专栏"信赖的设计图——不动产拷问财富本质"简介
本系列共六篇，聚焦一个正在发生的转变：资产不再只是"如何增值"的问题，而是"该用它留下什么"的问题。我们以不动产这一最古老的资产类别为线索，横向审视信赖、传承、社会、科技与人的价值。
"富不过三代"，这句话在中文语境里同样耳熟能详，几乎是一句跨越国界的经验之谈。但我多年来始终对这句话本身抱有疑问。资产在三代之内流失，真正的原因未必是分配失误，而更可能是"为什么要持有这份资产"这一意愿，没有跨越世代被传递下去。日本2026年度税制改革，从根本上重新定义了不动产与继承的关系，这个转折点让"传承"这一命题，从"技术问题"彻底转向了"哲学问题"。
资产家为何在第三代衰败——这不是宿命，而是设计的缺位？
在上一篇专栏（富裕阶层为何不信任顾问？信赖的设计图）中，我提出信赖不仅取决于"选择方的眼光"，更取决于"能否被结构化地设计出来"。传承其实面临同样的结构性问题：如果意愿没有被设计成一种结构，无论资产规模多大，都会被下一代当作"负担"接手。
"富不过三代"这一经验法则，在全世界的资产家族中被反复验证：第一代创业，第二代守成，第三代败光。但这种衰败的根源并不在于资产的数量，而在于"持有资产的意义"随着代际推移而不断稀释——这种"意愿的丧失"，才是真正的病灶。
不动产是最能凸显这一问题的资产类别。与现金、上市股票不同，不动产具有"难以分割"的固有属性：一栋楼、一块地，无法被简单地切成"三等份"。正因为无法分割，"传给谁、传什么、为什么传"这些问题才会以无法回避的方式浮出水面。也正因如此，正面回应这些问题，才是"设计"传承的本质所在。对于持有日本不动产的中国大陆家族而言，这一属性还叠加了一层制度差异——日本不动产多为私有产权，可无限期持有并自由处分，这与中国大陆住宅用地70年、商业用地40年的国有土地使用权体系并不相同，"分不开"这件事在日本语境下往往意味着更长久的资产生命周期，也意味着传承设计需要覆盖更长的时间跨度。
世界潮流：家族办公室迎来"第一次代际交接"意味着什么？
环顾全球富裕家族背后的家族办公室，绝大多数其实从未真正经历过一次代际交接。自设立以来，第一代创始人始终占据核心位置，导致极少有组织通过"实战"学习过传承的完整流程。多项调查显示，全球大多数家族办公室虽已成立十到二十年，却从未经历过领导层的代际更替。
这意味着一个相当严峻的现实：未来十年，全球家族办公室将集中迎来各自的"第一次传承"。五十个以上的账户、错综复杂的投资实体架构、多家不动产法人——再叠加家族成员之间长期积累的情感张力，这些因素往往要到传承的那一刻才第一次被完全摊开在桌面上。"没有设计的代价"，最终会以资产被稀释的形式显现出来。
日本同样如此。调查显示，超过五成的富裕阶层与企业经营者，尚未把继承对策落到具体方案。问题不在于对策的内容本身，而在于他们始终没有正面回答"为什么要传承"这个问题。正如《富裕阶层的终极资产防御术"家族办公室"是什么？》一文所解释的，家族办公室即便在制度上搭建完善，若其中没有流淌着被清晰表达的"意愿"，也无法真正运转起来。值得中国大陆投资者注意的是，日本的家族办公室文化起步早、制度化程度高，这与中国大陆家族信托、家族办公室仍处于快速发展初期的阶段形成了鲜明对照——两者面对的是同一个问题，但所处的发展阶段并不相同。
为什么税制转折点正在拷问"以节税为目的持有不动产"这件事？
日本2026年度税制改革，从根本上重新定义了不动产与继承之间的关系。所谓"取得价额评估"方针——即在购入后一定期限内，投资用不动产的继承税评估将更贴近实际成交价格——彻底动摇了"持有不动产就能压低继承税评估额"这一长期存在的前提，倒逼整个市场重新审视"以节税为目的的持有战略"本身。
