Immobilier à impact social : 9 millions de logements vacants

À propos de la série « Le plan de confiance — ce que l'immobilier nous apprend sur l'essence de la richesse »
Cette série en six volets explore, à travers l'immobilier — la plus ancienne des classes d'actifs —, le passage d'une époque où l'on « fait fructifier » son patrimoine à une époque où la question devient : « que voulons-nous en laisser ? » Confiance, transmission, société, technologie, valeur humaine : autant d'angles que nous croisons tout au long de ce parcours.

L'idée de « rendre » une part de son patrimoine à la société s'infiltre discrètement dans la philosophie d'investissement des grandes fortunes. Dans le précédent volet, Ce que la transmission immobilière nous oblige à décider : comment répartir un actif qui ne se divise pas, nous avions interrogé la question du « à qui transmettre ». Ce quatrième volet va plus loin : « une fois transmis, que fait cet actif dans le monde ? » Le Japon compte neuf millions de logements vacants — une réalité qui lui est propre —, au moment même où déferle la vague mondiale de l'investissement à impact. L'immobilier peut-il devenir un dispositif de résolution des problèmes de société ? C'est cette possibilité, et ses limites, que je voudrais interroger avec vous.

L'époque où l'on ne jugeait l'immobilier qu'au rendement est-elle révolue ?

Pendant longtemps, le seul étalon d'évaluation d'un investissement immobilier a été sa rentabilité. Rendement apparent, rendement net, taux de rentabilité interne (TRI) : réduit à des chiffres, l'immobilier n'avait de raison d'être que comme « machine à multiplier le capital ». Mais depuis le début des années 2020, cette grille de lecture s'est visiblement fissurée, et de nouveaux critères s'y sont ajoutés sans crier gare.

Le concept d'investissement ESG n'a réellement pénétré le secteur immobilier que dans la seconde moitié des années 2010. Selon un groupe de travail du ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT — Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism), l'encours de l'investissement immobilier ESG au Japon atteignait environ 12 000 milliards de yens en 2021, soit environ 73,6 milliards d'EUR (taux indicatif : 1 EUR ≈ 163 JPY). L'environnement (E) a gagné en visibilité grâce aux certifications de bâtiments verts, et la gouvernance (G) a progressé avec les réformes de gouvernance d'entreprise. Mais le « S », le social, est resté un angle mort — un constat qui, pour un lecteur français habitué au poids du logement social, peut surprendre.

C'est précisément pour cela que la publication, en mars 2023, du guide pratique du MLIT sur l'« immobilier à impact social » (社会的インパクト不動産, shakaiteki inpakuto fudōsan) a offert au secteur un nouveau système de coordonnées. Il ne s'agissait pas d'un simple ajustement réglementaire, mais d'un déplacement du centre de gravité de l'évaluation d'investissement vers une question inédite : « qu'est-ce que ce bien immobilier produit réellement pour la société ? »

Quel est le cadre en quatre paliers de l'« immobilier à impact social » défini par le MLIT ?

Le cadre que propose le MLIT pour l'« immobilier à impact social » organise 52 enjeux sociétaux en quatre paliers. Ce que chacun de ces paliers désigne n'est pas, à mon sens, une simple taxonomie administrative : c'est une cartographie du potentiel de l'immobilier en tant qu'infrastructure sociale à part entière.

Premier palier : sécurité et dignité — l'immobilier comme socle de la vie quotidienne

La strate la plus fondamentale touche à la mission la plus primitive de l'immobilier : « offrir un lieu où l'on peut vivre en sécurité ». Logement pour les personnes âgées isolées, accompagnement des personnes en difficulté de logement, accès facilité au logement pour les étrangers ou les personnes en situation de handicap — la question est de savoir comment l'immobilier peut soutenir un socle où chacun vit dans la dignité. Ce n'est pas de la philanthropie : c'est un investissement dans le maintien des fondations d'une société durable.

