A gestão imobiliária é um trabalho importante para manter e operar adequadamente ativos como edifícios e terrenos, protegendo e aumentando seu valor. Os ativos imobiliários no Japão excedem 2.600 trilhões de ienes no total, sendo a base da vida dos cidadãos e do crescimento econômico. Para utilizar efetivamente esses enormes ativos e contribuir com a sociedade e a economia, o papel que a gestão imobiliária desempenha é extremamente grande. Além disso, com o ritmo de oferta de novas habitações desacelerando, as expectativas para a gestão imobiliária como "negócio de estoque imobiliário" que aproveita o valor do estoque existente também estão crescendo. Neste artigo, consideramos, com base no significado social e econômico da gestão imobiliária, a qualidade e o conteúdo dos serviços de gestão a serem fornecidos a pessoas abastadas e proprietários de ativos, a relação com a gestão sustentável de ativos, além da essência da gestão imobiliária do ponto de vista do "talento" e da gestão baseada em filosofia, e o modo de ser de um sistema de gestão que funde tecnologia e a força humana.
Qual é o significado social e econômico da gestão imobiliária?
A gestão imobiliária desempenha um papel indispensável em ambos os aspectos social e econômico. A execução de gestão adequada traz enormes efeitos positivos.
Socialmente, contribui para a formação de boas comunidades ao aumentar a qualidade de vida dos residentes mantendo a segurança e o conforto dos edifícios. Economicamente, protege o patrimônio dos proprietários imobiliários pelo mantimento e aumento do valor dos ativos, criando renda estável de aluguel. Na prática, o setor de gestão imobiliária tem o grande ponto forte de gerar fluxo de caixa estável, apoiando para que os imóveis continuem sendo "ativos" que geram renda continuamente para os proprietários. Se a satisfação dos inquilinos aumentar com a gestão adequada, isso leva à redução da taxa de vacância, resultando no aumento da eficiência da gestão imobiliária. Dessa forma, a gestão imobiliária desempenha uma função importante que contribui não apenas para a preservação do valor de ativos individuais, mas também para a estabilização do mercado habitacional e a revitalização da economia regional.
Além disso, recentemente também se tornou um problema social aumentar o desempenho ambiental do imóvel por meio de longevidade, eficiência energética, etc. Buscar a melhoria da durabilidade e eficiência energética do edifício por meio de gestão adequada não apenas contribui para a manutenção e aumento do valor dos ativos, mas também se conecta à consideração do meio ambiente e da sociedade (ESG). Por exemplo, a implementação de inspeções regulares de equipamentos e planos de reforma permite o uso seguro e sustentável do edifício, desempenhando também o papel de transmitir um estoque imobiliário saudável para as próximas gerações. O significado social da gestão imobiliária é posicionado não apenas como simples gestão de imóvel, mas como infraestrutura que apoia uma vida rica e uma base econômica resiliente.
Qual é a qualidade e o conteúdo da gestão imobiliária exigida por pessoas abastadas e proprietários de ativos?
Os serviços de gestão que os proprietários abastados buscam são aqueles que combinam transparência, rapidez e alta qualidade. Para muitos proprietários de ativos, os imóveis são parte do portfólio de ativos importante, e alta especialização e serviços refinados são exigidos para sua gestão.
De muitos proprietários abastados, ouvem-se reclamações sobre empresas de gestão imobiliária como "taxa de gestão muito alta (geralmente cerca de 3~5% do aluguel mensal)", "tempo longo até o envio da renda (eliminar o atraso no recebimento)", "dificuldade em preencher vacâncias", "alto custo de obras de reforma e restauração ao estado original". Além disso, preocupações com a qualidade da gestão como "estado de limpeza ruim" e "resposta lenta do responsável" também são frequentes. Com base nesses desafios, os pontos dos serviços de gestão imobiliária a serem fornecidos aos proprietários são os seguintes:
- Estrutura de tarifas com alta transparência e imparcialidade: Esclarecer o conteúdo do serviço compatível com a taxa de gestão e definir tarifas com satisfação na relação custo-benefício. Por exemplo, prefere-se um modelo simples e fácil de entender, como a introdução de uma taxa fixa mensal.
- Gestão de receita rápida e confiável: A renda de aluguel é o fluxo de caixa precioso do proprietário. Organiza um mecanismo para a renda chegar rapidamente à mão, como transferência direta do inquilino para a conta do proprietário e encurtamento do ciclo de remessa.
