A Sucessão Imobiliária no Japão e o Design da Vontade

Sobre a série "O Design da Confiança — o que o imóvel nos faz repensar sobre a essência da riqueza"
Esta série de seis artigos parte de uma virada: da era em que o objetivo era "aumentar" o patrimônio para a era em que a pergunta central passa a ser "o que deixar" por meio dele. Tomando o imóvel — a mais antiga das classes de ativos — como fio condutor, examinamos os temas da confiança, da sucessão, da sociedade, da tecnologia e do valor humano.

Diz-se com frequência que "a riqueza não passa da terceira geração". Mas há anos convivo com um desconforto diante dessa frase. Será que a razão pela qual o patrimônio se dissolve na terceira geração não está na partilha malfeita, mas no fato de a vontade — o "por que possuímos este bem" — nunca ter sido transmitida entre gerações? Agora que a reforma tributária de 2026 no Japão redefine a relação entre imóvel e herança, a sucessão deixa de pertencer só ao campo da "técnica" e passa a exigir uma resposta filosófica.

Por que a terceira geração de uma família rica desmorona? Não é destino — é ausência de design

No artigo anterior desta série (Por que os super-ricos não confiam em seus assessores | O Design da Confiança), argumentei que a confiança não depende só do olho clínico de quem escolhe o assessor: ela também se constrói por meio de uma estrutura. A sucessão enfrenta o mesmo problema. Sem a vontade traduzida em estrutura, por maior que seja o patrimônio, a próxima geração o recebe apenas como um fardo.

A máxima "a riqueza não passa da terceira geração" é repetida em famílias abastadas ao redor do mundo: a primeira geração constrói, a segunda preserva, a terceira dilapida. Mas esse colapso não é, no fundo, uma questão de volume patrimonial. A causa raiz é a perda da vontade — o significado de possuir aquele bem se diluindo a cada geração.

O imóvel expõe esse problema com mais nitidez. Diferente do dinheiro ou das ações, ele é indivisível: não se divide um edifício ou um terreno em partes iguais entre herdeiros. É justamente por não poder ser fracionado que a pergunta — a quem, o quê e por que transmitir — se impõe de forma inevitável. E é esse confronto que constitui, a meu ver, a essência de "desenhar" a sucessão.

A tendência mundial: a "primeira troca de geração" dos family offices

A maioria dos family offices que administram fortunas ao redor do mundo nunca passou por uma troca de geração. Como o fundador costuma permanecer no centro da operação desde a criação da estrutura, são raras as organizações que já aprenderam o processo de sucessão na prática. Levantamentos do setor mostram que a maioria dos family offices no mundo, mesmo dez ou vinte anos após a fundação, jamais viveu uma transição de liderança entre gerações.

O significado disso é grave. Nos próximos dez anos, os family offices do mundo todo vão enfrentar, quase simultaneamente, sua primeira sucessão. Dezenas de contas bancárias, estruturas complexas de investimento, diversas sociedades imobiliárias — e emoções acumuladas dentro da família. Não é raro que tudo isso só se torne visível no momento da sucessão. A conta de não ter desenhado esse processo antes se manifesta como corrosão do patrimônio.

No Japão, a situação não é diferente. Pesquisas indicam que mais da metade dos indivíduos de alto patrimônio e empresários ainda não concretizou nenhum planejamento sucessório. O problema não está no conteúdo das medidas, mas no fato de a pergunta "para que serve esta sucessão" nunca ter sido enfrentada. Como explico em O que é o "family office", a arma definitiva de proteção patrimonial dos super-ricos?, mesmo com a estrutura formal pronta, o family office não funciona se a vontade que deveria circular nele não for desenhada.

Por que o ponto de virada tributário obriga a repensar o imóvel como "ferramenta de economia fiscal"

A reforma tributária de 2026 no Japão tornou-se um divisor de águas na relação entre imóveis e herança. A nova diretriz de avaliação pelo valor de aquisição — segundo a qual imóveis de investimento comprados dentro de certo período passam a ser avaliados, para o imposto sobre herança, por um valor próximo ao de mercado — derrubou a premissa de décadas de que "possuir um imóvel reduz a base de cálculo do imposto". Isso obriga a repensar a estratégia de manter imóveis só como ferramenta fiscal.

