Imóveis de Impacto Social: a Lição das Casas Vazias do Japão

Sobre a série "O Projeto da Confiança — Patrimônio Imobiliário e a Essência da Riqueza"
Esta série é uma jornada em seis partes que atravessa a era em que a preocupação central era "aumentar" o patrimônio até a era em que a pergunta decisiva passa a ser "o que deixar como legado". Usando o setor imobiliário — uma das classes de ativos mais antigas do mundo — como fio condutor, discutimos confiança, sucessão patrimonial, sociedade, tecnologia e o valor humano.

A ideia de "devolver" parte do patrimônio à sociedade vem se infiltrando, silenciosamente, na filosofia de investimento dos grandes patrimônios. No artigo anterior, A Sucessão Imobiliária Questiona a "Vontade": Como Transmitir um Patrimônio que Não Pode Ser Dividido, discutimos "para quem transmitir" no contexto da sucessão patrimonial. Aqui avançamos para a pergunta seguinte: "o que esse patrimônio fará, uma vez transmitido?" Num momento em que os 9 milhões de casas vazias (akiya) do Japão cruzam a onda internacional do investimento de impacto, cabe perguntar: pode o imóvel se tornar um instrumento para resolver problemas sociais? Vamos investigar esse potencial e seus limites.

Chegou ao fim a era em que se falava de imóveis somente pelo "retorno"?

Por muito tempo, o eixo de avaliação do investimento imobiliário foi a rentabilidade. Yield bruto, yield líquido, TIR (taxa interna de retorno) — o imóvel, traduzido em números, era cobrado para funcionar, acima de tudo, como um "dispositivo de multiplicação de capital". A partir dos anos 2020, porém, essa estrutura de avaliação começou a mudar de forma perceptível.

O investimento ESG só penetrou de fato no setor imobiliário na segunda metade dos anos 2010. Segundo o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT), o investimento imobiliário ESG no país já somava cerca de 12 trilhões de ienes em 2021 (aproximadamente R$ 444,4 bilhões, a 1 BRL ≈ 27 JPY). O "E" ganhou visibilidade com certificações de green building, e o "G" avançou junto às reformas de governança corporativa. Já o "S" de social permaneceu como um território praticamente inexplorado no setor.

Foi exatamente por isso que a publicação, em março de 2023, do guia prático "Imóveis de Impacto Social" pelo MLIT trouxe um novo eixo de referência para o setor. Não se tratava apenas de organizar regras: o guia colocou no centro da avaliação de investimentos a pergunta "o que este imóvel está, de fato, gerando para a sociedade?"

Qual é a estrutura em quatro estágios que o MLIT propõe para os "Imóveis de Impacto Social"?

A estrutura definida pelo MLIT para os "Imóveis de Impacto Social" organiza 52 temas sociais em quatro estágios. Cada estágio, a meu ver, não é uma simples categoria — é um mapa do potencial que o setor imobiliário tem de funcionar como infraestrutura social.

Estágio 1: Segurança e Dignidade — o imóvel como base da vida cotidiana

A camada mais fundamental diz respeito à missão mais primitiva do imóvel: "oferecer um lugar seguro para viver". Moradia para idosos isolados, apoio habitacional a pessoas em vulnerabilidade, garantia de moradia a estrangeiros e pessoas com deficiência — a questão é como o imóvel sustenta a base sobre a qual qualquer pessoa vive com dignidade. Isso não é caridade; é investimento no alicerce de uma sociedade sustentável.

Estágio 2: Saúde Física e Mental — como a moradia determina a qualidade de vida

A qualidade da moradia está ligada diretamente à saúde de quem nela vive. Uma casa com bom isolamento térmico reduz os custos de vida do morador, previne o choque térmico (heat shock, comum em residências mal isoladas nos invernos japoneses) e sustenta o bem-estar mental. A conexão com serviços médicos e de cuidado da região, moradias assistidas (group homes) e instalações de apoio à criação dos filhos formam o núcleo deste estágio: o "imóvel que contribui para a saúde".

