Immobilien vererben in Japan: Der Wille als Bauplan

Über die Serie „Der Bauplan des Vertrauens – was Immobilien über das Wesen des Wohlstands verraten"
Diese Serie beschreibt den Übergang von einer Zeit, in der Vermögen vor allem vermehrt wurde, zu einer Zeit, in der zählt, was ein Vermögen hinterlässt. Anhand der ältesten aller Anlageklassen – der Immobilie – betrachten wir in sechs Folgen fachübergreifend Vertrauen, Nachfolge, Gesellschaft, Technologie und den Wert des Menschen.

„Reichtum hält nur drei Generationen" – dieser Satz wird weltweit zitiert. Ich habe mich jahrelang an ihm gestört. Vermögen verschwindet in der dritten Generation nicht wegen einer misslungenen Verteilung, sondern weil der Wille – die Antwort auf die Frage, warum es gehalten wird – die Generationengrenze nicht überschreitet. Die japanische Steuerreform für das Fiskaljahr 2026 befragt das Verhältnis von Immobilie und Erbschaft nun von Grund auf neu. Nachfolge verlässt damit den Bereich der Technik und betritt den der Philosophie.

Die dritte Generation als Bruchstelle – Schicksal oder schlicht fehlender Bauplan?

In der vorigen Kolumne (Warum vermögende Familien ihren Beratern misstrauen | Der Bauplan des Vertrauens) habe ich dargelegt, dass Vertrauen sich strukturell entwerfen lässt und nicht allein von der Urteilskraft des Auswählenden abhängt. Die Nachfolge hat dasselbe Problem: Wo der Wille nicht als Struktur gestaltet ist, empfängt die nächste Generation selbst ein großes Vermögen nicht als Chance, sondern als Last.

Die Erfahrungsregel vom Zerfall in der dritten Generation wird in vermögenden Familien weltweit weitergereicht: Die erste Generation baut auf, die zweite bewahrt, die dritte verbraucht. Der Zerfall ist kein Mengenproblem. Ursächlich ist der Verlust des Willens: Die Bedeutung des Besitzes verdünnt sich, bis niemand mehr sagen kann, wozu das Vermögen da ist.

Die Immobilie zeigt dieses Problem schärfer als jede andere Anlageklasse. Anders als Bargeld oder Aktien lässt sie sich nur schwer teilen; ein Geschäftshaus oder ein Grundstück kann man nicht in Dritteln übergeben. Gerade deshalb drängen sich die Fragen unabweisbar auf: an wen, was und warum? Sich ihnen zu stellen, ist aus meiner Sicht der Kern dessen, was Nachfolge gestalten heißt.

Der weltweite Trend: der erste Generationswechsel der Family Offices

Ein großer Teil der Family Offices, die vermögende Familien weltweit betreuen, hat noch nie einen Generationswechsel erlebt. Seit der Gründung steht durchgehend der Gründer der ersten Generation im Zentrum; entsprechend wenige haben den Nachfolgeprozess praktisch durchlaufen. Erhebungen zufolge liegen bei der großen Mehrheit zehn bis zwanzig Jahre hinter ihnen – der Führungsübergang aber noch vor ihnen.

Die Konsequenz ist gravierend. In den kommenden zehn Jahren erleben Family Offices weltweit nahezu gleichzeitig ihre erste Nachfolge. Mehr als fünfzig Konten, verschachtelte Investmentvehikel, mehrere Immobiliengesellschaften – und die angestauten Gefühle in der Familie. Dass all dies erst im Moment der Nachfolge sichtbar wird, ist keine Ausnahme. Die Rechnung für das nie Entworfene kommt als schmelzendes Vermögen.

In Japan ist es nicht anders. Untersuchungen zeigen, dass mehr als die Hälfte der Vermögenden und Unternehmer keine konkrete Nachfolgeplanung vorweisen kann. Das Problem ist nicht der Inhalt der Maßnahmen, sondern die unbeantwortete Frage nach dem Wozu. Wie ich in Was ist ein Family Office? Die ultimative Vermögenssicherung für sehr vermögende Privatpersonen ausgeführt habe, funktioniert ein Family Office nicht, solange nur die Institution errichtet, der Wille darin aber nicht gestaltet wird.