Deuxième palier : santé physique et mentale — quand le logement conditionne la qualité de vie

La qualité d'un logement conditionne directement la santé de ses occupants. Un logement bien isolé et économe en énergie réduit les charges de ses habitants, prévient les chocs thermiques (hypertension liée au froid, accidents vasculaires en hiver) et soutient l'équilibre psychologique. La connexion avec les structures médicales et médico-sociales locales, l'offre de maisons de retraite partagées ou d'établissements d'aide à la parentalité : cette catégorie d'« immobilier au service de la santé » est le cœur de ce deuxième palier.

Troisième palier : prospérité économique — connexion à l'emploi, à l'industrie et à l'économie locale

Rénover une maison vacante en bureau satellite pour favoriser l'installation en zone rurale, transformer une école fermée en cuisine partagée pour dynamiser la filière alimentaire locale : ces initiatives montrent que l'immobilier peut devenir un détonateur pour l'économie d'un territoire. Comme je l'évoquais déjà dans La valeur sociale de la gestion immobilière : le rôle de la gestion dans une exploitation patrimoniale durable, l'acte même de gérer un bien produit, à l'échelle d'un territoire, un effet composé qui se cumule dans le temps.

Quatrième palier : territoires attractifs — régénération des communautés locales et de la civilisation urbaine

Le palier le plus élevé porte une vision où l'immobilier devient le dépositaire de « la culture et de la mémoire d'un lieu ». Réhabiliter une vieille maison de marchands (machiya) ou un entrepôt traditionnel (kura) en espace communautaire fait vivre le contexte historique du quartier. Un lieu de rassemblement naît, une communauté se reforme, et cela devient à son tour un attrait pour la ville, qui attire de nouveaux habitants. L'immobilier n'est plus un simple bâtiment : il devient le dispositif social qui porte « l'histoire d'un lieu ».

Neuf millions de logements vacants : la logique d'investissement qui transforme un « actif négatif » en « capital social »

C'est sur le terrain des logements vacants que ce cadre trouve son application la plus concrète. Selon l'« Enquête sur le logement et le foncier de l'ère Reiwa 5 » (令和5年住宅・土地統計調査) du ministère japonais des Affaires intérieures et des Communications (MIC — Ministry of Internal Affairs and Communications, chiffres de septembre 2024), le Japon compte 9 millions de logements vacants, soit un taux de vacance de 13,8 % — une hausse de 540 000 unités en cinq ans. Le point le plus préoccupant : 3,85 millions de logements « hors location, hors vente et hors résidence secondaire », un parc totalement dormant.

Le terme « fudōsan » (負動産, littéralement « bien négatif », un jeu de mots avec 不動産 « bien immobilier ») est né d'une nécessité. Taxe foncière, coûts d'entretien liés à la vétusté, complexité des démarches de succession et d'enregistrement : soumis à ce triple fardeau, ces logements vacants sont restés, pendant des années, un « actif négatif » que leurs propriétaires laissaient à l'abandon. Mais un renversement de perspective est possible ici : transformer ce « bien négatif » en « capital social ».

En juin 2024, le MLIT a formulé son « Programme de promotion de la lutte contre les logements vacants par le secteur immobilier ». Ce programme redéfinit les logements vacants non plus comme de simples « biens à problème », mais comme une ressource pour la régénération territoriale : encouragement à la migration et à l'installation durable, valorisation touristique, conversion en gîtes agricoles (nōhaku) ou en établissements à vocation sociale. Ces « investissements de régénération » se rattachent pleinement à la logique de l'investissement à impact orienté vers la résolution de problèmes de société.

Le mouvement AKIYA : que signifient réellement les capitaux étrangers qui affluent vers les logements vacants japonais ?

Fait intéressant, ce « bien négatif » attire aujourd'hui les regards internationaux. Le mot « akiya » (空き家, logement vacant) circule désormais comme un concept à part entière sur l'internet anglophone et sinophone. Des plateformes de courtage dédiées aux étrangers, comme « Akiya Japan » ou « Akiya Heaven », se multiplient, et des logements vacants en zone rurale se vendent à des investisseurs particuliers étrangers pour des sommes allant de quelques centaines de milliers à quelques millions de yens, soit approximativement 2 000 à 20 000 EUR au taux indicatif retenu ici.