- Manutenção de alta taxa de ocupação: Para maximizar a taxa de utilização do ativo, minimiza o período de vacância com iniciativas ativas de locação (recrutamento de vacâncias) e definição de renda adequada com base nas tendências de mercado. Aumentar a satisfação dos inquilinos para promover residência de longo prazo também é eficaz.
- Manutenção eficiente e de alta qualidade: Para limpeza do edifício, inspeção e reforma de equipamentos, usa prestadores de alta qualidade enquanto busca a otimização dos custos. A transparência de divulgar ao proprietário os custos e o conteúdo das obras de restauração ao estado original e inspeções regulares e executar com sua concordância também é importante.
- Comunicação rápida e cuidadosa: Instala um responsável dedicado e uma janela de atendimento 24 horas, respondendo imediatamente a consultas e problemas do proprietário e do inquilino. Fornece a tranquilidade de poder entender a situação do imóvel mesmo remotamente por meio do compartilhamento online de relatórios e fotos do local.
Com serviços de alta qualidade como os acima, os proprietários abastados podem confiar seus preciosos ativos com tranquilidade, levando à construção de relações de confiança de longo prazo. Na prática, no setor também estão começando iniciativas para resolver os desafios tradicionais, como a introdução de transferência direta de renda para o proprietário, uso de contratos eletrônicos, instalação de central de atendimento 24 horas e compartilhamento digital de relatórios de gestão. Para a gestão imobiliária voltada para pessoas abastadas, o fornecimento de serviços de alto valor agregado tanto em qualidade quanto em quantidade como esses é indispensável, e é uma era em que as empresas de gestão que conseguem fazer isso são escolhidas.
Qual é o papel da gestão imobiliária no apoio à gestão sustentável de ativos?
A gestão imobiliária é um elemento indispensável para gerenciar ativos de forma sustentável. A habilidade ou não na gestão determina a estabilidade do fluxo de caixa de longo prazo.
O investimento imobiliário é testado em seu verdadeiro valor não apenas no momento da compra, mas na fase de operação após a aquisição. Sem gestão adequada, não é possível obter renda estável, nem manter o valor do ativo. A renda de aluguel trazida mensalmente pela gestão imobiliária pode-se dizer ser a linha de vida na gestão de ativos. Se essa renda estável for garantida, o proprietário pode dar passos seguros para outros investimentos e próximas estratégias. Especialmente na gestão de imóveis para aluguel, com a operação que aumenta a satisfação dos inquilinos, pode-se esperar residência de longo prazo e aumento de indicações, levando à redução do risco de vacância. A gestão imobiliária eficiente contribui para maximizar a receita gerada pelo ativo e nivelá-la, construindo um fluxo de caixa sustentável.
Além disso, do ponto de vista da gestão sustentável de ativos, é importante ter a postura de dar mais importância à manutenção e ao aumento do valor de longo prazo do que ao lucro de curto prazo. Por exemplo, adiando reformas de grande escala para buscar a redução temporária de custos eleva o risco de deterioração futura do valor do ativo e gastos inesperados. Em vez disso, ao realizar reformas e renovações de equipamentos planejadas e prolongar a vida do edifício, é possível garantir uma base de receita estável por um longo período. Recentemente, as necessidades e os pedidos sociais por edifícios com alta capacidade ambiental também estão crescendo, e a operação eficiente em energia e consideração ambiental são avaliadas em ambos os aspectos de aumento do valor do ativo e contribuição social. Dessa forma, a gestão imobiliária é "gestão defensiva" que protege e nutre o valor do ativo, ao mesmo tempo que também é uma ponta da "gestão ofensiva" que extrai o potencial do ativo. Para realizar uma gestão sustentável de ativos, pode-se dizer que a gestão imobiliária é uma iniciativa estratégica com perspectiva de longo prazo.
Qual é a essência da gestão imobiliária vista do ponto de vista do talento e da gestão baseada em filosofia?
A essência do negócio de gestão imobiliária está nas "pessoas" e na filosofia corporativa. É um setor de serviços onde a qualidade da gestão é muito influenciada pela capacidade e postura de cada responsável.
Para captar a essência do negócio de gestão imobiliária, é necessário olhar para as "pessoas" que trabalham lá e a filosofia da empresa. As tarefas de gestão são variadas, e há muitas situações que exigem julgamento e capacidade de comunicação exclusivamente humanos, como atendimento de inquilinos, atendimento no local do imóvel, relatórios e propostas ao proprietário. Em outras palavras, a gestão imobiliária é um setor de serviços onde as pessoas criam valor, e sua qualidade é muito influenciada pela capacidade e postura de cada responsável. As excelentes empresas de gestão imobiliária consideram seus funcionários como "talento" em vez de simples força de trabalho. Com base na filosofia de que sem o crescimento de cada funcionário não há crescimento da empresa, cria-se um ambiente onde os funcionários podem fornecer serviços de alta qualidade enquanto sentem seu próprio crescimento. Permitir que os funcionários da linha de frente exerçam criatividade e engenhosidade por meio da delegação de autoridade e expansão da margem de manobra para que possam responder de forma verdadeiramente próxima ao cliente também é um ponto importante da gestão que aproveita o talento.
