Die Investitionenwohlhabender Chinesenin japanische Immobilien haben in den letzten Jahren stark zugenommen.
Grund für die Konzentration chinesischer Investoren auf den japanischen Immobilienmarkt sind stabile Investitionsrenditen, ein transparentes Rechtssystem und ein Gefühl der Erschwinglichkeit aufgrund des schwachen Yen.
Dieser Artikel erläutert im Detail die fünf Gründe, warum wohlhabende Chinesenweiterhin explosionsartig japanische Immobilien kaufen, sowie die Gebiete und Objektarten, die beliebte Investitionsziele sind. Als Experte in der Immobilienbranche gebe ich auch die neuesten Informationen über die rechtlichen Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer und die Einwanderung mit einem Geschäftsführungsvisum.
Die Realität der Investitionen in japanische Immobilien durch wohlhabende Chinesen
Wachsender Umfang der Investitionen, wie aus den Daten hervorgeht
Über chinesische Immobilieninvestitionen wird häufig gesagt, ihr Umfang wachse rasant – belastbare amtliche Statistiken, die den Erwerb nach Nationalität der Käufer erfassen, existieren jedoch nicht, da im japanischen Grundbuch keine Staatsangehörigkeit vermerkt wird. Was sich tatsächlich anhand offizieller Daten belegen lässt, zeigt der folgende Abschnitt
Zu Preisspanne und Zahlungsart gibt es keine nach Nationalität aufgeschlüsselte amtliche Statistik. Ein Anhaltspunkt ist die vom japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) am 25. November 2025 veröffentlichte Untersuchung zu Neubau-Eigentumswohnungen: Für die sechs zentralen Bezirke Tokios stellt sie ausdrücklich fest, dass sich kein besonders ausgeprägter Trend zum aktiven Erwerb von Objekten ab 200 Millionen Yen durch Personen mit Wohnsitz im Ausland zeigt. Die in der Vermittlungspraxis kursierende Aussage, es dominierten Barkäufe im Bereich von 300 bis 500 Millionen Yen, beruht auf Einzelfällen und nicht auf einer amtlich belegten Marktaussage.
Demografische Merkmale der Anleger und Investitionsmotive
Eine Analyse der demografischen Merkmale chinesischer Anleger zeigt, dass sie überwiegend der sehr vermögenden Klasse angehören. Diese Anleger verfolgen eine langfristige Anlagestrategie mit dem Ziel der Auswanderung und nicht nur zu Zwecken der Vermögensverwaltung.
Die Notwendigkeit, mit einem Geschäftsführungsvisum auszuwandern, wurde in der Vergangenheit oft genannt, doch die Anforderungen an diesen Aufenthaltstitel wurden mit der am 16. Oktober 2025 in Kraft getretenen Reform deutlich verschärft. Zuvor genügte wahlweise ein Kapital bzw. eine Gesamteinlage von mindestens 5 Millionen Yen oder die Beschäftigung von zwei Vollzeitkräften; seither sind ein Kapital von mindestens 30 Millionen Yen und die Beschäftigung mindestens einer Vollzeitkraft gemeinsam erforderlich, hinzu kommen Anforderungen an Japanischkenntnisse, Ausbildung bzw. Berufserfahrung sowie die Prüfung des Geschäftsplans durch eine zugelassene Fachperson (Einzelheiten weiter unten).
Was amtliche Statistiken zeigen – und was sie nicht zeigen
Dieses Thema wird oft aus dem Bauch heraus diskutiert. Im Folgenden werden ausschließlich Zahlen aufgeführt, die von japanischen Behörden veröffentlicht wurden. Ebenso wird benannt, was sich aus diesen amtlichen Statistiken nicht ablesen lässt.
Anteil der Käufer mit Wohnsitz im Ausland bei Neubau-Eigentumswohnungen (MLIT)
Das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) veröffentlichte am 25. November 2025 eine Untersuchung, die auf Grundbuchdaten und privaten Preisdatenbanken beruht und rund 550.000 zwischen Januar 2018 und Juni 2025 im Grundbuch eingetragene Neubau-Eigentumswohnungen in den drei großen Ballungsräumen sowie vier regionalen Großstädten umfasst. Der Anteil der Käufe durch Personen mit Wohnsitz im Ausland stellt sich danach wie folgt dar:
| Region | Höchstwert 2018–2023 | 2024 | Jan.–Jun. 2025 |
|---|---|---|---|
| Großraum Tokio | 1,2 % (2018) | 1,0 % | 1,9 % |
| Präfektur Tokio | 1,8 % (2018) | 1,5 % | 3,0 % |
| 23 Bezirke Tokios | 2,0 % (2018) | 1,6 % | 3,5 % |
| Sechs zentrale Bezirke | 5,3 % (2018) | 3,2 % | 7,5 % |
| Präfektur Osaka | 2,7 % (2023) | 3,9 % | 2,6 % |
| Präfektur Kyoto | 1,3 % (2023) | 3,1 % | 2,3 % |
Zu den sechs zentralen Bezirken zählen Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Bunkyō und Shibuya. Die Zahlen zeigen zwar einen jüngeren Anstieg sowie einen höheren Anteil in zentraler Lage – gleichzeitig liegt der Wert für die 23 Bezirke Tokios insgesamt aber selbst im ersten Halbjahr 2025 nur bei 3,5 %.
