關於連載「信賴的藍圖──不動產重新叩問財富的本質」
本連載聚焦於一個時代轉折:資產不再只求「增值」,而要問「留下什麼」。透過不動產這個歷史最悠久的資產類別,橫向探討信賴、傳承、社會、科技與人的價值,全系列共6篇。
「將資產回饋社會」的思維,正靜靜滲透進富裕階層的投資哲學。上一篇不動產傳承重新叩問的「意志」設計｜無法分割資產的傳承之道探討了「交給誰」這個繼承的提問。這一篇要追問下一個問題──「資產交出去之後,它要在那裡做什麼」。當日本特有的900萬戶空屋現實,與國際性的影響力投資（Impact Investing）浪潮交會之際,不動產是否能成為解決社會課題的裝置?本文想靜靜地重新檢視這個可能性與現實。
只用「報酬率」談不動產的時代,是否已經結束?
長久以來,不動產投資的評價基準就是收益率。表面殖利率、實質殖利率、IRR。以數字衡量的不動產,始終被要求扮演「資本增值裝置」的角色。然而進入2020年代之後,這套評價結構出現了明顯變化。
ESG投資的概念正式流入不動產領域,是2010年代後半的事。根據日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism,簡稱國交省）檢討會資料,不動產ESG投資規模在2021年時已達約12兆日圓（以1新台幣≈4.7日圓概算,約合新台幣2.55兆元）。環境（E）面向已透過綠建築認證逐步可視化,治理（G）也隨著公司治理改革同步完善。但「S」,也就是社會（Social）面向,在不動產領域幾乎仍是一片未被開墾的空白地帶。
正因如此,日本國交省於2023年3月公布的「社會影響力不動產」實踐指引,為業界帶來了一個新的座標軸。它不只是制度上的整備,而是把「這個不動產對社會創造了什麼」這個提問,放到了投資評價的核心位置。
國交省描繪的「社會影響力不動產」四階段框架是什麼?
日本國交省定義的「社會影響力不動產」框架,將多達52項社會課題整理為四個階段。每個階段所代表的意義,在我看來不只是分類,而是一張描繪不動產作為社會基礎建設潛力的地圖。對台灣、香港的投資人而言,這是一套日本官方少見地把「不動產的社會功能」明文制度化的框架──在許多亞洲市場,這類討論仍停留在企業自律或民間倡議層次,由中央主管機關親自定義評價軸,是日本相對獨特之處。
第一階段:安全與尊嚴──保障生活基礎的不動產
最根本的一層,關乎不動產「提供安全居住場所」這個最原始的使命。為孤立的高齡者提供住宅、支援住宅困難者的居住、確保外國人與身心障礙者的住處──不動產如何支撐每個人都能有尊嚴地生活的基礎。這並非慈善,而是被定位為維繫永續社會根基的投資。
第二階段:身心健康──居住品質左右生活品質
住宅的品質,直接關係到居住者的健康。隔熱、節能性能良好的住宅能降低居住者的生活支出、預防因溫差引發的健康風險、支撐心理健康;再加上與地區醫療、照護機構的合作,以及團體家屋、育兒支援設施的供給。這類「有益健康的不動產」,正是第二階段的核心。
第三階段:富裕經濟──與雇用、產業、地方經濟的連結
把空屋改建為衛星辦公室、藉此帶動地方移居;把廢校轉型為共享廚房,培育地方飲食產業。這些做法都顯示,不動產能成為地方經濟的引爆點。正如不動產管理的社會價值是什麼?實現永續資產運用的管理角色與實踐一文所論,「管理」這個行為本身就會對地方經濟帶來複利效果。
第四階段:魅力地區──地方社區與都市文明的再生
最上層的階段,是不動產成為承載「地方文化與記憶」之存在的願景。修復老町屋、老倉庫改建為社區空間,讓地方的歷史脈絡得以延續;人群聚集的場所因而誕生,社區得以重新形成,進而構成都市的魅力,吸引新的人潮到來。不動產不只是建築物,而是承載「場所故事」的社會裝置。
900萬戶空屋──把「負資產」轉化為「社會資本」的投資邏輯是什麼?
這套四階段框架最真實運作的現場,就是日本的空屋問題。根據日本總務省「令和5年住宅・土地統計調查」（2024年9月確報）,全國空屋達900萬戶,空屋率高達13.8%,較5年前的846萬戶增加了54萬戶。其中最嚴重的是「扣除出租用、出售用及二次住宅後的空屋」,共385萬戶——這是完全沒有人使用的純粹「沉睡不動產」。
「負動產」（負資產不動產)這個詞的出現並非偶然。固定資產稅的課徵、老化帶來的維護管理成本、繼承登記手續的複雜,三重負擔讓空屋長年被所有者視為「負面資產」而放置不管。但這裡出現了一個思維上的轉折:把「負動產」轉化為「社會資本」的視角。
日本國交省於2024年6月制定了「不動產業推動空屋對策計畫」。這項計畫不再把空屋單純視為「問題物件」,而是重新定義為地方再生的資源:促進移居定居、觀光資源化、轉型為農業體驗住宿設施、改建為福利機構。這類「再生投資」,已經完全能夠銜接到解決社會課題型不動產運用、也就是影響力投資的脈絡之中。
AKIYA熱潮──海外資金湧入日本空屋背後的真正動機是什麼?