Plusieurs facteurs se superposent. D'abord, le vent structurel de la faiblesse du yen : un bien rural bon marché en yens apparaît, converti en devises étrangères, comme un « bien réel à prix cassé ». Ensuite, l'intérêt mondial pour la culture rurale japonaise : maisons traditionnelles (kominka), toits de chaume et paysages de satoyama deviennent un « actif d'expérience rare » pour certaines grandes fortunes étrangères. Enfin, les subventions publiques : les banques de logements vacants (akiya bank) et leurs aides à la rénovation s'appliquent souvent aussi aux acquéreurs étrangers, réduisant le coût réel de l'investissement.

Ce courant s'accompagne toutefois d'un tour de vis réglementaire : renforcement de l'encadrement des acquisitions de terres agricoles (avril 2025), et obligation de déclaration de nationalité lors de l'enregistrement immobilier pour les acquéreurs étrangers (avril 2026), deux changements destinés à renforcer la transparence et à répondre à des préoccupations de sécurité nationale. Comme je l'évoquais dans Comment démarrer une transaction immobilière avec des acheteurs étrangers : le premier pas d'une agence immobilière, les pratiques liées aux transactions avec des acheteurs étrangers traversent une période de transition réglementaire.

Une question essentielle se pose alors pour l'investisseur japonais : ce bien rural que vous considérez comme un « fudōsan », un actif négatif, que représente-t-il vu de l'étranger ? L'afflux de capitaux étrangers révèle peut-être une « asymétrie de valeur » que les Japonais eux-mêmes ne perçoivent pas.

Pour un investisseur francophone, ce mouvement mérite d'être resitué. En France, en Belgique ou en Suisse, l'acquisition d'un bien rural par un non-résident ne soulève en général ni restriction de principe ni obligation de déclaration de nationalité comparable à celle qui entrera en vigueur au Japon en 2026 — le régime français, hors zones protégées et hors préemption SAFER sur le foncier agricole, reste plus ouvert. Cette différence explique en partie pourquoi le marché japonais, longtemps perçu comme fermé, attire des acheteurs habitués à des marchés occidentaux plus balisés : ils y voient une fenêtre qui pourrait se refermer partiellement avec la réforme de 2026.

Au-delà de l'ESG : comment concevoir la structure de rendement d'un investissement immobilier orienté résolution de problèmes de société ?

Comment, alors, évaluer financièrement un investissement immobilier conscient de son impact social ? C'est ici que se joue la différence fondamentale entre investissement ESG et investissement à impact.

Une double évaluation : rendement financier et rendement social

L'investissement ESG repose sur l'idée que la prise en compte de l'environnement, du social et de la gouvernance contribue, à long terme, à la performance financière : l'axe d'évaluation est de « réduire les effets négatifs ». L'investissement à impact, lui, vise à « créer activement de la valeur sociale », et en mesure les résultats. Dans l'immobilier, cela signifie évaluer côte à côte le « rendement social » — emplois créés, ménages nouvellement installés, hausse de la consommation locale — et le rendement financier classique.

La pensée « pondérée » de l'investissement à impact : redéfinir risque et rendement

Ce qui compte dans l'investissement à impact, c'est l'idée d'un « rendement ajusté au risque, pondéré par le rendement social ». La construction d'un lien avec la communauté locale fait baisser le risque de vacance ; les subventions et incitations fiscales stabilisent les flux de trésorerie ; les ressources humaines locales prennent en charge la gestion du bien. Cet « intérêt composé de l'ancrage local » peut, à long terme, engendrer une valeur qui dépasse le rendement financier pur.

