Inmobiliario de impacto social: la lección de Japón

Sobre la serie «El plano de la confianza: los bienes raíces cuestionan la esencia de la riqueza»
Esta serie explora el tránsito de una era centrada en «hacer crecer» el patrimonio hacia una era que pregunta «qué legado dejamos» con él. A través de los bienes raíces, la clase de activo más antigua de la humanidad, recorremos en seis entregas los ejes de la confianza, la sucesión, la sociedad, la tecnología y el valor humano.

La idea de «devolver el patrimonio a la sociedad» empieza a filtrarse silenciosamente en la filosofía de inversión de los grandes patrimonios. En la entrega anterior, El diseño de la voluntad que cuestiona la sucesión inmobiliaria: cómo transmitir un patrimonio que no se puede dividir, examinamos la pregunta de la herencia: «¿a quién se lo dejamos?». Esta vez avanzamos hacia la pregunta que viene después: «¿qué hace ese patrimonio una vez entregado?». En un momento en que la realidad propiamente japonesa de nueve millones de viviendas vacías (akiya) se cruza con la corriente internacional de la inversión de impacto, cabe preguntarse si los bienes raíces pueden convertirse en un dispositivo capaz de resolver problemas sociales. Quiero repasar, con calma, esa posibilidad y esa realidad.

¿Ha terminado la era en la que los bienes raíces se explicaban solo por el «retorno»?

Durante mucho tiempo, el eje de evaluación de la inversión inmobiliaria fue la rentabilidad. Yield bruto, yield neto, TIR (tasa interna de retorno). Un inmueble narrado en cifras se ha visto obligado, ante todo, a funcionar como «dispositivo de multiplicación del capital». Sin embargo, desde que entramos en la década de 2020, esa estructura de evaluación muestra un cambio evidente.

El concepto de inversión ESG entró de lleno en el sector inmobiliario a finales de la década de 2010. Según los materiales del comité de estudio del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT), el volumen de la inversión inmobiliaria ESG alcanzaba, en 2021, aproximadamente 12 billones de yenes (unos 74.000 millones de euros, a un tipo de cambio aproximado de referencia). El componente ambiental (E) ha ganado visibilidad gracias a las certificaciones de edificios verdes, y la gobernanza (G) avanza de la mano de las reformas de gobierno corporativo. Sin embargo, la «S», es decir, lo social (Social), ha quedado como un territorio prácticamente inexplorado dentro del sector inmobiliario.

Por eso, la Guía Práctica sobre «Bienes Raíces de Impacto Social» que el MLIT publicó en marzo de 2023 aportó al sector un nuevo eje de coordenadas. No se trataba de un simple ajuste institucional, sino de colocar en el centro de la evaluación de inversiones la pregunta: «¿qué está generando este inmueble para la sociedad?».

El marco de «bienes raíces de impacto social» que define el MLIT organiza 52 problemáticas sociales en cuatro niveles. A mi juicio, cada nivel no es una simple clasificación, sino un mapa del potencial que los bienes raíces pueden llegar a tener como infraestructura social.

Nivel 1: Seguridad y dignidad — bienes raíces que garantizan la base de la vida

El nivel más fundamental atañe a la misión originaria de los bienes raíces: «ofrecer un lugar donde vivir con seguridad». Vivienda para personas mayores en situación de aislamiento, apoyo habitacional para quienes tienen dificultades de acceso a la vivienda, garantía de alojamiento para extranjeros y personas con discapacidad: se trata de cómo el inmueble sostiene una base en la que cualquiera pueda vivir con dignidad humana. Esto no es filantropía, sino que se sitúa como una inversión para mantener el cimiento de una sociedad sostenible.

Nivel 2: Salud física y mental — la vivienda condiciona la calidad de vida

La calidad de la vivienda incide directamente en la salud de quienes la habitan. Una vivienda con buen aislamiento térmico y alta eficiencia energética reduce el gasto de vida de sus ocupantes, previene el «heat shock» (el choque térmico asociado a los baños calientes en invierno, una causa relevante de muerte súbita entre personas mayores en Japón) y sostiene la salud mental. La articulación con centros médicos y de cuidado de la zona, la oferta de residencias asistidas (group homes) e instalaciones de apoyo a la crianza: esta categoría de «bienes raíces que contribuyen a la salud» es el núcleo del segundo nivel.