Die gleiche Untersuchung analysiert auch die Preisklassen und stellt in ihrer Pressemitteilung ausdrücklich fest: „Für die sechs zentralen Bezirke zeigt sich kein besonders ausgeprägter Trend, dass Personen mit Wohnsitz im Ausland aktiv Objekte ab 200 Millionen Yen erwerben.“ Der Anteil kurzfristiger Weiterverkäufe (Eigentumsübertragung innerhalb eines Jahres nach Ersteintragung) lag im ersten Halbjahr 2024 bei 9,3 % für die 23 Bezirke und bei 12,2 % für die sechs zentralen Bezirke.
Was sich aus den amtlichen Statistiken nicht ablesen lässt
Erfasst wird hier die Gruppe „Personen mit Wohnsitz im Ausland“ – nicht „Chinesen“. Die Untersuchung weist selbst darauf hin, dass im Grundbuch keine Staatsangehörigkeit vermerkt wird und der tatsächliche Erwerb durch in Japan ansässige Ausländer damit nicht erfasst werden kann. Eine amtliche Statistik, die beziffert, welcher Anteil an Neubau-Eigentumswohnungen konkret von chinesischen Staatsangehörigen gekauft wird, existiert somit nicht. Wer auf eine Zahl stößt, wonach „Chinesen soundso viel Prozent aufkaufen“, sollte prüfen, was die zugrunde liegende Quelle tatsächlich gezählt hat. Zum Vergleich: Auch das deutsche Grundbuch verzeichnet beim Eigentumserwerb keine Staatsangehörigkeit, sodass entsprechende Aussagen über ausländische Käufergruppen ebenso auf Schätzungen und Einzelbeobachtungen beruhen.
Waldflächen (Forstamt / Rinya-chō)
Als Beleg für die Behauptung, in Hokkaidō würden in großem Stil Grundstücke aufgekauft, wird häufig eine jährliche Erhebung des japanischen Landwirtschaftsministeriums (Rinya-chō) herangezogen. Nach der am 16. September 2025 veröffentlichten Erhebung wurden im Jahr 2024 durch ausländische juristische Personen u. Ä. 382 ha Wald erworben – das entspricht 0,003 % der gesamten Privatwaldfläche Japans von 14.311.347 ha. Davon entfallen 171 ha auf Erwerbe durch Personen bzw. juristische Personen mit vermutetem Wohnsitz im Ausland und 211 ha auf vermutete inländische, ausländisch kontrollierte Unternehmen. Seit Beginn der Erhebung im Jahr 2006 summiert sich der Erwerb auf 10.396 ha, also 0,07 % der Privatwaldfläche. Zum Vergleich nennt dieselbe Quelle einen Anteil ausländischen Waldbesitzes von 5,0 % in den USA.
Zahl der in Japan lebenden Ausländer (Einwanderungsbehörde)
Zum Jahresende 2025 lebten 4.125.395 Ausländer in Japan (+356.418 bzw. +9,5 % gegenüber dem Vorjahr) – erstmals wurde damit die Marke von vier Millionen überschritten. Nach Staatsangehörigkeit liegt China mit 930.428 Personen (+57.142) an erster Stelle, das entspricht rechnerisch rund 22,6 % aller in Japan lebenden Ausländer. Es folgen Vietnam mit 681.100 und Südkorea mit 407.341 Personen.
Immobilienerwerb und Aufenthaltsstatus sind zwei unterschiedliche Fragen. Dass die Gruppe der tatsächlich ansässigen Personen wächst, zeigt aber, dass Investitionskäufe und Käufe zum eigenen Wohnzweck getrennt betrachtet werden müssen. Das ist auch praktisch relevant: Ob ein Käufer in Japan ansässig ist oder nicht, entscheidet – wie weiter unten erläutert – darüber, ob bei Mietzahlungen oder beim Verkauf eine Quellensteuer einbehalten werden muss.
Auch die 930.428 in Japan gemeldeten chinesischen Staatsangehörigen sind mehrheitlich aus Gründen von Arbeit, Studium oder Familie ansässig und keineswegs automatisch Immobilienkäufer. Wer belastbare Aussagen über Investitionsverhalten treffen will, sollte also zwischen Wohnbevölkerung, Aufenthaltstitel und Immobilienerwerb sauber unterscheiden – die amtlichen Statistiken zu den drei Fragen stammen zudem aus unterschiedlichen Behörden und lassen sich nicht ohne Weiteres verknüpfen.
Fünf Gründe, warum japanische Immobilien gewählt werden
(1) Attraktivität des dauerhaften Eigentums
Einer der Hauptgründe, warum sich wohlhabende Chinesen für japanische Immobilien entscheiden, ist das dauerhafte Eigentum. In China ist Grund und Boden Staatseigentum, und Privatpersonen können nur Gebäude besitzen, und das Recht, Grund und Boden zu nutzen, ist auf 70 Jahre begrenzt. In Japan hingegen sind sowohl Grundstücke als auch Gebäude dauerhaftes Eigentum.