Estágio 3: Economia Próspera — a conexão com emprego, indústria e economia local

Reformar uma casa vazia em escritório satélite estimula a migração para o interior; converter uma escola desativada em cozinha compartilhada fortalece a indústria alimentícia local. Iniciativas assim mostram que o imóvel pode ser detonador da economia regional. Como discutimos em O Valor Social da Gestão Imobiliária: o Papel da Administração na Sustentabilidade Patrimonial, administrar um imóvel gera, com o tempo, efeito composto sobre a economia local.

Estágio 4: Território Atraente — a regeneração da comunidade local e da cultura urbana

O estágio mais elevado é a visão do imóvel como guardião da cultura e da memória de um lugar. Restaurar uma antiga casa de comerciantes (machiya) ou armazém (kura) em espaço comunitário mantém vivo o contexto histórico da região. Surge um ponto de encontro, a comunidade se reorganiza, e isso atrai novos moradores — a atratividade da cidade nasce daí. O imóvel não é apenas construção: é um dispositivo social que carrega a narrativa de um lugar.

9 Milhões de Casas Vazias: a lógica de investimento por trás de transformar "imóvel-passivo" em capital social

É no problema das casas vazias japonesas que essa estrutura em quatro estágios se manifesta com mais realismo. Segundo a Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023 do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações do Japão (総務省, dado confirmado em setembro de 2024), o país tinha 9 milhões de casas vazias, taxa de vacância de 13,8% — salto de 540 mil unidades ante as 8,46 milhões de cinco anos antes. O dado mais preocupante: 3,85 milhões são "casas vazias sem destinação de aluguel, venda ou segunda residência", ou seja, imóveis puramente inativos.

Não é à toa que surgiu, no Japão, o termo "fudōsan negativo" (負動産, trocadilho com "fudōsan", imóvel, trocando o ideograma de "riqueza" pelo de "negativo"). IPTU mesmo sobre imóveis vazios, manutenção crescente com a deterioração, complexidade do registro sucessório — sob esse tríplice fardo, a casa vazia foi por anos tratada como "ativo negativo" a evitar. Mas há aqui uma inversão possível: transformar esse "imóvel-passivo" em capital social.

Em junho de 2024, o MLIT lançou o "Programa de Promoção de Combate a Casas Vazias pelo Setor Imobiliário", que redefine a casa vazia não como "imóvel-problema", mas como recurso para a regeneração regional: promoção de migração, transformação em recurso turístico, conversão em pousada rural (nōhaku) ou instalação de assistência social. Esse "investimento de regeneração" se conecta diretamente ao vocabulário do investimento de impacto.

Vale destacar algo contraintuitivo para um investidor brasileiro ou português: o Japão tem excedente estrutural de moradias, não déficit — o oposto do que esses investidores costumam encontrar em casa. O Brasil convive com déficit habitacional de milhões de unidades, concentrado na baixa renda; Portugal enfrenta crise de acesso à moradia puxada pela escassez de oferta e pela pressão turística. No Japão o desafio é inverso: excesso de estoque e população encolhendo, então a pergunta não é "como construir mais", mas "o que fazer com o que já existe". Essa inversão torna a tese do imóvel de impacto social japonês pouco intuitiva para quem vem de mercados com escassez de moradia.

O Movimento AKIYA: o que realmente motiva o capital estrangeiro que chega às casas vazias do Japão?

Curiosamente, é justamente sobre esse "imóvel-passivo" que os olhos do mundo têm se voltado. A palavra "AKIYA" (do japonês 空き家, casa vazia) já circula como conceito próprio, autônomo, na internet de língua inglesa e chinesa. Plataformas de intermediação voltadas a compradores estrangeiros, como "Akiya Japan" e "Akiya Heaven", multiplicaram-se, e casas vazias em regiões do interior do Japão têm sido vendidas a investidores individuais estrangeiros por valores que vão de algumas centenas de milhares a alguns milhões de ienes (aproximadamente R$ 7 mil a R$ 185 mil, à cotação de referência de 1 BRL ≈ 27 JPY).

