專欄「信任的藍圖 — 不動產叩問財富本質」簡介
本專欄探討的,是資產從「增值」的時代,邁向「該留下什麼」被追問的時代。透過不動產這個最古老的資產類別,橫向剖析信任、傳承、社會、科技與人的價值,全六回連載。
「財富傳不過三代」是常聽到的說法。但我長年對這句話抱持懷疑。資產在第三代消散的真正原因,往往不是分配失敗,而是「為什麼要擁有這項資產」的意志,未能跨越世代傳遞下去。2026年度日本稅制改革成為重新叩問不動產與繼承關係的轉捩點,傳承這個課題,如今已不再是「技術」層面的問題,而是踏入了「哲學」的領域。
資產家為何在第三代崩解?這不是宿命,而是設計的缺席
在上一篇專欄(為什麼超高淨值人士不信任顧問｜信任的藍圖)中,我曾論述信任不只是「選擇方的識人眼光」,更是「透過結構被設計出來的東西」。傳承,同樣面臨相同的結構性課題。若意志沒有被設計成結構,再龐大的資產,對下一代而言也只會成為「重擔」。
「財富三代而衰」這句經驗法則,在全世界的資產家族之間反覆流傳。第一代創業、第二代守成、第三代揮霍殆盡 — 這樣的模式。然而,這種崩解並非資產規模的問題。真正的根本原因,在於擁有資產的意義隨著世代推移逐漸稀釋的「意志喪失」。
不動產,正是最鮮明映照這個問題的資產類別。與現金、股票不同,不動產具有「難以分割」的固有性質。一棟大樓、一塊土地,無法「三等分」。正因為無法分割,才無可迴避地浮現「該把什麼、傳給誰、為什麼傳」的提問。我認為,正面迎向這個提問,正是「設計」傳承的本質所在。
世界的潮流:家族辦公室迎來「第一次世代交替」意味著什麼?
環顧全球超高淨值家族背後的家族辦公室,絕大多數其實從未經歷過一次世代交替。自成立以來,始終由第一代創辦人主導,導致真正透過「實戰」學習傳承流程的組織極為稀少。根據調查,全球多數家族辦公室即便成立已超過10至20年,卻仍未經歷過一次領導層的世代移轉。
這意味著相當嚴峻的處境。未來十年,全球家族辦公室將集中迎來「第一次傳承」的時刻。50個以上的帳戶、複雜的投資實體架構、多間不動產法人 — 再加上家族成員間長年累積的情感糾葛。這些往往要到傳承的當下才第一次被攤在陽光下。「當初沒有設計」的代價,將以資產耗損的形式浮現。
日本國內的情況也不例外。根據調查,超過五成的超高淨值人士與經營者尚未將繼承對策具體化。問題不在對策的內容,而在於根本沒有正視「為何而傳承」這個提問。正如超高淨值人士的終極資產防禦術「家族辦公室」是什麼?一文所解說,家族辦公室即使在制度上完備,若不設計流貫其中的「意志」,終究無法真正運作。
為什麼稅制的轉捩點,正在叩問「以節稅為目的持有不動產」?
2026年度稅制改革,成為重新叩問不動產與繼承關係的根本性轉捩點。取得價額評估的方針 — 也就是針對購入後一定期間內的投資用不動產,以更貼近實際成交價格的方式計算相續稅評估額的方向 — 打破了「持有不動產就能壓低相續稅評估額」這個行之有年的前提,迫使人們重新檢視以節稅為目的的持有策略本身。
過去被稱為「高層公寓節稅」的手法,透過這次稅制改革實質上宣告終結。過去藉由購買高層公寓大幅壓縮相續稅評估額、藉此降低課稅金額的策略,如今已難再期待過往的效果。對台灣、香港等海外投資人而言,這項手法或許陌生,但其原理與許多市場常見的「以特定資產類別壓低申報價值」的節稅操作邏輯相通 — 而日本正透過制度修正,主動關閉這道門。這個變化,不只是「一種節稅手法的終結」,更是重新叩問持有不動產目的本身的契機。
從「作為節稅工具的不動產」轉向「作為意志容器的不動產」 — 這是我一直以來主張的典範轉移,而這次的稅制改革,等於是以制度的形式追認了這個轉變。過去以節稅為目的取得不動產的族群,如今正面臨重新定義出場策略與持有目的的十字路口。唯有正面迎向這個提問,真正的傳承設計才會展開。
值得一提的是,日本的相續稅制與台灣、香港的資產移轉制度存在根本性的差異,這正是海外投資人容易忽略的盲點。香港自2006年起已廢除遺產稅,台灣的遺產及贈與稅則採較單純的分級稅率;相較之下,日本相續稅最高邊際稅率可達55%,且評估方式牽涉土地、建物、路線價等複雜規則。換言之,持有日本不動產的台灣、香港投資人,若把母國「資產移轉成本相對單純」的直覺套用在日本物件上,很可能低估了跨境傳承的稅務衝擊 — 這正是本篇強調「先設計、再持有」的現實理由。
不動產傳承的「三重苦」:為什麼難分割、時價波動、又牽動情感?