曾经盛行一时的"高层公寓节税"手法，在这次税制改革之后实质上宣告终结。通过购入高层公寓大幅压缩继承税评估额、从而降低应纳税额的策略，已经很难再复制过去的效果。这一变化并不只是"某种节税手法的谢幕"，而是一次重新审视"持有不动产究竟为了什么"的契机。
"作为节税工具的不动产"正在让位于"作为意愿容器的不动产"——这是我一直以来主张的范式转移，而这次税制改革，实际上是以制度的形式，为这一转变盖上了确认章。以往以节税为目的取得不动产的群体，如今正被迫重新定义退出策略与持有目的。唯有正面直面这个问题之后，真正意义上的传承设计才会开始。对于持有日本不动产的中国大陆投资者，这里还有一层更直接的制度差异需要正视：中国大陆目前尚未开征遗产税与赠与税，而日本的继承税实行累进税率，最高边际税率可达55%，且对特定条件下的境外资产、境内不动产同样适用。这意味着，同一笔资产在两地的传承成本结构截然不同——这既是需要提前规划的风险点，也是重新设计跨境资产传承路径的现实契机。
不动产传承的"三重苦"：为什么难分割、时价波动、情感纠缠会同时发生？
不动产之所以在传承环节格外棘手，是因为它同时背负着三种固有的"苦"。不理解这三重苦，传承设计就无从谈起。
1. 无法分割的"物理性难题"
与现金、上市股票不同，一栋楼或一块地无法被切成"三等份"。若不得已采用共有登记的方式，此后每一次出售、重建或抵押，都需要全体共有人的一致同意，决策难度大幅上升。避免将继承来的不动产登记为共有这一原则已被广泛认知，但其前提是必须先设计好"究竟该如何传递"。这里还有一处日本法律特有的关键机制，很容易被中国大陆家庭忽略：日本的"遗留份"（法定继承人的最低保留份额）制度覆盖配偶、子女与父母，即便立遗嘱人在遗嘱中明确表示将整栋建筑全部留给某一位子女，其他法定继承人依然有权提出"遗留份侵害额请求"，要求以金钱形式获得补偿。也就是说，仅凭一纸遗嘱，并不能像许多人以为的那样，完全排除其他继承人对不动产的主张。这与中国大陆《民法典》继承编中仅对"缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人"保留份额的做法存在实质差异，计划把日本不动产集中传给某一位继承人的家庭，必须把这一变量纳入设计之中。
共有登记带来的决策复杂化，往往也会引发亲属之间的情感对立。围绕不动产的家族纠纷，多数情况下并非源于法律本身的问题，而是源于"为什么这样分配"这一意愿，从未被真正传达给家人。
2. 时价波动的"价值不确定性"
不动产的市场价值始终处于变动之中。继承发生时点的评估额，与实际出售时的成交价格之间，往往会出现相当大的落差。尤其2025至2026年的东京不动产市场正处于高位区间，不少家庭是在承担未来价格调整风险的状态下完成了传承。
正因为价值本身充满不确定性，"传递了价值多少的物业"变得不再是关键，"抱着怎样的心意传递"这一意愿的语言化，才真正重要。时价会变，意愿不会变。
3. 情感纠缠的"心理性难题"
从小长大的老宅、父母辛苦置下的土地、承载着家族历史的一栋楼——这些不动产背负着超越经济价值的"情感价值"。忽视这层情感价值、只按理性逻辑进行的分配，有时反而会造成家人之间情感上的断裂。
"把哪处物业留给谁"，既是一个经济判断，同时也是父母意愿的一种表达。正因如此，遗嘱不应只被当作具有法律效力的文件，它同时也是写给家人的一封信。如何把这份情感价值所承载的"意义"，纳入传承设计之中，是不可回避的一环。
把传承变成一场"设计"，需要哪五项要件？