Vários fatores se sobrepõem nesse fenômeno. Primeiro, o vento estrutural do iene fraco: um imóvel no interior que já parece barato em ienes aparece como "pechincha de verdade" quando convertido para moeda estrangeira. Segundo, o interesse mundial crescente pela cultura regional japonesa: casas tradicionais (kominka), telhados de colmo (kayabuki) e paisagens de vilarejos de montanha (satoyama) passam a valer, para grandes patrimônios estrangeiros, como "ativo-experiência raro". Terceiro, os subsídios governamentais: bancos de casas vazias (akiya bank) mantidos por prefeituras e municípios, e subsídios de reforma que costumam valer também para compradores estrangeiros, reduzindo o custo efetivo do investimento.

Contudo, essa onda vem acompanhada de novas tendências regulatórias. O endurecimento das regras de aquisição de terras agrícolas (em vigor desde abril de 2025) e a obrigatoriedade de declarar a nacionalidade no registro de imóveis para estrangeiros (em vigor a partir de abril de 2026) são mudanças institucionais voltadas a aumentar a transparência e endereçar preocupações de segurança nacional. Como já tratamos em Como Começar a Fazer Transações Imobiliárias com Estrangeiros? O Primeiro Passo da Imobiliária, a prática ligada a transações com estrangeiros está, neste exato momento, em plena transição institucional.

Surge aqui uma pergunta importante para o investidor japonês com patrimônio: aquele imóvel no interior que você trata como "fudōsan negativo" — como ele aparece aos olhos de um investidor global? O motivo pelo qual o capital estrangeiro se concentra ali talvez revele uma "assimetria de valor" que os próprios japoneses ainda não perceberam.

Para o leitor brasileiro ou português, essa assimetria pode ser lida em dois sentidos. Como oportunidade: o ticket de entrada é baixo perto do de imóveis em grandes centros europeus ou latino-americanos, e o iene fraco reduz ainda mais o custo em moeda local. Como risco: é um ativo de baixíssima liquidez, distante de polos econômicos, sujeito a zoneamento rural específico e à nova exigência de transparência sobre a nacionalidade do comprador. Diferente do buy-to-let urbano a que esses investidores estão habituados, o akiya rural se aproxima mais de um ativo cultural de nicho do que de um imóvel de renda previsível.

Como desenhar a estrutura de retorno do investimento imobiliário voltado à resolução de problemas sociais, além do ESG?

Então, como avaliar, do ponto de vista financeiro, um investimento imobiliário que leva em conta o impacto social? É aqui que aparece a diferença fundamental entre investimento ESG e investimento de impacto.

Avaliação em dois eixos: retorno financeiro e retorno social

O investimento ESG parte da teoria de que a atenção ao meio ambiente, à sociedade e à governança contribui, no longo prazo, para o desempenho financeiro — o eixo é "reduzir o impacto negativo". Já o investimento de impacto busca "gerar ativamente valor social", medindo e gerenciando esse resultado. No imóvel, isso significa avaliar, ao lado do retorno financeiro, o "retorno social" — empregos gerados pela regeneração de casas vazias, famílias que migraram, aumento do consumo local — numa avaliação bidimensional.

O pensamento "ponderado" do investimento de impacto: redefinindo risco e retorno

O ponto central é o conceito de "retorno ajustado ao risco, ponderado pelo retorno social". Relações com a comunidade local reduzem o risco de vacância; subsídios e incentivos fiscais estabilizam o fluxo de caixa; talentos locais assumem a gestão do imóvel. Esse "efeito composto do enraizamento local" pode, no longo prazo, gerar valor superior a um yield puramente financeiro.

