Social-Impact-Immobilien: Japans 9 Mio. leerstehende Häuser

Über die Serie „Der Bauplan des Vertrauens – wie Immobilien die Frage nach dem Wesen des Vermögens neu stellen"
Wir bewegen uns von einer Zeit, in der Vermögen zu mehren war, in eine Zeit, in der zählt, was man mit ihm hinterlässt. Diese sechsteilige Serie betrachtet anhand der ältesten Anlageklasse überhaupt – der Immobilie – Vertrauen, Nachfolge, Gesellschaft, Technologie und den Wert des Menschen.

Der Gedanke, Vermögen an die Gesellschaft „zurückzugeben", dringt still in die Anlagephilosophie vermögender Familien vor. Im vorangegangenen Beitrag Die Gestaltung des Willens in der Immobiliennachfolge – wie man ein unteilbares Vermögen weitergibt ging es um die Erbfrage: An wen wird übergeben? Heute geht es um die Frage dahinter: Was tut dieses Vermögen, nachdem es übergeben wurde? Wo Japans Realität von neun Millionen Leerständen auf die internationale Bewegung des Impact Investing trifft, fragt sich, ob eine Immobilie gesellschaftliche Probleme lösen kann.

Ist die Zeit vorbei, in der man über Immobilien nur über die Rendite spricht?

Lange war die Rendite die einzige Bewertungsachse der Immobilienanlage. Bruttorendite, Nettorendite, interner Zinsfuß: Von einer Immobilie, über die man in Zahlen sprach, wurde verlangt, als Maschine zur Vermehrung von Kapital zu funktionieren. Seit Beginn der 2020er Jahre zeigt diese Bewertungsstruktur jedoch deutliche Risse.

Ernsthaft Einzug in den Immobiliensektor hielt die ESG-Investition in der zweiten Hälfte der 2010er Jahre. Nach Unterlagen des Fachausschusses des 国土交通省 (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, MLIT) erreichte ihr Volumen 2021 rund 12 Billionen Yen (etwa 74 Mrd. Euro). Beim Umweltaspekt (E) sorgte die Zertifizierung grüner Gebäude für Sichtbarkeit, die Governance (G) wuchs parallel zur Corporate-Governance-Reform. Ausgerechnet das „S", die soziale Dimension, blieb nahezu unbearbeitet – ein weißer Fleck.

Gerade deshalb hat die im März 2023 vom MLIT veröffentlichte Praxis-Guidance zu „Social Impact Real Estate" der Branche eine neue Koordinatenachse gegeben. Es ging nicht um die Ausgestaltung eines Regelwerks, sondern darum, die Frage, was eine Immobilie für die Gesellschaft hervorbringt, ins Zentrum der Bewertung zu rücken.

Für Leser im deutschsprachigen Raum lohnt hier ein Vergleich, der in der japanischen Debatte kaum vorkommt. Die EU hat mit Taxonomie- und Offenlegungsverordnung den ökologischen Teil weit formalisiert, während der Entwurf einer eigenen Sozialtaxonomie politisch auf Eis liegt. Wer bei uns einen Artikel-9-Fonds strukturiert, kennt das Problem: Für das „S" existiert kein verbindliches Klassifikationsraster. Japan geht einen anderen Weg – statt einer Verordnung mit Rechtsfolgen eine ministerielle Praxisanleitung ohne Sanktionen, die dafür konkret beschreibt, welche Wirkungen eine Immobilie erzeugen kann. Juristisch weicher, inhaltlich besser operationalisierbar.

Der Rahmen des MLIT ordnet 52 gesellschaftliche Problemfelder in vier Stufen. Was jede Stufe bedeutet, verstehe ich nicht als bloße Klassifikation, sondern als Landkarte dessen, was eine Immobilie als gesellschaftliche Infrastruktur sein kann.

Stufe 1 – Sicherheit und Würde: Immobilien, die die Grundlage des Lebens sichern

Die grundlegendste Schicht betrifft die ursprüngliche Aufgabe der Immobilie, einen Ort für ein sicheres Leben bereitzustellen. Wohnraum für vereinsamte ältere Menschen, Wohnhilfen für Menschen in Wohnungsnot, gesicherter Wohnraum für ausländische Staatsangehörige und für Menschen mit Behinderung: Es geht darum, wie Immobilien jene Grundlage tragen, auf der jeder in Würde wohnen kann. Das ist keine Wohltätigkeit, sondern gilt als Investition in das Fundament einer tragfähigen Gesellschaft.

