关于连载「信任的蓝图——房地产重新叩问财富的本质」
本连载着眼于从"如何增值"的时代转向"要为后代留下什么"的时代。我们将以房地产这一最古老的资产类别为线索，横跨信任、传承、社会、科技与人的价值等维度展开探讨，全六回。
"将资产回馈社会"的理念，正在悄然渗透进高净值人群的投资哲学。上一篇不动产传承问一问「意志」的设计｜无法分割的资产如何传承探讨了"传给谁"这一继承层面的问题。本篇则要深入更进一步的追问——"资产传下去之后，它究竟在做什么"。当日本特有的900万套空置房现实，与国际影响力投资（impact investing）的浪潮交汇，房地产是否能够成为破解社会课题的装置？我想借此机会，安静地重新审视这种可能性与现实。
只谈"回报率"的房地产时代已经过去了吗？
很长一段时间里，房地产投资的评价标准只有收益率。表面收益率、实际收益率、内部收益率（IRR）——房地产被简化为一串数字，被要求单纯扮演"资本增值装置"的角色。然而进入2020年代之后，这一评价结构出现了明显变化。
ESG投资概念真正大规模流入房地产领域，是2010年代后期的事。根据日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism）研讨会资料，截至2021年，日本不动产ESG投资规模约为12万亿日元（约合人民币5714亿元）。环境（E）方面，随着绿色建筑认证的普及，评价体系日趋可视化；治理（G）也伴随公司治理改革不断完善。然而"S"，也就是社会（Social）维度，在房地产领域几乎还是一片尚未触碰的空白地带。
正因如此，国土交通省于2023年3月发布的"社会影响力地产"实践指南，为整个行业带来了新的坐标轴。它不只是制度层面的完善，更是把"这处房产究竟为社会创造了什么"这一追问，摆到了投资评价体系的中心位置。
国土交通省描绘的"社会影响力地产"四阶段框架是什么？
国土交通省定义的"社会影响力地产"框架，将多达52项社会课题整理为四个阶段。在我看来，每一个阶段所代表的不仅是一种分类，更是房地产作为社会基础设施所能承载的可能性地图。
第一阶段：安全与尊严——保障生活根基的房地产
最根本的一层，关乎房地产"提供可以安心居住之所"这一原始使命。为孤立无援的老年人提供住房、为住房困难者提供居住支援、保障外国人和残障人士的居所——房地产如何支撑每个人有尊严地生活的根基，这不是慈善，而是维系可持续社会基础的一种投资。
第二阶段：身心健康——住所决定生活质量
住所的品质直接关系到居住者的健康。隔热、节能性能优良的住宅能够降低居民的生活支出、预防"热休克"（冬季室内温差引发的心脑血管意外）、支撑心理健康；与地区医疗、护理设施的联动，团体之家（group home）与育儿支援设施的供给，这些"有益健康的房地产"构成了第二阶段的核心。
第三阶段：富足经济——与就业、产业、地区经济的连接
把空置房改造成卫星办公室以促进人口向地方迁移，把废弃校舍改造为共享厨房以培育地方饮食产业——这些实践表明，房地产完全可能成为地区经济的引爆点。正如我们在不动产管理的社会价值是什么？实现可持续资产运营的管理角色与实践一文中所论述的，"管理"这一行为本身，就能为地区经济带来复利式的效应。
第四阶段：富有魅力的地区——地区社区与城市文明的再生
最高阶段的愿景，是房地产成为承载"地区文化与记忆"的存在。将老旧的町屋、土仓改造为社区空间，让地方的历史脉络得以延续；人们因此聚集，社区因此重新凝聚，进而成为城市的魅力所在，吸引更多新居民。房地产不再只是建筑物，而是承载"场所故事"的社会装置。
900万套空置房——把"负资产"转化为"社会资本"的投资逻辑
这套四阶段框架发挥最强现实作用的场景，正是日本的空置房问题。根据日本总务省《令和5年住宅・土地统计调查》（2024年9月确报），全国空置房总数达900万套，空置率为13.8%，较五年前的846万套增加了54万套。其中最严重的是"除出租用、出售用及二次住宅以外的空置房"，达385万套——这是完全无人使用的"沉睡不动产"。
"负动产"一词的出现并非偶然。固定资产税的征收、老化带来的维护成本、继承登记手续的复杂——背负着这"三重苦"的空置房，长期以来被业主视为"负资产"而放任不管。但这里出现了思路的转折：把"负资产"转化为"社会资本"。
国土交通省于2024年6月制定了《房地产行业推进空置房对策计划》。该计划不再把空置房单纯定义为"问题物业"，而是重新定义为地区再生的资源：促进移居定居、转化为观光资源、改造为农泊设施、翻修为福利设施……这些"再生型投资"，与解决社会课题型的房地产利用完全接轨，可以顺畅地融入影响力投资的语境。