A oportunidade no mercado japonês: o saldo do investimento de impacto e o que significa a entrada do GPIF

Segundo o Gabinete do Governo do Japão (内閣府, Cabinet Office, relatório de 31 de março de 2025), o saldo doméstico de investimento de impacto saltou para cerca de 11,5 trilhões de ienes (aproximadamente R$ 425,9 bilhões, a 1 BRL ≈ 27 JPY) — alta de 197% ante o ano anterior. Além disso, o GPIF (Government Pension Investment Fund, o maior fundo de pensão do mundo) passou a investir de forma consistente em impacto a partir do ano fiscal de 2025, sinal de que a abordagem deixa de ser marginal. Para o investidor pessoa física, isso não é "um tema de nicho", mas um ponto de inflexão: a filosofia de investimento predominante da próxima década. Como discutimos em A Vanguarda dos Negócios Imobiliários para Ultra-Ricos: Serviços Exigidos e a Chave do Sucesso, a estratégia imobiliária dos grandes patrimônios desloca seu eixo da preservação de capital para a conexão com a sociedade.

Uma observação relevante para o investidor português: diferentemente do Brasil, Portugal já opera sob um arcabouço regulatório de sustentabilidade amadurecido, por força da União Europeia — a Regulação de Divulgação de Finanças Sustentáveis (SFDR) e a Taxonomia da UE obrigam fundos a classificar e divulgar seu grau de "impacto" de forma padronizada. O Japão constrói essa mesma lógica de baixo para cima, via diretrizes setoriais do MLIT, sem taxonomia nacional unificada equivalente à europeia. Na prática, o investidor português já tem familiaridade conceitual com "medir e reportar impacto", mas precisa entender que, no Japão, essa mensuração ainda depende de guias voluntários e due diligence caso a caso, não de um selo regulatório único.

Minha reflexão

Para ser honesto, quando comecei neste ramo, eu acreditava que o único critério de avaliação de um imóvel era a rentabilidade e a localização. Olhar o yield bruto, ler a relação entre oferta e demanda, pensar na saída — era assim que eu entendia o trabalho de um investidor. Mas, à medida que passei a atuar na gestão do negócio e a acompanhar de perto o patrimônio dos nossos clientes — e a vida que existe por trás desse patrimônio —, essa pergunta foi, aos poucos, mudando de forma.

"Este imóvel está tornando a vida de alguém mais rica?"

O valor central que a INA&Associates preserva — "a felicidade de todos os envolvidos" — está, na verdade, profundamente ligado a essa pergunta. Não se trata de uma gestão imobiliária em que só o proprietário se beneficia, mas de uma forma de administrar que busca melhorar, ainda que um pouco, a vida de todos os envolvidos: quem mora no imóvel, quem vive ao redor, e até a comunidade regional do futuro. Acredito que essa forma de gestão é, no longo prazo, a mais sólida forma de patrimônio que existe.

Para mim, a estrutura de "imóvel de impacto social" foi, antes de tudo, "a tradução, em palavras, dessa forma de gestão". Os quatro estágios de valor organizados pelo MLIT são, de certo modo, a tradução, para a linguagem da avaliação de investimentos, daquilo que sempre valorizamos por intuição.

Deixe-me propor uma pergunta. O imóvel que você possui hoje está "devolvendo" algo à sociedade? Gerar retorno e devolver algo à sociedade não são, necessariamente, coisas contraditórias. Pelo contrário: talvez seja exatamente nessa convivência entre as duas coisas que esteja a figura do "investidor de confiança" da próxima era. Não há uma resposta certa para essa pergunta — o que importa, acredito, é continuar se perguntando.

Resumo

• O investimento imobiliário ESG no Japão (cerca de 12 trilhões de ienes, aproximadamente R$ 444,4 bilhões, em 2021) está concentrado em "E" e "G", deixando o "S" (social) como um território praticamente vazio
• O guia prático "Imóveis de Impacto Social" do MLIT (março de 2023) organiza 52 temas sociais em uma estrutura de quatro estágios, propondo um novo eixo de avaliação para o valor social do imóvel
• Segundo a Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023 do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações (総務省, dado confirmado em setembro de 2024), o Japão tem 9 milhões de casas vazias, com taxa de vacância de 13,8%. As 3,85 milhões de "casas vazias que não se destinam a aluguel, venda ou segunda residência" são o alvo principal do investimento voltado à resolução de problemas sociais
• O Movimento AKIYA, no qual "AKIYA" circula como conceito autônomo no exterior, revela uma "assimetria de valor" que os próprios grandes patrimônios japoneses ainda não perceberam
• O investimento de impacto avança da "atenção ao ESG" para a "geração ativa de valor social". Segundo pesquisa do Gabinete do Governo do Japão (内閣府, março de 2025), o saldo doméstico chega a cerca de 11,5 trilhões de ienes (aproximadamente R$ 425,9 bilhões), crescimento de 197% ante o ano anterior, com a entrada consistente do GPIF
• A avaliação em dois eixos — retorno financeiro e retorno social — deve se tornar o padrão da avaliação de investimento imobiliário na próxima década
• No próximo artigo, perguntamos: numa era em que a inteligência artificial supera a avaliação imobiliária humana, qual é o valor que só o ser humano pode gerar?