耐人尋味的是,這些「負動產」正吸引著海外的目光。「AKIYA」（空き家,即空屋)一詞如今已在英語圈、中文圈的網路上,獨立流通成一個專有概念。「Akiya Japan」「Akiya Heaven」等面向外國人的空屋仲介平台急速增加,地方空屋以數十萬日圓到數百萬日圓（約合新台幣數萬元至數十萬元)的價格,賣給海外的個人投資人。
這個現象背後,有多重因素疊加。首先是日圓貶值這個結構性順風──以日圓計價看似便宜的地方不動產,換算成外幣後,顯得是「划算的真材實料不動產」。其次是全球對日本地方文化的關注升溫,古民家、茅草屋頂、里山景觀,對海外富裕階層而言正逐漸成為一種「稀有的體驗型資產」。再者,政府補助制度的存在——地方自治體的空屋銀行與改建補助,多數情況下也適用於外國取得者,實質上降低了投資成本。
值得留意的是,這與台灣、香港投資人熟悉的海外置產邏輯有本質上的不同。台灣、香港投資人過去看待海外不動產,多半聚焦於東京、大阪等都會核心地段的資本利得或收租穩定性;而AKIYA熱潮吸引的資金,瞄準的卻是地方、鄉間、單價極低的物件,追求的是文化體驗價值與極低的進場門檻,而非傳統意義上的核心資產配置。這是一種與都會置產完全不同的資產類別,風險與流動性也截然不同,值得投資人在心態上明確區分。
不過,這股潮流也伴隨著新的法規動向:農地取得限制的強化（2025年4月施行)、以及外國人辦理不動產登記時國籍揭露的義務化（2026年4月施行)。這是為了提升透明度、因應安全保障疑慮而做的制度調整。正如如何開始與外國人進行不動產交易?不動產公司踏出的第一步一文所提及,與外國人相關的交易實務,如今正處於制度轉型的過渡期。
這裡,對日本的資產家而言浮現出一個重要提問:你手上作為「負動產」持有的地方不動產,以全球的眼光來看,究竟意味著什麼?海外資金聚集的理由,或許正揭示了日本人自己尚未察覺的「價值不對稱」。
超越ESG──如何設計解決社會課題型不動產投資的報酬結構?
那麼,關注社會影響力的不動產投資,在財務層面該如何評價?這正是ESG投資與影響力投資之間根本性的差異所在。
財務報酬與社會報酬的雙軸評價
ESG投資的理論基礎是:對環境、社會、治理的關照,有助於長期財務績效──也就是說,評價的軸心在於「減少負面影響」。相對地,影響力投資的目的則是「積極創造社會價值」,並對其成果加以測量與管理。在不動產領域,空屋再生所創造的雇用人數、移居戶數、地方消費增額等「社會報酬」,必須與財務報酬並列評估,這就是所謂的雙軸評價。
影響力投資的「加權」思維:重新定義風險與報酬
影響力投資中重要的,是「納入社會報酬考量的風險調整後報酬」這個概念。與地方社區建立關係能降低空置風險,補助金與稅務優惠能穩定現金流,地方人才承接不動產管理──這種「深耕地方的複利」,長期而言有潛力創造出超越純財務殖利率的價值。
日本市場的投資機會:影響力投資餘額與GPIF進場的意義
根據日本內閣府「國內外影響力管理相關動向調查報告書」（2025年3月31日發布）,日本國內影響力投資餘額已急速擴大至約11.5兆日圓（以1新台幣≈4.7日圓概算,約合新台幣2.45兆元,較前一年成長197%)。而全球最大退休基金GPIF（Government Pension Investment Fund,日本政府退休投資基金)自2025年度起正式進場影響力投資,更顯示這套投資手法正逐漸走向主流。對個人資產家而言,這已不是「先進投資人才會碰的小眾主題」,而應被視為「未來十年主流投資哲學」的轉折點。正如超富裕階層不動產業務的最前線｜所需的服務與成功關鍵一文所論,超富裕階層的不動產策略,如今正從單純的資產保全,轉向「與社會連結」。
我的想法
老實說,我剛入行時,認為不動產的評價基準除了收益率與地段之外別無他物。看表面殖利率、讀供需、想出場時機──我一直相信這就是投資人的工作。但隨著我開始參與經營,持續面對客戶的資產,以及資產背後的人生,這個提問漸漸有了變化。
「這個不動產,是否讓某個人的生活變得更豐富?」