A técnica conhecida como "economia fiscal via tawa-man" (apartamentos em arranha-céus usados para comprimir artificialmente a avaliação de heranças) chegou, na prática, ao fim com esta reforma. Comprar unidades em torres de alto padrão para reduzir a base de cálculo do imposto já não produz o mesmo efeito. Essa mudança não é apenas o fim de uma técnica: é uma oportunidade para repensar a própria finalidade de possuir um imóvel.

Do "imóvel como ferramenta fiscal" para o "imóvel como recipiente de uma vontade" — essa mudança de paradigma, que já defendo há tempos, foi institucionalizada por esta reforma. Quem adquiriu imóveis no Japão com finalidade fiscal está sendo forçado a redefinir tanto a estratégia de saída quanto o propósito de manter esses ativos. É só depois de encarar essa pergunta que o verdadeiro desenho da sucessão começa.

O "triplo desafio" da sucessão imobiliária: por que ela é indivisível, tem valor instável e envolve emoção

O imóvel é especialmente difícil de suceder por um triplo desafio que lhe é próprio. Sem compreender esses três pontos, o desenho da sucessão sequer pode começar.

1. A dificuldade física: um bem que não pode ser fracionado

Diferente do dinheiro ou das ações em bolsa, um edifício ou um terreno não pode ser dividido em partes iguais. Quando, por falta de alternativa, o imóvel é registrado em nome de vários herdeiros em condomínio, toda decisão passa a exigir o consentimento de todos: vender, reconstruir ou dar o bem em garantia só é possível com concordância unânime. É amplamente reconhecida a importância de não deixar um imóvel herdado em nome de vários titulares, mas, antes disso, é indispensável desenhar "como, afinal, transmitir esse bem".

A complexidade decisória da co-titularidade frequentemente desencadeia conflitos entre parentes. Na maioria dos casos, as disputas familiares em torno de imóveis não nascem de uma questão jurídica, mas do fato de a vontade — "por que a partilha foi feita assim" — nunca ter sido comunicada.

2. A incerteza de valor: um preço de mercado que nunca para

O valor de mercado de um imóvel está sempre em movimento. Pode haver diferença considerável entre a avaliação no momento da herança e o preço obtido em uma venda futura. O mercado de Tóquio em 2025-2026, em especial, está em patamar historicamente elevado, e cresce o número de sucessões que já carregam embutido o risco de um futuro ajuste de preços.

É justamente porque o valor é incerto que importa menos "por quanto o imóvel foi avaliado" e mais "com que intenção ele foi transmitido". O preço de mercado oscila; a vontade, não.

3. A dificuldade psicológica: quando a emoção entra em cena

A casa onde a pessoa nasceu, o terreno que os pais conquistaram com esforço, o edifício que carrega a história da família — tudo isso tem um valor emocional que ultrapassa o valor econômico. Uma partilha puramente racional, que ignore esse valor, pode provocar justamente a ruptura afetiva que se queria evitar.

Decidir qual imóvel vai para quem é, ao mesmo tempo, uma decisão econômica e uma manifestação da vontade dos pais. Por isso o testamento funciona não só como instrumento legal, mas como mensagem à família. É preciso incorporar ao desenho da sucessão o significado do patrimônio, incluindo seu valor emocional.

Para o investidor brasileiro ou português, esse triplo desafio tem um contorno particular no Japão. No Brasil, a legítima obriga a reservar ao menos 50% da herança aos herdeiros necessários, e o inventário — muitas vezes moroso — mantém o imóvel em condomínio forçado entre herdeiros por anos, antes de qualquer partilha física. Em Portugal a lógica é parecida: a legítima protege cônjuge, descendentes e ascendentes, limitando a liberdade de testar. O Japão também reserva uma quota mínima (iryūbun, equivalente funcional à legítima), mas com um instrumento pouco conhecido fora do país: o daishō bunkatsu (代償分割, "partilha compensatória"), que permite deixar o imóvel inteiro a um único herdeiro, desde que os demais sejam compensados em dinheiro pelo valor correspondente. É uma peculiaridade genuinamente japonesa — capaz de evitar justamente o condomínio indesejado que tantas heranças brasileiras e portuguesas acabam enfrentando.

Os cinco requisitos para "desenhar" a sucessão

Para que a sucessão se realize por desenho, e não por acaso, existem cinco requisitos. Eles não são uma lista de tarefas: só funcionam conectados à filosofia de por que são necessários.

