일본 부동산 상속, '의지'의 설계도

연재 「신뢰의 설계도 — 부동산이 다시 묻는, 부의 본질」에 대하여
이 연재는 자산을 '불리는' 시대에서 자산으로 '무엇을 남길 것인가'가 중요해지는 시대로의 전환을 다룹니다. 부동산이라는 가장 오래된 자산군을 통해 신뢰·승계·사회·기술·사람의 가치를 횡단적으로 고찰하는 전 6회 시리즈입니다.

'부는 3대를 넘기지 못한다'라는 말을 자주 듣는다. 그러나 나는 오랫동안 이 말에 위화감을 느껴왔다. 자산이 3대 만에 사라지는 진짜 이유는 분배에 실패해서가 아니라, '왜 이 자산을 가지고 있는가'라는 의지가 세대를 넘어 전달되지 못했기 때문이 아닐까. 2026년도 세제 개정이 부동산과 상속의 관계를 근본부터 재검토하는 전환점이 된 지금, 승계라는 질문은 '기술'이 아니라 '철학'의 영역으로 파고들기 시작했다.

자산가는 왜 3대째에 무너지는가 — 그것은 숙명이 아니라, 설계의 부재다

지난 칼럼(부유층이 어드바이저를 신뢰하지 않는 이유｜신뢰의 설계도)에서 나는 신뢰란 '선택하는 쪽의 안목'만이 아니라 '구조에 의해 설계되는 것'이라고 논했다. 승계 역시 같은 구조적 문제를 안고 있다. 의지가 구조로 설계되어 있지 않으면, 아무리 큰 자산이라도 다음 세대에게는 '짐'으로 받아들여지고 만다.

'부는 3대 만에 무너진다'는 경험칙은 전 세계 자산가 가문에서 반복적으로 회자되어 왔다. 1대가 만들고, 2대가 지키고, 3대가 탕진한다는 패턴이다. 그러나 이 붕괴는 자산의 규모 문제가 아니다. 오히려 자산을 소유하는 의미가 세대를 거듭할수록 희석되는 '의지의 상실'이야말로 근본 원인이다.

부동산은 이 문제를 특히 선명하게 비추는 자산군이다. 현금이나 주식과 달리 부동산은 '나누기 어렵다'는 고유한 성질을 가진다. 건물 한 동, 토지 한 필지를 '3분의 1씩' 나눌 수는 없다. 나눌 수 없기 때문에 누구에게, 무엇을, 왜 물려줄 것인가라는 질문을 피할 수 없는 형태로 마주하게 된다. 그렇기에 이 질문과 마주하는 것이야말로 승계를 '설계'한다는 것의 본질이라고 나는 생각한다.

세계의 흐름: 패밀리오피스의 '첫 세대교체'란 무엇인가

전 세계 부유층 가문을 둘러싼 패밀리오피스 대다수는 사실 아직 단 한 번도 세대교체를 경험하지 못했다. 설립 이래 1세대 창업자가 계속 중심을 맡아온 결과, 승계 과정을 '실전'으로 학습한 조직은 극히 드문 상황이다. 조사에 따르면 전 세계 패밀리오피스 대다수가 설립 후 10~20년이 지났음에도 리더십의 세대 간 이전을 한 번도 경험하지 않았다고 한다.

이것이 의미하는 바는 심각하다. 앞으로 10년 사이, 전 세계 패밀리오피스가 일제히 '첫 승계'를 맞이하는 시기가 도래한다. 50개가 넘는 계좌, 복잡한 투자 사업체 구조, 여러 개의 부동산 법인 — 그리고 가족 사이에 쌓여온 감정. 이것들이 승계 국면에서 비로소 가시화되는 사례는 결코 드물지 않다. '설계하지 않은 대가'가 자산의 용해라는 형태로 나타나는 것이다.

일본에서도 사정은 같다. 조사에 따르면 부유층·경영자의 절반 이상이 상속 대책을 구체화하지 못하고 있다고 한다. 문제는 대책의 내용이 아니라 '무엇을 위해 승계하는가'라는 질문과 마주하지 못하고 있다는 데 있다. 부유층의 궁극적인 자산 방어술 '패밀리오피스'란?에서도 설명했듯, 패밀리오피스는 제도로서 갖추더라도 그 안에 흐르는 '의지'를 설계하지 않으면 기능하지 않는다.