Nivel 3: Economía próspera — la conexión con el empleo, la industria y la economía local

Reformar una vivienda vacía para convertirla en oficina satélite y así impulsar la migración hacia zonas rurales; transformar una escuela cerrada en una cocina compartida que haga crecer la industria alimentaria local. Este tipo de iniciativas demuestra que los bienes raíces pueden actuar como detonante de la economía regional. Como ya expusimos en ¿Qué es el valor social de la gestión inmobiliaria? El papel de la gestión en una gestión de activos sostenible, el propio acto de gestionar un inmueble genera un efecto compuesto sobre la economía local.

Nivel 4: Comunidades atractivas — la regeneración de la comunidad local y la civilización urbana

El nivel superior es la visión de que el inmueble llegue a portar «la cultura y la memoria de la comunidad». Al regenerar una antigua casa de comerciantes (machiya) o un almacén tradicional (kura) y convertirlos en un espacio comunitario, el contexto histórico del lugar sigue vivo. Nace un sitio donde la gente se reúne, la comunidad se recompone, eso se convierte en el atractivo de la ciudad y atrae a gente nueva. En otras palabras: el inmueble no es un simple edificio, sino un dispositivo social que porta «la narrativa de un lugar».

9 millones de viviendas vacías: ¿cuál es la lógica de convertir el «activo negativo» en «capital social»?

El terreno donde este marco de cuatro niveles funciona de forma más concreta es el problema de las viviendas vacías en Japón. Según la «Encuesta sobre Vivienda y Terrenos de 2023» (令和5年住宅・土地統計調査) del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省, confirmada en septiembre de 2024), el número de viviendas vacías en todo el país llega a 9 millones, con una tasa de vacancia del 13,8%. Es una cifra que ha aumentado en 540.000 unidades respecto a las 8,46 millones de cinco años antes. Lo más grave es que las «viviendas vacías excluyendo las destinadas a alquiler, venta o segunda residencia» ascienden a 3,85 millones: un puro «inmueble dormido» que nadie está aprovechando.

Que naciera el término «fudōsan negativo» (負動産, un juego de palabras japonés entre «bien raíz», fudōsan, y «negativo», que designa un inmueble que resta valor en lugar de sumarlo) era casi inevitable. El impuesto sobre bienes inmuebles, el costo de mantenimiento derivado del deterioro, la complejidad del registro de la sucesión: cargando con lo que podría llamarse una triple penuria, las viviendas vacías han quedado abandonadas durante años como «activo negativo» para sus propietarios. Pero aquí se produce un giro de perspectiva: la idea de convertir ese «activo negativo» en «capital social».

En junio de 2024, el MLIT formuló el «Programa de Promoción de Medidas contra Viviendas Vacías por parte del Sector Inmobiliario». Este programa redefine las viviendas vacías no como simples «propiedades problemáticas», sino como un recurso para la regeneración regional: fomento de la migración y el asentamiento, conversión en recurso turístico, transformación en alojamiento agroturístico (nōhaku), reforma para instalaciones de bienestar social. Este tipo de «inversión de regeneración» se conecta plenamente con el contexto de la inversión de impacto, entendida como el aprovechamiento inmobiliario orientado a resolver problemas sociales.

Para un inversor español o latinoamericano, este fenómeno resulta familiar y a la vez distinto. La despoblación rural que en España se conoce como la «España vaciada» comparte síntomas con el Japón de las akiya: pueblos que pierden población, viviendas que se deterioran sin uso, un patrimonio que pesa más como pasivo fiscal que como activo. Pero el tratamiento institucional diverge de forma notable. Mientras que en España las ayudas a la repoblación rural suelen canalizarse a través de fondos autonómicos y programas de arraigo, generalmente ligados a la residencia efectiva, Japón ha construido un sistema nacional coordinado —los llamados «akiya bank» (bancos de viviendas vacías) municipales, subvenciones de reforma y, ahora, un marco de evaluación de impacto social respaldado por el propio ministerio de infraestructura— que convierte la vivienda vacía en un activo con ruta de inversión clara, incluso para un comprador extranjero. Es una diferencia que conviene tener presente: lo que en España sigue siendo, en gran medida, un problema de política social, en Japón empieza a convertirse también en una clase de activo con tesis de inversión propia.

El movimiento AKIYA: ¿cuál es la verdadera razón del dinero extranjero que llega a las viviendas vacías de Japón?