要让传承不再依赖偶然、而是通过设计来实现，需要五项要件。这五项并不是一份"该做什么"的任务清单，只有把它们与"为什么需要它"这一哲学层面的思考连接起来，才能真正发挥作用。
① 家族宪章：把"为什么持有资产"这件事语言化
家族宪章，是把家族的价值观、资产持有的哲学、传承的原则整理成文字的一份文件。它的目的不是回答"要传什么（What）"，而是把"为什么传（Why）"变成整个家族的共同语言。有了宪章，下一代才有可能真正生出"愿意接手"这份资产的意愿，而不只是被动地接受。
需要特别指出的是，家族宪章绝不是一本"规则手册"。它更像是家族对话的结晶，是创始人思想的语言化呈现。下一代会从这些语言出发，生长出属于自己的理解与诠释，而不是机械地照本宣科。
② 家族会议：意愿的传承，只能通过"对话"产生
每年设立一个固定场合，共同讨论资产现状、持有方针与下一代的想法，是传承设计的核心环节。如果一个家族要等到继承正式启动之后，才第一次围坐在一起进行"遗产分割协议"，那场谈判本质上不是对话，而是利益博弈——那里没有信赖，只有各自的算计。
正如不动产继承中避免纷争的家族会议方法一文所述，家族会议应当被设计为"持续对话的场所"，而不是"当场拍板的场所"。日复一年的定期对话所积累下来的相互理解，才是传承那一刻真正需要的储备。对中国大陆的高净值家庭而言，这种把"家族会议"制度化、常态化的做法，往往比单纯依赖一次性的法律文书更能预防日后的纠纷——它把传承从一个"事件"，变成了一个"过程"。
③ 不动产法人化：整备承接传承的容器
把登记在个人名下的不动产转移至资产管理公司名下，就能以股权的形式实现分割与传承，既能保持经营的连续性，也能在税务上获得一定的优势。但法人化终究只是"手段"。它真正的目的，是为把意愿传递给下一代整备一个承接的容器。一旦把法人化本身当作"节税对策"，策略就会随着每一次税制变化而动摇。这种把不动产装入"资产管理公司"这一容器的做法，在日本已相当成熟、体系化，是当地传承实务中的常规工具；相比之下，中国大陆的家族信托与家族控股架构虽然近年发展迅速，但在不动产（尤其是境外不动产）的装入方式与税务处理上，仍有不少制度细节有待厘清，这也是持有日本物业的大陆家族需要与两地专业团队同步确认的部分。
④ 生前赠与与遗嘱的组合：把意愿转换为法律形式
历年赠与、相续时精算课税制度等赠与安排，在2026年度税制改革之后依然持续有效。关键在于，不要把这些制度单纯当作"抑制税负的手段"，而应把它们理解为"意愿的渐进式转移"。遗嘱同样不应只被视为具有法律效力的文书，它同时也是写给家人的一封信：带着怎样的心情留下这份财产，怀着怎样的期望把它交出去——正是这些话语，才能把传承从一种"负担"，转化为一种"意愿的延续"。
⑤ 构建专业团队：设计跨越条块分割的协作机制
不动产传承离不开三方专业力量的协同：负责继承税申报的税理士（相当于税务师）、负责法律纠纷应对的律师、负责物业评估与处置策略的不动产顾问。让这三者各自为战、互不沟通，是传承设计中最常见的失败方式之一。构建一支真正"作为团队运作"而非各自条块分割的专业团队，是传承设计不可或缺的一项要件。正如上一篇专栏所论述的，选择没有利益冲突、立场独立的顾问，才是长期信赖得以建立的基石。
我的看法
作为一名不动产顾问，我认为最重要的一件事，是"在传承之前，先设计对话"。每当有人前来咨询传承事宜，多数人最先提出的问题是"怎样才能压低税负"。但我总会先反问一句："你所描绘的家族未来，究竟是什么样子？"