Stufe 2 – Körperliche und seelische Gesundheit: Wie das Wohnen die Lebensqualität prägt

Die Qualität des Wohnens wirkt unmittelbar auf die Gesundheit der Bewohner. Gut gedämmte, energieeffiziente Häuser senken die Lebenshaltungskosten, beugen dem in Japan als „Hitzeschock" bekannten Kreislaufkollaps beim Sprung vom beheizten Zimmer ins kalte Bad vor und stützen die seelische Gesundheit. Hinzu kommen die Verzahnung mit medizinischen und pflegerischen Einrichtungen im Quartier sowie Wohngruppen und Einrichtungen für Familien mit Kindern. Diese „Immobilie, die der Gesundheit dient", bildet den Kern der zweiten Stufe.

Stufe 3 – Eine wohlhabende Wirtschaft: Anschluss an Beschäftigung, Branchen und regionale Wertschöpfung

Ein leerstehendes Haus zum Satellitenbüro sanieren und damit den Zuzug aufs Land fördern; eine geschlossene Schule in eine Gemeinschaftsküche verwandeln und so die regionale Lebensmittelwirtschaft aufbauen. Solche Vorhaben zeigen, dass eine Immobilie zum Zündfunken der regionalen Wirtschaft werden kann. Wie ich in Was ist der gesellschaftliche Wert der Immobilienverwaltung? Rolle und Praxis einer nachhaltigen Vermögensbewirtschaftung dargelegt habe, entfaltet die Verwaltung selbst eine Zinseszinswirkung auf die Region.

Stufe 4 – Attraktive Regionen: Die Erneuerung von Gemeinschaft und städtischer Zivilisation

Die oberste Stufe beschreibt die Vision, dass eine Immobilie zur Trägerin der „Kultur und Erinnerung eines Ortes" wird. Wird ein altes Stadthaus oder ein historischer Speicher zum Gemeinschaftsraum saniert, bleibt der historische Zusammenhang lebendig. Es entsteht ein Platz, an dem Menschen zusammenkommen, und eine Gemeinschaft bildet sich neu. Das wird zur Attraktivität der Stadt und zieht neue Menschen an. Eine Immobilie ist nicht nur ein Gebäude, sondern ein gesellschaftliches Instrument, das die „Geschichte eines Ortes" trägt.

Neun Millionen Leerstände – nach welcher Logik werden „Negativimmobilien" zu Sozialkapital?

Am greifbarsten wirkt dieser Rahmen beim japanischen Leerstandsproblem. Nach der Wohnungs- und Bodenstatistik 2023 des 総務省 (Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation; endgültige Zahlen, September 2024) stehen landesweit neun Millionen Wohneinheiten leer, die Quote liegt bei 13,8 Prozent – 540.000 mehr als die 8,46 Millionen fünf Jahre zuvor. Besonders gravierend: Die Kategorie „Leerstand ohne Vermietungs- oder Verkaufsabsicht und ohne Zweitwohnungsnutzung" umfasst 3,85 Millionen Einheiten, reine „schlafende Immobilien", die niemand nutzt.

Zur Einordnung hilft der Blick auf den eigenen Markt. In Deutschland liegt der marktaktive Leerstand je nach Erhebung bei etwa drei Prozent, in Österreich im niedrigen einstelligen Bereich, die Schweiz weist seit Jahren Leerwohnungsziffern um ein Prozent aus. 13,8 Prozent sind damit kein gradueller Unterschied, sondern eine andere Größenordnung. Hinzu kommt eine erbrechtliche Besonderheit: Was bei uns die Erbengemeinschaft ist, die ein Objekt über Jahre blockieren kann, ist in Japan die bis vor kurzem freiwillige Grundbuchumschreibung im Erbfall – erst seit April 2024 besteht eine Eintragungspflicht. Jahrzehntelang ungeklärte Eigentumsverhältnisse sind ein Hauptgrund, warum sich viele Leerstände nicht verkaufen lassen. Wer aus dem DACH-Raum prüft, sollte die Eigentumskette als eigenen Projektschritt einplanen.

Dass in Japan das Wortspiel „fudōsan" entstand, bei dem das Zeichen für „unbeweglich" durch jenes für „negativ" ersetzt wird und aus der Immobilie eine „Negativimmobilie" wird, war unausweichlich. Grundsteuer, Instandhaltungskosten durch Alterung, komplizierte Erbeintragung: Leerstände mit dieser dreifachen Last blieben über Jahre als negatives Vermögen liegen. Doch genau hier liegt eine Umkehrung des Denkens – die „Negativimmobilie" in Sozialkapital zu verwandeln.