Warum die steuerliche Zeitenwende den Immobilienbesitz zu Steuerzwecken infrage stellt

Die japanische Steuerreform für das Fiskaljahr 2026 bestimmt das Verhältnis von Immobilie und Erbschaft neu. Renditeimmobilien, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums vor dem Erbfall erworben wurden, sollen erbschaftsteuerlich näher am Marktwert angesetzt werden. Damit bricht die jahrzehntealte Prämisse zusammen, wonach der Kauf einer Immobilie den steuerlichen Wert des Nachlasses automatisch senkt – und die Halte-Strategie, die allein der Steuerminderung diente, steht selbst zur Überprüfung.

Das in Japan als „Tower-Mansion-Steuersparmodell" bekannte Vorgehen ist damit faktisch an sein Ende gekommen. Der Kauf einer Wohnung im Hochhaus komprimiert den erbschaftsteuerlichen Wert nicht länger in früherem Ausmaß. Diese Veränderung ist mehr als das Ende einer Gestaltungstechnik: Sie ist die Gelegenheit, den Zweck des Immobilienbesitzes selbst neu zu befragen.

Für Anlegerinnen und Anleger aus dem deutschsprachigen Raum verdient dieser Punkt besondere Aufmerksamkeit, weil die Ausgangslage eine völlig andere ist. In Deutschland steht jedem Kind alle zehn Jahre ein Freibetrag von 400.000 EUR zu, Österreich hat die Erbschaftsteuer 2008 abgeschafft, in den meisten Schweizer Kantonen sind direkte Nachkommen befreit. Japan gewährt dagegen nur 30 Millionen Yen (rund 184.000 EUR) Grundfreibetrag zuzüglich 6 Millionen Yen (rund 37.000 EUR) je gesetzlichem Erben, bei einem Spitzensteuersatz von 55 Prozent. Hinzu kommt: Ein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaft- und Schenkungsteuer besteht zwischen Deutschland und Japan nicht; Entlastung gibt es allein über die Anrechnung nach § 21 ErbStG.

Von der „Immobilie als Steuerspar-Instrument" zur „Immobilie als Gefäß des Willens" – diesen Paradigmenwechsel vertrete ich seit Langem; die Reform hat ihn nun institutionell bestätigt. Wer zu Steuerzwecken gekauft hat, muss Ausstiegsstrategie und Haltezweck neu definieren. Erst wer sich dieser Frage offen stellt, beginnt mit echter Nachfolgegestaltung.

Die dreifache Härte der Immobiliennachfolge: schwer teilbar, im Wert beweglich, emotional aufgeladen

Die Immobiliennachfolge ist besonders schwierig, weil sie eine ihr eigene dreifache Härte mitbringt. Ohne ein Verständnis dieser drei Punkte lässt sich kein Nachfolgeplan entwerfen.

1. Die physische Schwierigkeit: was sich nicht teilen lässt

Anders als Bargeld oder börsennotierte Aktien lassen sich Geschäftshaus und Grundstück nicht in Dritteln aufteilen. Bleibt als Notlösung das Miteigentum, erfordern Verkauf, Neubau und Beleihung jedes Mal das Einvernehmen aller Erben. Wie wichtig es ist, geerbte Immobilien nicht im Miteigentum zu halten, ist weithin bekannt; die Voraussetzung dafür ist, vorher zu gestalten, wie überhaupt übergeben werden soll.

Erschwerte Entscheidungsfindung im Miteigentum führt oft zu emotionalen Konflikten unter Verwandten. Familienstreit um Immobilien beginnt meist nicht als Rechtsfrage, sondern damit, dass der Wille hinter der Verteilung nie vermittelt wurde.

