Na desocupação de um imóvel para locação, conceitos como “desgaste”, “deterioração natural” e “restauração ao estado original” sempre entram em pauta. A partir da posição de uma administradora que responde diariamente às dúvidas de moradores e proprietários, reunimos de forma clara os conhecimentos que você deve ter para evitar conflitos sobre os custos de desocupação.
O que é deterioração natural? Pontos de avaliação na prática da administração
Deterioração natural refere-se à perda de valor que ocorre de forma natural com o passar do tempo. Entre os exemplos mais comuns estão o amarelamento ou desbotamento do papel de parede pelo sol e o amarelecimento das vedações de equipamentos. Em casos de deterioração natural, não é possível cobrar do locatário os custos de reparo. O responsável pela administração precisa aplicar esse princípio considerando a idade de cada imóvel.
O que é desgaste? Diferença entre desgaste normal e dano extraordinário
Desgaste é um termo geral para danos e sujeiras decorrentes da moradia e do uso. Na prática da administração, é essencial distinguir entre “desgaste normal” e “dano extraordinário”.
O que é desgaste normal?
Desgaste normal é o dano natural inevitável no curso da vida cotidiana. Exemplos incluem marcas no piso causadas por móveis, pequenos furos de tachinha e marcas de calor na parede provocadas por eletrodomésticos. O custo é de responsabilidade do locador (proprietário/sociedade administradora).
O que é dano extraordinário?
Dano extraordinário é o prejuízo causado por dolo, negligência ou violação do dever de cuidado. Exemplos típicos incluem paredes amareladas pela fumaça do cigarro, mofo causado por falta de limpeza e arranhões provocados por animais de estimação. O custo de reparo do dano extraordinário é de responsabilidade do locatário.
Qual é a diferença entre deterioração natural e desgaste normal?
A deterioração natural pode ser entendida como “desgaste natural pelo decurso do tempo”, enquanto o desgaste normal corresponde ao “consumo decorrente do uso cotidiano”. Em ambos os casos, não há responsabilidade financeira do locatário, mas o fundamento é diferente. Na deterioração natural, o critério é o tempo; no desgaste normal, o critério é a normalidade do uso.
Em quais casos a responsabilidade é do locatário?
Os casos enquadrados como dano extraordinário são de responsabilidade do locatário. A seguir, organizamos os exemplos mais comuns vistos na prática da administração.
Sujeira causada por nicotina e cinzas de cigarro
Manchas de nicotina, escurecimento e queimaduras no piso causados por fumo dentro do imóvel configuram dano extraordinário. Trata-se de um caso em que surgem custos de limpeza e troca do revestimento de parede após a desocupação, e o valor cobrado do locatário tende a ser elevado.
Sujeira e mofo causados por falta de limpeza
Mofo e sujeira causados pela ausência de limpeza periódica em locais como banheiro, vaso sanitário e lavatório são considerados dano extraordinário. Isso ocorre porque danos que poderiam ter sido evitados com limpeza regular são entendidos como violação do dever do locatário.
Sujeira e danos causados por animais de estimação
Em imóveis onde animais são proibidos, danos decorrentes da criação de pets são naturalmente de responsabilidade do locatário. Mesmo em imóveis que permitem pets, o registro comparativo da vistoria antes da entrada e na desocupação serve de base para uma cobrança adequada. Entre os itens mais comuns estão descolamento do revestimento de parede, danos no piso e entupimento de tubulações.
Como funcionam a obrigação de restauração ao estado original e o depósito caução?
Restauração ao estado original significa a obrigação do morador de devolver o imóvel, ao sair, ao estado em que o recebeu no início da locação. No entanto, isso não inclui deterioração natural nem desgaste normal.
Os custos de restauração ao estado original são ajustados com o depósito caução
Os custos de reparo de danos extraordinários são cobertos com o depósito caução. Se houver apenas deterioração natural e desgaste normal, a diretriz geral é que o depósito seja devolvido integralmente. Se o custo do reparo exceder o valor do depósito, haverá cobrança adicional; se for inferior, a diferença será restituída.
O que acontece quando não há depósito caução?
Em imóveis sem depósito nem taxa de chave, havendo dano extraordinário na desocupação, será feita cobrança separada. Embora os custos iniciais sejam menores, existe o risco de custo de saída, e é importante que a administradora explique isso previamente ao morador.
Como agir quando há uma cobrança de alto valor?
Se, na desocupação, você receber uma cobrança indevidamente elevada, confira o “Guia de conflitos e diretrizes sobre restauração ao estado original” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão juntamente com o contrato. Se houver dúvidas, há casos em que é possível ajustar a situação consultando primeiro a administradora e, em seguida, o Centro Nacional de Defesa do Consumidor.
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FAQ: dúvidas frequentes sobre desgaste e restauração ao estado original
Q. Marcas de amassado deixadas por uma cômoda são de responsabilidade do locatário?
A. Amassados no piso ou no tatame causados pela instalação de móveis se enquadram como desgaste normal e, em princípio, não geram responsabilidade financeira ao locatário.
Q. Há casos em que, mesmo sendo deterioração natural, a responsabilidade é do locatário?
A. Se o contrato trouxer uma “cláusula especial”, como a previsão de que “todos os custos de troca do revestimento de parede serão de responsabilidade do locatário”, isso pode ser considerado válido. No entanto, como em alguns casos pode haver problema à luz da legislação de proteção ao consumidor, é importante verificar o conteúdo antes da entrada no imóvel.
Q. Quanto custa a desocupação de um imóvel sem depósito caução?
A. Se não houver dano extraordinário, na maioria dos casos há apenas a taxa de limpeza (cerca de 10 mil a 30 mil ienes), mas, quando existem manchas de nicotina ou danos causados por pets, o valor pode ultrapassar 100 mil a 300 mil ienes.
Q. Quando devo consultar a administradora?
A. Recomendamos que, ao comunicar a saída com 1 a 2 meses de antecedência, você também confirme uma estimativa aproximada da restauração ao estado original. Entender isso com antecedência ajuda a prevenir problemas.
Q. Posso consultar o Centro Nacional de Defesa do Consumidor?
A. Se a negociação com a administradora não resolver a questão, consultar o Centro Nacional de Defesa do Consumidor ou um centro local de atendimento ao consumidor pode ser eficaz. Apontar divergências em relação às diretrizes pode levar a uma solução mais adequada.