不動產之所以在傳承上特別棘手,是因為它同時具備固有的「三重苦」。不理解這三點,傳承設計便無從談起。
1. 無法分割的「物理性困難」
與現金或上市股票不同,一棟大樓或一塊土地無法「三等分」。若不得已改為共有名義,決策就必須取得多位繼承人的同意,每次出售、改建、設定抵押都需要全體關係人一致同意。不動產繼承避免共有名義的重要性已廣為人知,但前提是必須事先設計好「究竟該如何傳承」。
共有名義帶來的決策複雜化,往往也會引發親族間的情感對立。圍繞不動產的家族紛爭,多數情況下並非法律問題,而是源自「為什麼會這樣分配」的意志從未被傳達。對於已在日本持有不動產的海外投資人而言,這一點格外值得留意 — 若物件最終將透過繼承留給在台灣、香港的下一代,共有名義所帶來的跨境決策成本,往往比國內繼承更高。
2. 時價波動的「價值不確定性」
不動產的市場價值持續變動。繼承發生當下的評估額,與實際出售時的價格之間,常出現相當大的落差。尤其2025至2026年的東京不動產市場正處於高檔區間,連帶使不少物件在尚未消化未來價格調整風險的情況下便進入傳承程序。
正因為價值充滿不確定性,重要的不是「傳承了多少價值的物件」,而是「懷著什麼樣的心意傳承」— 這份意志的語言化才顯得重要。時價會變動,但意志不會。
3. 牽動情感的「心理性困難」
自己成長的老家、父母辛苦取得的土地、刻劃著家族歷史的大樓 — 這些擁有超越經濟價值的「情感價值」。若忽視這份情感價值而進行純理性的分配,反而可能造成家族情感上的斷裂。
「把哪個物件傳給誰」,既是經濟上的判斷,同時也是父母意志的表明。正因如此,遺囑不只具有法律效力,更承擔著對家族傳遞訊息的功能。必須把包含情感價值在內的資產「意義」,一併納入傳承設計之中。
將傳承「設計」出來的5項要件是什麼?
要讓傳承不是偶然發生,而是透過設計實現,需要具備5項要件。這些並非單純的「待辦清單」,唯有與「為什麼需要它」的哲學相連結,才能真正發揮作用。
① 家族憲章:把「為什麼擁有資產」語言化
家族憲章,是將家族的價值觀、資產持有的哲學、傳承的原則文件化的產物。目的不在於「要傳什麼(What)」,而是把「為什麼傳(Why)」變成家族的共通語言。有了憲章,下一代才能擁有「願意接受」資產的意志。
重要的是,家族憲章並非一本「規則手冊」。它是家族對話的結晶,是創辦人思想的語言化呈現。下一代將從這份語言之中,發展出屬於自己的詮釋。對台灣、香港的家族而言,家族憲章的概念或許不如家族信託(Family Trust)常見 — 但兩者的功能並不相同:信託處理的是資產的法律歸屬與管理權,憲章處理的是「為什麼擁有」的意志本身。就算已設立信託架構,若缺少憲章所承載的意志語言,信託也只是一具沒有靈魂的容器。
② 家族會議:意志的繼承,只能透過「對話」產生
每年設立一次場合,討論資產現狀、持有方針、下一代的意向,是傳承設計的核心。繼承開始後才第一次聚集的「遺產分割協議」,不是對話,而是談判。那裡沒有信任,只有利害。
正如不動產繼承避免紛爭的家族會議進行方式所述,家族會議應被設計成「持續對話的場合」,而非「做決定的場合」。定期累積的對話,將培養出傳承那一刻所需要的相互理解。
③ 不動產法人化:整備傳承的承接容器
將個人名義的不動產移轉至資產管理公司名下,便能以股份的形式進行分割與傳承。經營的連續性得以維持,稅務上也有其優點。但法人化終究只是「手段」。目的在於整備一個能將意志傳遞給下一代的容器。若把法人化當作「節稅對策」來看待,每次稅制變動,策略就會跟著動搖。
④ 生前贈與與遺囑的組合:把意志轉換為法律形式
曆年贈與、相續時精算課稅制度的運用,在2026年度稅制改革之後依然持續有效。重要的是,不要把這些制度當作「壓低稅負的手段」,而是當作「意志的漸進式移轉」來運用。遺囑不只具有法律效力,更承擔著對家族傳遞訊息的功能。懷著什麼樣的心情留下這份財產、期盼著什麼而傳承 — 這些話語,能把傳承從「負擔」轉化為「意志的繼承」。
⑤ 建立專家團隊:設計跨越各自為政的協作
不動產傳承,不可或缺的是負責相續稅申報的稅理士(相當於台灣的會計師)、負責法律紛爭對策的律師,以及負責物件評估與處分策略的不動產顧問三方協作。讓每個角色不再各自為政,而是打造一支「作為團隊運作」的專家體制,正是傳承設計的要件之一。如同上一篇專欄所論述,選擇沒有利益衝突的獨立顧問,是長期信任的基石。
