在租賃物件退租時，必然會出現「損耗」「經年劣化」「原狀回復」等概念。作為每天需要回應住戶與屋主雙方疑問的管理公司，我們將為了避免退租費用糾紛而應事先了解的知識，以淺顯易懂的方式整理如下。
什麼是經年劣化？管理實務中的判斷重點
所謂經年劣化，是指隨著時間經過而自然產生的價值降低。牆紙因日曬而褪色、變色，設備墊圈泛黃等，都是代表性的例子。對於經年劣化，不能向住戶請求修繕費用。管理人員有必要將這一原則與各物件的使用年限對照後加以運用。
什麼是損耗？一般損耗與特別損耗的差異
損耗是指因居住、使用而產生的損傷與污損總稱。在管理實務中，區分「一般損耗」與「特別損耗」十分重要。
什麼是一般損耗？
一般損耗，是指在日常生活中無法避免的自然損傷。例如家具造成的地板凹痕、圖釘留下的小孔、家電導致牆面出現電器灼痕等，都屬於此類。費用負擔由出租人（房東、管理公司）一方承擔。
什麼是特別損耗？
特別損耗，是指因故意、過失或違反善良管理人注意義務而造成的損傷。例如香菸焦油使牆面泛黃、因疏於清潔而產生的黴菌，以及寵物造成的抓痕等，都是典型案例。特別損耗的修繕費用由承租人負擔。
經年劣化與一般損耗有何不同？
經年劣化可整理為「因時間經過而自然劣化」，一般損耗則可整理為「因日常生活使用而產生的耗損」。兩者相同之處在於都不由承租人負擔，但判斷依據不同。經年劣化以時間軸為基準，一般損耗則以使用行為是否屬於通常範圍為判斷標準。
哪些情況會由承租人負擔？
符合特別損耗的情況，將由承租人負擔。以下整理管理實務中常見的案例。
香菸焦油、菸灰造成的污損
室內吸菸造成的焦油污漬、牆面發黑、地板焦痕，都屬於特別損耗。這類情況在退租後往往會產生清潔費用與壁紙重貼費用，因此對承租人的請求金額也容易偏高。
因疏於清潔造成的污垢與黴菌
浴室、廁所、洗手台等處，若因未定期清潔而產生黴菌或污垢，通常會被視為特別損耗。這是因為原本可透過定期清潔避免的損傷，會被認定為承租人未盡義務。
寵物造成的污損與刮傷
在禁止飼養寵物的物件中，因飼養寵物所造成的損傷，當然由承租人負擔。即使是可飼養寵物的物件，入住前檢查與退租時的比較紀錄，也是提出適正請求的重要依據。壁紙剝落、地板刮傷、排水管堵塞，都是具有代表性的請求項目。
原狀回復義務與押金機制是如何運作的？
所謂原狀回復，是指住戶在退租時，有義務將房屋恢復到承租當初的狀態。但其中並不包含經年劣化與一般損耗的部分。
原狀回復費用會從押金中結算
特別損耗的修繕費用，會由押金中抵扣。若僅有經年劣化與一般損耗，依據指引原則上應全額返還押金。若修繕費用超過押金，則會另行追加請求；若低於押金，則返還差額。
如果是無押金（零零物件）會怎麼樣？
在沒有押金、禮金的零零物件中，若退租時存在特別損耗，就會另行請款。雖然能夠壓低初期費用，但也伴隨退租成本風險，因此管理方事前向住戶充分說明十分重要。
若遭到高額請款，該如何應對？
若退租時收到不合理的高額請款，請比對日本國土交通省《關於原狀回復糾紛與指引》與契約內容。若對費用有疑義，先向管理公司確認，必要時再向國民生活中心諮詢，往往有機會促成更為適正的處理。
FAQ：關於損耗與原狀回復的常見疑問
Q. 衣櫃造成的凹痕需要由承租人負擔嗎？
A. 因擺放家具造成的木地板或榻榻米凹痕，屬於一般損耗，因此原則上不由承租人負擔。
Q. 即使是經年劣化，也有可能由承租人負擔嗎？
A. 若契約中以「特約」方式記載，例如「所有壁紙更換費用均由承租人負擔」，在某些情況下可能被認定有效。不過，也有可能涉及《消費者契約法》上的問題，因此在入住前確認內容十分重要。
Q. 零零物件的退租費用大概會是多少？
A. 若沒有特別損耗，多數情況僅需負擔清潔費（約1萬至3萬日圓），但若有焦油污漬、寵物造成的損害等情況，也可能高達10萬至30萬日圓以上。
Q. 什麼時候應該向管理公司諮詢？
A. 建議在退租前1至2個月提出申請時，一併確認原狀回復費用的概算。及早掌握情況，有助於預防糾紛。
Q. 可以向國民生活中心諮詢嗎？
A. 若與管理公司的協商無法解決，向國民生活中心或消費生活中心諮詢是有效的做法。指出與指引不一致之處，有時能促使對方採取更為適正的應對。
