelo qual a parcela de redução de valor de ativos fixos, como edifícios e equipamentos, ao longo do tempoé alocada como despesa ao longo da vida útil. Como se considera que o terreno não perde valor, ele fica fora desse cálculo, e, em imóveis,apenas a parte da edificaçãoestá sujeita à depreciação.
Há três tipos de vida útil no setor imobiliário
Há três formas de entender a vida útil:
- Vida útil legal: prazo padrão contábil da edificação definido pelo governo. É o mais usado na avaliação de valor de imóveis
- Vida útil física: número de anos até que a edificação não possa mais ser utilizada fisicamente
- Vida útil econômica: período em que se entende que o ativo ainda tem valor econômico real, incluindo custos de reparo
Por que a vida útil difere entre uso comercial e residencial?
Mesmo no caso de uma mesma construção de madeira,para uso comercial (locação/loja) a vida útil é de 22 anos, e para uso residencial (venda da casa própria) é de 33 anos. Trata-se de um desenho institucional voltado a reduzir a carga tributária na venda da residência própria.
Como calcular a despesa de depreciação?
Despesa de depreciação = preço de aquisição × taxa de depreciação conforme a vida útil
Para imóveis adquiridos a partir de abril de 2007, em regra, aplica-se ométodo linear.
Diferença entre o método linear e o método degressivo
- Método linear: deprecia o mesmo valor em cada período. O cálculo é simples e tende a gerar lucro mais cedo
- Método degressivo: deprecia aplicando uma taxa fixa sobre o saldo não depreciado. O valor depreciado é maior no início e diminui gradualmente
Exemplo de cálculo (madeira para uso não comercial)
No caso de um imóvel de madeira para uso não comercial (vida útil de 33 anos e taxa de depreciação de 0,031) adquirido por 10 milhões de ienes, com 15 anos decorridos:
10 milhões de ienes × 0,9 × 0,031 × 15 anos = despesa de depreciação 4.185.000 ienes
Custo de aquisição da edificação = 10 milhões de ienes - 4.185.000 ienes = 5.815.000 ienes
Perguntas frequentes (FAQ)
P. De onde vem o preço de aquisição usado no cálculo da depreciação?
R. Consulte o contrato de compra e venda ou o valor de avaliação do imposto sobre ativos fixos. Quando terreno e edificação são adquiridos em conjunto, o preço da edificação é calculado pela proporção do valor de avaliação do imposto sobre ativos fixos.
P. Como a depreciação afeta a venda da residência própria?
R. No cálculo do ganho com a venda, usa-se o custo de aquisição da edificação obtido após deduzir a despesa de depreciação do "custo de aquisição". Quanto menor for esse custo, maior será o ganho de capital e, consequentemente, o imposto de renda.
P. Como fica a vida útil de um imóvel usado cujo tempo de construção já ultrapassou a vida útil legal?
R. Quando a vida útil legal já foi ultrapassada, utiliza-se o método simplificado de "vida útil × 20%". Por exemplo, no caso de estrutura de madeira com 22 anos, aplicam-se 4 anos (22 × 0,2) como vida útil.
P. Vale a pena pedir a um especialista para calcular a depreciação?
R. O método de cálculo varia conforme a data de aquisição, o uso e a estrutura, e há casos complexos. Consultar um contador no momento da declaração do imposto de renda ou da declaração fiscal na venda ajuda a evitar erros de cálculo e omissões.