Resulta interesante que este «activo negativo» esté atrayendo la mirada del extranjero. La palabra «AKIYA» circula ya como concepto propio en el internet de habla inglesa y de habla china. Han proliferado plataformas de intermediación dirigidas a extranjeros, como «Akiya Japan» o «Akiya Heaven», y viviendas vacías en zonas rurales se venden a inversores particulares extranjeros por precios que van de varios cientos de miles de yenes (unos pocos miles de euros) a varios millones de yenes (unas pocas decenas de miles de euros).

Detrás de este fenómeno se superponen varios factores. Primero, el viento de cola estructural de un yen débil: un inmueble rural que en yenes parece barato se percibe, en moneda extranjera, como un «activo real genuinamente infravalorado». Segundo, el interés global por la cultura rural japonesa: las casas tradicionales (kominka), los techos de paja y el paisaje de las satoyama (el entorno rural de bosque y aldea) empiezan a tener valor como «activo experiencial escaso» para los grandes patrimonios extranjeros. Y tercero, la existencia de programas de subvención pública: los bancos de viviendas vacías y las ayudas a la reforma de los gobiernos municipales suelen aplicarse también a compradores extranjeros, lo que reduce el coste real de la inversión.

Este apetito internacional no tiene un paralelo exacto en el mundo hispanohablante. En España o en países como México, la inversión inmobiliaria extranjera en zonas rurales suele canalizarse hacia el turismo residencial de costa (Costa del Sol, Riviera Maya) o hacia el segmento agrícola productivo, no hacia una categoría equivalente a la «vivienda tradicional abandonada como activo cultural». Los fondos inmobiliarios sociales o los vehículos tipo SOCIMI en España, y las FIBRAs en México, rara vez incluyen este tipo de propiedad de bajo ticket en su tesis de inversión. Para el inversor de habla hispana que busca diversificar con un ticket de entrada bajo —unos pocos miles de euros— y un componente cultural diferenciado, el mercado de las akiya representa una categoría de activo sin equivalente directo en su propio entorno, aunque exige aceptar una iliquidez y una complejidad regulatoria considerablemente mayores que las de un fondo cotizado.

Ahora bien, esta corriente viene acompañada de nuevas tendencias regulatorias. El endurecimiento de las restricciones a la adquisición de terrenos agrícolas (en vigor desde abril de 2025) y la obligatoriedad de declarar la nacionalidad en el registro de la propiedad para compradores extranjeros (en vigor desde abril de 2026) son cambios institucionales orientados a aumentar la transparencia y atender preocupaciones de seguridad nacional. Como ya señalamos en ¿Cómo empezar una transacción inmobiliaria con extranjeros? El primer paso que debe dar una inmobiliaria, la práctica vinculada a las operaciones con extranjeros atraviesa justo ahora un periodo de transición institucional.

Aquí surge una pregunta importante para el patrimonio japonés: ¿qué aspecto tiene, ante una mirada global, ese inmueble rural que usted arrastra como «activo negativo»? Puede que la razón por la que se concentra dinero extranjero esté señalando una «asimetría de valor» que los propios japoneses todavía no perciben.

Más allá del ESG: ¿cómo se diseña la estructura de retorno de una inversión inmobiliaria orientada a resolver problemas sociales?

Entonces, ¿cómo puede evaluarse, desde el punto de vista financiero, una inversión inmobiliaria consciente del impacto social? Aquí es donde entra la diferencia fundamental entre la inversión ESG y la inversión de impacto.

La inversión ESG se basa en la teoría de que la atención al medio ambiente, lo social y la gobernanza contribuye al desempeño financiero de largo plazo. Es decir, su eje de evaluación es «reducir el impacto negativo». La inversión de impacto, en cambio, tiene como objetivo «crear activamente valor social» y exige medir y gestionar ese resultado. En el sector inmobiliario, esto exige una evaluación en dos ejes que pondere, junto al retorno financiero, el «retorno social»: el número de empleos creados por la regeneración de una vivienda vacía, el número de hogares que se trasladan a la zona, el aumento del consumo local.

El pensamiento «ponderado» de la inversión de impacto: redefinir riesgo y retorno

Lo importante en la inversión de impacto es la idea de un «retorno ajustado por riesgo que incorpora el retorno social». Construir relación con la comunidad local reduce el riesgo de vacancia; las subvenciones y los incentivos fiscales estabilizan el flujo de caja; el talento local se hace cargo de la gestión del inmueble. Este «interés compuesto de arraigo local» puede generar, a largo plazo, un valor que supere el rendimiento financiero puro.