왜 세제의 전환점이 '절세 목적의 부동산 보유'를 다시 묻는가

2026년도 세제 개정은 부동산과 상속의 관계를 근본부터 재검토하는 전환점이 되었다. 취득가액 평가 방침 — 즉 매입 후 일정 기간 내 투자용 부동산의 상속세 평가를 실거래가에 가깝게 산정하는 방향성 — 은 '부동산을 보유하면 상속세 평가액이 낮아진다'는 오랜 전제를 무너뜨렸다. 절세를 목적으로 한 보유 전략 자체의 재검토를 강제하고 있다.

이른바 '타워맨션 절세'라 불리던 기법은 이번 세제 개정으로 사실상 종말을 맞았다. 고층 맨션을 매입함으로써 상속세 평가액을 대폭 압축하고 과세액을 낮추는 전략은 더 이상 예전과 같은 효과를 기대할 수 없다. 이 변화는 단순한 '절세 기법의 종언'이 아니라, 부동산을 보유하는 목적 그 자체를 다시 묻는 계기다.

'절세 도구로서의 부동산'에서 '의지를 담는 그릇으로서의 부동산'으로 — 이는 내가 예전부터 주장해 온 패러다임 전환인데, 이번 세제 개정이 그것을 제도로서 추인한 형태가 되었다. 절세 목적으로 부동산을 취득해 온 계층은 지금 바로 출구 전략과 보유 목적의 재정의를 요구받고 있다. 이 질문과 정면으로 마주한 다음에야 비로소 진정한 승계 설계가 시작된다.

부동산 승계의 '삼중고': 왜 나누기 어렵고, 시가가 움직이고, 감정이 얽히는가

부동산이 승계에서 특히 어려운 이유는 고유의 '삼중고'를 지니기 때문이다. 이 세 가지를 이해하지 못하면 승계 설계는 시작조차 할 수 없다.

이 삼중고를 이해하기에 앞서, 한 가지 짚어두고 싶은 점이 있다. 일본의 부동산 상속 제도는 한국의 그것과 전제부터 다르다는 사실이다. 한국 독자에게 가장 낯선 지점은 아마도 '전세(전세권)'라는 개념이 일본에는 존재하지 않는다는 것이다. 한국의 부동산 시장에서는 임차인이 목돈을 맡기고 별도의 월세 없이 거주하는 전세 제도가 자산 형성과 유동성 확보의 한 축을 이루지만, 일본의 임대차는 원칙적으로 월세와 소액의 보증금(敷金) 구조이며, 전세에 해당하는 대규모 보증금 반환형 계약은 제도적으로 존재하지 않는다. 이 차이는 사소한 것이 아니다. 한국에서는 전세보증금이라는 형태로 부동산이 상대적으로 '유동화'되기 쉬운 반면, 일본의 부동산은 처음부터 '보유하고 운용하는' 자산으로 설계되어 있고, 그만큼 상속 시점에 현금화가 쉽지 않다. 이것이 일본 특유의 승계 난제를 낳는 배경이기도 하다.

1. 나눌 수 없는 '물리적 어려움'

현금이나 상장주식과 달리 건물 한 동이나 토지는 '3분의 1씩' 나눌 수 없다. 부득이하게 공유명의로 하면 의사결정에 여러 상속인의 합의가 필요해지고, 매각·재건축·담보 제공을 할 때마다 관계자 전원의 동의가 필요해진다. 상속 부동산을 공유명의로 하지 않는다는 원칙의 중요성은 널리 알려져 있지만, 그 전제로서 '애초에 어떻게 물려줄 것인가'를 설계해 두는 일이 필수적이다.

공유명의로 인한 의사결정의 복잡화는 친족 간 감정적 대립을 불러오는 경우도 적지 않다. 부동산을 둘러싼 가족 분쟁은 대부분 법률의 문제가 아니라 '왜 이렇게 분배되었는가'라는 의지가 전달되지 않은 데서 시작된다.