Dieser Unterschied ist aus Sicht des Vermögensschutzes von entscheidender Bedeutung. Immobilien in Japan bleiben auf Dauer erhalten und ermöglichen die Vermögensnachfolge über Generationen hinweg. Für chinesische Investoren geht dieses dauerhafte Eigentum über ein reines Investitionsobjekt hinaus und wird als Vermögensbasis für die Zukunft der Familie angesehen.
| Vergleich Artikel | China | Japan |
|---|---|---|
| Landbesitz | Staatseigentum (70-jähriges Nießbrauchsrecht) | Dauerhaftes Eigentum |
| Eigentum an Gebäuden | Privateigentum möglich | Dauerhaftes Eigentum |
| Vererbung | Vererbung des Nießbrauchs | Vollständige Eigentumsnachfolge |
| Wert des Vermögens | Wertminderung durch Wegfall der Nutzung | Dauerhaftigkeit des Bodenwerts |
(ii) Rentabilität durch hohe Investitionsrenditen
Hinsichtlich der Anlagerenditen haben japanische Immobilien einen klaren Vorteil gegenüber chinesischen Immobilien. Während die durchschnittliche Rendite für Immobilieninvestitionen in Chinas Ballungsräumen nur bei etwa 2 % liegt, kann in Tokio mit Renditen von etwa 3,5-4 % gerechnet werden.
Dieser Renditeunterschied bietet attraktive Anlagemöglichkeiten für chinesische Investoren. Wenn man bedenkt, dass die Renditen in chinesischen Großstädten wie Peking und Schanghai unter 2 % liegen, kann man davon ausgehen, dass japanische Immobilien eine erwartete Rendite von 3,5 bis 4 % aufweisen, was sie als stabile Einkommensquelle äußerst attraktiv macht.
Besonders beliebt sind Einzelgebäude, bei deren Bewirtschaftung der Schwerpunkt auf Renditen von etwa 3-4 % der jährlichen Mieteinnahmen liegt. Diese stabile Rentabilität steht auch im Einklang mit den langfristigen Vermögensverwaltungsstrategien wohlhabender Chinesen.
(iii) Unterbewertete Preise und der Effekt des schwachen Yen
Der Vorteil Japans wird auch beim Vergleich der Immobilienpreise deutlich.
Noch wichtiger ist, dass die japanischen Immobilienpreise Landrechte einschließen. Während in China der Preis nur für das Gebäude gilt, umfasst der Preis in Japan auch die Landrechte, wodurch die tatsächliche Unterbewertung noch deutlicher wird.
Auch die anhaltende Abwertung des Yen ist ein Rückenwind für chinesische Investoren. Die Vorteile des Wechselkurses haben zu einer relativen Senkung der Investitionskosten in RMB geführt, was die Attraktivität von Investitionen erhöht.
(iv) Transparentes und stabiles Rechtssystem
Die Transparenz und Stabilität des japanischen Rechtssystems ist eine wichtige Quelle der Beruhigung für ausländische Investoren. Derzeit gibt es nur wenige rechtliche Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Japan, und Ausländer können zu den gleichen Bedingungen wie japanische Staatsangehörige Immobilien erwerben und vollständig in ihr Eigentum übergehen.
Ab April 2024 müssen japanische Staatsangehörige, die im Ausland leben, ausländische Staatsangehörige ohne Wohnsitz in Japan oder ausländische Unternehmen, die Eigentümer von Immobilien werden, ihre Kontaktdaten in Japan registrieren lassen, aber dies ist eine Maßnahme zur Erhöhung der Transparenz und schränkt den Erwerb nicht ein.
Das äußerst transparente Handelssystem ermöglicht es chinesischen Investoren, unbesorgt zu investieren. In Verbindung mit der politischen und wirtschaftlichen Stabilität genießt das Land ein hohes Ansehen als langfristiges Investitionsumfeld.
(v) Geografische und kulturelle Affinität.
Die geografische Nähe bietet praktische Vorteile für wohlhabende Chinesen. Die Reisezeit von China nach Japan ist kurz und ermöglicht häufige Reisen in das und aus dem Land. Dies ist ein wichtiger Faktor für die Nutzung als Zweitwohnsitz oder als Bildungsstandort für ihre Kinder.
Kulturelle Gemeinsamkeiten sind ein weiterer nicht zu vernachlässigender Faktor. Wenn man aus einer chinesisch geprägten Kultur kommt, ist es relativ einfach, die japanische Kultur und die japanischen Bräuche zu verstehen und sich reibungslos an das Lebensumfeld anzupassen.
Ein gutes Bildungsumfeld ist ein weiterer Grund, warum sich wohlhabende Chinesen für Japan entscheiden. Ein hochwertiges Bildungssystem und ein sicheres soziales Umfeld sind attraktive Faktoren für wohlhabende Chinesen, die großen Wert auf die Ausbildung ihrer Kinder legen. Zunehmend werden Penthäuser in hochwertigen Eigentumswohnungen mit breiten Einheiten von über 120 m2 als Bildungszentren für Kinder genutzt.