Além disso, o ponto de que a filosofia e os valores do topo da gestão se conectam diretamente à qualidade do serviço de gestão imobiliária também não pode ser ignorado. Se a empresa perder sua missão original ao perseguir apenas lucros de curto prazo, resultará em perder a confiança dos proprietários e inquilinos. Por outro lado, as empresas que definem claramente uma filosofia corporativa como "prioridade ao cliente", "sinceridade", "fornecimento contínuo de valor" e tomam decisões de gestão de acordo com ela são mais fáceis de construir relações de confiança de longo prazo com os clientes. Mesmo na gestão imobiliária, não apenas cumprir as obrigações contratuais, mas o senso de missão de tratar os ativos do proprietário como os próprios ativos e entregar uma vida tranquila e confortável aos inquilinos é importante. Da perspectiva do gestor, o talento é o maior ativo, e cultivar uma cultura organizacional em que esse talento se identifica com a filosofia corporativa e se move de forma autônoma é a chave do sucesso no negócio de gestão imobiliária.
Por que um sistema de gestão que funde tecnologia e a força humana é necessário?
Ao combinar de forma ideal as forças da tecnologia e dos humanos, realiza-se a próxima geração de gestão imobiliária que equilibra eficiência e hospitalidade.
A gestão imobiliária moderna não pode ser discutida sem o uso de tecnologia. O avanço das tecnologias digitais como IoT, IA e análise de big data está trazendo grandes transformações no campo da gestão imobiliária. Por exemplo, com a introdução de fechaduras inteligentes, tornou-se possível gerenciar as chaves do imóvel remotamente, economizando a troca de chaves no momento da visita e na entrada e saída dos inquilinos, realizando uma grande eficiência. As fechaduras inteligentes reduzem o risco de perda de chaves e são excelentes também em termos de segurança, pois podem entender o status de fechamento e o histórico de entrada e saída em tempo real. Além disso, ao coletar e analisar informações como temperatura, umidade, movimento de pessoas e vazamentos de água de vários sensores IoT instalados no interior, é possível detectar precocemente anomalias no edifício e deterioração de equipamentos. Por meio de monitoramento remoto e análise de dados por IoT, é possível elaborar planos de manutenção no tempo adequado, levando também à redução de custos operacionais a longo prazo.
Além disso, o uso de IA e big data também contribui para a sofisticação da gestão imobiliária. Com a análise de IA de dados de preços de aluguel do mercado, informações do ambiente circundante e dados de histórico de residência por imóvel, tornou-se possível calcular com precisão o aluguel adequado por imóvel e fazer previsões de demanda. Isso permite a configuração de aluguel nem muito agressivo nem muito barato, podendo-se esperar como resultado a redução do período de vacância e a maximização da receita. Além disso, o movimento de automatizar e desmaterializar o processo de gestão de contratos e pagamentos com software também está avançando, levando ao aumento da eficiência das tarefas de gestão e à redução de erros humanos. Dessa forma, a tecnologia traz inovação em várias cenas da gestão imobiliária, contribuindo para a melhoria da qualidade do serviço.
No entanto, o objetivo do uso de tecnologia na gestão imobiliária não é apenas a digitalização das tarefas. A essência está em transformar a experiência do cliente e os próprios processos de trabalho por meio disso, criando novos valores. O que a tecnologia se destaca é o processamento de grande quantidade de dados e a automação de trabalhos padronizados, eficientizando o trabalho ao qual os humanos originalmente dedicavam muito tempo. Por outro lado, a elaboração de estratégias de ativos de acordo com a situação de cada proprietário, a construção de relações de confiança com inquilinos, e a resposta criativa a problemas inesperados são áreas que exigem o julgamento e a experiência humanos. É importante para a próxima gestão imobiliária otimizar a divisão de papéis entre tecnologia e humanos e aproveitar as forças de cada um. Por exemplo, seria desejável um sistema híbrido onde os procedimentos contratuais e a gestão de aluguéis são deixados para o sistema, enquanto relatórios periódicos ao proprietário e consultas de gestão são realizados cuidadosamente pelo responsável. O sistema de gestão que funde tecnologia e a força humana certamente se tornará o padrão da próxima geração de gestão imobiliária.