2. 시가가 움직이는 '가치의 불확실성'

부동산의 시장 가치는 늘 변동한다. 상속이 발생한 시점의 평가액과 실제로 매각했을 때의 가격 사이에는 큰 괴리가 생길 수 있다. 특히 2025~2026년 도쿄 부동산 시장은 고점권에 있어, 향후 가격 조정 리스크를 내포한 채 승계하는 사례도 늘고 있다.

가치가 불확실하기 때문에 '얼마짜리 물건을 물려주었는가'가 아니라 '어떤 마음으로 물려주었는가'라는 의지의 언어화가 중요해진다. 시가는 변동해도 의지는 변하지 않기 때문이다.

3. 감정이 얽히는 '심리적 어려움'

태어나고 자란 본가, 부모가 고생 끝에 취득한 토지, 가족의 역사가 새겨진 건물 — 이것들에는 경제적 가치를 넘어서는 '감정적 가치'가 있다. 이 감정적 가치를 무시한 합리적 분배가 오히려 가족의 감정적 단절을 낳는 경우가 있다.

'누구에게 어떤 물건을 물려줄 것인가'는 경제적 판단인 동시에 부모의 의지 표명이기도 하다. 그렇기에 유언장은 법적 효력뿐 아니라 가족에게 보내는 메시지로도 기능한다. 감정적 가치를 포함한 자산의 '의미'를 승계 설계에 포함시킬 필요가 있다.

승계를 '설계'하는 다섯 가지 요건이란 무엇인가

승계를 우연이 아니라 설계로 실현하기 위해서는 다섯 가지 요건이 있다. 이것들은 '해야 할 일'의 목록이 아니라 '왜 그것이 필요한가'라는 철학과 연결될 때 비로소 기능한다.

① 패밀리 헌장: 자산을 '왜 갖고 있는가'를 언어화한다

패밀리 헌장이란 가족의 가치관·자산 보유 철학·승계 원칙을 문서화한 것이다. '무엇을 물려줄 것인가(What)'가 아니라 '왜 물려줄 것인가(Why)'를 가족의 공통 언어로 만드는 것이 목적이다. 헌장이 있으면 다음 세대가 자산을 '받아들일 의지'를 가질 수 있게 된다.

중요한 것은 패밀리 헌장이 '규칙집'이 아니라는 점이다. 그것은 가족 대화의 결정체이며, 창업자의 사상이 언어화된 것이다. 다음 세대는 그 언어로부터 자신들만의 해석을 만들어 나간다.

② 가족회의: 의지의 계승은 '대화'를 통해서만 태어난다

1년에 한 번, 자산의 현황·보유 방침·다음 세대의 의향을 이야기하는 자리를 마련하는 것이 승계 설계의 핵심이다. 상속이 시작되고 나서야 비로소 모이는 '유산분할협의'는 대화가 아니라 협상이다. 그곳에는 신뢰가 아니라 이해관계만 있을 뿐이다.

부동산 상속으로 갈등하지 않기 위한 가족회의 진행법에서도 다루었듯, 가족회의는 '결정하는 자리'가 아니라 '대화를 이어가는 자리'로 설계하는 것이 중요하다. 정기적인 대화의 축적이 승계의 순간에 필요한 상호 이해를 키운다.

③ 부동산 법인화: 승계의 받침대를 마련한다

개인 명의의 부동산을 자산관리회사로 이전함으로써 주식이라는 형태로 분할·승계가 가능해진다. 경영의 연속성이 유지되고 세무상의 이점도 있다. 그러나 법인화는 어디까지나 '수단'이다. 목적은 의지를 다음 세대에 전달하기 위한 받침대를 마련하는 데 있다. 법인화를 '절세 대책'으로만 받아들이면 세제가 바뀔 때마다 전략이 흔들린다.

한국 투자자에게는 이 지점이 특히 낯설 수 있다. 한국에서 부동산 법인은 주로 취득세 중과·종합부동산세 회피 등 세제상의 실익을 목적으로 설립되는 경우가 많고, 승계 설계의 도구로 논의되는 사례는 상대적으로 적다. 반면 일본의 자산관리회사(부동산 법인)는 애초에 '주식을 통한 지분 승계'라는 발상 자체가 상속·증여 실무에 깊이 자리잡고 있다는 점에서 차이가 있다. 이는 일본 부동산에 투자하는 외국인에게는 다소 생소하지만, 동시에 장기 보유·세대 간 이전을 전제로 한 투자를 설계할 때 참고할 만한 구조이기도 하다.