Beliebte Immobiliengebiete und Immobilientypen für Investitionen
Beliebteste Investitionsgebiete bei wohlhabenden Chinesen
Die beliebtesten Immobiliengebiete für wohlhabende Chinesen sind erstklassige Innenstadtlagen in den 23 Bezirken von Tokio. In der Vermittlungspraxis wird von Käufen im Bereich von 300 bis 500 Millionen Yen in erstklassigen Gegenden wie den Bezirken Minato, Shibuya und Chiyoda berichtet; eine nach Nationalität aufgeschlüsselte amtliche Bestätigung dieser Größenordnung gibt es jedoch nicht (siehe dazu den vorherigen Abschnitt zu den amtlichen Daten). Diese Gebiete werden wegen ihres kosmopolitischen Umfelds, der guten Erreichbarkeit und der stabilen Immobilienwerte ausgewählt.
| Gebiet | Merkmale | Durchschnittliche Kaufpreisspanne | Gründe für die Beliebtheit |
|---|---|---|---|
| Minato-ku (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Kosmopolitisch, gute Erreichbarkeit | 300-500 Millionen Yen | Gute ausländische Gemeinschaft, günstige Lage als Geschäftsstandort |
| Shibuya Ward (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Erstklassige Wohngegend, gute kulturelle Einrichtungen | 200-400 Millionen Yen | Anspruchsvolles Wohnumfeld, Nähe zu Bildungseinrichtungen |
| Stadtbezirk Chiyoda (Bancho, Kasumigaseki-Gebiet) | Politisches und wirtschaftliches Zentrum | 300-600 Mio. Yen | Status als erstklassige Wohngegend, Seltenheit der Nähe zum Kaiserpalast |
| Stadtbezirk Chuo (Ginza, Tsukishima) | Handels- und Finanzzentrum | 200-400 Mio. Yen | Stabilität des Investitionswertes, Zugang zum Stadtzentrum |
Minato-ku ist bei chinesischen Investoren besonders beliebt, wobei die Bezirke Akasaka, Roppongi und Aoyama wegen ihres kosmopolitischen Umfelds und ihrer guten Anbindung geschätzt werden. Mit einer starken Expatriate-Gemeinde und einem bequemen Zugang zu den Geschäftszentren sind diese Gebiete ideale Standorte für Investoren, die sich hier niederlassen möchten.
Die Hiroo-, Ebisu- und Daikanyama-Gebiete des Bezirks Shibuya bieten die Würde eines erstklassigen Wohnviertels und eine Fülle von kulturellen Einrichtungen. Das kultivierte Wohnumfeld und die Nähe zu Bildungseinrichtungen ziehen immer mehr wohlhabende Chinesen an, die die Gegend als Ausbildungsort für ihre Kinder nutzen.
Investitionstrends nach Immobilientyp
Es gibt einen klaren Trend bei der Auswahl von Immobilien durch chinesische Investoren. Zu Investitionszwecken sind Einzelgebäude, die Erträge erwirtschaften, besonders beliebt, wobei der Schwerpunkt auf Renditen von etwa 3-4 % der jährlichen Mieteinnahmen liegt.
Bei Penthäusern in Luxus-Eigentumswohnungen werden großflächige Einheiten von über 120 m2 bevorzugt. Diese Immobilien werden häufig als "Zweitwohnsitz" oder als Ausbildungsstätte für Kinder genutzt, wobei die Wohnqualität im Vordergrund steht.
Turmwohnungen sind ein weiterer beliebter Immobilientyp bei wohlhabenden Chinesen. Als Luxusimmobilien in bester Innenstadtlage verbinden sie den Wert eines Statussymbols mit Zweckmäßigkeit. Vor allem Objekte in den oberen Etagen mit guter Aussicht werden gerne gekauft, auch zu höheren Preisen.
Auch Büro- und Geschäftshäuser in der Nähe von Bahnhöfen werden als Investitionsziele ins Auge gefasst. Diese Objekte lassen stabile Mieteinnahmen erwarten und entsprechen der ertragsorientierten Anlagestrategie chinesischer Investoren.
Investitionstrends und Merkmale nach Regionen
In Osaka City nehmen die Investitionen zu, insbesondere in den Bezirken Chuo und Naniwa. Die Investitionen in Erwartung der Expo und der IR-Pläne nehmen zu. Pauschalkäufe für hochwertige Immobilien nehmen zu, was auf ein wachsendes Interesse chinesischer Investoren an der Kansai-Region hinweist.
Auch Eigentumswohnungen in der Bucht sind bei chinesischen Investoren traditionell sehr beliebt und ziehen nun, da der Zeitpunkt mit der Aufhebung der Reisebeschränkungen von China nach Japan zusammenfällt, die Aufmerksamkeit auf sich. Diese Gebiete vereinen zukünftiges Entwicklungspotenzial mit der derzeitigen Erschwinglichkeit und gelten aus der Perspektive langfristiger Investitionen als attraktiv.