AKIYA现象——海外资金涌入日本空置房的真实动因
耐人寻味的是，这些"负资产"正吸引着海外目光。"AKIYA"（日语"空き家"的罗马字）一词，如今已在英语圈、中文圈的互联网上流通为独立概念。"Akiya Japan""Akiya Heaven"之类面向外国人的空置房中介平台数量激增，日本地方空置房正以几十万到几百万日元（约合人民币1万余元到十几万元）的价格，卖给海外个人投资者。
这一现象背后有多重因素叠加。首先是日元贬值带来的结构性顺风——以日元计价看似便宜的地方房产，换算成外币后在海外投资者眼中就成了"划算的真实资产"。其次是全球范围内对日本地方文化的关注：古民居、茅草屋顶、里山景观，正逐渐成为海外高净值人群眼中"稀缺的体验型资产"。此外，日本政府的补助金制度也起到推波助澜的作用——许多地方自治体的空置房银行与改造补贴，对外国购房者同样适用，实质上降低了投资成本。
不过，这股潮流也伴随着新的监管动向：农地取得限制的强化（2025年4月施行），以及外国人不动产登记时国籍披露的义务化（2026年4月施行）。这些都是为提高透明度、应对安全保障层面担忧而做出的制度调整。正如我们在如何开始与外国人的不动产交易？房地产公司迈出的第一步一文中提到的，涉及外国人的交易实务，眼下正处于制度层面的过渡期。
值得一提的是，日本的这类购房门槛，与大陆读者更熟悉的"资本管制"逻辑并不相同：日本对外国人取得不动产本身几乎没有金额限制，真正的约束在于购房后每年5万美元的个人外汇结售汇额度——这是大陆投资者配置境外不动产时最先撞上的现实约束，而非日方设置的法律障碍。也就是说，制约更多来自"钱出得去多少"，而非"日本让不让买"。因此，与其一次性大额换汇购置整栋古民居，更现实的路径往往是分批换汇、境外持有主体，或与当地运营方合作认购份额，逐步完成配置。
由此，一个对日本资产家而言同样重要的问题浮现出来：你手中那些被视为"负资产"的地方房产，在全球视野下究竟意味着什么？海外资金愿意涌入的理由，或许正揭示出日本人自己尚未察觉的"价值不对称"。
超越ESG——如何设计解决社会课题型房地产投资的回报结构？
那么，从财务角度看，注重社会影响力的房地产投资该如何评价？这正是ESG投资与影响力投资之间根本性差异所在。
财务回报与社会回报的双轴评价
ESG投资的理论基础是：对环境、社会、治理的关注，会为长期财务表现做出贡献——也就是说，评价的核心是"减少负面影响"。而影响力投资的目标则是"积极创造社会价值"，并对其成果进行测量与管理。在房地产领域，通过空置房再生所创造的就业数量、迁入家庭数、地区消费增长额等"社会回报"，需要与财务回报并列评价，形成双轴评价体系。
影响力投资的"加权"思维：重新定义风险与回报
影响力投资中重要的是"计入社会回报后的风险调整回报"这一思路。与地区社区建立关系可以降低空置风险，补贴与税收优惠能够稳定现金流，地方人才承担物业的日常管理——这种"扎根地区的复利效应"，长期来看有可能超越单纯的财务收益率所能创造的价值。
日本市场的投资机遇：影响力投资余额与GPIF入场的意义
根据日本内阁府《关于影响力管理的国内外动向调查报告书》（2025年3月31日），日本国内影响力投资余额已快速扩张至约11.5万亿日元（约合人民币5476亿元，同比增长197%）。而全球最大养老基金GPIF（日本政府养老投资基金）自2025年度起正式进入影响力投资领域，这一事实说明这种投资方式正在走向主流。对个人资产家而言，这已不再是"少数先锋投资者尝鲜的小众话题"，而应被视为"未来十年主流投资哲学"的转折点。正如超高净值人群不动产业务最前线｜必备服务与成功的关键一文所论述的，超高净值人群的房地产战略，如今正从单纯的资产保全，转向"与社会连接"。
与大陆情况对照会更清楚：大陆并非没有"社会效益地产"理念，保障性住房、共有产权房等政策性住房体系同样承载类似目标，但主要依靠政府与国企自上而下推动。日本的路径则是养老基金与私人资本自下而上地把"社会价值"纳入市场化投资决策——这为习惯政策主导模式的大陆投资者，提供了一种由民间资本驱动、以市场化回报衡量社会价值的参照系，其定价逻辑与退出路径也与国内经验不尽相同，需要单独评估。
我的看法
坦白说，在我刚入行的时候，我曾以为房地产的评价标准除了收益率和地段之外别无其他。看表面收益率，读供需关系，想退出方式——我一直相信这就是投资人该做的事。然而随着自己参与经营，不断面对客户的资产以及资产背后的人生，这个问题渐渐发生了变化。