Für Leser im DACH-Raum lohnt hier ein genauer Vergleich, denn die japanische Konstruktion ähnelt der Erbengemeinschaft nur auf den ersten Blick. Auch Japan kennt einen Noterbenschutz, der dem Pflichtteil entspricht und seit 2019 ein reiner Geldanspruch ist, sodass die Immobilie unangetastet bleibt. Der Unterschied liegt in der Auflösung: In Deutschland kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung nach dem ZVG betreiben, in Japan führt der Weg über eine Teilungsklage vor dem Zivilgericht, die sich über Jahre zieht. Wer gemeinsam mit einer japanischen Familie hält, sollte deshalb nicht unterstellen, dass eine Blockade ähnlich zügig zu lösen ist wie zu Hause.

2. Die Unsicherheit des Werts: der Marktpreis bewegt sich

Der Marktwert einer Immobilie schwankt fortwährend. Zwischen dem Wert im Erbfall und dem erzielten Verkaufspreis liegen oft erhebliche Abweichungen. Der Tokioter Markt bewegt sich 2025 und 2026 auf hohem Niveau; entsprechend häufig wird Vermögen übergeben, das eine künftige Preiskorrektur bereits in sich trägt.

Gerade weil der Wert unsicher ist, zählt weniger, wie teuer das übergebene Objekt war, als mit welcher Haltung es übergeben wurde. Der Marktpreis verändert sich, der Wille nicht. Deshalb ist es so wichtig, ihn in Worte zu fassen.

3. Die psychologische Schwierigkeit: Gefühle spielen mit

Das Elternhaus, das mühsam erworbene Grundstück, das Geschäftshaus, in dessen Mauern die Familiengeschichte steckt – all dies trägt einen emotionalen Wert jenseits des wirtschaftlichen. Eine rein rationale Verteilung, die ihn ignoriert, erzeugt oft gerade dadurch einen Bruch in der Familie.

Wer welches Objekt erhält, ist eine wirtschaftliche Entscheidung und zugleich eine Willensbekundung der Eltern. Ein Testament wirkt deshalb nicht nur rechtlich, sondern auch als Botschaft an die Familie. Die Bedeutung eines Vermögens – den emotionalen Wert eingeschlossen – gehört in den Nachfolgeplan.

Fünf Anforderungen an eine gestaltete Nachfolge

Damit Nachfolge nicht dem Zufall überlassen bleibt, sondern gestaltet wird, sind fünf Anforderungen zu erfüllen. Sie sind keine Liste abzuarbeitender Aufgaben; sie wirken erst, wenn man sie mit der Philosophie verbindet, aus der heraus sie notwendig sind.

① Die Familienverfassung: in Worte fassen, warum dieses Vermögen gehalten wird

Eine Familienverfassung hält Werte, Besitzphilosophie und Nachfolgegrundsätze der Familie schriftlich fest. Ihr Zweck ist, nicht das Was, sondern das Warum der Übergabe zur gemeinsamen Sprache zu machen. Mit ihr kann die nächste Generation den Willen entwickeln, das Vermögen auch anzunehmen.

Entscheidend ist: Sie ist kein Regelwerk, sondern das Kondensat der Gespräche in der Familie und die sprachliche Fassung dessen, was den Gründer bewegt hat. Aus dieser Sprache entwickelt die nächste Generation ihre eigene Auslegung.

② Der Familienrat: Willensübergabe entsteht nur im Gespräch

Einmal im Jahr einen Ort zu schaffen, an dem Vermögensstand, Haltestrategie und die Vorstellungen der nächsten Generation besprochen werden, ist der Kern der Nachfolgegestaltung. Die Erbauseinandersetzung nach dem Todesfall ist kein Gespräch, sondern eine Verhandlung: Dort gibt es kein Vertrauen, nur Interessen.

Wie ich in So führen Sie einen Familienrat, damit es beim Immobilienerbe keinen Streit gibt beschrieben habe, sollte der Familienrat kein Ort der Entscheidung, sondern des fortlaufenden Gesprächs sein. Erst die Summe regelmäßiger Gespräche schafft das Verständnis, das im Moment der Nachfolge gebraucht wird.