In den Regionalstädten wird auch in High-End-Resort-Immobilien in touristischen Gebieten und in Kurorten mit heißen Quellen investiert. In einigen Fällen dienen diese Investitionen hauptsächlich dem Betrieb von Zweitwohnungen oder Privatunterkünften und werden als Unternehmen genutzt, die die Voraussetzungen für den Erhalt eines Geschäftsführungsvisums erfüllen.
Oktober 2025: Die Voraussetzungen für das Aufenthaltsrecht „Geschäftsführung und Verwaltung“ wurden grundlegend verschärft
Wer Immobilieninvestitionen und die Auswanderung nach Japan in einem Atemzug nennt, kommt am Aufenthaltstitel „Geschäftsführung und Verwaltung“ (Keiei Kanri) nicht vorbei. Hier wurden die Anforderungen durch eine am 16. Oktober 2025 in Kraft getretene Änderung der Landungserlaubnis-Verordnung erheblich angehoben – ältere Darstellungen sind seither nicht mehr zutreffend. Die von der japanischen Einwanderungsbehörde veröffentlichten Änderungen im Überblick:
| Punkt | Vor der Reform | Nach der Reform (seit 16.10.2025) |
|---|---|---|
| Kapital u. Ä. | Kapital bzw. Gesamteinlage ab 5 Mio. Yen ODER Beschäftigung von 2 Vollzeitkräften (eine der beiden Bedingungen genügte) | Kapital bzw. Gesamteinlage ab 30 Mio. Yen (Nr. 2 lit. b) |
| Beschäftigung von Vollzeitkräften | eine der oben genannten Alternativen | mindestens 1 Vollzeitkraft zwingend erforderlich (Nr. 2 lit. a). Zulässig sind nur Japaner, besondere Daueraufenthaltsberechtigte sowie Personen mit Daueraufenthalt, Ehegatten japanischer Staatsangehöriger bzw. von Personen mit Daueraufenthalt, oder Niedergelassene – Personen mit einem Arbeitsvisum zählen nicht |
| Japanischkenntnisse | keine Anforderung | Antragsteller oder Vollzeitkraft müssen mindestens Niveau B2 des „Referenzrahmens für japanische Sprachbildung“ nachweisen (Nr. 3) – z. B. durch JLPT N2, mind. 400 Punkte im BJT oder einen Abschluss an einer japanischen Hochschule |
| Ausbildung/Berufserfahrung | mind. 3 Jahre einschlägige Berufserfahrung (bei Masterabschluss 1 Jahr) | Promotion, Master- oder vergleichbarer Fachabschluss im Bereich Unternehmensführung bzw. im relevanten Geschäftsfeld, oder mindestens 3 Jahre einschlägige Berufserfahrung (Nr. 4) |
| Geschäftsplan | nur Einreichung | verpflichtende Prüfung durch Unternehmensberater, Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater |
| Geschäftssitz | erforderlich | angemessener Geschäftssitz entsprechend dem größeren Geschäftsumfang erforderlich; die private Wohnung darf grundsätzlich nicht zugleich als Geschäftssitz dienen |
Ergänzend gelten folgende Praxispunkte:
- Wird die Geschäftsführung im Wesentlichen an Dritte ausgelagert und ist keine ausreichende eigene unternehmerische Tätigkeit erkennbar, gilt die Tätigkeit nicht als „Geschäftsführung und Verwaltung“. Der reine Betrieb über einen externen Dienstleister genügt also nicht.
- Bei Verlängerungsanträgen werden u. a. der Stand der Sozialversicherungsbeiträge sowie die Zahlung von Quellensteuer, Körperschaft-, Verbrauchs- und Gewerbesteuer geprüft.
- Wer sich ohne triftigen Grund über einen längeren Zeitraum außerhalb Japans aufhält, gilt als nicht operativ tätig; eine Verlängerung wird dann nicht gewährt.
- Wer die nach der Reform geltenden Voraussetzungen nicht erfüllt, kann keine Niederlassungserlaubnis auf Basis von „Geschäftsführung und Verwaltung“ o. Ä. erhalten.
- Für Personen, die den Titel bereits vor der Reform innehatten, gilt bei Verlängerungsanträgen bis zum 16. Oktober 2028 eine Übergangsregelung, bei der auch ohne vollständige Erfüllung der neuen Kriterien Geschäftslage und Erfüllungsaussicht berücksichtigt werden. Bei späteren Verlängerungen müssen dann aber die neuen Kriterien vollständig erfüllt sein.