INA&Associates所珍視的核心價值──「與之相關所有人的幸福」──其實與這個提問有著深刻的連結。不是只有屋主受惠的不動產經營,而是住在裡面的人、周邊生活的人,乃至未來的地方社會,都因為這個不動產的存在而變得更好一點。追求這種經營的形態,我相信長期而言才是最堅實的資產樣貌。
社會影響力不動產這套框架,對我而言是「把這種經營方式語言化」的成果。國交省整理出的四階段價值軸,某種程度上,也是把我們一直憑感覺珍視的東西,翻譯成了投資評價的語言。
容我留下一個提問。你現在持有的不動產,有沒有對社會「回饋」什麼?創造收益,與回饋社會,兩者未必矛盾。我認為,正是在兩者兼顧之中,才存在著下一個時代「值得信賴的投資人」的樣貌。這個提問沒有標準答案,重要的是持續地問下去。
總結
- 不動產ESG投資（約12兆日圓・2021年,約合新台幣2.55兆元)偏重於「E」與「G」,「S(社會)」長期以來是空白地帶
- 日本國交省「社會影響力不動產」實踐指引（2023年3月)將52項社會課題整理為四階段框架,為不動產的社會價值評估提出了新的座標軸
- 根據日本總務省「令和5年住宅・土地統計調查」（2024年9月確報),全國空屋達900萬戶、空屋率13.8%。「扣除出租用、出售用及二次住宅」的385萬戶空屋,可望成為解決社會課題型投資的主要標的
- 「AKIYA」在海外獨立流通成專有概念的AKIYA熱潮,揭示了日本資產家尚未察覺的「價值不對稱」──對台灣、香港投資人而言,這是一種與都會核心資產截然不同的資產類別
- 影響力投資是從「顧及ESG」進一步邁向「積極創造社會價值」的投資手法。根據日本內閣府調查（2025年3月),國內餘額約達11.5兆日圓（約合新台幣2.45兆元,較前一年成長197%),GPIF也已正式進場
- 收益與社會報酬的雙軸評價,將成為未來十年不動產投資評價的主流
- 下一篇,我們將探討在AI凌駕不動產估價的時代,唯有人類才能創造的價值究竟是什麼。
常見問題（FAQ）
Q1.「社會影響力不動產」與ESG不動產投資有什麼不同?
A. ESG不動產投資以「減少對環境、社會、治理的負面影響」為評價軸,重視綠建築認證與透明的治理體制。相對地,社會影響力不動產的目的則是「積極創造社會價值」,並要求對成果進行測量與管理。日本國交省指引所提出的四階段框架（安全與尊嚴／身心健康／富裕經濟／魅力地區),正是將這種社會價值具體化的評價軸。如果說ESG投資是「有所顧慮的投資」,那麼影響力投資可以形容為「引發改變的投資」。
Q2. 900萬戶空屋當中,實際上有多少能成為投資標的?
A. 根據日本總務省「令和5年住宅・土地統計調查」（2024年9月確報),900萬戶空屋當中,「出租用」318萬戶、「出售用」29萬戶、「二次住宅（如別墅等)」38萬戶,合計385萬戶帶有某種明確的使用意圖。而最受關注的問題所在,是「其他空屋（既非出租出售用、也非別墅的閒置物件)」,同樣達到385萬戶。在後者當中,考量建築物狀況、地段與產權關係的複雜程度,能立即活化運用的僅是一部分,但透過搭配國交省的空屋對策計畫與地方自治體補助,能成為投資標的的案例正確實增加中。
Q3. 投資AKIYA的外國人,主要出於什麼目的購買?
A. 大致可見三種模式。第一種是作為「第二居所・別墅」購買,對日本自然與文化著迷的歐美、東南亞富裕階層較多;第二種是「民宿・農業體驗住宿等觀光活用」,把地方古民家翻新為訪日外國旅客的住宿設施;第三種則是以「投資・轉售」為目的,鎖定日圓貶值下的價格優勢賺取資本利得。此外,自2026年4月起,外國人辦理不動產登記時將被強制要求揭露國籍,交易的透明度預期將進一步提升。
Q4. 想開始社會影響力不動產投資,該從何處著手?
A. 建議先閱讀日本國交省「社會影響力不動產」實踐指引（2023年3月)。當中整理了52項社會課題與四階段框架,可據此確認自己持有的不動產資產屬於哪個階段。接著,把目前持有或考慮取得的物件,重新以「財務報酬」與「社會報酬」雙軸進行評估。特別是沉睡於地方的空屋或低度使用物件,最具潛力成為社會影響力投資的起點。建議與專業人士合作,同時掌握地方行政機關、自治體的補助資訊,藉此擘劃出具體的投資方案。
延伸閱讀
引用・參考資料