④ 생전증여·유언의 조합: 의지를 법적 형식으로 바꾼다

역년증여(연간 비과세 한도를 활용한 증여)·상속시정산과세 제도의 활용은 2026년도 세제 개정 이후에도 계속 유효하다. 중요한 것은 이 제도들을 '세금 억제책'이 아니라 '의지의 점진적 이전'으로 활용하는 것이다. 유언장은 법적 효력뿐 아니라 가족에게 보내는 메시지로도 기능한다. 어떤 마음으로 그 재산을 남겼는지, 무엇을 바라며 물려주는지. 그 말이 승계를 '부담'이 아니라 '의지의 계승'으로 바꾼다.

⑤ 전문가 팀 구축: 칸막이를 넘는 협업을 설계한다

부동산 승계에는 상속세 신고를 맡는 세무사(일본의 税理士), 법적 분쟁 대응을 맡는 변호사, 물건 평가·처분 전략을 맡는 부동산 컨설턴트의 협업이 필수적이다. 각자가 칸막이 속에서 따로 움직이는 것이 아니라 '하나의 팀으로 기능하는' 전문가 체제를 구축하는 것이 승계 설계의 요건 중 하나다. 지난 칼럼에서 논했듯, 이해상충이 없는 독립적인 어드바이저를 선택하는 것이 장기적 신뢰의 기반이 된다.

나의 생각

내가 부동산 컨설턴트로서 가장 중요하다고 생각하는 것은 '승계에 앞서 대화를 설계하는' 일이다. 승계 상담을 받으면 많은 분들이 가장 먼저 '어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는가'를 묻는다. 그러나 내가 가장 먼저 되묻는 것은 '당신은 어떤 가족의 미래를 그리고 있습니까'라는 질문이다.

부동산은 현금과 달리 '이야기'를 지닌 자산이다. 그곳에 사람이 살고, 가족이 태어나고, 사업이 자라난 장소로서의 기억이 새겨져 있다. 의지 없는 승계는 자산을 이어받은 다음 세대에게 '부담'만을 안긴다. 세금을 내고, 관리하고, 계속 판단을 강요받으면서도 '왜 내가 이것을 가지고 있는가'라는 질문에 답하지 못하는 상태는 풍요로움이라 할 수 없다고 나는 생각한다.

'무엇을 물려줄 것인가'를 정하기 전에 '왜 물려주는가·누구에게 물려주는가·어떤 미래를 바라며 물려주는가'를 언어화하는 작업이야말로 본래의 승계 설계다. INA&Associates에서는 자산 승계 상담을 받을 때, 세제나 평가액 논의에 앞서 먼저 이 질문과 마주하시도록 안내하는 것을 중요하게 여긴다.

'신뢰의 설계도'란 다음 세대에 대한 책임을 자각한 사람이 미래를 향해 그리는 지도다. 그 지도는 완벽할 필요가 없다. 그러나 그리려는 의지가 있는가 없는가가 3대 후의 모습을 결정적으로 바꾼다. 나는 그렇게 믿는다.

'무엇을, 왜, 누구에게 물려줄 것인가' — 이 질문에 당신은 지금 답할 수 있는가.

당신의 자산은 '의지'와 함께 물려줄 수 있는 상태인가

승계의 성패를 가르는 것은 자산의 규모가 아니다. 승계의 '설계'가 있는가 없는가이다. 아무리 큰 자산이라도 의지 없는 승계는 다음 세대를 옭아맬 뿐이다. 반대로 작은 자산이라도 '왜 이것을 물려주는가'라는 언어화된 의지가 있다면, 그것은 다음 세대의 나침반이 될 수 있다.