La oportunidad del mercado japonés: el saldo de la inversión de impacto y el significado de la entrada del GPIF

Según el informe de la Oficina del Gabinete de Japón (内閣府), «Encuesta sobre las tendencias nacionales e internacionales en gestión de impacto» (31 de marzo de 2025), el saldo nacional de inversión de impacto se ha expandido con rapidez hasta unos 11,5 billones de yenes (aproximadamente 71.000 millones de euros, a un tipo de cambio de referencia), un 197% respecto al año anterior. Además, el hecho de que el GPIF (Government Pension Investment Fund), el fondo de pensiones más grande del mundo, haya iniciado en el año fiscal 2025 su entrada formal en la inversión de impacto muestra que este enfoque se está volviendo predominante. Para el gran patrimonio individual, este es un punto de inflexión que conviene entender no como «un tema de nicho para inversores vanguardistas», sino como «la filosofía de inversión dominante de la próxima década». Como expusimos en La vanguardia del negocio inmobiliario para grandes patrimonios: los servicios necesarios y la clave del éxito, la estrategia inmobiliaria de los grandes patrimonios está desplazando hoy su centro de gravedad de la simple preservación del activo hacia «la conexión con la sociedad».

Para contextualizar esta cifra desde una perspectiva hispanohablante: el volumen de inversión de impacto gestionado por fondos de pensiones en España o en los sistemas de AFP de Chile, Perú o Colombia sigue siendo, en conjunto, minoritario frente al de sus carteras tradicionales, y ningún fondo de pensiones de ese tamaño en la región ha anunciado todavía una entrada «formal e institucional» a la inversión de impacto comparable a la del GPIF. Esto no es un dato menor para un inversor privado hispanohablante: cuando el mayor fondo de pensiones del mundo empieza a asignar capital sistemáticamente hacia el impacto social, el mercado que primero acumula historial verificable de rendimiento —y, por tanto, el que primero atrae liquidez institucional adicional— tiende a ser el japonés. Llegar temprano a esa categoría de activo, incluso desde fuera de Japón, puede ser tanto una oportunidad de posicionamiento como, si se hace sin el debido análisis de las particularidades regulatorias locales, un riesgo de sobreestimar la liquidez real de estos vehículos.

Mi reflexión

Para ser honesto, cuando empecé en este trabajo pensaba que el criterio de evaluación de un inmueble no existía más allá de la rentabilidad y la ubicación. Mirar el yield bruto, leer la oferta y la demanda, pensar en la salida: creía que ese era el trabajo del inversor. Pero, a medida que asumí responsabilidades de gestión y seguí acompañando el patrimonio de nuestros clientes —y la vida que hay detrás de ese patrimonio—, esa pregunta fue cambiando poco a poco.

«¿Este inmueble enriquece la vida de alguien?»

El valor central que INA&Associates protege —«la felicidad de todas las personas involucradas»— está, en realidad, profundamente conectado con esta pregunta. No se trata de una gestión inmobiliaria en la que solo se beneficia el propietario, sino de que «todas las personas involucradas» —quien vive en el inmueble, quien vive alrededor, e incluso la comunidad futura— mejoren, aunque sea un poco, gracias a la existencia de ese inmueble. Creo que perseguir esa forma de gestión es, a largo plazo, la forma de activo más sólida que existe.

El marco de «bienes raíces de impacto social» ha sido, para mí, la puesta en palabras de esa forma de gestión. Los cuatro niveles de valor que ordenó el MLIT son, en cierto sentido, la traducción al lenguaje de la evaluación de inversiones de algo que nosotros ya cuidábamos de forma intuitiva.

Permítame dejar una pregunta. El inmueble que usted posee hoy, ¿le está «devolviendo» algo a la sociedad? Generar rentabilidad y devolver algo a la sociedad no son necesariamente contradictorios. Creo, más bien, que es precisamente en esa convivencia donde se encuentra la figura del «inversor de confianza» de la próxima era. No hay una respuesta correcta para esa pregunta; lo importante, creo, es seguir formulándola.