Im Juni 2024 hat das MLIT ein „Programm zur Förderung von Leerstandsmaßnahmen durch die Immobilienwirtschaft" aufgelegt. Es definiert Leerstände nicht als Problemobjekte, sondern als Ressource regionaler Erneuerung: Förderung von Zuzug und Ansiedlung, Erschließung als touristische Ressource, Umwandlung in Unterkünfte für den Agrartourismus, Umbau zu Einrichtungen der sozialen Fürsorge. Solche „Erneuerungsinvestitionen" schließen vollständig an den Kontext des Impact Investing an.

Die Akiya-Bewegung – was ausländisches Kapital in japanischen Leerständen sucht

Interessanterweise richten sich ausländische Blicke gerade auf diese „Negativimmobilien". „Akiya" zirkuliert im englisch- und chinesischsprachigen Internet inzwischen als eigenständiger Begriff. Vermittlungsplattformen für ausländische Käufer wie „Akiya Japan" oder „Akiya Heaven" sind sprunghaft gewachsen, und ländliche Leerstände gehen für einige hunderttausend bis wenige Millionen Yen – umgerechnet einige Tausend bis mehrere Zehntausend Euro – an ausländische Privatanleger.

Dahinter überlagern sich mehrere Faktoren. Zunächst der schwache Yen als struktureller Rückenwind: Objekte, die in Yen günstig aussehen, erscheinen in Fremdwährung als „preiswerte, echte Immobilie". Hinzu kommt das weltweite Interesse an japanischer Regionalkultur; alte Holzhäuser, Reetdächer und Kulturlandschaft gewinnen für vermögende Ausländer als „seltenes Erlebnisvermögen" an Wert. Und schließlich die Förderung: Leerstandsbörsen und Sanierungszuschüsse gelten vielfach auch für ausländische Erwerber.

Allerdings begleiten neue Regelungen diese Strömung: die Verschärfung der Erwerbsbeschränkungen für landwirtschaftliche Flächen (in Kraft seit April 2025) und die Pflicht zur Offenlegung der Staatsangehörigkeit bei der Grundbucheintragung ausländischer Erwerber (ab April 2026). Beides soll Transparenz schaffen und sicherheitspolitischen Bedenken begegnen. Wie ich in Wie beginnt man Immobiliengeschäfte mit ausländischen Kunden? Der erste Schritt eines Immobilienunternehmens angesprochen habe, steckt diese Praxis gerade in einer institutionellen Übergangsphase.

Wer aus dem deutschsprachigen Raum ein saniertes Akiya vermieten möchte, trifft zudem auf eine Vertragsmechanik, die es bei uns nicht gibt. Die Kaution ist nach § 551 BGB auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt, treuhänderisch und verzinslich anzulegen und steht dem Mieter am Ende samt Zinsen zu; Kautionssparbuch und Mietzinsdepot erfüllen in Österreich und der Schweiz dieselbe Funktion. In Japan gibt es stattdessen zwei getrennte Zahlungen: das „Shikikin", funktional die Kaution, aber ohne Obergrenze und ohne Verzinsungspflicht, und das „Reikin", ein Dankgeld an den Eigentümer, das nicht zurückerstattet wird. Für die Renditerechnung folgt daraus zweierlei: Der Zufluss beim Einzug ist höher, als ein europäisches Modell unterstellt, und er ist fragil, weil das Reikin in den Großstädten seit Jahren zurückgeht. Wer mit europäischer Kautionslogik rechnet, unterschätzt den Anfangszufluss und überschätzt seine Dauerhaftigkeit.

Damit stellt sich für japanische Vermögensinhaber eine wichtige Frage: Wie erscheint die ländliche Immobilie, die Sie als „Negativimmobilie" halten, aus globaler Perspektive? Dass sich ausländisches Kapital hier sammelt, deutet auf eine „Asymmetrie des Wertes" hin, die Japaner selbst nicht bemerkt haben.

Jenseits von ESG – wie entwirft man die Renditestruktur sozial wirksamer Immobilieninvestitionen?

Wie also lässt sich eine Immobilieninvestition, die gesellschaftliche Wirkung mitdenkt, finanziell bewerten? Hier liegt der grundlegende Unterschied zwischen ESG-Investition und Impact Investing.