Für die Praxis bedeutet das: Die früher verbreitete Erzählung, man könne durch den Kauf einer Immobilie und den Betrieb eines Ferienzimmers (Minpaku) ohne Weiteres einen Aufenthaltstitel erlangen, trägt unter den aktuellen Voraussetzungen nicht mehr. Erforderlich sind gleichzeitig ein Kapital von 30 Millionen Yen, mindestens eine japanische bzw. gleichgestellte Vollzeitkraft, Japanischkenntnisse auf Niveau B2, eine Prüfung des Geschäftsplans durch eine Fachperson und ein eigenständiger Geschäftssitz – der Aufenthaltstitel ist damit kein automatisches Nebenprodukt einer Investition mehr. Auch für Immobilieneigentümer ist das relevant: Bei der Vermietung an ausländische Geschäftsführer als Mieter hängt die Fortsetzung des Mietverhältnisses unmittelbar davon ab, ob deren Aufenthaltstitel verlängert werden kann.
Zusammenfassung: Auswirkungen der Immobilieninvestitionen wohlhabender Chinesen auf den japanischen Markt
Die Investitionenwohlhabender Chinesenin japanische Immobilien nehmen aufgrund der stabilen Investitionsrenditen, des dauerhaften Eigentums und des Gefühls der Erschwinglichkeit aufgrund des schwachen Yen rasch zu. Berichte aus der Vermittlungspraxis nennen dabei Barkäufe im Bereich von 300 bis 500 Millionen Yen in erstklassigen Gegenden Tokios wie den Bezirken Minato, Shibuya und Chiyoda – eine amtlich belegte, nach Nationalität aufgeschlüsselte Bestätigung dieser Größenordnung gibt es allerdings nicht.
Dieser Investitionstrend wirkt sich in vielfältiger Weise auf den japanischen Immobilienmarkt aus. Ein Beitrag zur Marktaktivierung ist die erhöhte Liquidität und das Transaktionsvolumen bei hochwertigen Immobilien.
Gleichzeitig sind die Auswirkungen auf den Preisanstieg nicht zu übersehen. Der Markt ist überhitzt: Der Durchschnittspreis für neue Eigentumswohnungen in den 23 Bezirken Tokios liegt das zweite Jahr in Folge über 110 Millionen Yen, und ein Faktor, der diesen Preisanstieg unterstützt, sind Käufe durch ausländische Investoren.
Der Bedarf an Einwanderung mit Hilfe von Geschäftsführungsvisa nimmt ebenfalls zu, und immer mehr Investoren investieren gleichzeitig in Immobilien und wandern nach Japan ein. Es gibt Fälle, in denen die Geschäftsentwicklung durch den Betrieb von Privatunterkünften die Voraussetzungen für die Erteilung eines "Geschäftsführungsvisums" erfüllt hat, und es zeichnet sich ein kombinierter Bedarf an Investitionen und Einwanderung ab.
Mit Blick auf die Zukunft ist es zwar möglich, frei zu investieren, da es derzeit keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien gibt, aber es besteht die Möglichkeit, dass aus Sicherheitsgründen strengere Vorschriften in Betracht gezogen werden; außerdem werden Änderungen in der Politik erwartet, wie z. B. das Gesetz zur Regelung des Landerwerbs durch Ausländer, das dem Repräsentantenhaus im Dezember 2024 vorgelegt wird, und der Beginn der ersten Untersuchung durch das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus. Es wird erwartet, dass die Immobilienbranche angesichts dieser Entwicklungen auch einige politische Änderungen erleben wird.
In Anbetracht dieser Trends ist es für die Immobilienbranche wichtig, Dienstleistungen anzubieten, die den Bedürfnissen chinesischer Investoren entsprechen, und ein geeignetes Compliance-System aufzubauen. Als zuverlässiger Partner für vermögende Privatpersonen in China engagiert sich INA&Associates für die Unterstützung nachhaltiger Immobilieninvestitionen.
Wenn Sie erwägen, in chinesische Immobilien zu investieren, empfehlen wir Ihnen, einen vertrauenswürdigen Experten zu Bereichen zu konsultieren, die spezielles Wissen erfordern, wie z. B. rechtliche Beschränkungen, steuerliche Erwägungen und Anforderungen für die Erteilung eines Geschäftsführungsvisums.
Welche Verfahren bei Immobilienbesitz durch Ausländer und ausländische Unternehmen tatsächlich anfallen
Die Aussage „für den Immobilienerwerb durch Ausländer gibt es keine rechtlichen Beschränkungen“ ist zutreffend – doch dass ein Kauf möglich ist, bedeutet nicht, dass keine Verfahren anfallen. Beim Erwerb, beim Halten und beim Verkauf greifen gesetzliche Vorgaben, die auch Pflichten für Immobilienunternehmen selbst begründen.
Vorabmeldung nach dem Gesetz zur Überprüfung wichtiger Grundstücke
Nach dem 2021 erlassenen „Gesetz über die Überprüfung der Nutzung von Grundstücken in der Umgebung wichtiger Einrichtungen und auf Grenzinseln u. Ä. sowie die Regulierung dieser Nutzung“ kann der Premierminister ein Gebiet im Umkreis von rund 1.000 m um wichtige Einrichtungen – etwa Verteidigungsanlagen – sowie auf Grenzinseln als Beobachtungsgebiet ausweisen; besonders funktionswichtige Bereiche werden zusätzlich als besonderes Beobachtungsgebiet eingestuft.
