在租赁物业退租时，“损耗”“自然老化”“原状恢复”等概念一定会出现。我们站在管理公司日常回应住户与业主双方疑问的立场上，将为避免退租费用纠纷而应当了解的知识做了通俗易懂的整理。
什么是自然老化？管理实务中的判断要点
自然老化是指随着时间推移而自然产生的价值下降。墙纸因日晒而褪色、变色，以及设备密封垫发黄等，都是典型例子。对于自然老化，不能向承租人收取修缮费用。管理负责人需要结合各物业的使用年限来落实这一原则。
什么是损耗？通常损耗与特别损耗的区别
损耗是指因居住和使用而产生的损伤或污渍的总称。在管理实务中，区分“通常损耗”与“特别损耗”非常重要。
什么是通常损耗？
通常损耗是在日常生活中难以避免的自然磨损。例如家具造成的木地板凹痕、图钉留下的小孔，以及家电导致墙面出现电灼痕等，都属于这一类。相关费用应由出租方（房东或管理公司）承担。
什么是特别损耗？
特别损耗是指因故意、过失或违反善良管理义务而产生的损伤。例如因香烟焦油使墙面发黄、因疏于清洁导致发霉，以及宠物抓伤等，都是典型案例。特别损耗的修缮费用应由承租人承担。
自然老化与通常损耗有什么不同？
自然老化可以理解为“因时间经过产生的自然劣化”，而通常损耗则是“因日常生活使用产生的消耗”。两者相同之处在于，原则上都不应由承租人承担，但其依据不同。自然老化以时间轴为判断基础，通常损耗则以使用行为是否属于正常范围为判断标准。
哪些情形会由承租人承担费用？
属于特别损耗的情形，应由承租人承担费用。下面整理几种管理实务中常见的案例。
因香烟焦油和烟灰造成的污渍
室内吸烟造成的焦油污渍、发黑以及地板烧焦，属于特别损耗。退租后往往需要进行清洁并更换墙纸，这类情况也容易导致向承租人收取较高金额的费用。
因疏于清洁导致的污渍和霉斑
浴室、卫生间、洗面台等处，如果因未定期清洁而产生霉斑或污渍，通常会被认定为特别损耗。因为通过定期清洁本应可以避免的损伤，会被视为承租人违反义务。
宠物造成的污渍和损伤
在禁止饲养宠物的物业内饲养宠物而造成的损伤，当然应由承租人承担。即使是在允许饲养宠物的物业中，入住前检查与退租时的对比记录也是合理收费的重要依据。墙纸剥落、地板划伤以及排水管堵塞，都是常见的收费项目。
原状恢复义务与押金机制是怎样的？
所谓原状恢复，是指住户在退租时有义务将房屋恢复到承租开始时的状态。但其中不包括自然老化和通常损耗的部分。
原状恢复费用会从押金中结算
特别损耗的修缮费用会从押金中抵扣。如果仅存在自然老化和通常损耗，依据指导原则，原则上应全额返还押金。如果修缮费用高于押金，则会另行追加收费；如果低于押金，则会返还差额。
没有押金的“零零物业”情况下怎么办？
对于没有押金和礼金的“零零物业”，如果退租时存在特别损耗，则会另行收费。虽然入住初期费用较低，但退租成本存在风险，因此管理方事先向住户说明这一点非常重要。
如果收到高额收费，应如何应对？
如果退租时被提出不合理的高额收费，请对照日本国土交通省《围绕原状恢复的纠纷与指导原则》以及合同内容进行确认。如果存在疑问，先与管理公司沟通，必要时再向国民生活中心咨询，有些情况可以因此得到更合理的处理。
FAQ：关于损耗与原状恢复的常见疑问
Q. 衣柜压出的凹痕需要由承租人承担吗？
A. 因摆放家具而导致的木地板或榻榻米凹痕，属于通常损耗，原则上不应由承租人承担。
Q. 自然老化也会由承租人承担吗？
A. 如果合同中以“特别约定”的形式写明“所有墙纸更换费用均由承租人承担”等内容，在某些情况下可能被认定为有效。但也有可能依据消费者合同法被视为存在问题，因此在入住前确认内容非常重要。
Q. “零零物业”的退租费用大概是多少？
A. 如果没有特别损耗，很多情况下只需承担清洁费（约1万至3万日元），但如果存在焦油污渍或宠物造成的损害，也可能高达10万至30万日元以上。
Q. 什么时候应当咨询管理公司？
A. 建议在提出退租申请、即退租前1至2个月时，就确认原状恢复费用的大致金额。越早掌握情况，越有助于防止纠纷。
Q. 可以向国民生活中心咨询吗？
A. 如果与管理公司的协商无法解决问题，向国民生活中心或消费者生活中心咨询会是有效的选择。指出与指导原则之间的偏差，有时能促使对方作出更妥当的处理。