한국 투자자의 관점에서 보면, 이 논의는 단순히 남의 나라 이야기로 끝나지 않는다. 최근 몇 년간 일본 부동산에 투자하는 한국인 개인·법인이 꾸준히 늘고 있고, 그중 상당수가 장기 보유를 전제로 도쿄·오사카 등지의 수익형 부동산을 매입하고 있다. 문제는 그 다음이다. 일본에서 부동산을 보유한 채 상속이 발생하면, 비거주 외국인이라 하더라도 일본의 상속세법 적용을 받을 수 있고, 앞서 말한 '나누기 어려움'이라는 구조적 난제를 그대로 상속받게 된다. 게다가 한국과 일본 사이에는 상속세 이중과세를 조정하는 별도의 조약이 제한적으로만 작동하기 때문에, 사전에 세무사·변호사와 함께 국경을 넘는 승계 설계를 해두지 않으면 다음 세대가 두 나라의 제도 사이에서 길을 잃을 위험이 있다. 이는 일본 부동산 투자를 검토하는 한국 투자자에게는 기회인 동시에 리스크다 — 조기에 설계해 둔다면 세대를 넘는 자산 형성의 발판이 되지만, 방치하면 오히려 다음 세대에게 정리되지 않은 짐을 넘기는 결과가 된다.

'첫 승계'는 단 한 번뿐이다. 패밀리오피스가 세대교체를 경험하는 것도, 가족이 자산을 물려받는 것도 모두 단 한 번이다. 그 한 번을 어떻게 맞이할 것인가 — 그 질문과 지금 바로 마주하는 것이 설계의 시작이다.

본고를 마무리하며 다음 다섯 가지를 정리해 둔다.

• 승계의 실패는 '분배의 실패'가 아니라 '의지의 상실'에서 시작된다
• 부동산은 나누기 어렵고, 시가가 움직이고, 감정이 얽히는 '삼중고'를 지닌 고유한 자산이다
• 2026년도 세제 개정은 '절세 목적의 부동산 보유'를 다시 묻는 결정적 전환점이 되었다
• 패밀리 헌장·가족회의·법인화·전문가 팀은 '설계의 도구'이지 목적이 아니다
• 지금 요구되는 것은 기술이 아니라 '무엇을, 왜, 누구에게 물려줄 것인가'라는 철학이다

다음 회에서는 부동산이 사회 문제를 해결할 수 있는지를 다룬다. 900만 채의 빈집과 임팩트 투자의 가능성에 다가간다.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 패밀리오피스를 설립하지 않아도 승계 설계를 할 수 있나요?

네, 가능합니다. 패밀리오피스는 승계 설계를 위한 하나의 수단에 불과합니다. 중요한 것은 가족의 의지를 언어화하고 자산 보유 목적을 명확히 하는 것입니다. 규모와 관계없이 패밀리 헌장 작성이나 가족회의의 습관화부터 시작할 수 있습니다. 먼저 '왜 이 자산을 갖고 있는가'라는 질문과 가족이 함께 마주하는 것이 모든 것의 출발점입니다.

Q2. 부동산의 법인화는 반드시 하는 편이 좋을까요?

상황에 따라 다릅니다. 법인화는 분할의 용이성·세무상 이점·경영 연속성의 측면에서 유효한 수단이지만, 비용·절차·기존 대출과의 관계 등 고려해야 할 점도 많습니다. '법인화가 정답'이라는 전제 없이 승계의 목적·가족의 의향·자산 규모에 맞는 판단이 필요합니다. 전문가 팀과 함께 검토할 것을 권합니다.

Q3. 2026년도 세제 개정으로 이미 매입한 투자용 부동산은 어떻게 되나요?

이번 개정은 취득가액에 따른 상속세 평가 방식의 재검토를 주된 내용으로 합니다. 구체적인 영향은 보유 물건의 종류·취득 시기·평가 방법에 따라 다르므로 자세한 사항은 세무사 등 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 중요한 것은 세제 변화를 전제로 보유 목적을 다시 묻고, 이를 승계 설계에 반영하는 것입니다.

Q4. '가족회의'는 무엇부터 시작하면 좋을까요?

먼저 자산의 전체 그림을 가족이 공유하는 것부터 시작할 것을 권합니다. 어떤 부동산·금융자산이 있고, 어떤 방침으로 보유하고 있으며, 다음 세대는 어떤 의향을 갖고 있는지를 확인합니다. 첫 가족회의는 '결정하는 자리'가 아니라 '대화를 시작하는 자리'로 설정하는 것이 중요합니다. 결정을 서두르지 말고 우선 서로의 생각을 아는 데 집중하십시오.

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