L'opportunité du marché japonais : l'encours de l'investissement à impact et ce que signifie l'entrée du GPIF

Selon le rapport du Cabinet Office (内閣府) japonais sur les tendances en gestion d'impact (31 mars 2025), l'encours domestique de l'investissement à impact au Japon s'élève à environ 11 500 milliards de yens (soit environ 70,6 milliards d'EUR), en hausse de 197 % sur un an. Par ailleurs, l'entrée en jeu du GPIF (Government Pension Investment Fund), le plus grand fonds de pension public au monde, dès l'exercice 2025, montre que cette approche devient courante. Pour un particulier fortuné, ce n'est plus « un thème de niche », mais, comme je l'écrivais dans L'avant-garde du business immobilier pour ultra-fortunés : les services attendus et les clés du succès, « la philosophie dominante de la prochaine décennie ». La stratégie des grandes fortunes déplace son centre de gravité, de la préservation d'actifs vers la « connexion avec la société ».

Ce mouvement trouve un écho, à un rythme différent, du côté français et européen : le label ISR, le SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) intégrant des critères ESG renforcés, et l'action de la Caisse des Dépôts en logement social et rénovation énergétique participent d'une même dynamique — faire de l'impact social un critère d'allocation, non plus un simple filtre d'exclusion. La différence tient à la vitesse : l'encours japonais a presque triplé en un an, quand la progression européenne, installée depuis les années 2010, reste plus régulière. Pour un investisseur français ou belge habitué à la taxonomie européenne, l'entrée du GPIF signale que le Japon rattrape — voire dépasse en intensité — le mouvement occidental.

Mon point de vue

Pour être honnête, lorsque j'ai commencé dans ce métier, je pensais que les seuls critères d'évaluation d'un bien immobilier étaient le rendement et l'emplacement. Regarder le rendement apparent, lire l'offre et la demande, anticiper la sortie : je croyais sincèrement que c'était là tout le métier d'investisseur. Mais à mesure que j'ai pris des responsabilités de direction, et que j'ai continué à me tenir face au patrimoine de nos clients — et à la vie qui se trouve au-delà de ce patrimoine —, cette question a lentement changé de forme.

« Ce bien immobilier enrichit-il la vie de quelqu'un ? »

La valeur fondamentale à laquelle INA&Associates tient le plus, « le bonheur de toutes les personnes concernées », est en réalité profondément liée à cette question. Non pas une gestion où seul le propriétaire profite, mais une gestion qui inclut les personnes qui y vivent, celles qui vivent alentour, et la communauté locale de demain — de sorte que chacun voie sa situation s'améliorer, même modestement, grâce à l'existence de ce bien. C'est cette forme de gestion qui constitue, à long terme, la structure d'actif la plus robuste.

Le cadre de l'immobilier à impact social a été, pour moi, la mise en mots de cette forme de gestion. Les quatre paliers de valeur définis par le MLIT traduisent, dans le langage de l'évaluation d'investissement, ce à quoi nous tenions déjà de manière presque instinctive.

Permettez-moi de vous laisser sur une question. Le bien immobilier que vous détenez aujourd'hui « rend »-il quelque chose à la société ? Générer un revenu et rendre à la société ne sont pas nécessairement contradictoires. Je pense même que c'est précisément dans leur conciliation que se dessine la figure de « l'investisseur digne de confiance » de la prochaine époque. Il n'y a pas de réponse toute faite à cette question — ce qui compte, je crois, c'est de continuer à se la poser.

En résumé

• L'investissement immobilier ESG au Japon (environ 12 000 milliards de yens, soit environ 73,6 milliards d'EUR, en 2021) reste concentré sur le « E » et le « G » ; le « S » (social) demeure un angle mort.
• Le guide pratique du MLIT sur l'« immobilier à impact social » (mars 2023) organise 52 enjeux sociétaux en un cadre à quatre paliers et propose un nouveau système de coordonnées pour évaluer la valeur sociale de l'immobilier.
• Selon l'Enquête sur le logement et le foncier de l'ère Reiwa 5 du MIC (chiffres confirmés de septembre 2024), le Japon compte 9 millions de logements vacants, soit un taux de vacance de 13,8 %. Les 3,85 millions de logements « hors location, hors vente et hors résidence secondaire » constituent la cible principale de l'investissement à impact.
• Le mouvement AKIYA, où le mot « akiya » circule désormais comme concept autonome à l'étranger, révèle une « asymétrie de valeur » que les grandes fortunes japonaises n'ont pas encore pleinement perçue.
• L'investissement à impact va au-delà de la « prise en compte ESG » pour viser la « création active de valeur sociale ». Selon l'enquête du Cabinet Office (mars 2025), l'encours domestique atteint environ 11 500 milliards de yens (environ 70,6 milliards d'EUR), en hausse de 197 % sur un an ; le GPIF a lui aussi entamé son entrée à part entière.
• La double évaluation, rendement financier et rendement social, deviendra le courant dominant de l'évaluation immobilière dans la décennie à venir.
• Le prochain volet interrogera ce qu'il reste de valeur proprement humaine à une époque où l'intelligence artificielle dépasse l'humain dans l'évaluation immobilière.