① A carta de família: verbalizar "por que possuímos este patrimônio"

A carta de família registra os valores da família, a filosofia por trás da posse do patrimônio e os princípios da sucessão. O objetivo não é definir o que transmitir, mas transformar o por quê transmitir na linguagem comum da família. Tê-la é o que permite à próxima geração desenvolver, ela própria, a vontade de receber o patrimônio.

É importante entender que a carta de família não é um manual de regras. Ela é a cristalização do diálogo familiar, o pensamento de quem fundou o patrimônio posto em palavras. A partir dessa linguagem, cada geração constrói sua própria interpretação.

② A reunião de família: a vontade só se transmite pelo diálogo

Criar, ao menos uma vez por ano, um espaço para discutir a situação do patrimônio, a política de manutenção dos bens e as intenções da próxima geração é o núcleo do desenho sucessório. A "negociação de partilha" que só reúne a família depois de aberta a herança não é diálogo: é negociação pura, onde não há confiança, só interesses em disputa.

Como já expliquei em Como conduzir a reunião de família para evitar conflitos na herança imobiliária, é fundamental desenhá-la não como um espaço para decidir, mas para manter o diálogo vivo. É o acúmulo de conversas regulares que constrói a compreensão mútua necessária no momento da sucessão.

③ A constituição de uma holding imobiliária: preparar o receptáculo da sucessão

Transferir um imóvel de titularidade pessoal para uma sociedade de gestão patrimonial permite que a divisão e a sucessão ocorram na forma de participações societárias. Isso preserva a continuidade da gestão e traz vantagens tributárias. Mas a constituição da sociedade é apenas um meio: a finalidade é preparar o receptáculo pelo qual a vontade será transmitida. Quando encarada só como medida de economia fiscal, a estratégia oscila a cada mudança na legislação.

④ Doação em vida combinada com testamento: transformar a vontade em forma jurídica

O uso da doação anual (rekinen zōyo) e do regime de tributação unificada no momento da herança (sōzoku-ji seisan kazei) continua válido após a reforma de 2026. O importante é usar esses mecanismos não como estratégia para reduzir impostos, mas como transferência gradual da vontade. O testamento funciona também como mensagem à família: com que sentimento aquele patrimônio foi deixado, com que desejo foi transmitido. São essas palavras que transformam a sucessão de um fardo em uma herança de vontade.

⑤ Montar uma equipe de especialistas: desenhar uma colaboração que rompa os silos

A sucessão exige a colaboração entre o contador especializado em imposto sobre herança (zeirishi), o advogado responsável pela prevenção de disputas e o consultor imobiliário responsável pela avaliação e pela estratégia de disposição do bem. Um dos requisitos do desenho sucessório é construir uma estrutura de especialistas que funcione como equipe, não em silos isolados. Como discuti no artigo anterior, escolher assessores independentes e sem conflito de interesses é a base da confiança de longo prazo.

Minha visão

Como consultor imobiliário, considero mais importante desenhar o diálogo antes de desenhar a sucessão. Quando recebo uma consulta sobre sucessão, a maioria começa perguntando como reduzir o imposto. Mas a primeira pergunta que devolvo é outra: que futuro você imagina para a sua família?

Diferente do dinheiro, o imóvel carrega uma história: memórias de pessoas que ali viveram, de famílias que ali nasceram, de negócios que ali cresceram. Uma sucessão sem vontade só entrega à próxima geração um fardo. Pagar impostos, administrar o bem, decidir sem parar — e não conseguir responder "por que eu tenho isto" — não me parece uma condição de riqueza verdadeira.

Antes de decidir o que transmitir, o verdadeiro desenho da sucessão é o trabalho de verbalizar por que transmitir, a quem transmitir e que futuro se deseja com isso. Na INA&Associates, ao receber consultas sobre sucessão patrimonial, damos importância a encarar essas perguntas antes de discutir legislação tributária ou valor de avaliação.

O "design da confiança" é o mapa que uma pessoa consciente de sua responsabilidade para com a próxima geração desenha em direção ao futuro. Esse mapa não precisa ser perfeito. Mas a vontade de desenhá-lo, ou sua ausência, determina como a família estará daqui a três gerações. É nisso que acredito.