Perguntas Frequentes (FAQ)

P1. Qual é a diferença entre "imóvel de impacto social" e investimento imobiliário ESG?

R. O investimento imobiliário ESG tem como eixo "reduzir o impacto negativo sobre meio ambiente, sociedade e governança", avaliado por certificações de green building e governança transparente. Já o imóvel de impacto social busca "gerar ativamente valor social", com esse resultado medido e gerenciado. A estrutura de quatro estágios do MLIT (Segurança e Dignidade / Saúde Física e Mental / Economia Próspera / Território Atraente) dá concretude a esse valor. Se o ESG é "um investimento que toma cuidado", o investimento de impacto é "um investimento que provoca mudança".

P2. Das 9 milhões de casas vazias no Japão, quantas são, de fato, alvos realistas de investimento?

R. Segundo a Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023 do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações (総務省, dado confirmado em setembro de 2024), das 9 milhões de casas vazias, 3,18 milhões são "para aluguel", 290 mil "para venda" e 380 mil "segunda residência" — 3,85 milhões com destinação já definida. A categoria mais problemática, "outras casas vazias" (abandonadas, sem destinação de aluguel, venda ou segunda residência), soma igualmente 3,85 milhões. Considerando o estado da edificação, a localização e a complexidade dos direitos de propriedade, só uma parte está pronta para uso imediato — mas, combinando o programa do MLIT com subsídios municipais, o número de casos viáveis como investimento cresce de forma constante.

P3. Com que objetivo os estrangeiros que investem em AKIYA costumam comprar esses imóveis?

R. Observam-se três padrões. O primeiro é a compra como "segunda residência ou casa de veraneio", motivada pelo encanto da natureza e da cultura japonesas — comum entre grandes patrimônios da Europa, América do Norte e Sudeste Asiático. O segundo é o "uso turístico, como pousada rural (minpaku/nōhaku)", em que um kominka do interior é reformado para receber turistas. O terceiro é "investimento e revenda", buscando ganho de capital com o preço baixo em ienes num câmbio desfavorável à moeda japonesa. A partir de abril de 2026, a declaração de nacionalidade no registro de imóveis passa a ser obrigatória para estrangeiros, o que deve aumentar a transparência.

P4. Por onde um investidor deve começar se quiser investir em imóveis de impacto social?

R. O primeiro passo é ler o guia prático "Imóveis de Impacto Social" do MLIT (março de 2023), que organiza 52 temas sociais em quatro estágios — o que ajuda a identificar em qual estágio se encaixa o patrimônio que você já possui. Em seguida, vale reavaliar os imóveis atuais ou candidatos sob os dois eixos: "retorno financeiro" e "retorno social". Casas vazias e imóveis de baixa ocupação no interior são os ativos com maior potencial como ponto de partida. Trabalhando com especialistas locais e checando subsídios de órgãos públicos e prefeituras, é possível desenhar um plano de investimento concreto.

Leia também

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Fontes e Referências

• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT), comunicado de imprensa "Guia para a Prática de Imóveis de Impacto Social pelo Setor Imobiliário" (24 de março de 2023)
• Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações do Japão (総務省), resultados da "Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023" (dado confirmado em setembro de 2024)
• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT), grupo de estudos de profissionais para a implementação de "Imóveis de Impacto Social" (ano fiscal de 2025)