Für Grundstücke und Gebäude innerhalb eines besonderen Beobachtungsgebiets mit einer Fläche ab 200 m² (bei Gebäuden die Summe der Geschossflächen) müssen bei Verträgen über die Übertragung oder Bestellung eines Eigentumsrechts sowohl Verkäufer als auch Käufer vorab beim Premierminister eine Meldung einreichen. Die Flächenschwelle wird bei Grundstücken je Flurstück, bei Gebäuden je Einheit geprüft. Die Regelung gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit; da die Gebiete jedoch rund um Stützpunkte der Selbstverteidigungsstreitkräfte oder kerntechnische Einrichtungen liegen, betrifft sie in der Praxis vor allem Grundstücksgeschäfte in ländlichen Regionen. Die betroffenen Gebiete werden auf der Website des Kabinettsbüros nach Präfektur veröffentlicht.
Mietzahlungen an nicht ansässige Eigentümer unterliegen der Quellensteuer
Für Verwaltungs- und Vermittlungsunternehmen ist dies der praktisch wichtigste Punkt. Wer die Miete für eine in Japan gelegene Immobilie an eine nicht in Japan ansässige Person oder ein ausländisches Unternehmen zahlt, muss bei der Zahlung 20,42 % Einkommensteuer zzgl. Wiederaufbau-Sondersteuer einbehalten und abführen (Einkommensteuergesetz Art. 161, 212 u. a.). Die Pflicht trifft die zahlende, nicht die empfangende Seite.
Eine Ausnahme gilt, wenn eine natürliche Person das Grundstück bzw. Gebäude für den eigenen Wohnbedarf oder den ihrer Angehörigen anmietet (Durchführungsverordnung zum Einkommensteuergesetz Art. 328); in diesem Fall entfällt der Steuereinbehalt. Umgekehrt gilt: Mietet ein Unternehmen die Wohnung als Werkswohnung an, oder zieht ein Verwaltungsunternehmen die Miete stellvertretend für den Eigentümer ein und leitet sie weiter, ist der Steuereinbehalt grundsätzlich erforderlich. Wird nicht bemerkt, dass der Eigentümer ins Ausland verzogen ist, und wird weiterhin der volle Betrag überwiesen, drohen der zahlenden Seite später Steuernachforderungen.
Ein vergleichbares Verfahren greift beim Verkauf: Erwirbt jemand Grundstücke o. Ä. von einer nicht in Japan ansässigen Person, muss der Käufer 10,21 % des Kaufpreises einbehalten und abführen. Keine Pflicht besteht, wenn eine natürliche Person das Objekt für den eigenen Wohnbedarf oder den ihrer Angehörigen erwirbt und der Kaufpreis 100 Millionen Yen nicht übersteigt.
| Fall | Wer behält ein | Satz | Ausnahme |
|---|---|---|---|
| Mietzahlung für inländische Immobilie eines nicht ansässigen Eigentümers | zahlende Partei | 20,42 % | natürliche Person mietet für eigenen/familiären Wohnbedarf |
| Kauf eines Grundstücks o. Ä. von einer nicht ansässigen Person | kaufende Partei | 10,21 % | natürliche Person kauft für eigenen/familiären Wohnbedarf, Kaufpreis ≤ 100 Mio. Yen |
Inländische Kontaktadresse als Grundbucheintrag
Wie bereits erwähnt, muss seit April 2024 für Eigentümer ohne Wohnsitz in Japan eine inländische Kontaktadresse ins Grundbuch eingetragen werden. In der Verwaltungspraxis entscheidet sich hier, ob diese Kontaktadresse tatsächlich funktioniert. Bereits bei Übernahme der Verwaltung sollte geprüft werden, ob die als Kontakt eingetragene Person auch Entscheidungen zu Instandsetzungen treffen und steuerliche Pflichten tatsächlich erfüllen kann.
In der Summe zeigt sich: Der eigentliche Verwaltungsaufwand entsteht weniger beim Erwerb selbst als bei den laufenden Pflichten während der Haltephase – Quellensteuer bei jeder Mietzahlung, die Erreichbarkeit der Kontaktperson und, im Verkaufsfall, der Steuereinbehalt durch die Käuferseite. Verwaltungs- und Vermittlungsunternehmen, die mit nicht ansässigen Eigentümern arbeiten, sollten diese drei Punkte in ihre Standardprozesse aufnehmen, statt sie erst im Einzelfall zu klären.
Häufig gestellte Fragen
Q1: Gibt es rechtliche Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien in Japan durch Ausländer?
Derzeit gibt es keine rechtlichen Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Japan. Ausländer können zu den gleichen Bedingungen wie japanische Staatsangehörige Immobilien kaufen und das volle Eigentum erwerben. Der Kauf ist unabhängig von der Staatsangehörigkeit, der Art des Visums oder dem Status des Daueraufenthalts möglich.
Wenn jedoch ab April 2024 eine im Ausland lebende japanische Person, ein Ausländer ohne Wohnsitz in Japan oder eine ausländische juristische Person Eigentümer einer Immobilie wird, müssen die Kontaktdaten in Japan registriert werden. Es wird auch die Möglichkeit diskutiert, dass in Zukunft Vorschriften aus dem Bereich der Sicherheit eingeführt werden könnten.