"O quê, por que e para quem transmitir" — você seria capaz de responder a essa pergunta agora?

Para quem investe no Japão a partir do Brasil ou de Portugal, esse desenho também é questão de oportunidade e de risco. A reforma de 2026 encerra, na prática, o modelo de comprar imóvel japonês só para reduzir imposto de herança — algo que nunca funcionou plenamente para não residentes, já que o imposto japonês pode incidir sobre bens no Japão mesmo com herdeiro e falecido morando no exterior, dependendo da nacionalidade e do histórico de residência de ambos. O risco para a família estrangeira é maior: sem inventariante local, procuração bem redigida e estrutura societária pensada com antecedência, a sucessão de um imóvel no Japão pode se arrastar por anos, represada entre dois sistemas jurídicos. A oportunidade é aproveitar instrumentos como o daishō bunkatsu e a holding imobiliária para transformar um ativo hoje isolado da governança familiar do país de origem em parte de um plano patrimonial coerente e transnacional.

O seu patrimônio está em condições de ser transmitido junto com uma "vontade"?

O que determina o sucesso ou o fracasso de uma sucessão não é o tamanho do patrimônio, mas a existência de um desenho para ela. Por maior que seja o patrimônio, uma sucessão sem vontade apenas aprisiona a geração seguinte. Ao contrário, mesmo um patrimônio pequeno, acompanhado de uma vontade verbalizada — "por que estou transmitindo isto" —, pode se tornar a bússola da próxima geração.

A "primeira sucessão" acontece uma única vez. Seja um family office em sua primeira troca de geração, seja uma família transmitindo seu patrimônio, tudo ocorre apenas uma vez. Como você vai viver esse momento — encarar essa pergunta agora é o começo do desenho.

Como síntese deste artigo, destaco os cinco pontos a seguir.

• O fracasso da sucessão não começa na falha da partilha, mas na perda da vontade
• O imóvel é um ativo com um triplo desafio próprio: é difícil de dividir, seu valor de mercado oscila e envolve emoção
• A reforma tributária de 2026 se tornou o divisor de águas que obriga a repensar o imóvel mantido só para economia fiscal
• A carta de família, a reunião de família, a holding e a equipe de especialistas são ferramentas de desenho — não o objetivo em si
• O que está em jogo não é técnica, mas a filosofia de "o quê, por que e para quem transmitir"

No próximo artigo, vamos explorar se o imóvel pode resolver problemas sociais, diante dos 9 milhões de casas vazias (akiya) no Japão.

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Perguntas frequentes (FAQ)

P1. É possível desenhar a sucessão mesmo sem ter constituído um family office?

Sim. O family office é apenas um dos meios para desenhar a sucessão. O que importa é verbalizar a vontade da família e o propósito de manter o patrimônio. Independentemente do tamanho, é possível começar por uma carta de família ou pelo hábito de reuniões familiares. O ponto de partida é a família se colocar, junta, diante da pergunta: por que possuímos este patrimônio?

P2. É sempre recomendável constituir uma holding para o imóvel?

Depende da situação. A constituição de uma sociedade é eficaz do ponto de vista da facilidade de divisão, das vantagens tributárias e da continuidade da gestão, mas há pontos a considerar, como custos, procedimentos e a relação com financiamentos existentes. A decisão precisa ser tomada de acordo com o objetivo da sucessão, a vontade da família e o tamanho do patrimônio, em conjunto com a equipe de especialistas.

P3. O que acontece com os imóveis de investimento já comprados, diante da reforma tributária de 2026?

O foco desta reforma é a revisão da avaliação, para o imposto sobre herança, com base no valor de aquisição. O impacto varia conforme o tipo de imóvel, a época da aquisição e o método de avaliação, de modo que os detalhes devem ser confirmados com um contador (zeirishi) ou outro especialista. O importante é usar essa mudança para repensar o propósito de manter o imóvel e incorporar essa reflexão ao desenho da sucessão.

P4. Por onde começar a "reunião de família"?

Recomenda-se começar compartilhando, em família, uma visão geral do patrimônio: quais imóveis e ativos existem, com que política vêm sendo mantidos e quais as intenções da próxima geração. A primeira reunião deve ser definida não como um espaço para decidir, mas para começar o diálogo. Não tenha pressa em decidir — concentre-se em conhecer o pensamento de cada um.

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