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Quelle est la différence entre l'« immobilier à impact social » et l'investissement immobilier ESG ?

R. L'investissement ESG prend pour axe la « réduction des effets négatifs » sur l'environnement, le social et la gouvernance ; certifications vertes et gouvernance transparente y sont valorisées. L'immobilier à impact social, lui, vise à « créer activement de la valeur sociale » et exige que ses résultats soient mesurés. Le cadre en quatre paliers du MLIT (sécurité et dignité / santé physique et mentale / prospérité économique / territoires attractifs) donne corps à cette valeur. Si l'ESG « fait attention », l'impact investing « provoque le changement ».

Q2. Sur les 9 millions de logements vacants, quelle proportion représente une cible d'investissement réaliste ?

R. Selon l'enquête du MIC (chiffres de septembre 2024), sur les 9 millions de logements vacants, 3,18 millions sont « destinés à la location », 290 000 « destinés à la vente » et 380 000 sont des « résidences secondaires » : soit 3,85 millions de logements ayant une intention d'usage identifiable. La catégorie la plus problématique, les « autres logements vacants » (ni location, ni vente, ni résidence secondaire), s'élève elle aussi à 3,85 millions d'unités. Parmi ceux-ci, seule une partie est immédiatement exploitable ; mais en combinant le programme du MLIT et les subventions locales, le nombre de cibles viables augmente régulièrement.

Q3. Dans quel but les étrangers qui investissent dans des « akiya » achètent-ils ces biens ?

R. On observe trois profils. D'abord, l'achat comme « résidence secondaire », souvent le fait de grandes fortunes occidentales ou d'Asie du Sud-Est séduites par la nature et la culture japonaises. Ensuite, la « valorisation touristique » — minpaku (location de type Airbnb) ou gîtes agricoles —, qui consiste à rénover une maison rurale pour l'ouvrir aux visiteurs étrangers. Enfin, l'achat « d'investissement et de revente », qui cherche une plus-value en profitant de la faiblesse du yen. À partir d'avril 2026, la déclaration de nationalité deviendra obligatoire lors de l'enregistrement immobilier des acquéreurs étrangers, ce qui renforcera la transparence des transactions.

Q4. Par où commencer pour se lancer dans l'investissement immobilier à impact social ?

R. Je recommande de commencer par la lecture du guide du MLIT sur l'« immobilier à impact social » (mars 2023) : les 52 enjeux et le cadre en quatre paliers y sont clairement organisés, ce qui permet de situer son patrimoine sur cette grille. Ensuite, réévaluer les biens détenus ou candidats à l'acquisition selon la double grille « rendement financier » et « rendement social ». Les logements vacants ou biens à faible occupation en zone rurale sont les actifs au plus grand potentiel. En s'appuyant sur des experts et les subventions locales, il devient possible de dessiner un schéma concret.

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Sources et références

• Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT — Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism), communiqué de presse « Guide pratique pour la mise en œuvre de l'immobilier à impact social par le secteur immobilier » (24 mars 2023)
• Ministère des Affaires intérieures et des Communications (MIC — Ministry of Internal Affairs and Communications), résultats de l'« Enquête sur le logement et le foncier de l'ère Reiwa 5 » (chiffres confirmés de septembre 2024)
• MLIT, groupe de travail des praticiens pour la mise en œuvre de l'« immobilier à impact social » (exercice Reiwa 7)