Como será o futuro da gestão imobiliária vista do ponto de vista do gestor?
O futuro da gestão imobiliária é aberto pela trindade de "prioridade ao cliente", "valorização do talento" e "inovação tecnológica".
Como visto até aqui, a gestão imobiliária não é apenas tarefa de manutenção de imóvel, mas é um serviço com valor social e econômico, e um parceiro estratégico que apoia a gestão de ativos do proprietário a longo prazo. Da perspectiva do gestor, para o sucesso do negócio de gestão imobiliária é indispensável a postura de perseguir "qual é o verdadeiro valor para o cliente", e é importante que o desenvolvimento de talento para realizá-lo e a profundidade da filosofia organizacional, e a inovação pelo uso de tecnologia funcionem como uma trindade. Para atender às necessidades de uma camada diversificada de proprietários incluindo os ultra-ricos, não apenas a especialização em negócios, mas também a capacidade humana de construir relações de confiança é exigida.
Com a onda de transformação digital chegando também ao mundo da gestão imobiliária, os gestores são pressionados a pilotar a maximização do valor tanto de "pessoas" quanto de "tecnologia". Organizar um ambiente onde talentos excelentes possam aproveitar ao máximo a força da tecnologia, e responder às necessidades de mercado que evoluem diariamente de forma rápida e precisa. Esse acúmulo resultará na confiança inabalável dos clientes e na alta receita de negócios. Quando a especialização cultivada no campo e a perspectiva macro do gestor se fundem, o negócio de gestão imobiliária transcende o domínio de simples tarefa de suporte e se eleva a um negócio de criação de valor que cria o valor do ativo do proprietário.
Por fim, para resumir a essência da gestão imobiliária em uma palavra: "criação de valor de ativo e valor para o cliente". Ao dar ao imóvel como ativo tangível o valor agregado do serviço de gestão que funde a sabedoria humana e a tecnologia, o ativo do proprietário cresce sustentavelmente e novos valores são trazidos para a sociedade.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é especificamente o valor social da gestão imobiliária?
O valor social da gestão imobiliária é aumentar a qualidade de vida dos residentes mantendo a segurança e o conforto dos edifícios, proteger o patrimônio dos proprietários pela manutenção e aumento do valor dos ativos, e contribuir para a revitalização da economia regional. Os ativos imobiliários no Japão excedem 2.600 trilhões de ienes no total, e gerenciar adequadamente esses enormes ativos desempenha o papel de infraestrutura social.
Qual é o ponto mais importante na gestão imobiliária para pessoas abastadas?
Na gestão imobiliária para pessoas abastadas, os 5 fatores importantes são: estrutura de tarifas com alta transparência, remessa rápida de renda, manutenção de alta taxa de ocupação, manutenção de alta qualidade e comunicação cuidadosa. Em particular, são exigidos o esclarecimento do conteúdo do serviço compatível com a taxa de gestão e a instalação de janela de atendimento 24 horas.
Como a tecnologia está mudando a gestão imobiliária?
A gestão remota de chaves por fechaduras inteligentes, detecção precoce de anomalias de equipamentos por sensores IoT, cálculo de aluguel adequado e previsão de demanda por IA, desmaterialização por contratos eletrônicos e outras mudanças grandes estão sendo trazidas em ambos os aspectos de eficiência operacional e melhoria da qualidade do serviço. No entanto, a fusão com a resposta exclusivamente humana como propostas ao proprietário e construção de confiança com inquilinos é indispensável.
Qual é o papel da gestão imobiliária na gestão sustentável de ativos?
A gestão imobiliária desempenha o papel de realizar um fluxo de caixa estável a longo prazo por meio da longevidade do edifício por reformas e renovações de equipamentos planejadas, redução do risco de vacância pelo aumento da satisfação dos inquilinos e melhoria do desempenho ambiental com consideração ESG. É importante ter a postura de priorizar a manutenção do valor de longo prazo em vez da redução de custos de curto prazo.
Por que a perspectiva do "talento" é importante na gestão imobiliária?
A gestão imobiliária é um setor de serviços onde as pessoas criam valor, e sua qualidade é muito influenciada pela capacidade e postura do responsável. O julgamento e a capacidade de comunicação exclusivamente humanos são indispensáveis em situações como atendimento de inquilinos, propostas ao proprietário e resposta a problemas, e a gestão que desenvolve e aproveita funcionários como "talento" é a chave do sucesso nos negócios.