Resumen

La inversión inmobiliaria ESG (unos 12 billones de yenes, aprox. 74.000 millones de euros, en 2021) estaba sesgada hacia la «E» y la «G», dejando la «S» (lo social) como territorio vacío.
La Guía Práctica sobre «Bienes Raíces de Impacto Social» del MLIT (marzo de 2023) organizó 52 problemáticas sociales en un marco de cuatro niveles y aportó un nuevo eje de coordenadas para evaluar el valor social del inmueble.
Según la «Encuesta sobre Vivienda y Terrenos de 2023» del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (confirmada en septiembre de 2024), hay 9 millones de viviendas vacías en Japón, con una tasa de vacancia del 13,8%. Las 3,85 millones de «viviendas vacías excluyendo alquiler, venta o segunda residencia» pueden convertirse en el objetivo principal de la inversión orientada a resolver problemas sociales.
El movimiento AKIYA, en el que la palabra «AKIYA» circula en el extranjero como concepto propio, revela una «asimetría de valor» que el patrimonio japonés todavía no percibe.
La inversión de impacto es un enfoque que avanza desde la «atención ESG» hacia la «creación activa de valor social». Según la encuesta de la Oficina del Gabinete (marzo de 2025), el saldo nacional ronda los 11,5 billones de yenes (unos 71.000 millones de euros), un 197% interanual, y el GPIF ha iniciado también su entrada formal.
La evaluación en dos ejes —rentabilidad y retorno social— se convertirá en el estándar dominante de la evaluación de inversión inmobiliaria de la próxima década.
En la próxima entrega preguntaremos qué valor solo puede generar el ser humano en una era en la que la inteligencia artificial supera la tasación inmobiliaria.

Preguntas frecuentes (FAQ)

R. La inversión inmobiliaria ESG toma como eje de evaluación «reducir el impacto negativo sobre el medio ambiente, lo social y la gobernanza», y valora elementos como la certificación de edificios verdes o un sistema de gobierno corporativo transparente. El inmobiliario de impacto social, en cambio, tiene como objetivo «crear activamente valor social» y exige medir y gestionar ese resultado. El marco de cuatro niveles de la guía del MLIT (seguridad y dignidad / salud física y mental / economía próspera / comunidades atractivas) es el eje de evaluación que concreta ese valor social. Si la inversión ESG es «una inversión que tiene consideración», la inversión de impacto puede describirse como «una inversión que provoca el cambio».

P2. De las 9 millones de viviendas vacías, ¿qué proporción resulta realista como objeto de inversión?

R. Según la «Encuesta sobre Vivienda y Terrenos de 2023» del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (confirmada en septiembre de 2024), de las 9 millones de viviendas vacías, la suma de las «destinadas a alquiler» (3,18 millones), las «destinadas a venta» (290.000) y las «segundas residencias» (villas y similares, 380.000) da un total de 3,85 millones de unidades con algún tipo de intención de uso. Las llamadas «otras viviendas vacías» (propiedades abandonadas que no son ni de alquiler, ni de venta, ni segunda residencia), que son las que más preocupan, alcanzan también 3,85 millones. De estas últimas, considerando el estado del edificio, la ubicación y la complejidad de los derechos de propiedad, solo una parte del total es aprovechable de inmediato, pero al combinar el programa de medidas contra viviendas vacías del MLIT con las subvenciones de los gobiernos locales, los casos que se convierten en objeto de inversión aumentan de forma constante.

P3. ¿Con qué objetivo compran los extranjeros que invierten en AKIYA?

R. Se observan a grandes rasgos tres patrones. El primero es la compra como «segunda residencia o casa de vacaciones», sobre todo por parte de grandes patrimonios de Europa, Norteamérica y el Sudeste Asiático atraídos por la naturaleza y la cultura japonesas. El segundo es el «aprovechamiento turístico mediante minpaku o nōhaku» (alojamiento vacacional u hospedaje agroturístico), transformando casas tradicionales rurales en alojamiento para turistas extranjeros que visitan Japón. El tercero es el objetivo de «inversión y reventa», buscando ganancia de capital aprovechando la sensación de infravaloración durante la fase de yen débil. Cabe señalar que, desde abril de 2026, la declaración de nacionalidad es obligatoria en el registro de la propiedad para extranjeros, lo que avanza hacia una mayor transparencia de las transacciones.

R. Primero recomendamos leer la Guía Práctica sobre «Bienes Raíces de Impacto Social» del MLIT (marzo de 2023). Organiza 52 problemáticas sociales y un marco de cuatro niveles que permite comprobar en qué nivel se ubica su propio activo inmobiliario. A continuación, conviene reevaluar los inmuebles que ya posee o los candidatos a adquisición bajo el doble eje de «retorno financiero» y «retorno social». En particular, las viviendas vacías dormidas en zonas rurales y los inmuebles de baja ocupación son los activos con mayor potencial como punto de partida para la inversión de impacto social. Trabajando junto con especialistas y verificando, además, la información sobre subvenciones de las administraciones locales y municipales, es posible diseñar un esquema de inversión concreto.

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Fuentes y referencias

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