Die zweiachsige Bewertung aus finanzieller und gesellschaftlicher Rendite

Die ESG-Investition beruht auf der Theorie, dass Rücksicht auf Umwelt, Gesellschaft und Governance langfristig zur finanziellen Wertentwicklung beiträgt; ihre Achse ist die Verringerung negativer Wirkungen. Impact Investing zielt darauf, gesellschaftlichen Wert aktiv zu schaffen, und misst und steuert das Ergebnis. Auf Immobilien übertragen heißt das: eine zweiachsige Bewertung, bei der „gesellschaftliche Renditen" – geschaffene Arbeitsplätze, zugezogene Haushalte, Zuwachs des regionalen Konsums – neben der finanziellen Rendite stehen.

Das „Gewichtungsdenken" des Impact Investing: Risiko und Rendite neu definiert

Entscheidend ist der Gedanke einer „risikoadjustierten Rendite, die die gesellschaftliche Rendite einbezieht". Beziehungen zur örtlichen Gemeinschaft senken das Leerstandsrisiko, Zuschüsse und Steuervergünstigungen stabilisieren den Zahlungsstrom, und Menschen vor Ort übernehmen die Verwaltung. Dieser „Zinseszins der örtlichen Verwurzelung" kann langfristig einen Wert erzeugen, der die rein finanzielle Rendite übersteigt.

Die Chance des japanischen Marktes: Impact-Volumen und der Einstieg des GPIF

Nach dem Bericht des 内閣府 (Kabinettsbüro) zum Impact Management vom 31. März 2025 ist das inländische Impact-Volumen mit rund 11,5 Billionen Yen (etwa 71 Mrd. Euro) um 197 Prozent gewachsen. Dass der GPIF, der größte Pensionsfonds der Welt, ab dem Geschäftsjahr 2025 einsteigt, zeigt: Diese Methode wird Mainstream. Für private Vermögensinhaber ist das kein Nischenthema, sondern die maßgebliche Anlagephilosophie der kommenden zehn Jahre. Wie ich in Das Immobiliengeschäft für Ultra High Net Worth Individuals – gefragte Leistungen und die Schlüssel zum Erfolg ausgeführt habe, verschiebt sich der Schwerpunkt sehr vermögender Familien von der Vermögenssicherung zur „Verbindung mit der Gesellschaft".

Meine Sicht

Ehrlich gesagt dachte ich in meiner Anfangszeit, es gebe für Immobilien keine anderen Maßstäbe als Rendite und Lage. Auf die Bruttorendite schauen, Angebot und Nachfrage lesen, den Ausstieg planen – das hielt ich für die Arbeit eines Investors. Seit ich unternehmerische Verantwortung trage und mich mit dem Vermögen unserer Kunden und dem Leben dahinter befasse, hat sich diese Frage verändert.

„Macht diese Immobilie das Leben irgendeines Menschen reicher?"

Der Kernwert, den INA&Associates hochhält – „das Glück aller Beteiligten" –, hängt eng mit dieser Frage zusammen. Nicht eine Bewirtschaftung, bei der allein der Eigentümer profitiert, sondern eine, bei der Bewohner, Nachbarschaft und die künftige regionale Gemeinschaft durch die Existenz dieser Immobilie ein Stück besser leben. Das halte ich langfristig für die robusteste Verfassung, die ein Vermögen annehmen kann.

Der Rahmen der Social-Impact-Immobilie war für mich die Versprachlichung genau dieser Art zu wirtschaften. Die vier Wertstufen des Ministeriums übersetzen das, was uns intuitiv wichtig war, in die Sprache der Investitionsbewertung.

Erlauben Sie mir, eine Frage stehen zu lassen: Gibt die Immobilie, die Sie heute besitzen, der Gesellschaft etwas „zurück"? Ertrag zu erwirtschaften und der Gesellschaft etwas zurückzugeben, widerspricht sich nicht zwangsläufig. Gerade in der Vereinbarkeit beider Ziele zeigt sich die Gestalt des „vertrauenswürdigen Investors" der kommenden Zeit. Eine richtige Antwort gibt es nicht; wichtig ist, die Frage immer wieder zu stellen.