③ Die Immobilie in eine Gesellschaft einbringen: das Gefäß der Nachfolge vorbereiten

Wird eine privat gehaltene Immobilie auf eine Vermögensverwaltungsgesellschaft übertragen, lässt sie sich in Form von Anteilen teilen und übergeben. Die Kontinuität der Bewirtschaftung bleibt gewahrt, steuerliche Vorteile kommen hinzu. Die Gesellschaft ist jedoch nur ein Mittel; ihr Zweck ist ein Gefäß für den Willen. Wer sie als reine Steuergestaltung begreift, sieht seine Strategie bei jeder Reform ins Wanken geraten.

Auch hier ist der Vergleich mit dem DACH-Raum aufschlussreich. In Deutschland und Österreich übernehmen meist die Familienstiftung oder der als GmbH & Co. KG konstruierte Familienpool diese Rolle, in der Schweiz häufig eine Holding. Japan kennt keine dauerhaft zweckgebundene Rechtsform dieser Art; an ihre Stelle treten die Vermögensverwaltungsgesellschaft und der erst seit 2007 praktisch nutzbare Familientreuhandvertrag. Das hat zwei Seiten: Die Errichtung ist schneller und günstiger als bei einer Stiftung, doch es fehlt die institutionelle Bindung, die den Stifterwillen gegen die Interessen einzelner Anteilseigner schützt. Diese Lücke muss durch Sprache geschlossen werden – durch Verfassung, Gespräch und Dokumentation.

④ Schenkung zu Lebzeiten und Testament kombinieren: den Willen in eine rechtliche Form übersetzen

Die Schenkung innerhalb der jährlichen Freibeträge und das japanische System der Vorwegbesteuerung mit Verrechnung im Erbfall bleiben auch nach der Reform 2026 wirksam. Entscheidend ist, sie nicht als Steuerdämpfer, sondern als schrittweise Übertragung des Willens einzusetzen. Ein Testament wirkt zugleich als Botschaft: Mit welcher Haltung wurde dieses Vermögen hinterlassen, mit welchem Wunsch wird es übergeben? Diese Worte machen aus einer Last eine Weitergabe des Willens.

⑤ Ein Team von Fachleuten aufbauen: Zusammenarbeit über Zuständigkeitsgrenzen hinweg

Immobiliennachfolge verlangt das Zusammenspiel des Steuerberaters für die Erbschaftsteuererklärung, des Rechtsanwalts für die Abwendung rechtlicher Auseinandersetzungen und des Immobilienberaters für Bewertung und Verwertung. Dass diese drei nicht nebeneinanderher arbeiten, sondern als Team funktionieren, ist eine der fünf Anforderungen. Wie in der vorigen Kolumne dargelegt, bildet die Wahl unabhängiger Berater ohne Interessenkonflikt die Grundlage langfristigen Vertrauens.

Meine Sicht

Als Immobilienberater halte ich für das Wichtigste, vor der Nachfolge das Gespräch zu gestalten. Wer mich zur Nachfolge konsultiert, fragt fast immer zuerst, wie sich die Steuer drücken lässt. Meine Gegenfrage lautet: Welche Zukunft für Ihre Familie haben Sie vor Augen?

Anders als Bargeld ist eine Immobilie ein Vermögenswert mit Geschichte. In ihr sind Erinnerungen eingeschrieben: an Menschen, die dort gewohnt haben, an Kinder, die dort geboren wurden, an ein Unternehmen, das dort gewachsen ist. Eine Nachfolge ohne Willen hinterlässt nur Last. Steuern zahlen, verwalten, entscheiden müssen – und keine Antwort darauf haben, warum man dies besitzt: Das ist kein Wohlstand.

Bevor entschieden wird, was übergeben wird, gehört in Worte gefasst, warum, an wen und in der Hoffnung auf welche Zukunft. Das ist die eigentliche Nachfolgegestaltung. Bei INA&Associates bitten wir unsere Mandanten, sich zuerst dieser Frage zu stellen – vor jeder Diskussion über Steuerrecht und Bewertungshöhe.

„Der Bauplan des Vertrauens" ist die Landkarte, die ein Mensch zeichnet, der seine Verantwortung gegenüber der nächsten Generation erkannt hat. Sie muss nicht vollkommen sein. Aber ob der Wille besteht, sie zu zeichnen, verändert das Bild drei Generationen später entscheidend. Davon bin ich überzeugt.