F2: Welche Einschränkungen gibt es für Überweisungen aus China?
In China sind internationale Überweisungen von Einzelpersonen auf den Gegenwert von 50.000 USD pro Jahr beschränkt. Bei teuren Immobilienkäufen müssen die Überweisungen über einen Zeitraum von mehreren Jahren erfolgen und es müssen mehrere Kanäle genutzt werden. Außerdem kann der RMB nicht direkt überwiesen werden, sondern muss vor der Überweisung in eine Fremdwährung umgerechnet werden.
Aufgrund dieser Beschränkung müssen wohlhabende Chinesen, die eine Immobilie im Wert von 300-500 Millionen Yen erwerben, mehrere Überweisungswege nutzen oder Gelder über mehrere Jahre hinweg überweisen. Wir empfehlen Ihnen, sich von einem Fachmann über die geeigneten Überweisungsmodalitäten beraten zu lassen.
F3: Was sind die Voraussetzungen für die Erteilung eines Geschäftsführungsvisums?
Mit der am 16. Oktober 2025 in Kraft getretenen Reform wurden die Voraussetzungen für ein Geschäftsführungsvisum deutlich verschärft. Zuvor genügte eine der beiden folgenden Bedingungen; nun müssen sämtliche der folgenden Punkte gemeinsam erfüllt sein.
1. Ein Kapital bzw. eine Gesamteinlage von mindestens 30 Millionen Yen.
2. Die Beschäftigung mindestens einer Vollzeitkraft (japanische Staatsangehörige, Personen mit dem Status des Daueraufenthalts, deren Ehegatten oder Niedergelassene – Vollzeitkräfte mit einem Arbeitsvisum zählen hierbei nicht).
3. Japanischkenntnisse auf mindestens Niveau B2 des japanischen Referenzrahmens für Sprachbildung, entweder bei der antragstellenden Person oder bei der Vollzeitkraft (nachweisbar etwa durch die Stufe N2 des Japanese-Language Proficiency Test, mindestens 400 Punkte im BJT Business Japanese Proficiency Test oder einen Abschluss an einer japanischen Hochschule).
4. Einen Master-, Doktor- oder vergleichbaren Fachabschluss im Bereich Unternehmensführung bzw. im relevanten Geschäftsfeld, oder mindestens drei Jahre einschlägige Berufserfahrung in Management oder Verwaltung.
5. Eine Prüfung des Geschäftsplans durch eine zugelassene Fachperson (Unternehmensberater, Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater).
Zusätzlich ist grundsätzlich kein privat genutzter Wohnraum als Geschäftssitz zulässig, und eine rein an Dritte ausgelagerte Geschäftsführung ohne eigene operative Tätigkeit erfüllt die Voraussetzungen nicht. Für Personen, die bereits vor der Reform ein Geschäftsführungsvisum innehatten, gilt bis zum 16. Oktober 2028 eine Übergangsregelung bei Verlängerungsanträgen.
F4: Wie hoch ist die erwartete Rendite für japanische Immobilieninvestitionen?
In Tokio und anderen Großstädten kann man mit einer durchschnittlichen Rendite von etwa 3,5-4 % rechnen. Dies ist ein hohes Niveau im Vergleich zu Renditen von etwa 2 % in chinesischen Großstädten. In einigen Regionalstädten sind sogar noch höhere Renditen zu erwarten.
Renditeobjekte, die in einzelnen Gebäudeblöcken gekauft werden, werden mit dem Schwerpunkt auf Renditen von etwa 3-4 % auf der Grundlage der jährlichen Mieteinnahmen verwaltet, und die stabile Rentabilität dieser Objekte wird von chinesischen Investoren sehr geschätzt. Die Renditen variieren jedoch je nach Standort, Immobilientyp, Bewirtschaftungsbedingungen und anderen Faktoren, so dass eine detaillierte Prüfung der einzelnen Immobilien erforderlich ist.
F5: Welche Gebiete und Immobilientypen sind bei chinesischen Investoren beliebt?
Minato-ku (Roppongi und Akasaka), Shibuya-ku (Hiroo und Ebisu) und Chiyoda-ku (Bancho) sind bei wohlhabenden chinesischen Investoren beliebt. Penthäuser mit einer Fläche von mehr als 120 m2 und ertragsstarke Immobilien gehören zu den beliebtesten Immobilientypen; aus der Vermittlungspraxis werden dafür häufig Budgets zwischen 300 und 500 Millionen Yen genannt, auch wenn eine amtliche, nach Nationalität aufgeschlüsselte Bestätigung dieser Größenordnung fehlt.
Diese Gegenden vereinen ein kosmopolitisches Umfeld, gute Erreichbarkeit und die Würde einer gehobenen Wohngegend und werden oft als Zweitwohnsitz oder als Bildungszentrum für Kinder genutzt. Beliebt sind auch Hochhausimmobilien, die als Statussymbole Wert und Zweckmäßigkeit in sich vereinen.