Zusammenfassung

Die ESG-Immobilieninvestition (rund 12 Billionen Yen bzw. etwa 74 Mrd. Euro, 2021) war stark auf „E" und „G" ausgerichtet, während das „S" als weißer Fleck zurückblieb.
Die Praxis-Guidance des MLIT zu „Social Impact Real Estate" (März 2023) ordnet 52 gesellschaftliche Problemfelder in einem vierstufigen Rahmen und liefert eine neue Achse für die Bewertung des gesellschaftlichen Werts von Immobilien.
Nach der Wohnungs- und Bodenstatistik 2023 des 総務省 (endgültige Zahlen, September 2024) gibt es neun Millionen Leerstände bei einer Quote von 13,8 Prozent. Die 3,85 Millionen Einheiten ohne Vermietungs-, Verkaufs- oder Zweitwohnungsnutzung können zur wichtigsten Zielgruppe problemlösender Investitionen werden.
Die Akiya-Bewegung, in der „Akiya" im Ausland als eigener Begriff zirkuliert, weist auf eine „Asymmetrie des Wertes" hin, die japanische Vermögensinhaber selbst nicht bemerkt haben.
Impact Investing geht von der ESG-Rücksichtnahme einen Schritt weiter zur aktiven Schaffung gesellschaftlichen Werts. Nach der Untersuchung des 内閣府 (März 2025) liegt das inländische Volumen bei rund 11,5 Billionen Yen (etwa 71 Mrd. Euro), plus 197 Prozent gegenüber dem Vorjahr; auch der GPIF ist eingestiegen.
Die zweiachsige Bewertung aus Ertrag und gesellschaftlicher Rendite wird in den kommenden zehn Jahren zum vorherrschenden Maßstab der Immobilienbewertung.
Im nächsten Teil fragen wir, welchen Wert allein der Mensch hervorbringen kann, wenn die KI die Immobilienbewertung überflügelt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

A. Die ESG-Immobilieninvestition misst die Verringerung negativer Wirkungen auf Umwelt, Gesellschaft und Governance; bewertet werden etwa Zertifizierungen grüner Gebäude. Die Social-Impact-Immobilie zielt darauf, gesellschaftlichen Wert aktiv zu schaffen, und verlangt, dieses Ergebnis zu messen und zu steuern. Der vierstufige Rahmen der MLIT-Guidance – Sicherheit und Würde, körperliche und seelische Gesundheit, wohlhabende Wirtschaft, attraktive Regionen – konkretisiert diesen Wert. Ist die ESG-Investition eine „Investition mit Rücksichtnahme", so ist Impact Investing eine „Investition, die Veränderung bewirkt".

F2. Wie viele der neun Millionen Leerstände kommen realistisch als Investitionsobjekt in Frage?

A. Nach der Wohnungs- und Bodenstatistik 2023 des 総務省 (endgültige Zahlen, September 2024) besteht bei 3,85 Millionen der neun Millionen Leerstände eine Nutzungsabsicht: 3,18 Millionen „zur Vermietung", 290.000 „zum Verkauf", 380.000 als „Zweitwohnung, etwa Ferienhaus". Die am stärksten problematisierte Kategorie „sonstige Leerstände" – sich selbst überlassene Objekte – erreicht 3,85 Millionen Einheiten. Angesichts von Bauzustand, Lage und Rechtsverhältnissen ist davon nur ein Teil sofort nutzbar; kombiniert mit dem Leerstandsprogramm des MLIT und kommunalen Zuschüssen nimmt die Zahl investierbarer Fälle jedoch zuverlässig zu.

F3. Zu welchem Zweck kaufen ausländische Investoren ein Akiya?

A. Grob erkennt man drei Muster. Erstens „Zweitwohnsitz oder Ferienhaus", vor allem durch vermögende Käufer aus Europa, Nordamerika und Südostasien, die Japans Natur und Kultur schätzen. Zweitens die „touristische Nutzung als Ferienwohnung oder Agrartourismusbetrieb", bei der Altbauten zu Unterkünften für Japanreisende umgebaut werden. Drittens „Investition und Weiterverkauf", das den Preisvorteil der Yen-Schwäche nutzt. Zu beachten ist, dass ab April 2026 bei der Grundbucheintragung ausländischer Erwerber die Staatsangehörigkeit offenzulegen ist; die Transparenz nimmt damit zu.

A. Ich empfehle, zunächst die Praxis-Guidance des MLIT zu „Social Impact Real Estate" (März 2023) vollständig zu lesen. Dort sind die 52 Problemfelder und der vierstufige Rahmen geordnet dargestellt, sodass sich einordnen lässt, auf welcher Stufe das eigene Vermögen steht. Der nächste Schritt ist, gehaltene Objekte und Erwerbskandidaten entlang der Achsen „finanzielle Rendite" und „gesellschaftliche Rendite" neu zu bewerten. Gerade in den Regionen schlummernde Leerstände besitzen als Ausgangspunkt das größte Potenzial. Arbeiten Sie mit Fachleuten und prüfen Sie zugleich kommunale Förderprogramme, entsteht daraus ein konkretes Investitionskonzept.

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