我的想法
身為不動產顧問,我認為最重要的是「在傳承之前,先設計對話」。每當接到傳承相關的諮詢,多數人劈頭第一句問的都是「該怎麼做才能壓低稅負」。但我總會先反問對方:「你所描繪的家族未來,是什麼樣子?」
不動產,與現金不同,是一種擁有「故事」的資產。那裡刻劃著人們居住其中、家族誕生、事業成長的記憶。沒有意志的傳承,只會為承接資產的下一代帶來「負擔」。持續繳稅、持續管理、持續被迫做判斷,卻始終無法回答「自己為什麼擁有這個」— 我認為這樣的狀態,稱不上是富足。
對於在日本持有物件的台灣、香港投資人而言,這個提問同樣成立,甚至更加迫切。跨境資產往往伴隨語言隔閡、稅制陌生、繼承程序須透過日本當地代理人處理等額外阻力;若沒有事先語言化的意志,下一代很可能連「該不該保留這項海外資產」都無從判斷,最終只能選擇倉促出售。這既是風險,反過來看,也是及早設計、及早佈局的機會。
在決定「要傳什麼」之前,先把「為什麼傳、傳給誰、期盼著什麼樣的未來而傳」語言化,這才是真正的傳承設計。INA&Associates在承接資產傳承的諮詢時,總是重視在討論稅制與評估額之前,先陪同客戶正視這個提問。
「信任的藍圖」,是自覺對下一代負有責任的人,朝向未來所描繪的地圖。這張地圖不需要完美。但是否擁有想要描繪的意志,將決定性地改變三代之後的樣貌。我是這麼相信的。
「要傳承什麼、為什麼傳、傳給誰」— 這個提問,你現在能夠回答嗎?
你的資產,是否處於能夠連同「意志」一起傳承的狀態?
決定傳承成敗的,不是資產的規模,而是是否存在傳承的「設計」。無論資產多麼龐大,沒有意志的傳承只會束縛下一代。反過來說,即使是規模不大的資產,只要擁有語言化的「為什麼傳承」的意志,它就能成為下一代的羅盤。
「第一次的傳承」只有一次。家族辦公室經歷世代交替,家族傳承資產,全部都只有一次。如何迎接這僅有的一次 — 現在就正視這個提問,便是設計的起點。
作為本文的總結,以下5點值得再次確認:
- 傳承的失敗不是「分配的失敗」,而是始於「意志的喪失」
- 不動產是兼具難以分割、時價波動、牽動情感這「三重苦」的特殊資產
- 2026年度稅制改革成為重新叩問「以節稅為目的持有不動產」的決定性轉捩點
- 家族憲章、家族會議、法人化、專家團隊都是「設計的工具」,而非目的本身
- 被追問的不是技術,而是「要傳什麼、為什麼傳、傳給誰」這樣的哲學
下一回,將探討不動產能否解決社會課題 — 直擊900萬戶空屋與影響力投資(Impact Investment)的可能性。
專欄「信任的藍圖 — 不動產叩問財富本質」
- 第1回:重新叩問「成功」的定義
- 第2回:為什麼超高淨值人士不信任顧問
- 第3回:不動產傳承叩問的「意志」設計(本篇)
常見問題(FAQ)
Q1. 沒有成立家族辦公室,也能進行傳承設計嗎?
可以。家族辦公室只是傳承設計眾多手段中的一種。重要的是把家族的意志語言化,並釐清資產持有的目的。無論規模大小,都可以從制定家族憲章、養成家族會議的習慣開始。首先讓全家人一起正視「為什麼擁有這項資產」這個提問,才是一切的起點。
Q2. 不動產一定要法人化比較好嗎?
視情況而定。法人化在分割的便利性、稅務優點、經營連續性方面確實有其效果,但成本、手續、與既有融資的關係等,也有不少需要考量之處。不應該「為法人化而法人化」,而必須根據傳承的目的、家族的意向、資產規模來判斷。建議與專家團隊協力討論後再決定。
Q3. 2026年度稅制改革之後,已經購入的投資用不動產會怎麼樣?
這次的改革,主要著眼於以取得價額為基礎的相續稅評估方式的檢討。具體影響會因持有物件的種類、取得時期、評估方法而有所不同,詳情請務必向稅理士等專家確認。重要的是,以稅制的變化為前提,重新檢視持有目的,並將其納入傳承設計之中。持有日本不動產的海外投資人,更應主動確認自身物件是否落入新制的適用範圍,而非被動等待通知。
Q4. 「家族會議」該從什麼開始?
建議先從讓全家共享資產的全貌開始。確認擁有哪些不動產、金融資產,目前抱持什麼樣的持有方針,以及下一代抱持什麼樣的意向。第一次的家族會議,應該設定為「開始對話的場合」,而不是「做決定的場合」。不要急著做決定,先專注於了解彼此的想法。
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