Was, warum und an wen wird übergeben? Könnten Sie diese Frage heute beantworten?

Ist Ihr Vermögen in einem Zustand, in dem es zusammen mit dem Willen übergeben werden kann?

Über Erfolg oder Misserfolg entscheidet nicht die Größe des Vermögens, sondern ob es einen Bauplan gibt. Ein noch so großes Vermögen fesselt die nächste Generation, wenn der Wille fehlt. Selbst ein kleines wird zum Kompass, sofern ein in Worte gefasster Wille erklärt, warum gerade dies übergeben wird.

Die erste Nachfolge gibt es nur einmal. Dass ein Family Office den Generationswechsel erlebt und eine Familie ein Vermögen übernimmt – beides geschieht genau einmal. Wie man diesem einen Mal begegnet, entscheidet sich heute. Sich der Frage jetzt zu stellen, ist der Beginn der Gestaltung.

Als Zusammenfassung dieses Beitrags möchte ich die folgenden fünf Punkte festhalten.

• Das Scheitern der Nachfolge beginnt nicht mit einer misslungenen Verteilung, sondern mit dem Verlust des Willens.
• Die Immobilie ist ein eigenständiger Vermögenswert mit dreifacher Härte: schwer teilbar, im Marktwert beweglich, emotional aufgeladen.
• Die japanische Steuerreform 2026 ist der entscheidende Wendepunkt, an dem der Immobilienbesitz zu Steuersparzwecken infrage gestellt wird.
• Familienverfassung, Familienrat, Gesellschaftsstruktur und Fachleute-Team sind Werkzeuge der Gestaltung, nicht der Zweck.
• Gefragt ist keine Technik, sondern eine Philosophie: was, warum und an wen übergeben wird.

In der nächsten Folge geht es um die Frage, ob Immobilien gesellschaftliche Probleme lösen können. Wir nähern uns neun Millionen leerstehenden Häusern und den Möglichkeiten des Impact Investing.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Lässt sich Nachfolge auch ohne ein Family Office gestalten?

Ja. Das Family Office ist nur eines von mehreren Mitteln der Nachfolgegestaltung. Entscheidend ist, den Willen der Familie in Worte zu fassen und den Zweck des Besitzes zu klären. Unabhängig von der Größenordnung können Sie mit einer Familienverfassung und einem regelmäßigen Familienrat beginnen. Ausgangspunkt ist stets die Frage, warum dieses Vermögen gehalten wird.

F2. Sollte man Immobilien in jedem Fall in eine Gesellschaft einbringen?

Das hängt von der Situation ab. Die Gesellschaft ist im Hinblick auf Teilbarkeit, Steuervorteile und Kontinuität wirksam, doch Kosten, Verfahrensaufwand und das Verhältnis zu bestehenden Finanzierungen sind zu bedenken. Statt sie vorauszusetzen, entscheiden Sie nach Zweck der Nachfolge, Vorstellungen der Familie und Größe des Vermögens – am besten mit einem Team von Fachleuten.

F3. Was geschieht mit bereits erworbenen Renditeimmobilien nach der Steuerreform 2026?

Die Reform zielt vor allem auf die erbschaftsteuerliche Bewertung anhand der Anschaffungskosten. Die konkreten Auswirkungen hängen von Art des Objekts, Erwerbszeitpunkt und Bewertungsmethode ab; Einzelheiten klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Wesentlich ist, den Haltezweck vor dem Hintergrund der Veränderung neu zu befragen und in die Nachfolgegestaltung einzubauen.

F4. Womit sollte man einen Familienrat beginnen?

Beginnen Sie damit, dass die Familie sich ein gemeinsames Bild vom Gesamtvermögen verschafft: Welche Immobilien und Finanzanlagen bestehen, nach welcher Linie werden sie gehalten, welche Vorstellungen hat die nächste Generation? Der erste Familienrat ist kein Ort der Entscheidung, sondern des beginnenden Gesprächs. Drängen Sie nicht auf Beschlüsse, sondern lernen Sie die Gedanken der anderen kennen.

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