"这处房产，是否让某个人的生活变得更加丰盈？"
INA&Associates所珍视的核心价值观——"所有相关人的幸福"——其实与这一追问紧密相连。房地产经营不应只让业主一方获利，居住在其中的人、周边生活的人乃至未来的地区社会，所有"相关的人"都因这处房产的存在而多少变得更好一些——我相信，追求这样的经营形态，从长远看恰恰是最稳固的资产存在方式。
对我而言，"社会影响力地产"这一框架，正是"把这种经营理念语言化"的成果。国土交通省整理出的四阶段价值坐标，某种意义上，把我们凭直觉一直珍视的东西，翻译成了投资评价的语言。
请允许我留下一个问题：你手上现在持有的房产，是否正在向社会"回馈"着什么？创造收益与回馈社会，并不必然矛盾。恰恰相反，我认为下一个时代"值得信任的投资人"的形象，正存在于二者兼顾之中。这个问题没有标准答案，重要的是持续地追问下去——这是我的想法。
总结
- 日本不动产ESG投资规模（2021年约12万亿日元/约合人民币5714亿元）长期偏重"E（环境）""G（治理）"，"S（社会）"始终是一片空白
- 国土交通省《社会影响力地产》实践指南（2023年3月）将52项社会课题整理为四阶段框架，为房地产的社会价值评价提供了新的坐标轴
- 根据总务省《令和5年住宅・土地统计调查》（2024年9月确报），全国空置房达900万套，空置率13.8%；其中"除出租、出售及二次住宅外的空置房"385万套，是解决社会课题型投资的主要目标
- "AKIYA"在海外流通为独立概念的AKIYA现象，揭示出日本资产家自身尚未察觉的"价值不对称"
- 影响力投资是从"ESG式的规避风险"迈向"积极创造社会价值"的投资方式：据日本内阁府调查（2025年3月），国内余额约11.5万亿日元（约合人民币5476亿元，同比增长197%），GPIF也已正式入场
- 收益与社会回报的双轴评价，将成为未来十年房地产投资评价的主流
- 下一篇，我们将追问：当AI的估值能力超越人类之时，唯有人类才能创造的价值究竟是什么。
常见问题（FAQ）
Q1. "社会影响力地产"与ESG不动产投资有什么区别？
A. ESG不动产投资以"减少对环境、社会、治理的负面影响"为评价轴，绿色建筑认证与透明的治理体系是其评价重点。而社会影响力地产的目标是"积极创造社会价值"，并要求对成果进行测量与管理。国土交通省指南中的四阶段框架（安全与尊严／身心健康／富足经济／富有魅力的地区），正是将这种社会价值具体化的评价坐标。可以说，ESG投资是"有所顾虑的投资"，而影响力投资则是"主动引发改变的投资"。
Q2. 在900万套空置房中，真正具备投资现实性的有多少？
A. 根据总务省《令和5年住宅・土地统计调查》（2024年9月确报），900万套空置房中，"出租用"318万套、"出售用"29万套、"二次住宅（别墅等）"38万套，合计385万套本身带有某种利用意图。而最受关注的问题类别——"其他空置房"（既非出租出售用途也非别墅、处于放任状态的物业）——同样达到385万套。在后者当中，考虑到建筑状况、地段以及权利关系的复杂程度，能够立即投入使用的仅是其中一部分；但只要善用国土交通省的空置房对策计划以及地方自治体的补贴，可纳入投资视野的物业数量正在切实增加。
Q3. 购买AKIYA的外国人，主要出于什么目的？
A. 大致可分为三种模式。第一种是作为"第二居所／别墅"购入，主要是被日本自然与文化吸引的欧美及东南亚高净值人群；第二种是"民宿、农泊等观光利用"，把地方古民居改造为面向访日游客的住宿设施；第三种是"投资转售"，看中日元贬值周期下的低价优势以博取资本利得。需要留意的是，自2026年4月起，外国人办理不动产登记时须披露国籍，交易透明度将进一步提高。对中国大陆投资者而言，还有一部分人是出于资产的地域分散配置考虑——但如前文所述，个人层面的外汇结售汇额度是实际操作中需要提前规划的关键变量，而非日方的购房资格限制。
Q4. 想要着手社会影响力地产投资，应该从何入手？
A. 建议先通读国土交通省《社会影响力地产》实践指南（2023年3月）。其中整理了52项社会课题与四阶段框架，可以帮助你判断自己名下的房产处于哪一阶段。其次，把目前持有或计划取得的物业，按"财务回报"与"社会回报"两个维度重新评估一遍。尤其是那些沉睡在地方、利用率偏低的空置房，恰恰是社会影响力投资最具潜力的起点。同时建议与专业人士合作，结合地方行政机关、自治体的补贴信息，逐步描绘出具体可行的投资方案。
延伸阅读
引用与参考资料