与现金不同，不动产是一种承载着"故事"的资产：曾经有人在那里生活，家庭在那里诞生，事业在那里成长，这些记忆都被刻进了砖瓦之中。没有意愿支撑的传承，留给下一代的往往只有"负担"——不断纳税、不断维护、不断被迫做出判断，却始终答不出"我为什么要持有这份资产"这个问题。我不认为这种状态可以被称为富足。
在决定"要传什么"之前，先把"为什么传、传给谁、怀着怎样的期望去传"这些问题语言化，才是真正意义上的传承设计。在INA&Associates，每当客户前来咨询资产传承，我们都会把这个问题放在税制与评估额的讨论之前，请客户先与它正面相对。
"信赖的设计图"，是每一个意识到自己对下一代负有责任的人，为未来所描绘的一张地图。这张地图不需要完美，但是否愿意去描绘它，会从根本上改变第三代所呈现出的样子。我一直这样相信。
"传什么、为什么传、传给谁"——这个问题，你现在，能回答吗？
你的资产，是否处于能与"意愿"一同传递的状态？
决定传承成败的，从来不是资产的规模，而是这份传承是否经过"设计"。资产再庞大，如果没有意愿支撑，传承也只会变成束缚下一代的枷锁；反过来说，哪怕资产规模不大，只要有一份被清楚语言化的意愿——"为什么要把这个交给你"——它就足以成为下一代的人生罗盘。
"第一次传承"只会发生一次。无论是家族办公室经历代际交接，还是家族成员接手资产，都只有一次机会。如何迎接这唯一的一次——现在就直面这个问题，正是设计的起点。
作为本文的总结，以下五点值得再次确认：
- 传承的失败，不是"分配的失败"，而是始于"意愿的丧失"
- 不动产是一种同时背负"难分割、时价波动、情感纠缠"三重苦的特殊资产
- 日本2026年度税制改革，是拷问"以节税为目的持有不动产"这件事的决定性转折点
- 家族宪章、家族会议、法人化、专业团队，都只是"设计的工具"，而非目的本身
- 真正被拷问的不是技术，而是"传什么、为什么传、传给谁"这一哲学命题
下一篇，我们将探讨不动产能否解决社会课题：900万套空置住宅，将为影响力投资带来怎样的新可能。
专栏"信赖的设计图——不动产拷问财富本质"
- 第1回：重新定义"成功"
- 第2回：富裕阶层为何不信任顾问
- 第3回：不动产传承拷问"意愿"的设计（本篇）
常见问题（FAQ）
Q1. 没有成立家族办公室，也能做传承设计吗？
可以。家族办公室只是传承设计众多手段中的一种，重要的是把家族的意愿语言化，明确资产的持有目的。不论资产规模大小，都可以从制定家族宪章、养成家族会议的习惯开始着手。最先要做的，是全家人一起正面回答"为什么要持有这份资产"，这是一切的起点。
Q2. 不动产是不是一定要法人化？
要视具体情况而定。法人化在便于分割、税务优惠、经营连续性等方面确实有效，但成本、手续、与既有融资的关系等，也有不少需要权衡的地方。不应"为了法人化而法人化"，而应结合传承目的、家族意愿与资产规模综合判断，建议与专业团队协同讨论后再做决定。
Q3. 已经购入的投资用不动产，会受2026年度税制改革影响吗？
这次改革，主要针对的是以取得价额为基础的继承税评估方式的调整。具体影响会因持有物业的种类、取得时间、评估方法而不同，详情请务必向税理士等专业人士确认。重要的是，要以税制的变化为前提，重新审视持有目的，并将其纳入传承设计之中。
Q4. "家族会议"该从哪里开始？
建议先从让全家人共同掌握资产全貌开始：持有哪些不动产、哪些金融资产，目前的持有方针是什么，下一代又有怎样的想法，先把这些确认清楚。第一次家族会议，应当被设定为"开始对话的场所"，而不是"做出决定的场所"。不必急于拍板，先集中精力了解彼此的想法即可。
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